Giới chuyên gia bức xúc vì “điểm nghẽn” pháp lý bất động sản nghỉ dưỡng không được tháo gỡ

(Xây dựng) – Toạ đàm “Điểm nghẽn pháp lý và giải pháp khơi thông nguồn lực bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam” do Tạp chí Bất động sản Reatimes tổ chức, các chuyên gia thể hiện quan điểm bức xúc vì “điểm nghẽn” pháp lý bất động sản nghỉ dưỡng không được tháo gỡ trong suốt nhiều năm qua.

Toàn cảnh Toạ đàm.

Chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch được đánh giá chưa đầy đủ, thống nhất, đồng bộ đã và đang gây lúng túng cho công tác quản lý Nhà nước ở các địa phương và là “điểm nghẽn” cho hoạt động đầu tư, kinh doanh. Mặt khác, sự thiếu nhất quán trong thực thi chính sách của chính quyền địa phương cũng đã và đang tạo ra những hệ lụy lớn đối với các nhà đầu tư và khách hàng, làm giảm đi cơ hội tăng trưởng và bứt tốc của những vùng đất tiềm năng.

Mổ xẻ về khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”

Tại Toạ đàm, Luật sư Lê Văn Hồi - Giám đốc Công ty Luật My Way nêu quan điểm: Vấn đề “đất ở không hình thành đơn vị ở”, các cơ quan chưa hề kết luật là sai nên không thể nói quy định này là sai pháp luật. Kể cả kết luận của Thanh tra Chính phủ cũng cho rằng đây là quy định đang đem lại nhiều lợi ích từ việc thu hút nguồn vốn, khơi thông dòng chảy bất động sản nghỉ dưỡng… Vì vậy, cần phải có giải pháp để khơi thông.

“Theo tôi, đối với những dự án đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi thì tiếp tục giữ nguyên để đảm bảo tính ổn định, tránh tình trạng sửa sai, để tạo niềm tin cho người dân vào chính quyền”, Luật sư Lê Văn Hồi nói.

PGS. TS. Doãn Hồng Nhung - Phó trưởng Ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phân tích khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Theo quy định tại Điều 10, Luật Đất đai 2013, đất ở là loại đất phi nông nghiệp được sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình nhà ở (chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ) tại nông thôn và đô thị. Về thời hạn sử dụng đất, Điều 125 Luật Đất đai 2013 ghi nhận đất ở là loại đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài.

Về “đơn vị ở”, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD được ban hành kèm theo Thông tư số 01/2021/TT-BXD có hiệu lực từ ngày 05/7/2021 giải thích, đây là “Khu chức năng cơ bản của đô thị chủ yếu phục vụ nhu cầu ở bao gồm: Các nhóm nhà ở; các công trình dịch vụ - công cộng, cây xanh công cộng phục vụ cho nhu cầu thường xuyên, hàng ngày của cộng đồng dân cư; đường giao thông (đường từ cấp phân khu vực đến đường nhóm nhà ở) và bãi đỗ xe cho đơn vị ở”. Theo đó, cấu thành một đơn vị ở sẽ phải có hệ thống công trình dịch vụ công trình kèm theo như giáo dục (trường mầm non, tiểu học, trung học cơ sở), y tế, văn hóa thể thao, thương mại (chợ) để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt cơ bản của cư dân.

Như vậy, với khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”, có thể hiểu tại các khu đất ở chỉ được hình thành các công trình hạ tầng hành chính mà không hình thành các hạ tầng xã hội phục vụ cho cộng đồng dân cư.

Do trong Luật Đất đai chưa có quy định về “đất ở không hình thành đơn vị ở” nên có địa phương cũng có những quy định riêng cho khái niệm này, đó là yêu cầu việc triển khai thực hiện và đưa vào khai thác dự án phải tuân thủ quy định về quản lý khu vực “đất ở nhưng không hình thành đơn vị ở”.

Theo đó, các căn hộ với tính chất là đất ở du lịch nghỉ dưỡng, không hình thành đơn vị ở và không tổ chức các dịch vụ thiết yếu như trường học, chợ... nhưng vẫn đảm bảo các dịch vụ tiện ích có sẵn phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng du lịch, dịch vụ thương mại, du lịch, thể dục thể thao, không gian vui chơi…

Tạo dựng một khung khổ pháp lý đầy đủ, ổn định cho loại hình bất động sản du lịch là yêu cầu cấp thiết cần đặt ra trong bối cảnh ngành du lịch đang đứng trước nhiều cơ hội phục hồi sau tác động của đại dịch. Tuy nhiên, điều trước mắt cần phải làm là gỡ rối cho các dự án có “đất ở không hình thành đơn vị ở” đang “mắc kẹt”.

Trong thời gian chờ sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013, có thể kịp thời điều chỉnh những bất cập, vướng mắc hiện có bằng các văn bản dưới luật, như nghị định hay thông tư liên tịch về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với “đất ở không hình thành đơn vị ở” đối với condotel, biệt thự nghỉ dưỡng. Điều này sẽ kịp thời giúp cho các thị phần trong hoạt động kinh doanh khởi sắc, khơi dậy được tiềm năng từ đất đai cũng như thu hút vốn đầu tư từ nước ngoài vào lĩnh vực này, giúp cho thị trường phát triển minh bạch và bền vững. Nếu được gỡ vướng về pháp lý, chắc chắn các sản phẩm bất động sản du lịch sẽ còn phát triển.

Xuất phát từ hệ thống chính sách thực hiện không nhất quán mà nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư đang chịu thiệt. Mặc dù thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” chưa có trong luật quy định hiện hành song để khơi thông, “phá băng” thị trường cũng như giữ niềm tin với các nhà đầu tư, chúng ta cần khơi thông điểm nghẽn này.

Luật sư Trương Thanh Đức - Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC phát biểu: Căn hộ du lịch (bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng) là một loại nhà ở, đúng ra phải được xây dựng trên đất ở. Việc “bắt” căn hộ du lịch phải xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ là trái với quy định tại khoản 4, Điều 6 về “Các hành vi bị nghiêm cấm”, Luật Nhà ở năm 2014 là: “Xây dựng nhà ở trên đất không phải là đất ở”.

Vì vậy, việc Khánh Hòa gọi là “đất ở không hình thành đơn vị ở” là rất hợp lý, rất đúng quy định của Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và Luật Du lịch 2017. Theo Luật sư Trương Thanh Đức với tình hình hiện tại, loại hình “Đất ở tại nông thôn” thuộc một trong ba nhóm đất quy định tại Điều 10 Luật Đất đai và người mua được sở hữu lâu dài.

Khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” nhằm hạn chế một số quyền như: Không được đăng ký hộ khẩu, không hình thành nên các khu dân cư, thôn xóm… chứ không làm thay đổi bản chất, nguồn gốc “đất ở tại nông thôn”.

Cần thực thi ngay giải pháp ngắn hạn và dài hạn

TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nêu thực trạng đang có 2 trường phái. Thứ nhất là về quy định đang có tương đối đầy đủ. Chúng ta có thể mua. Nhưng phía sau là sang tên, chuyển nhượng, thế chấp ngân hàng… đang còn nhiều vấn đề vướng mắc. Vậy đề nghị các cơ quan quản lý hướng dẫn, bởi hiện tại, thông tư của Bô Xây dựng, Bộ Văn hoá và Thể thao, Bộ Tài nguyên và Môi trường đều không đầy đủ.Thứ hai, nếu quy định pháp luật chưa đầy đủ thì phải ban hành. Tôi đề nghị ban hành nghị định mới để tháo gỡ những vướng mắc của nhà đầu tư, của sản phẩm.

“Bởi nếu tháo gỡ được điểm nghẽn thì hàng loạt dự án sẽ được khơi thông tương đương với hàng chục nghìn tỷ đồng - một nguồn lực lớn phục vụ phát triển kinh tế xã hội cũng sẽ được khơi thông”, TS Cấn Văn Lực nhận định.

Những dự án bất động sản nghỉ dưỡng mang lại diện mạo và nguồn lực kinh tế - du lịch, xã hội lớn tại Cam Ranh, Khánh Hoà.

PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh - chuyên gia kinh tế cho rằng, còn nhiều dự án vẫn chưa xử lý được những vướng mắc, đặc biệt là quyền lợi của hàng ngàn người mua căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng xây dựng trong các dự án điển hình như 40 dự án tại Bắc Cam Ranh, Khánh Hoà.

Về huy động vốn của các chủ đầu tư từ các nhà đầu tư thứ cấp hoàn toàn hợp pháp theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Xét về bản chất, cái gốc của condotel, shophouse, biệt thự nghỉ dưỡng, du lịch… là đầu tư tài chính.Đó là việc các chủ đầu tư dự án huy động vốn từ các nhà đầu tư thứ cấp để hình thành các khu du lịch, nghỉ dưỡng.

Trong ngắn hạn, cần thiết nghiên cứu ban hành những quy định đảm bảo quyền và lợi ích của nhà đầu tư thứ cấp khi tham gia góp vốn vào đầu tư dự án bất động sản du lịch để tạo sự an tâm cho các nhà đầu tư khi bỏ ra một nguồn tiền lớn.

Việc kịp thời và chủ động hoàn thiện các căn cứ pháp lý điều chỉnh theo hướng có các quy định cụ thể phù hợp với thực tiễn, góp phần quản lý, khai thác và phát triển tốt nhất loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng sẽ tạo điều kiện khơi thông nguồn vốn đầu tư trong phân khúc này, góp phần trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

TS. Đinh Trọng Thịnh cũng đưa ra thêm một số giải pháp, về ngắn hạn: Cơ quan chức năng cần xem xét và tạo điều kiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cho các chủ sở hữu theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài với điều kiện không được đăng ký hộ khẩu, không được hình thành làng xóm, ở đây là các căn biệt thự nghỉ dưỡng trong dự án xây dựng trên đất ở nông thôn theo hồ sơ pháp lý đã cấp cho doanh nghiệp.

Việc cấp đất ở tại nông thôn đi kèm điều kiện “đất ở không hình thành đơn vị ở” tại khu du lịch nghỉ dưỡng theo quan điểm của tôi là cần thiết và phù hợp nhằm đáp ứng mục đích chung của dự án là du lịch, nghỉ dưỡng.

Vậy thì đã đến lúc các nhà làm luật cần phải luật pháp hóa loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) bằng văn bản cụ thể để cơ quan nhà nước và doanh nghiệp có cơ sở thực hiện, tránh gây ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, các doanh nghiệp cũng như người mua.