Đóng góp Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)

(Xây dựng) – Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được trình Quốc hội cho ý kiến và dự kiến thông qua tại Kỳ họp Quốc hội thứ 6 (cuối năm 2023). Để hoàn thiện Luật Nhà ở (sửa đổi), thời gian qua, các cơ quan, đơn vị, tổ chức và các chuyên gia trong lĩnh vực này đã tổ chức nhiều Hội thảo, tọa đàm góp ý trực tiếp hoặc gửi văn bản đóng góp ý kiến cho Dự thảo luật. Dưới đây là những ý kiến đóng góp của một số sở xây dựng.

Tỉnh Bắc Ninh gặp nhiều vướng mắc trong việc xác định nhóm đối tượng được mua/thuê/thuê mua nhà ở xã hội.

Sở Xây dựng Bắc Ninh: Đề nghị bổ sung nhóm đối tượng được mua/thuê/thuê mua NƠXH

Cụ thể: Khoản 1 Điều 76: Đề nghị bổ sung nhóm đối tượng quy định tại khoản 2, 3 Điều 75 được mua/thuê/thuê mua NƠXH. Do trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh hiện nay, các nhóm đối tượng là người có thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn có nhu cầu về NƠXH rất lớn, nhưng không được mua/thuê/thuê mua. Do vậy, đề nghị bổ sung nhóm đối tượng này được mua/thuê/thuê mua NƠXH.

Khoản 1 điểm a Điều 77: Đề nghị định nghĩa “chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại nơi có dự án NƠXH” được xác định theo địa bàn cấp hành chính nào (tỉnh/huyện/xã).

Khoản 2 Điều 77: Đề nghị quy định các đối tượng quy định tại khoản 1, 4, 5, 6, 8, 9, 10 và 11 Điều 75 nếu thuê NƠXH thì không bắt buộc phải đáp ứng điều kiện về nhà ở nhưng vẫn phải đáp ứng điều kiện về thu nhập. Bởi quy định như vậy dễ dẫn tới tình trạng nhà ở lưu trú cho công nhân không được sử dụng đúng mục đích (nhóm đối tượng có thu nhập cao).

Điều 146: Đề nghị có quy định cụ thể về trách nhiệm quản lý đối với trường hợp chung cư được đưa vào sử dụng trước khi Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành, chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu, chưa thành lập Ban Quản trị (có thể giao cho UBND cấp phường như trường hợp được quy định tại khoản 4 Điều 146 dự thảo Luật). Do hiện nay trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh có một số chung cư được đưa vào sử dụng từ trước năm 2005, chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu. Mặc dù UBND phường vận động, tuyên truyền nhiều lần nhưng các chủ sở hữu không đồng tình tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu và không bầu Ban Quản trị, do vậy không có pháp nhân đại diện để thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết phục vụ công tác bảo trì, sửa chữa phần sở hữu chung và các nhiệm vụ khác của Ban Quản trị theo quy định. Vì vậy, trong thời gian chưa thành lập được các Ban Quản trị tại các khu chung cư này, đề nghị có quy định UBND cấp phường phải thành lập Ban Quản trị lâm thời để thực hiện việc quản lý theo quy định.

Sở Xây dựng Hải Dương: Đề nghị xem xét thống nhất các quy định của dự thảo Luật Nhà ở với Luật Đất đai

Việc quy định yêu cầu chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở tại Điều 6: “Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua” không thống nhất với quy định về khu vực không được phép chuyển nhượng đất nền theo quy định của pháp luật về đất đai. Đề nghị nghiên cứu, xem xét giao UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua.

Về điều kiện công nhận quyền sở hữu nhà ở đối với tổ chức, cá nhân người nước ngoài tại Điều 10:“… nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật”. Đồng thời, theo quy định tại mục 3, Chương II Dự thảo quy định về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài, theo đó cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và có gắn với điều kiện. Việc cấp Giấy chứng nhận đối với các đối tượng này sẽ thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai. Tuy nhiên, theo quy định pháp luật về đất đai, cá nhân nước ngoài không được công nhận là người sử dụng đất và dự thảo Luật cũng không quy định về vấn đề cấp Giấy chứng nhận đối với cá nhân nước ngoài. Việc dẫn chiếu quy định cấp Giấy chứng nhận đối với cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật về đất đai có thể sẽ gây khó khăn trên thực tế áp dụng. Đề nghị nghiên cứu, thống nhất với Luật Đất đai về vấn đề sở hữu của cá nhân nước ngoài để đảm bảo nguyên tắc việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất.

Sở Xây dựng Hoà Bình: Nên khuyến khích giao dịch BĐS qua sàn và có cơ chế bảo đảm quyền lợi cho người mua và người bán

Trong Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) quy định: Với các hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên tham gia giao dịch là tổ chức, cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực. Với quy định này, khi thực hiện công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng BĐS, theo Luật Công chứng, công chứng viên phải có nghĩa vụ đánh giá tính pháp lý của tài sản giao dịch, gồm đánh giá tình trạng pháp lý dự án, điều kiện để đưa BĐS vào giao dịch, nếu không đủ điều kiện giao dịch thì phải từ chối công chứng. Công việc này của công chứng viên phần lớn trùng với nội dung hoạt động của sàn giao dịch BĐS (Điều 61 của dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) quy định sàn giao dịch ngoài chức năng thực hiện các giao dịch mua bán BĐS, làm trung gian đàm phán, ký kết hợp đồng, thì còn phải kiểm tra giấy tờ về BĐS bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch).

Như vậy, một phần công việc của sàn giao dịch BĐS sẽ trùng lặp với công việc của công chứng viên khi "thẩm định", đánh giá tính pháp lý của BĐS, bảo đảm đủ điều kiện mua bán. Đặc biệt, quy định bắt buộc giao dịch BĐS qua sàn sẽ làm tăng thủ tục phải thực hiện, tăng chi phí tuân thủ cho DN và đẩy giá nhà tăng cao do chi phí trung gian trả cho sàn giao dịch sẽ được tính vào giá bán và người mua cuối cùng phải gánh chịu. Ngoài ra, trong hoạt động kiểm tra giấy tờ về BĐS đảm đủ điều kiện được giao dịch thì công chứng viên là những người được đào tạo chuyên sâu về luật sẽ làm tốt hơn là các chuyên viên sàn giao dịch BĐS (thường là những nhân viên kinh doanh có chuyên môn về bán hàng, quảng bá, giới thiệu sản phẩm, marketing...). Do đó, kiến nghị thay vì luật hóa hay bắt buộc thì chỉ nên khuyến khích giao dịch sản phẩm BĐS qua sàn và có cơ chế bảo đảm quyền lợi cho người mua và người bán. Đồng thời, đặt thêm trách nhiệm, các tiêu chuẩn hành nghề chuyên nghiệp cho đơn vị môi giới.

ThS Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý lĩnh vực đất đai, BĐS: Cần kế thừa chính sách đã ổn định qua các thời kỳ

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có khoảng trống trong quy định về thời hạn sử dụng đất trong các dự án nhà ở. Cụ thể, Luật Đất đai hiện nay đã giải quyết vấn đề thời hạn sử dụng đất, bảo đảm hài hòa lợi ích Nhà nước - DN - người dân: Đối với dự án kinh doanh nhà ở thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án (50 - 70 năm); người mua nhà ở được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Quy định trên xuất phát từ lý do: Nếu Nhà nước giao đất trực tiếp cho các hộ gia đình thì người dân được sử dụng đất ổn định lâu dài; còn nếu Nhà nước giao đất cho DN thực hiện dự án thì quyền sử dụng đất luôn có thời hạn hữu hạn. Tuy nhiên hiện nay ngày càng giới hạn việc Nhà nước trực tiếp giao đất cho các hộ dân đã giao đất cho DN làm dự án, DN bán nhà cho người dân.

Bởi vậy, quy định của Luật Đất đai năm 2013 là hợp lý: Nhà nước giao đất cho DN có thời hạn; người mua nhà ở của chủ đầu tư thì được sử dụng đất ổn định lâu dài. Hiện nay dự thảo Luật Đất đai đã bỏ quy định trên và có thể dẫn đến người mua nhà ở trong dự án (không chỉ chung cư mà còn cả nhà ở thấp tầng) sẽ chỉ được cấp sổ có thời hạn (theo thời hạn sử dụng đất). Điều đó sẽ dẫn đến vô hiệu hóa thị trường BĐS khi người dân sẽ quay lưng với sản phẩm nhà ở mà chủ đầu tư phân phối.

Do đó, tôi đề nghị cần kế thừa chính sách đã ổn định qua các thời kỳ: Cho phép người mua nhà ở trong dự án được sử dụng đất ổn định lâu dài để tạo cơ sở pháp lý cấp “sổ hồng” thời hạn lâu dài.