Mặt bằng trung tâm ế ẩm nhưng giá thuê vẫn 'trên trời'

Chuyên gia nhận định làn sóng trả mặt bằng sẽ tiếp tục tăng cao vào giai đoạn cuối năm và chỉ khởi sắc trở lại vào năm 2024.

Không khí ảm đạm của thị trường cho thuê văn phòng bao trùm nhiều tuyến đường trung tâm TP.HCM. Ảnh: Quỳnh Danh

Làn sóng trả mặt bằng thuê đang khiến hầu hết con đường ở trung tâm TP.HCM, từ Đồng Khởi, Lê Lợi đến Nguyễn Huệ, Hai Bà Trưng, Bùi Viện chìm trong cảnh ảm đạm. Trong khi các thương hiệu lớn lần lượt "tháo chạy", giá thuê vẫn đang ở "trên trời", thậm chí nhiều nơi còn tăng 15-20%.

Nghịch lý

Số liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy trong quý I năm nay, nhu cầu tìm thuê nhà mặt phố TP.HCM đã có xu hướng giảm, nhất là ở các khu vực trung tâm. Theo đó, lượt khách tìm thuê nhà phố quận 1 đã giảm 40%; quận 3 giảm 45%; các quận ngoài trung tâm khác là quận 7 giảm 52%; quận 10 giảm 48%; và quận Phú Nhuận giảm 50% so với quý IV/2022.

Đáng chú ý, trong quý cuối năm ngoái, nhu cầu tìm thuê nhà phố nội thành TP.HCM cũng đã liên tục giảm mạnh, đà suy giảm kéo dài từ quý II/2022 đến hiện tại vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi.

Dù nhu cầu tìm thuê thấp, giá chào thuê mặt bằng kinh doanh tại TP.HCM vẫn tăng mạnh, nhất là ở khu vực trung tâm. Giá thuê nhà mặt phố tại quận 1 đã ghi nhận mức tăng 17%; quận 3 tăng 13%; quận 7 tăng 11%; quận 10 tăng 2%; và quận Phú Nhuận tăng 9% so với quý trước.

So với thời điểm năm 2019, dữ liệu của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra giá thuê mặt bằng tại các tuyến đường như Lê Lợi, Hai Bà Trưng, Bùi Viện (quận 1); Nguyễn Gia Trí (quận Bình Thạnh); Phan Xích Long (quận Phú Nhuận) và Nguyễn Thị Thập (quận 7) đều tăng cao. Mặt bằng khu vực trung tâm phổ biến ở mức 120-200 triệu đồng/tháng, trong khi mức giá khu vực bán trung tâm dao động trong khoảng 85-100 triệu đồng/tháng.

Theo các chuyên gia, đà tăng giá này đang làm nghiêm trọng hơn thực trạng ế ẩm của các mặt bằng kinh doanh cho thuê tại trung tâm nói riêng và thị trường nhà phố cho thuê TP.HCM nói chung.

Chia sẻ với Tri Thức Trực Tuyến, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, lý giải chủ nhà sau khoảng thời gian giảm giá trong dịch Covid-19 đã muốn bù đắp lại những khoản mất mát. Các chủ nhà nhìn chung sẽ sẵn sàng giảm giá vì một lý do bất khả kháng như Covid -19. Còn lại, họ không chấp nhận giảm giá vì sẽ rất khó tăng giá lại trong tương lai. Chủ nhà mặt phố thường không áp lực về dòng tiền. Do đó, họ muốn giữ giá thuê vì giá thuê sẽ ảnh hưởng rất lớn đến giá bán.

Nghịch lý thị trường này còn đến từ độ chênh trong tính linh hoạt với thời cuộc của chủ nhà và doanh nghiệp kinh doanh.

Thông thường, các đơn vị bán lẻ và F&B chọn các tuyến phố trung tâm để tăng tính nhận diện cho thương hiệu. Khi kinh tế khó khăn, đây sẽ không còn là ưu tiên hàng đầu vì giá thuê đắt đỏ. Thay vào đó, họ có xu hướng dịch chuyển về khu vực bán trung tâm - những nơi có traffic tốt, giá thuê thấp hơn nhưng vẫn đảm bảo hiệu quả về kinh doanh.

Thay vì cố giữ một điểm bán ở vị trí trung tâm, doanh nghiệp phải quan tâm bài toán hiệu quả đối với từng cửa hàng, từng mô hình và chọn đầu tư ở khu vực phù hợp.

Trong khi các doanh nghiệp nhanh chóng và quyết liệt thay đổi đường hướng kinh doanh thì các chủ nhà - những người có dòng tiền tốt và chưa bị tác động nhiều bởi suy thoái kinh tế - sẽ phản ứng chậm hơn. Sau một thời gian dài mặt bằng bị bỏ trống, họ sẽ tính toán lại tổn thất và từ đó, thay đổi phương án tiếp cận với các đơn vị kinh doanh.

Sau dịch Covid-19, các hợp đồng thường được ký sau thời điểm tháng 10/2021. Vậy nên, ông Tuấn nhận định làn sóng trả mặt bằng vẫn chưa dừng lại và sẽ tiếp tục dâng cao vào giai đoạn cuối năm nay. Sau khi Nhà nước có những điều chỉnh liên quan đến lãi suất và các chính sách tháo gỡ cho thị trường bất động sản, thị trường cho thuê nhà mặt phố sẽ khởi sắc hơn vào năm 2024.

Dịch chuyển về khu bán trung tâm

Cũng theo ông Đinh Minh Tuấn, các khu vực trung tâm TP.HCM thường thu hút nhiều đơn vị muốn tăng nhận diện thương hiệu vì nơi này tập trung đông 2 nhóm đối tượng giàu tiềm năng là du khách nội địa và du khách quốc tế. Tuy nhiên, 2 nhóm đối tượng này hiện đều sụt giảm mạnh do kinh tế khó khăn.

Vì vậy, các đơn vị kinh doanh sẽ quay về khu vực bán trung tâm như quận 7, quận Bình Thạnh, Phú Nhuận. Đây là những nơi có lượt traffic lớn với nhóm khách hàng tiềm năng là cư dân tại chính khu vực. Điều này giúp họ giảm chi phí thuê mặt bằng nhưng vẫn đạt được hiệu quả về doanh số.

Các thương hiệu có xu hướng dịch chuyển từ khu vực trung tâm về khu vực bán trung tâm. Ảnh: Quỳnh Danh.

Đại diện Nhà Tốt chỉ ra 3 nguyên nhân chủ yếu của làn sóng “tháo chạy” khỏi các mặt bằng ở khu vực trung tâm. Lý do đầu tiên là chi phí thuê tăng cao. Mặc dù nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, sức mua giảm, giá thuê mặt bằng tại các đường lớn tại khu vực quận 1 vẫn tiếp tục neo cao khiến cho việc sở hữu một mặt bằng lớn tại khu vực này trở nên khó khăn hơn.

Bên cạnh đó, sự phát triển của hệ thống cửa hàng online cũng tạo nên nhiều khó khăn hơn cho các thương hiệu lớn có thể duy trì hoạt động của các cửa hàng vật lý khi phải cạnh tranh về giá gắt gao.

Cuối cùng là sự thay đổi trong xu hướng của người tiêu dùng. Nhiều người không còn thực sự hứng thú với việc mua sắm trực tiếp tại các cửa hàng lớn tại khu vực trung tâm. Thay vào đó, họ chọn mua sắm online hoặc tại các cửa hàng gần nơi mình sinh sống nhờ những ưu điểm về mặt giá cả cũng như thời gian di chuyển.

Đại diện Nhà Tốt nhận định đây không hẳn là một xu hướng chỉ xuất hiện trong thời kỳ kinh tế khó khăn mà sẽ là chiến lược theo thời gian khi một thương hiệu hoạt động kinh doanh tại thị trường Việt Nam.

Vị này lấy ví dụ Uniqlo mở cửa hàng đầu tiên tại đường Đồng Khởi (quận 1) vào năm 2017. Tuy nhiên, họ đã chuyển cửa hàng flagship của mình sang khu vực quận 7. Điều này cũng tương tự ở H&M và Zara, sau khi mở cửa hàng đầu tiên tại khu vực quận 1 lần lượt vào năm 2014 và 2016, hai nhãn hàng đều hướng đến việc mở rộng các cửa hàng vật lý tại các khu vực bán trung tâm nhiều hơn.