Hội thảo “Giải pháp phục hồi thị trường bất động sản hậu Covid-19”

(Xây dựng) - Dưới sự chỉ đạo của Bộ Xây dựng, ngày 12/6 tại Hà Nội, Báo Xây dựng phối hợp cùng Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức hội thảo “Giải pháp phục hồi thị trường bất động sản hậu Covid-19”. Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh tới dự và phát biểu chỉ đạo.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh phát biểu chỉ đạo.

Ngoài ra còn có ông Vũ Văn Phấn - Thành viên Ban Chỉ đạo Trung ương về nhà ở và thị trường bất động sản, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, cùng các đơn vị chức năng thuộc Bộ Xây dựng.

Về phía lãnh đạo Hiệp hội: Ông Nguyễn Mạnh Hà - Nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam; Ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch CLB bất động sản Hà Nội; Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam.

Về phía chuyên gia kinh tế: TS. Võ Trí Thành - Viện Nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh; Ông Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế, trưởng Ngân hàng BIDV - Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính tiền tệ quốc gia; TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính tiền tệ quốc gia…

Về phía doanh nghiệp: Ông Nguyễn Mạnh Cường - Giám đốc Sàn Giao dịch bất động sản Euro Window; Ông Hoàng Liên Sơn – Sàn Bất động sản Alpha Real Thành phố Hồ Chí Minh; Bà Vân Nguyễn - Giám đốc Bộ phận Thị trường JLL Việt Nam…

Phát biểu chào mừng, ông Nguyễn Anh Dũng - Tổng Biên tập Báo Xây dựng nhấn mạnh: Đại dịch Covid-19 diễn ra trên quy mô toàn cầu làm suy yếu nền kinh tế của tất cả các nước trên thế giới, thị trường bất động sản ở Mỹ, Anh, Nhật Bản, Indonesia, Singapore, Nga, Đức… đóng băng chưa có dấu hiệu phục hồi.

Với Việt Nam, thực hiện lời kêu gọi của đồng chí Tổng Bí thư, Thủ tướng Chính phủ và Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, nhân dân cùng cả hệ thống chính trị cùng vào cuộc đã chặn đứng được nạn dịch. Nền kinh tế Việt Nam đang dần trở lại ổn định lấy lại “phong độ” tăng trưởng theo kế hoạch. Đặc biệt là từ khi những hoạch định nhà đầu tư nước ngoài rời khỏi thị trường Trung Quốc, thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện tại đang dần hồi phục.

Ông Nguyễn Anh Dũng - Tổng Biên tập Báo Xây dựng phát biểu chào mừng.

Bất động sản công nghiệp đang phát triển mạnh mẽ tại một số tỉnh, thành phố như Hải Phòng, Bắc Giang, Hải Dương, Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tĩnh, Đồng Nai, Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh… đón nhận các nhà đầu tư rời bỏ thị trường Trung Quốc.

Nhà ở dành cho công nhân lao động, các đối tượng chính sách, chung cư cũ được cải tạo lại vẫn đang phát triển sôi động. Tuy vẫn còn vướng mắc nhiều chính sách về đất đai, nguồn vốn và sự hoàn thiện của quy hoạch đô thị… Nhà ở thương mại trong các đô thị đã bắt đầu có giao dịch. Tuy nhiên, đây chỉ là những dự án đang hoàn thiện. Các dự án mới dường như dậm chân tại chỗ.

Bất động sản nghỉ dưỡng ven biển có dấu hiệu khôi phục nằm chờ chính sách, giải pháp và giải quyết các tồn đọng cũ về đất đai. Khu vực văn phòng cho thuê và nhà ở dành cho chuyên gia, người nước ngoài ít giao dịch, do các đường bay quốc tế chưa được mở lại. Nhà nước luôn có lượng chuyên gia thuê nhà ở tại Việt Nam như: Hàn Quốc, Nhật bản, Singapore thì đang phải chống dịch và cách ly xã hội.

Hội thảo mong nhận được câu trả lời từ các chuyên gia, doanh nghiệp để báo cáo Bộ Xây dựng nhằm ban hành chính sách thực tiễn, hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển trong tương lai.

Toàn cảnh hội thảo.

Phát biểu chỉ đạo, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh: Dịch Covid-19 diễn ra trong thời gian qua phức tạp, ảnh hưởng đến kinh tế - xã hội các nước trong đó có Việt Nam, trong đó bất động sản cũng chịu ảnh hưởng nặng nề.

Các chủ đầu tư lớn có tiềm lực tài chính đều triển khai các dự án, trong đó có 56 dự án với hơn 20 nghìn căn hộ đang triển khai; 55 dự án với 18 ngàn căn đã hoàn thành. Nguồn cung nhà ở trung và cao cấp vẫn tăng do dự án hoàn thành tăng. So năm 2018, nguồn cung giảm do dự án tạm dừng đình hoãn từ trước, thủ tục pháp lý hoặc thiếu vốn.

Về tiêu thụ sản phẩm, riêng nhà ở thương mại tiêu thụ chỉ đạt 14%, lượng giao dịch thành công giảm mạnh. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng không có nguồn thu. Giá bán nhà tăng so với năm 2019. Bất động sản công nghiệp tăng 6,2%.

Hoạt động các doanh nghiệp bất động sản 11,9% thành lập, tạm ngừng kinh doanh tăng 94,1% so với năm 2019, 200 sàn hoạt động cầm chừng, gần 80% sàn tạm ngừng giao dịch.

Vốn FDI: Đầu tư vào bất động sản sụt giảm mạnh; Trong quý I/2020, lượng tiêu thụ nhà ở thương mại đạt14%, thấp nhất trong vòng 04 năm qua, bằng 40% so với cùng kỳ năm 2019; lượng giao dịch thành công giảm 36,6% so với quý IV/2019 và chỉ bằng 14% của năm 2019. Tỷ lệ văn phòng cho thuê còn trống trong quý I/2020 tăng so với cùng kỳ năm 2019 (văn phòng hạng A trống 10,8%; hạng B trống 5,6%). Các khu du lịch, nghỉ dưỡng tạm dừng hoạt động, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng hầu như không có nguồn thu.

Nguồn vốn đầu tư FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản sụt giảm mạnh, trong quý I/2020 chỉ có 264 triệu USD vốn đăng ký; Số doanh nghiệp được thành lập mới giảm 11,9%, tạm ngừng kinh doanh tăng 94,1% so với cùng kỳ năm 2019 (cao nhất trong tất cả các ngành nghề); số lượng sàn giao dịch đóng cửa chiếm 80%; số còn lại khoảng 200 sàn hoạt động cầm chừng.

Theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, Chính phủ đã ban hành nhiều cơ chế chính sách hỗ trợ kịp thời người dân và doanh nghiệp vượt qua khó khăn như giảm 15% tiền thuê đất do Nhà nước cho thuê đất; Giảm lãi suất cho doanh nghiệp, đất đai, thuế… Bên cạnh đó, thời gian qua, Bộ Xây dựng đã tham mưu đề xuất các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản như sau:

Nhóm giải pháp cấp bách: Thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, theo đó, Chính phủ có Nghị quyết 41 cấp thêm vốn cho phát triển nhà ở xã hội… Chính phủ giao Bộ Xây dựng chủ trì phối hợp các địa phương rà soát các danh mục nhà ở xã hội trên cả nước, nhà ở công nhân các khu công nghiệp để ngân hàng cho vay trong năm 2020. Đồng thời nghiên cứu sửa đổi Nghị định 100. Bộ đang tiến hành làm rõ nội dung quy định, cải cách thủ tục để người dân và doanh nghiệp dễ thực hiện từ xác định quỹ đất, lựa chọn chủ đầu tư…

Nhóm giải pháp khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp cũng được Bộ Xây dựng đề xuất. Đó là các chung cư có diện tích căn hộ nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 20 triệu/m2. Trong đó, Chính phủ giao Bộ Xây dựng trình Chính phủ để ban hành Nghị quyết từ chính sách xác định quỹ đất, chủ đầu tư, nguồn vốn hỗ trợ. Gói này hỗ trợ phát hành trái phiếu. Bộ đang xây dựng dự thảo Nghị định, sớm trình Chính phủ trong quý III/2020. Đồng thời cải cách thủ tục hành chính để dự án thực hiện nhanh, dễ dàng hơn. Miễn cấp phép với dự án được thẩm định thiết kế kỹ thuật, thiết kế cơ sở… Bộ được sự ủy quyền của Thủ tướng đã báo cáo Quốc hội, nội dung được Quốc hội thông qua sẽ có hiệu lực ngay.

“Về giải pháp lâu dài, việc chồng chéo các quy định của pháp luật được rà soát liên quan đến hoạt động đầu tư và kinh doanh bất động sản; sửa đổi thủ tục rõ ràng, thuận tiện hơn. Bộ được Chính phủ giao sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản để đảm bảo tính đồng bộ và cải cách thủ tục hành chính. Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng đồng bộ sửa đổi Nghị định và Thông tư hướng dẫn liên quan, hợp nhất thành 1 Nghị định và Thông tư hướng dẫn, giúp người dân và doanh nghiệp thực hiện thuận lợi”, Thứ trưởng Bộ Xây dựng nhấn mạnh.

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh mong muốn hội thảo là cơ hội để các chuyên gia, doanh nghiệp chia sẻ những giải pháp tích cực từ thực tiễn. Bộ Xây dựng sẽ lắng nghe, tiếp thu để hoàn chỉnh cơ chế chính sách trong lĩnh vực bất động sản, giúp thị trường bất động sản phát triển.

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA): Tình hình chung các doanh nghiệp bất động sản sau Covid - Những kiến nghị đề xuất

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chia sẻ về giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản sau dịch Covid-19.

Sau giai đoạn tăng trưởng liên tục (từ năm 2014 đến năm 2019), thị trường bất động sản có xu hướng chững lại ở một số phân khúc; Nguồn lực tài chính cho đầu tư các dự án bất động sản chưa đa dạng và bền vững; Hiện hoạt động đầu tư xây dựng chịu sự điều chỉnh của khoảng 12 Luật khác nhau và hàng trăm Nghị định, Nghị quyết của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Thông tư hướng dẫn của các Bộ, ngành.

Ngoài ra, còn có gần 20.000 tiêu chuẩn, quy chuẩn, định mức kinh tế kỹ thuật. Nhiều quy định pháp luật về đầu tư, xây dựng, kinh doanh, vận hành bất động sản còn nhiều điểm chồng chéo, mâu thuẫn, bất cập. Còn thiếu các quy định của pháp luật trong việc điều chỉnh các sản phẩm bất động sản mới xuất hiện trên thị trường như bất động sản du lịch (biệt thự du lịch, căn hộ du lịch, nhà phố du lịch).

Tác động tiêu cực lịch sử của đại dịch Covid-19 như thu nhập của những người làm nghề này khó khăn; Tồn kho bất động sản vẫn nhiều đặc biệt là bất động sản cao cấp. Các dự án chưa thể khai thác như condotel, du lịch nghỉ dưỡng… đã hoàn thiện nhưng chưa có khách nên không dám mở cửa.

Thời gian qua, Chính phủ, các Bộ ngành đã kịp thời ban hành nhiều chỉ đạo, Chỉ thị văn bản hỗ trợ doanh nghiệp vượt khó. Doanh nghiệp bất động sản rất may mắn giai đoạn này được hỗ trợ tích cực, ngày càng khẳng định được tầm quan trọng của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Những giải pháp đó mới là tạo niềm tin còn để tiếp cận thật thì thực tế nhiều doanh nghiệp báo cáo là chưa được tiếp cận. Trong khi cuộc sống vận hành từng ngày nên phải tiếp tục đẩy mạnh hơn nữa việc thực thi các Chỉ thị giải pháp của Chính phủ.

Doanh nghiệp bất động sản tập trung kiến nghị các vấn đề sau: Tài chính tín dụng, các vấn đề đã được xử lý nhưng chưa triệt để, thứ nhất về cơ cấu thời hạn trả nợ gốc và lãi theo Nghị quyết 41, thời gian trả nợ cần thời gian cụ thể và rõ ràng hơn.

Đề nghị gia hạn thời hạn nộp thuế giá trị gia tăng. Gia hạn thời hạn nộp thuế doanh nghiệp.

Tuy nhiên, hiện các kiến nghị của doanh nghiệp vẫn chưa được giải quyết, nên kiến nghị tiếp. Cơ cấu lại thời hạn trả nợ đối với các dư nợ gốc và lãi kéo dài thêm một khoảng thời gian là 12 tháng kể từ ngày cuối cùng của thời hạn trả nợ; giảm 50% lãi suất cho vay (gồm cả dư nợ hiện hữu và dư nợ mới) đến ngày liền kề sau 12 tháng kể từ ngày Thủ tướng Chính phủ công bố hết dịch Covid-19; Gia hạn thời hạn nộp thuế giá trị gia tăng, theo đó thời gian gia hạn là 12 tháng kể từ ngày kết thúc thời hạn nộp thuế giá trị gia tăng theo quy định của pháp luật về quản lý thuế; Gia hạn thời hạn nộp thuế thu nhập doanh nghiệp cho cả quý III, IV năm 2020 và quý I, II năm 2021 như đã quy định cho quý I, II năm 2020 trong Nghị định 41/2020/NĐ-CP)

Sớm ban hành Nghị định sửa đổi Khoản 3, Điều 8, Nghị định 20/2017/NĐ-CP trong đó cho phép áp dụng hồi tố cho cả năm 2017, 2018 đối với các doanh nghiệp đã thanh kiểm tra cũng như chưa thanh kiểm tra để đảm bảo công bằng giữa các doanh nghiệp.

Miễn thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế giá trị gia tăng trong thời gian có dịch Covid-19; giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp và 50% thuế giá trị gia tăng trong thời hạn 01 năm sau khi dịch bệnh Covid-19 được kiểm soát.

Tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định liên quan đến hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản để bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật như: sửa đổi Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ môi trường, Luật Xây dựng... về các quy định liên quan đến trình tự, thủ tục thực hiện quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư, giao đất, cho thuê đất, xác định giá đất, xác định chế độ sử dụng đất, về chuyển nhượng, về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Về thể chế: Thực hiện miễn Giấy phép xây dựng đối với các công trình của dự án đầu tư thuộc khu vực đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500. Tạm hoãn thực hiện việc ký quỹ các dự án đầu tư đến hết năm 2020. Nghiên cứu, xây dựng Nghị quyết của Chính phủ về khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp để bán với tiêu chuẩn thiết kế căn hộ khép kín. Tạm hoãn việc ký quỹ dự án đầu tư năm 2020. Hiện tại đấu thầu rất cần và chỉ định cũng tốt nhưng nên đấu giá thành đất đã đầy đủ hạ tầng, ai giá thấp thì trúng. Nếu chỉ định thầu ở địa phương thường ngại, vướng nên chăng cần có hướng dẫn nhanh về lựa chọn chủ đầu tư với nhà ở xã hội.

Chính phủ yêu cầu các địa phương hoàn thành rà soát thủ tục pháp lý đối với các dự án bất động sản. Đề nghị Chính phủ ban hành cơ chế và pháp lý thúc đẩy các dự án được triển khai nhanh hơn.

Xác định quyền sở hữu đối với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, shophouse… có doanh nghiệp nào được cấp chưa đề nghị các cơ quan nêu ra cho các địa phương làm theo. Về thủ tục hành chính: Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính theo hình thức liên thông, cắt giảm thủ tục, rút ngắn thời gian giải quyết, hồ sơ, chi phí thực hiện trong hoạt động đầu tư xây dựng các dự án bất động sản.

Về giải pháp lâu dài: Tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định liên quan đến hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản để bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật như: sửa đổi Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ Môi trường, Luật Xây dựng... về các quy định liên quan đến trình tự, thủ tục thực hiện quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư, giao đất, cho thuê đất, xác định giá đất, xác định chế độ sử dụng đất, về chuyển nhượng, về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ông Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV - Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính tiền tệ quốc gia: Một số giải pháp phục hồi thị trường bất động sản sau dịch Covid-19

Ông Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV - Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính tiền tệ quốc gia.

Với tâm lý “tiền mặt là vua”, trong bối cảnh kinh tế bất ổn, các nhà đầu tư ưu tiên giữ nguồn vốn, tập trung đầu tư vào các thị trường họ am hiểu. Nhóm các nhà đầu tư mới có chiến lược bảo thủ hơn, tâm lý phòng thủ rủi ro, các khoản đầu tư lớn bị tạm dừng; lối sống, phương thức làm việc thay đổi và dịch chuyển chuỗi sản xuất; Thiếu minh bạch, quỹ đất, nguồn vốn, rà soát pháp lý vẫn là rào cản lớn. Nguồn cung hạn chế trong khi đó xu hướng M&A tăng do nhu cầu bán tài sản, giá bán phải chăng và doanh nghiệp có chiến lược giải ngân thời điểm này.

Mặc dù quá trình đô thị hóa vẫn diễn ra nhưng khâu thiết kế và đầu tư cơ sở hạ tầng thành phố thông minh sẽ khác đi. Đầu tư công, đầu tư y tế, giáo dục, cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh bất động sản phát triển. Xu thế số hóa, minh bạch hóa thị trường bất động sản là tất yếu. Các doanh nghiệp bất động sản cần lưu ý.

Có 3 phân khúc khó khăn hơn như mặt bằng bán lẻ, văn phòng cho thuê, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng và biệt thự liền kề tiêu thụ khó khăn. 3 lĩnh vực sáng sủa hơn như bất động sản logistic; bất động sản nhà ở với mô hình nhà ở gia đình đa hệ, nhà ở cấp trung và thấp hơn, thay đổi thiết kế nhà ở sinh viên…; bất động sản công nghiệp khả quan với yêu cầu đất sạch và kèm môi trường đảm bảo.

Một số giải pháp hồi phục thị trường bất động sản: Thực hiện nhanh và hiệu quả, quyết liệt hơn các gói hỗ trợ; Phát huy, khai thác 6 động lực tăng trưởng thay thế bổ sung như thúc đẩy xuất khẩu các thị trường tiềm năng; quyết liệt đẩy nhanh giải ngân đầu tư công; thúc đẩy đầu tư tư nhân; tận dụng cơ hội thu hút có sàng lọc đầu tư nước ngoài; kích cầu tiêu dùng nội địa; phát triển kinh tế số, kinh doanh số và Chính phủ điện tử. Đẩy mạnh cải thiện thực chất môi trường đầu tư – kinh doanh nhất là cải cách thủ tục hành chính. Tháo gỡ rào cản pháp lý, quy trình, đồng thời thúc đẩy nhu cầu về nhà ở ….

Về giải pháp trung và dài hạn: Tiếp tục hoàn thiện thể chế liên quan đến bất động sản; đề án chiến lược quản lý và phát triển thị trường bất động sản; bài toán quy hoạch; ứng dụng công nghệ thông tin - bất động sản số; thiết chế quản lý và nguồn nhân lực vận hành thị trường bất động sản.

Giải pháp đối với doanh nghiệp, Hiệp hội bất động sản: Thực hiện mô hình 3 Rs: Respond (ứng phó với đại dịch), Ricover (phục hồi), Re-invent (đổi mới sáng tạo trong mô hình/ chiến lược kinh doanh) + 2Rs khác: Restructure (tái cơ cấu) và Resilience (khả năng chống chịu cú sốc bên ngoài). Doanh nghiệp tập trung 4 thứ là người lao động; quản lý tài chính; khách hàng và đối tác. Xây dựng và thực hiện chiến lược kinh doanh số; tăng cường kết nối, xác lập và chủ động định vị trong chuỗi giá trị… Tóm lại con người và công nghệ là 2 đột phá chiến lược.