Kiểm soát nguồn vốn vào bất động sản: “Đập chuột không bể bình hay bình đã bể?”

(Xây dựng) - Ngân hàng Nhà nước đang điều hành các tổ chức tín dụng siết chặt việc cấp vốn cho các lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro, trong đó có kinh doanh bất động sản. Thực tế diễn biến thị trường khiến các chuyên gia lo ngại, nếu chính kiểm soát nguồn vào lĩnh vực này không được rà soát và tính toán kỹ cần tính tới thực trạng “Đập chuột không bể bình hay bình đã bể?”.

Từ kinh nghiệm điều chỉnh chính sách của Trung Quốc

Country Garden, Longfor Group và Midea Real Estate là 3 nhà phát triển bất động sản tư nhân lớn nhất với tình trạng tài chính tốt đã được chính quyền Trung Quốc yêu cầu phát hành trái phiếu trong tuần này để giúp thúc đẩy tâm lý thị trường. Báo chí chính thống Trung Quốc cũng cho biết thêm các công ty chứng khoán sẽ phát hành đồng thời các hợp đồng hoán đổi rủi ro tín dụng (CDS) hoặc chứng quyền giảm thiểu rủi ro tín dụng (CRMW) để thu hút các nhà đầu tư mua trái phiếu, giúp các nhà phát triển bất động sản tư nhân huy động vốn từ thị trường. Bên cạnh đó, nhà cung cấp thông tin tài chính REDD đưa tin cũng cho biết các ngân hàng Trung Quốc đã được cơ quan quản lý yêu cầu mua những trái phiếu này.

Lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc gần đây bị ảnh hưởng bởi một loạt các vụ vỡ nợ và yêu cầu gia hạn thanh toán. Nhiều doanh nghiệp bất động sản cho biết họ đã không nhận được các khoản tín dụng mới từ các ngân hàng mặc dù các nhà hoạch định chính sách và cơ quan quản lý nhiều lần đảm bảo rằng lĩnh vực bất động sản sẽ không bị vỡ nợ và sẽ yêu cầu các ngân hàng gia hạn các khoản vay.

Trước đó, các cơ quan quản lý tài chính bao gồm Ủy ban Quản lý Chứng khoán Trung Quốc (CSRC) và Sở giao dịch Chứng khoán Thâm Quyến đã có các thông báo nhấn mạnh vai trò quan trọng của việc hỗ trợ nhu cầu tái cấp vốn trong lĩnh vực bất động sản, bao gồm cả hình thức phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Chủ tịch nước Trung Quốc Tập Cận Bình cũng kêu gọi đảm bảo một thị trường bất động sản ổn định và lành mạnh trong cuộc họp Bộ Chính trị Trung Quốc cuối tháng 4/2022.

Mặt khác, các nhà chức trách Trung Quốc đã thúc đẩy quá trình phục hồi nhu cầu bất động sản bằng cách giảm thêm lãi suất cho vay với những người mua nhà lần đầu. Các nhà phân tích cho biết trái phiếu doanh nghiệp được bảo hộ bởi các công cụ quản lý rủi ro tín dụng sẽ khuyến khích thị trường tham gia vào các đợt phát hành nợ.

“Nếu kế hoạch này được thực hiện hiệu quả, chúng tôi nghĩ nó có thể được mở rộng áp dụng cho một số doanh nghiệp khác với tình hình tài chính xấu hơn để họ có thể phát hành các khoản nợ tương tự”, Raymond Cheng - Trưởng bộ phận nghiên cứu về Trung Quốc của CGS-CIMB Securities cho biết.

Đến thực trạng kiểm soát nguồn vốn bất động sản tại Việt Nam

Liên quan đến thực trạng các ngân hàng thực hiện rà soát, kiểm soát, hạn chế và dừng cho vay bất động sản tại một số dự án vủa một số chủ đầu tư, chuyên gia tài chính ngân hàng Lê Xuân Nghĩa đặt câu hỏi: “Nếu siết quá mạnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp có thể làm toàn bộ thị trường bất động sản đóng băng. Khi thị trường này đóng băng thì chuyện gì xảy ra cho các ngân hàng thương mại?”.

Chủ tịch UBND Thành phố Hồ Chí Minh Phan Văn Mãi nói như rút ruột: “Siết tín dụng bất động sản, đập chuột không bể bình hay bình đã bể?” và cho rằng, vấn đề là làm sao siết tín dụng vào bất động sản cho đúng, để tránh ảnh hưởng đến các dự án cần tiếp tục được triển khai, dòng vốn sẽ vào, công ăn việc làm được tạo ra và chúng ta giúp nhiều gia đình được an cư.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho biết, các ngân hàng thương mại đã dừng cho vay tín dụng bất động sản dẫn đến khó khăn cho các doanh nghiệp và người tiêu dùng, bởi đây là “bà đỡ” cho các doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn triển khai thực hiện để đến giai đoạn triển khai thu hút vốn của khách hàng.

“Nhà nước không nên thắt chặt thị trường bất động sản mà nên kiểm soát cho vay đối với các doanh nghiệp, đối tượng vay và sử dụng vốn vay đúng mục đích. Việc siết chặt vốn tín dụng của Ngân hàng Nhà nước đến năm 2023 các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 30% vốn cho vay tín dụng bất động sản là cần thiết nhưng phải có lộ trình”, ông Lê Hoàng Châu đề nghị.

Tiến sỹ Trần Đình Thiên - Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam nhận xét, hiện dòng vốn chảy vào các ngành khác so với bất động sản đang bị thiên lệch. Bởi vậy, bất động sản luôn trong tầm ngắm phải kiểm soát để siết vốn. Vấn đề cần đề cập đến là tạo ra hệ thống phân bổ nguồn lực hợp lý để giảm đầu cơ đất đai. Hiện nay, việc hình sự hóa các quan hệ, đặc biệt là bất động sản rất nguy hiểm, thiệt hại cho cả nhà đầu tư và nền kinh tế, làm mất nhiều cơ hội, động lực cho các nhà đầu tư lớn.

Thị trường bất động sản đã “nghẽn” 2 năm nay do ảnh hưởng của dịch bệnh và đợi cơ hội phục hồi khi có các chương trình phục hồi kinh tế. Việc kiểm soát dòng vốn chưa được định hình có thể làm lỡ cơ hội, không tạo được điều kiện để nguồn lực tư nhân phát triển.

“Không nhìn nhận thị trường bất động sản như kẻ thù”

Theo TS. Nguyễn Đình Ánh, Việt Nam vẫn đang mông lung, hiểu sai vai trò của bất động sản, không nhìn nhận thị trường này như kẻ thù. Do đó, chúng ta cần thay đổi lại suy nghĩ về vai trò, phải đánh giá và nhìn nhận đúng, bất động sản là bộ phận quan trọng của nền kinh tế, là kết quả và đầu vào của tăng trưởng. Vì thế, tư duy phải được thay đổi, bất động sản và tài chính là 2 mặt của 1 đồng xu. Vấn đề chúng ta đang đối mặt là thị trường phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng tín dụng và trái phiếu. Vấn đề chính là phải lành mạnh hóa mối quan hệ bất động sản, tài chính, kinh tế. Bởi, nếu tiếp tục siết tín dụng, sẽ bóp chết bất động sản”.

Ông Ánh nêu quan điểm, cần bằng “lành mạnh hoá” nguồn vốn vào bất động sản. Bản thân trái phiếu doanh nghiệp không sai. Nền tảng lớn nhất của trái phiểu phải là xếp hạng tín nhiệm. Về mặt nguyên tắc, trái phiếu doanh nghiệp phải đảm bảo xếp hạng tín nhiệm. Việt Nam phải xây dựng hệ thống giống thông lệ quốc tế, phải lành mạnh, minh bạch.

Tuy nhiên, những chính sách phải là cơ quan quản lý Nhà nước quyết định, giới hoạch định chính sách bất động sản, đất đai, quy hoạch… phải có những chính sách đúng đắn để thị trường phát triển, không rơi vào bẫy mà thế giới đang giăng ra là lạm phát và suy thoái. Chính sách không chỉ giải quyết trước mắt, phải giải quyết những vấn đề căn bản, cốt lõi của nền kinh tế, thị trường.

Ông Lê Hoàng Hoán - Tổng Giám đốc Tập đoàn VLG đánh giá, với những dự án có thể tạo nguồn cung, tính thanh khoản cao thì cần tiếp tục đảm bảo cấp tín dụng. Những dự án không có khả năng thanh khoản, đặc biệt là những dự án hình thành trong tương lai, không có khả năng tạo nguồn cung thì phải siết, chờ thị trường ổn định rồi mới xem xét tiếp. Thực tế, nhu cầu đầu tư vào bất động sản đang tăng mạnh, không chỉ tiêu dùng mà cả kinh doanh, giao dịch. Do đó, giải pháp để cân bằng thị trường lúc này là phải điều tra, đánh giá để phân loại các dự án. Việc kiểm soát là cần thiết nhưng đừng vì thế mà “bóp nghẹt” dòng vốn vào thị trường bất động sản.

Không cào bằng, bóp nghẹt dòng vốn vào bất động sản

Ông Lê Hoàng Hoán cho rằng, tình trạng thiếu nguồn cung của thị trường bất động sản đã được phát hiện và cảnh báo liên tục từ năm 2020 đến nay. Hàng loạt dự án không thể nhúc nhích vì vướng cơ chế, chính sách, không ai dám phê duyệt. Nay nếu doanh nghiệp bị cắt tín dụng thì các dự án dù có được phê duyệt cũng sẽ không thể triển khai. Ông Lê Hoàng Hoán đề xuất, không nên thực thi chính sách siết chặt nguồn vốn vào bất động sản theo kiểu cào bằng, chung chung cho tất cả các dự án, mà cần phân loại dự án để có hướng quản lý phù hợp mà không gây tác động xấu tới thị trường.

Tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp là “bệ đỡ” của thị trường bất động sản.

Bà Nguyễn Thị Hồng Vân - Phó Giám đốc, Bộ phận Định giá và Tư vấn Tài chính, Savills Hà Nội kiến nghị 2 giải pháp: Thứ nhất, thay vì siết chặt tín dụng, các ngân hàng thương mại có thể kiểm soát chặt chẽ những nhóm đối tượng được tiếp cận nguồn vốn vay, từ cả phía chủ đầu tư, nhà phát triển và người mua nhà. Cụ thể, ngân hàng nên đánh giá uy tín và năng lực của chủ đầu tư. Đồng thời, bản thân chất lượng và hiệu quả tài chính của các dự án bất động sản sử dụng nguồn vốn này cũng cần được xém xét kỹ lưỡng. Từ đó, ngân hàng có thể đảm bảo các dự án sẽ được triển khai đúng thời hạn và có đủ dòng tiền để trả các khoản vay và nợ gốc. Ngoài ra, các tổ chức tín dụng cũng cần kiểm tra mục đích và khả năng tài chính của đối tượng người mua nhà để tránh những rủi ro phát sinh trong quá trình xử lý các khoản vay nợ.

Thứ hai, bà Vân nhận định rằng thuế bất động sản cũng sẽ là một công cụ giúp thị trường ổn định lâu dài. Thuế nhà đất ở Việt Nam rất thấp chỉ khoảng 0,03%/ năm tính theo bảng giá đất Nhà nước trong khi ở các quốc gia khác thì con số này là 1,0-1,5%/năm tính trên giá trị thị trường của bất động sản. Theo dữ liệu cung cấp bởi Tax Foundation, một tổ chức nghiên cứu về chính sách thuế, mức thuế bất động sản của Hoa Kỳ trung bình rơi vào khoảng 1% giá trị thực của tài sản. Bởi vậy, việc sở hữu bất động sản càng lớn và càng nhiều sẽ đồng nghĩa với việc mức thuế hàng năm phải chịu sẽ lớn tương ứng. Điều này sẽ góp phần ngăn chặn tình trạng đầu và điều tiết nguồn cung bất động sản cho những người mua có nhu cầu thực sự.

Cuối cùng, vị chuyên gia Savills cho biết, một yếu tố quan trọng khác cần được giải quyết là tính minh bạch thông tin của các giao dịch bất động sản. Hiện tại, chưa có một dữ liệu thông tin chính thống nào để nắm được giá giao dịch bất động sản thật trên thị trường ngoại trừ việc tìm hiểu thông tin thông qua đội ngũ môi giới. Tuy nhiên, không có ai đảm bảo và kiểm chứng được chất lượng của những nguồn thông tin này.

Quyết định thắt chặt tín dụng bất động sản sẽ có ảnh hưởng nhất định tới cả nguồn cung và nguồn cầu của thị trường. Điều này có thể sẽ dẫn đến sự đình trệ các dự án đang và chuẩn bị triển khai. Bởi vậy, cơ quan chức năng và các tổ chức tín dụng cần đưa ra những giải pháp phù hợp để kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng, hướng tới quá trình tăng trưởng lành mạnh của thị trường bất động sản trong thời gian tới.