Quốc hội thông qua Luật Đất đai (sửa đổi)

(Xây dựng) – Với kết quả 432 đại biểu tham gia biểu quyết tán thành (chiếm tỷ lệ 87,63%), sáng 18/01/2024, tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội đã chính thức thông thông qua Luật Đất đai (sửa đổi). Luật gồm 16 chương và 260 điều.

Quốc hội biểu quyết thông qua Luật Đất đai (sửa đổi).

Trước đó, Quốc hội đã Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh trình bày báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) của Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH).

Theo đó, Luật Đất đai là dự án luật lớn, có ý nghĩa và tầm quan trọng đặc biệt trong đời sống chính trị, kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường của đất nước; có tác động sâu rộng đến các tầng lớp Nhân dân và cộng đồng doanh nghiệp. Đây cũng là dự án Luật rất khó và phức tạp.

Dự án Luật đã được Quốc hội, UBTVQH, Chính phủ và các cơ quan, tổ chức hữu quan chuẩn bị rất trách nhiệm, kỹ lưỡng, công phu qua nhiều vòng, nhiều bước; được trình Quốc hội tại 04 kỳ họp, 02 Hội nghị ĐBQH hoạt động chuyên trách, 08 phiên họp chính thức của UBTVQH (trong đó có 01 phiên cho ý kiến về Kế hoạch lấy ý kiến Nhân dân) và được chỉnh lý, tiếp thu ý kiến của các cơ quan, tổ chức, chuyên gia, nhà khoa học, đối tượng chịu sự tác động và trên 12 triệu lượt ý kiến của Nhân dân.

Quốc hội xem xét dự thảo Luật tại Kỳ họp bất thường thứ 5 theo quy trình đặc biệt và tất cả ý kiến ĐBQH đã được tiếp thu, giải trình, không còn ĐBQH nào phát biểu thêm. “Điều đó cho thấy tinh thần cẩn trọng của Quốc hội và các cơ quan trong hoạt động lập pháp, luôn đề cao chất lượng và hiệu quả”, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh nhấn mạnh.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh trình bày báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) của UBTVQH.

Dự thảo Luật sau khi được tiếp thu, chỉnh lý gồm 16 chương và 260 điều; đã quán triệt đầy đủ và thể chế hóa theo đúng tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII, phù hợp với Hiến pháp, đồng bộ, thống nhất với hệ thống pháp luật.

Việc hoàn thiện các nội dung cụ thể và các vấn đề còn nhiều ý kiến khác nhau phù hợp với điều kiện thực tế của đất nước và thực hiện theo đúng quan điểm đã xác định tại Nghị quyết số 27-NQ/TW ngày 09/11/2022 của Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII. Đến nay, UBTVQH, Chính phủ và các cơ quan đã thống nhất cao về dự thảo Luật đủ điều kiện để trình Quốc hội xem xét, thông qua.

Ngày 17/01/2024, UBTVQH đã có Báo cáo số 729/BC-UBTVQH15 về việc giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trên cơ sở ý kiến ĐBQH tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5, ý kiến của Chính phủ và ý kiến các cơ quan, gửi đến ĐBQH. Báo cáo của UBTVQH cũng đã tóm tắt một số vấn đề lớn giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật.

Về quyền của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập (ĐVSNCL) sử dụng đất do Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm (Điều 34), dự thảo Luật quy định theo hướng phân biệt giữa trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần thì có quyền sử dụng đất và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì có quyền thuê trong hợp đồng thuê. Với trường hợp thuê đất trả tiền hằng năm, người sử dụng đất chỉ có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.

Trường hợp phải xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật dân sự thì phải xử lý đồng bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; vì vậy, việc cho phép thế chấp, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê dẫn đến rủi ro với đất do ĐVSNCL sử dụng vốn có nguồn gốc là đất do Nhà nước giao.

Đối với việc góp vốn, thế chấp bằng tài sản không gắn liền với đất không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai, UBTVQH và Chính phủ ghi nhận ý kiến ĐBQH để tiếp tục nghiên cứu, xem xét hoàn chỉnh pháp luật có liên quan.

Việc tiếp cận các quỹ đất của ĐVSNCL thuận lợi hơn so với các tổ chức kinh tế; vì vậy, nếu ĐVSNCL được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hằng năm cũng được trao quyền đầy đủ như tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền hằng năm thì sẽ tạo ra sự bất bình đẳng giữa ĐVSNCL và các doanh nghiệp.

Về bảng giá đất (Điều 159), UBTVQH nhận định: Đây là nội dung đã được các cơ quan nghiên cứu kỹ lưỡng, trình Quốc hội thảo luận nhiều lần trong quá trình giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, bảng giá đất được quy định 5 năm một lần và phải điều chỉnh, bổ sung đối với trường hợp có biến động về giá đất thị trường; tuy nhiên, trên thực tế, rất ít trường hợp thực hiện điều chỉnh bảng giá đất trong quá trình áp dụng, dẫn đến bảng giá đất không phản ánh đúng giá đất thực tế trên thị trường.

Thể chế hóa Nghị quyết số 18/NQ-TW và trên cơ sở thống nhất giữa các cơ quan, dự thảo Luật quy định ban hành bảng giá đất hằng năm để bảo đảm bám sát diễn biến thực tế thị trường và mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất.

Dự thảo Luật cũng quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01/01 của năm tiếp theo hoặc điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung trong năm và giao Chính phủ quy định chi tiết để bảo đảm bảng giá đất sẽ được cập nhật phù hợp với thực tế.

Để bảo đảm chất lượng bảng giá đất, các cơ quan quản lý nhà nước các cấp cần nâng cao hơn nữa năng lực trong quá trình tổ chức thực thi pháp luật, hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu số và hệ thống thông tin quốc gia về đất đai để trực tiếp phục vụ cho công tác quản lý và sử dụng đất đai, UBTVQH và Chính phủ sẽ chỉ đạo trong quá trình thực hiện Luật.

Về phương pháp thặng dư (điểm c khoản 5 Điều 158), có ý kiến đề nghị tại khoản 5 không quy định phương pháp thặng dư trong định giá đất, UBTVQH xin báo cáo: Định giá đất là vấn đề khó, nội dung quy định tại dự thảo Luật đã được Quốc hội, Chính phủ tiếp thu ý kiến ĐBQH, nghiêm túc nghiên cứu để thiết kế các phương pháp định giá vừa có tính kế thừa, vừa có tính cụ thể hóa thực tiễn, có đổi mới nhưng phải có tính bao quát để có thể áp dụng cho các trường hợp cụ thể, lâu dài.

Dự thảo Luật quy định mang tính nguyên tắc, xác định rõ về nội hàm và trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp. Các cơ quan đã cân nhắc kỹ lưỡng và thống nhất cao về việc tiếp tục quy định tại dự thảo Luật về phương pháp thặng dư.

Trong bối cảnh Việt Nam hiện nay nền kinh tế đang phát triển thì việc sử dụng phương pháp thặng dư trên cơ sở ước tính giá trị tương lai là cần thiết vì chưa có sẵn những thông tin dự án tương tự đã hình thành và giao dịch để áp dụng các phương pháp định giá khác. Mặt khác, về cả khoa học và thực tiễn, phương pháp thặng dư hiện vẫn đang được sử dụng trên thế giới cũng như tại Việt Nam.

Về các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127), BTVQH xin báo cáo: Đây là chính sách đã được Quốc hội thảo luận kỹ lưỡng và biểu quyết tại Kỳ họp bất thường lần thứ nhất khi xem xét sửa đổi Điều 23 Luật Nhà ở năm 2014 theo Luật số 03/2022/QH15.

Trên cơ sở chính sách đã được thống nhất và báo cáo cơ quan có thẩm quyền đối với nội dung này khi thông qua Luật Nhà ở năm 2023 về kế thừa quy định tại Điều 23 Luật Nhà ở năm 2014 sửa đổi, bổ sung theo Luật số 03/2022/QH15, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội tại Kỳ họp lần này quy định: được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở; được sử dụng quyền sử dụng đất đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với đất ở hoặc đất ở và đất khác.

Trường hợp cần thiết, đề nghị Chính phủ nghiên cứu, xây dựng đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét ban hành Nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của Luật.

Về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 79), UBTVQH xin báo cáo: Quy định tại khoản 32 Điều 79 để dự kiến cho trường hợp thực sự cần thiết thu hồi đất phát sinh nhưng chưa có trong quy định của Luật này.

Trên cơ sở trao đổi kỹ lưỡng và thống nhất giữa các cơ quan, xin tiếp thu ý kiến ĐBQH theo hướng, tiếp tục quy định rõ tại khoản 32 Điều 79 đây là trường hợp được Quốc hội xem xét theo trình tự, thủ tục rút gọn, tương tự quy định tại khoản 1 Điều 8 Luật Đầu tư năm 2020 về sửa đổi, bổ sung danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện.

Về đính chính, thu hồi, hủy giấy chứng nhận đã cấp (Điều 152), UBTVQH xin báo cáo: Đối với các trường hợp thu hồi đất (có thể do vi phạm về quy hoạch, do lấn đất, chiếm đất trong hành lang an toàn giao thông…) thì đều bị thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã được quy định tại điểm a khoản 2 Điều 152 dự thảo Luật.

Đối với trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 152 không phải trường hợp Nhà nước thu hồi đất dẫn đến thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại điểm a khoản 2 Điều 152 mà là trường hợp đã chuyển quyền cho người khác mà người chuyển quyền thuộc trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều 152 (phân biệt với điểm a khoản 2 Điều 152), người nhận chuyển quyền đã được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, vì thế không bị thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp.

Quy định tại dự thảo Luật kế thừa quy định tại điểm d khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 và đồng bộ với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 theo hướng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người thứ ba ngay tình, là nguyên tắc được áp dụng chung không chỉ giới hạn cho các trường hợp trước ngày Luật này có hiệu lực.

Điều 239 và Điều 240 dự thảo Luật đã quy định về người có hành vi vi phạm dẫn đến việc cấp giấy chứng nhận trái pháp luật thì sẽ bị xử lý theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.

Về sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quy hoạch số 21/2017/QH14 (Điều 243), UBTVQH cho biết: Trên cơ sở đề xuất của Chính phủ và ý kiến của các vị ĐBQH, dự thảo Luật quy định theo hướng quy hoạch sử dụng đất quốc gia chỉ quy định các chỉ tiêu sử dụng đất quan trọng tầm quốc gia.

Các chỉ tiêu sử dụng đất khác được xác định tại các quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện theo quy định của Chính phủ nhằm bảo đảm tính khả thi trong việc lập quy hoạch. Đồng thời, đề nghị Chính phủ quan tâm ý kiến ĐBQH, chỉ đạo bộ, ngành địa phương thực hiện tốt công tác bảo vệ và phát triển rừng, bảo đảm thực hiện được mục tiêu tỷ lệ che phủ rừng của tại Nghị quyết về Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 05 năm.

Về hiệu lực thi hành (Điều 252), tiếp thu ý kiến ĐBQH và trên cơ sở đề xuất của Chính phủ, dự thảo Luật quy định hiệu lực sớm đối với Điều 190 và Điều 248 dự thảo Luật từ ngày 01/4/2024.

Nghị quyết số 109/2023/QH15 ngày 29/11/2023 của Quốc hội về “tiếp tục thực hiện một số nghị quyết của Quốc hội khóa XIV và từ đầu nhiệm kỳ khóa XV đến hết Kỳ họp thứ 4 về giám sát chuyên đề, chất vấn” cũng đã quyết nghị về việc trong năm 2024 ban hành quy định về hoạt động lấn biển.

Trên cơ sở các quy định có hiệu lực thi hành sớm, đề nghị Chính phủ nghiên cứu kỹ lưỡng, hoàn thiện các quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành tương ứng bảo đảm khả thi, rõ ràng, chặt chẽ, theo đúng quy định của pháp luật, tránh vướng mắc trong quá trình tổ chức thực hiện; nhất là đối với hoạt động lấn biển không chỉ thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai mà còn phải thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch, đầu tư, đầu tư công, xây dựng, môi trường, tài nguyên, môi trường biển và hải đảo và pháp luật khác có liên quan, cần có quy định mang tính đồng bộ.

Về Quy định chuyển tiếp một số trường hợp khác khi Luật này có hiệu lực thi hành (Điều 260), tiếp thu ý kiến ĐBQH, để bảo đảm hiệu lực thi hành của Luật Đất đai, trong đó có các quy định chuyển tiếp, dự thảo Luật bỏ quy định tại khoản 16 Điều 260.