Hàn Quốc phát triển nhà ở xã hội theo mô hình nào?

(Xây dựng) - Hàn Quốc là một trong những quốc gia thành công với mô hình phát triển nhà ở xã hội (NƠXH). Đặc biệt là nước có đóng góp quan trọng trong việc hoàn thiện thể chế, pháp luật về NƠXH tại Việt Nam. Việc nghiên cứu, tham khảo mô hình này để xây dựng chính sách phù hợp với thực tiễn tại nước ta là cần thiết.

Những chính sách về tạo quỹ đất, thuế và tín dụng ưu đãi tạo điều kiện cho người thu nhập nhấp có thể thuê, mua NƠXH (Ảnh minh họa).

Tạo quỹ đất và quy định đầu tư NƠXH

Tại Hàn Quốc, chính sách thu hồi đất ở và giải phóng mặt bằng để tái phát triển đóng vai trò rất quan trọng trong việc tạo lập quỹ đất cho các dự án NƠXH. Việc bồi thường khi thu hồi đất dựa trên cơ sở các nguyên tắc, đó là: Phải do chủ dự án thực hiện và được tiến hành trước khi triển khai dự án. Hình thức bồi thường cũng đa dạng bằng tiền mặt; trái phiếu do chủ đầu tư phát hành, hay bằng đất ở một vị trí khác hoặc là NƠXH theo sự đồng thuận của người dân. Quan trọng là việc thực hiện bồi thường này sẽ áp dụng cho từng cá nhân.

Công tác bồi thường phải được tiến hành trọn gói. Trong trường hợp một dự án đòi hỏi phải thu hồi nhiều mảnh đất của cùng một chủ sở hữu ở các giai đoạn bồi thường khác nhau thì chủ đầu tư cần đảm bảo chi trả trọn gói một lần.

Bên cạnh đó, việc đánh giá giá trị đất đai nhằm xác định đơn giá bồi thường sẽ được thực hiện bởi một bên thứ ba là cơ quan, đơn vị có nghiệp vụ định giá chuyên nghiệp. Và việc định giá này được giao cho ít nhất hai cơ quan định giá trở lên nhằm bảo đảm tính khách quan, chính xác và công bằng cho chủ sở hữu đất. Những đơn vị này là các tổ chức hoạt động độc lập theo hình thức doanh nghiệp hoặc công ty cổ phần có chức năng tư vấn về đơn giá đất.

Ngoài ra, hoạt động tuyên truyền chính sách nhà ở công cộng tại đã được nuwosc này thực hiện rất tốt từ những năm 80, hình thành văn hóa đối thoại, bảo đảm quyền được biết của công chúng đối với quyền lợi cũng như trách nhiệm của người dân đối với nhà ở xã hội. Do vậy, hiện nay ở Hàn Quốc, cả chính quyền, người dân và nhà đầu tư đều thực hiện các quy định về NƠXH một cách chủ động, tự giác, nghiêm túc và không xảy ra việc vi phạm quy định về bố trí quỹ đất.

Trong công tác quản lý nhà nước, thì quá trình phê duyệt dự án phát triển đô thị (đặc biệt là đối với dự án có thực hiện đầu tư xây dựng NƠXH) đã được đơn giản hóa các thủ tục hành chính. Nếu kế hoạch thực hiện dự án phát triển đô thị được Chính phủ phê duyệt, thì có thể bỏ qua hơn 30 yêu cầu của pháp luật liên quan khác; cụ thể như sau:

Đối với thủ tục đầu tư NƠXH ngay trong giai đoạn chỉ định và lập kế hoạch thì có thể bỏ qua một số yêu cầu tại bước Đề xuất chỉ định khu vực phát triển đất ở và bước Chỉ định khu vực phát triển đất ở.

Đến giai đoạn thực hiện, đối với dự án NƠXH có thể bỏ qua một số yêu cầu tại bước Xin phê duyệt kế hoạch thực hiện (bao gồm kế hoạch phát triển, kế hoạch thực hiện và kế hoạch cung cấp đất ở). Mặt khác, chủ đầu tư dự án nhà ở có thể được lựa chọn theo hình thức bốc thăm nếu đảm bảo điều kiện chính quyền đưa ra đối với dự án đó.

Ưu đãi lớn về nguồn vốn cho vay

Trong giai đoạn đầu, Chính phủ Hàn Quốc có nguồn ngân sách không nhiều nên việc huy động chủ yếu thông qua Quỹ Xổ số Nhà ở, cụ thể: các khoản thu từ tất cả các loại xổ số do nhà nước cấp phải được gộp lại và phân bổ tập trung. Theo đó, tối đa 70% doanh thu xổ số được dành cho các dự án cho nhà ở thu nhập thấp, bao gồm cả đóng góp cho Quỹ Nhà ở Quốc gia.

Hiện nay, thì việc huy động vốn chủ yếu thông qua Quỹ nhà ở và Đô thị quốc gia (tiền thân là Quỹ nhà ở quốc gia). Có khoảng 70% vốn của Quỹ được huy động từ Trái phiếu nhà ở quốc gia do Nhà nước phát hành, bao gồm: Trái phiếu loại phải mua khi xin giấy phép từ cơ quan có thẩm quyền hoặc khi hợp đồng được thực hiện với cơ quan nhà nước về xây dựng. Có kỳ hạn 5 năm với lãi suất 2,25%/năm.

Còn với trái phiếu loại 2 thì phải mua bởi bất kỳ người mua nhà có diện tích chuyên dụng vượt quá 85 m2 được xây dựng trong đất ở công cộng. Kỳ hạn 10 năm, lãi suất 0%/năm.

Với khoảng 30% vốn còn lại được huy động từ tiền gửi tiết kiệm của người dân và các nguồn khác. Người dân muốn vay tiền từ Quỹ này thì bắt buộc phải tham gia gửi tiết kiệm, không bắt buộc với người không có nhu cầu vay.

Bên cạnh đó, Chính phủ Hàn Quốc cũng đưa ra 02 chế độ đăng ký mua nhà ở kết hợp tiết kiệm hỗ trợ người dân có nhu cầu. Đó là những người đã giữ tài khoản tiết kiệm đăng ký mua nhà trong 2 năm và gửi tiết kiệm hàng tháng từ 24 lần trở lên (mức độ ưu tiên 1); chế độ ưu tiên trong 6 tháng và gửi tiền tiết kiệm hàng tháng từ 6 lần trở lên (mức độ ưu tiên 2).

Bộ có chức năng nhà ở (như Bộ Đất đai, Giao thông và Hàng hải) sẽ quản lý Quỹ này và theo thẩm quyền được giao sẽ cho người dân cũng như doanh nghiệp vay với lãi suất ưu đãi trong thời hạn 20-30 năm.

Phân nhóm các đối tượng thụ hưởng

Sau những chính sách trên, Nhà nước sẽ phân loại và có những ưu đãi hướng đến các đối tượng thụ hưởng. Việc hỗ trợ được chia theo các nhóm với đặc điểm sau: Nhóm không đủ khả năng trả tiền thuê (nhóm 1, nhóm 2). Nhóm không đủ khả năng mua nhà riêng (nhóm 3, nhóm 4). Nhóm có khả năng mua nhà riêng với trợ giúp của Nhà nước (nhóm 5, nhóm 6) và nhóm có khả năng tự mua nhà (nhóm 7, 8, 9, 10).

Với sự phân loại này sẽ có các hình thức hỗ trợ cụ thể, sát với nhu cầu thực tế của người dân. Đối với nhà ở để bán thì các đơn vị cỡ trung đến lớn được bán bởi các nhà phát triển tư nhân. Bán nhà nhiều căn hộ, nhà biệt lập (01 triệu căn) cho nhóm 4, 5, 6; các căn hộ nhà ở có quy mô vừa và nhỏ được bán bởi các nhà phát triển tư nhân (400 ngàn căn) (đất ở, hỗ trợ bởi quỹ) cho nhóm 5, 6; Bán công khai nhà ở được nhà nước trợ giá (700 căn hộ) cho nhóm 3, 4, 5.

Trong khi với mảng nhà ở để cho thuê thì sẽ dành khoảng 300 ngàn căn thuê công cộng cho nhóm 3, 4, 5; Cho thuê tư nhân (100 ngàn căn) đối với nhóm 6; Nhà ở cho thuê Kukmin (400 ngàn căn) cho nhóm 2, 3, 4 và nhà ở cho thuê Yeonggu (100 ngàn căn) đối với nhóm 1.

Nhà nước đóng vai trò chủ đạo hỗ trợ nhà ở cho nhóm 1,2,3; Nhà nước phối hợp với tư nhân thực hiện hỗ trợ cho nhóm 4, 5, 6, thông qua Quỹ nhà ở, đất ở. Tư nhân đóng vai trò chủ đạo phát triển nhà ở cho nhóm 7, 8, 9, 10 thông qua việc nới lỏng các quy định theo chính sách của từng thời kỳ.

Quy mô các căn hộ với diện tích dưới 60 m2 được bố trí cho các nhóm 1, 2, 3. Trong khi nhóm 4, 5, 6 được bố trí với diện tích từ 60 m2 đến 85 m2 và các căn hộ trên 85 m2 sẽ dành cho nhóm 7, 8, 9,10.

Nhà nước giữ vai trò chủ đạo, kiến tạo “chính sách hỗ trợ, tạo điều kiện” về NƠXH (Ảnh minh họa).

Tại Hàn Quốc hiện nay, NƠXH chủ yếu do Tổng Công ty nhà ở và đất đai (LH) thực hiện hoặc chỉ định nhà thầu đầu tư thực hiện và tất cả các dự án này đều tuân thủ nghiêm và đầy đủ các quy định.

Theo số liệu thống kê, tính đến năm 2015, LH đã sở hữu 733.263 căn hộ (chiếm khoảng 3,8% tổng số nhà ở); bao gồm xây dựng mới 633.403 căn hộ, mua để cho thuê 99.860 căn hộ và thuê để cho thuê lại 121.548 căn hộ). Tổng số nhà ở cho thuê năm 2014 là 1.708.715 căn hộ (tương ứng với 8,8% tổng số nhà ở) và trong phân khúc này thì LH đầu tư, xây dựng trung bình khoảng 100.000 căn hộ/năm, chiếm khoảng 71% tổng số nhà ở cho thuê hàng năm.

Trong thời gian tới, với sự hỗ trợ và chia sẻ kinh nghiệm từ Hàn Quốc thì nước ta sẽ sớm hoàn thiện thể chế, pháp luật về NƠXH, đồng thời nâng cao năng lực của các cơ quan hoạch định chính sách.