Định hướng chiến lược cho phát triển nhà cao tầng trong đô thị biển

Việc quy hoạch mặt tiền biển là một yếu tố quan trọng hàng đầu trong việc phát triển các đô thị biển. Tuy nhiên, đô thị biển không nên chỉ tập trung cho phát triển về du lịch và dịch vụ thương mại dọc theo tuyến bờ biển, mà còn phải phát triển một cách cân đối hài hòa với các chức năng đô thị khác, cần thiết cho sự phát triển toàn diện của đô thị, tận dụng được các lợi thế của địa phương. Việc phát triển nhà cao tầng thiếu cẩn trọng, tiềm ẩn nguy cơ kìm hãm và làm tổn hại cơ hội phát triển trong tương lai của đô thị.

Không gian ven biển đô thị TP Vũng Tàu (Bà Rịa - Vũng Tàu).

Với chiều dài bờ biển khoảng 3.200km, không kể các đảo, Việt Nam có nhiều thuận lợi trong việc phát triển kinh tế biển và các đô thị biển. Tuy nhiên, trong thời gian phát triển nóng khoảng ba thập niên qua, kể từ sau khi đổi mới, tại nhiều đô thị biển Việt Nam đã và đang xảy ra những xu hướng phát triển thiếu bền vững. Ví dụ như: Xu hướng xây dựng “bức tường thành” gồm những nhà cao tầng chạy suốt mặt tiền biển; Xu hướng tư nhân hóa bãi biển; Xu hướng phát triển nhà cao tầng một cách vô tổ chức làm rối loạn hệ thống giao thông và hạ tầng kỹ thuật đô thị.

Việc phát triển nhà cao tầng thiếu cẩn trọng, tiềm ẩn nguy cơ kìm hãm và làm tổn hại cơ hội phát triển trong tương lai của đô thị. Do đó, việc cải tạo và phát triển các đô thị biển tại Việt Nam cần có sự đánh giá lại hiện trạng và xem xét lại các mục tiêu phát triển, phù hợp với những định hướng chiến lược rõ rệt hơn về quy hoạch nhà cao tầng, như: (1) Phát triển mặt tiền biển phải mở ra cơ hội phát triển của khu vực nằm phía sau; (2) Quy hoạch nhà cao tầng phải phát triển trong mối liên kết chặt chẽ với khung sườn giao thông công cộng kết nối ra biển và đến các khu vực cộng đồng; (3) Quy hoạch nhà cao tầng phải được tổ chức sao cho có thể giúp dẫn gió vào sâu trong đất liền, nhằm cải thiện vi khí hậu đô thị; (4) Quy hoạch đô thị biển phải dành ưu tiên cho hệ thống không gian xanh và mặt nước phù hợp với việc cải thiện vi khí hậu và đảm bảo các điểm nhìn và tuyến nhìn cảnh quan độc đáo, không bị nhà cao tầng che khuất hoặc lấn át; (5) Phát triển cao tầng phải phù hợp với kịch bản ứng phó với biến đổi khí hậu, nước biển dâng, xâm thực đất và thiên tai; (6) Tổ chức Quy hoạch chiều cao phải phù hợp với việc bảo tồn và nâng cao bản sắc đặc trưng của các đô thị biển, để đa dạng hóa mạng lưới đô thị biển quốc gia; (7) Quy hoạch cao tầng phải phù hợp cho tầm nhìn dài hạn đảm bảo hoạt động sân bay đô thị biển.

Phát triển mặt tiền biển phải mở ra cơ hội phát triển của khu vực nằm phía sau

Việc quy hoạch mặt tiền biển là một yếu tố quan trọng hàng đầu trong việc phát triển các đô thị biển. Tuy nhiên, đô thị biển không nên chỉ tập trung cho phát triển về du lịch và dịch vụ thương mại dọc theo tuyến bờ biển, mà còn phải phát triển một cách cân đối hài hòa với các chức năng đô thị khác, cần thiết cho sự phát triển toàn diện của đô thị, tận dụng được các lợi thế của địa phương. Do đó cần tránh xu hướng lạm dụng phát triển mặt tiền biển làm tổn hại cơ hội phát triển của khu vực nằm phía sau sâu hơn trong đất liền. Đặc biệt là cần tránh xu hướng phát triển các dự án du lịch nối liền nhau nhiều km, biến bãi biển thành tài sản tư, ngăn chặn cơ hội tự do tiếp cận bãi biển của cư dân ở các khu đất lân cận nằm sâu hơn trong đất liền, điển hình như dãy resort cao cấp dọc đường Võ Nguyên Giáp - Trường Sa - Lạc Long Quân tại Đà Nẵng. Trong tương lai, khi các công trình ven biển này được cao tầng hóa, tình trạng mất cân đối sẽ càng nghiêm trọng hơn. Do đó, bên cạnh việc điều chỉnh lại để khai thông lối ra biển công cộng, Quy hoạch tầm nhìn đến 2030 cho Đà Nẵng đã khuyến nghị phát triển các tuyến đại lộ Đông Tây kết nối ra biển với các công trình cao tầng và đa chức năng, bao gồm ở và dịch vụ thương mại.

Cũng cần tránh xu hướng phân lô dự án theo hình thức tương tự nhà phố, với chiều rộng rất hẹp không tương xứng với chiều dài, có mặt tiền biển và đường giao thông ở hai đầu như quy hoạch một số dự án ở khu Bãi Trường Phú Quốc.

Giải pháp phát triển đô thị biển phân tán không hiệu quả về mặt kinh tế vì giá thành xây dựng hệ thống hạ tầng trở nên cao hơn, việc quản lý bảo vệ môi trường và xử lý chất thải trở nên khó khăn hơn do phải trải dài theo diện tích rộng hơn và khoảng cách xa hơn. Thay vì chỉ tập trung phát triển theo tuyến bờ biển, thì cần phát triển các cụm đô thị tập trung nằm sâu hơn trong đất liền nhưng vẫn kết nối tốt với nhau và với bờ biển.

Quy hoạch nhà cao tầng phải phát triển trong mối liên kết chặt chẽ với khung sườn giao thông công cộng kết nối ra biển và đến khu vực cộng đồng

Việc phát triển quy hoạch đô thị biển trên hệ thống khung sườn giao thông công cộng, kết nối ra biển và đến các khu vực cộng đồng là xu hướng phát triển bền vững cần được xem là một chiến lược quan trọng hàng đầu, đảm bảo sao cho đa số khách du lịch và người dân có thể di chuyển tiện lợi bằng các phương tiện giao thông công cộng hoặc các phương tiện giao thông cá nhân không khói như xe đạp và xe điện. Như vậy, cho dù mật độ xây dựng và số lượng dân cư cũng như khách du lịch có tăng nhanh, các tác nhân gây ô nhiễm như bụi khói, tiếng ồn, ô nhiễm môi trường do xăng dầu vẫn ít gây tác hại đáng kể đến môi trường thiên nhiên của đô thị biển, được xem là nguồn vốn đáng giá nhất để phát triển nền kinh tế du lịch.

Việc phát triển quy hoạch đô thị biển trên hệ thống khung sườn giao thông công cộng đạt hiệu quả cao nhất khi các nhà cao tầng được bố trí trong khoảng cách đi bộ đến các trạm giao thông công cộng (ít hơn 400m khi đi đến xe buýt và ít hơn 800m khi đi đến metro), giúp cung cấp lượng khách ổn định cho hệ thống và đem lại hiệu quả kinh tế cần thiết để chính quyền địa phương không phải bù lỗ cho việc vận hành hệ thống giao thông công cộng, đồng thời khuyến khích người dân đi bộ nhiều hơn, giao tiếp với nhau nhiều hơn và giữ được môi trường ít ô nhiễm hơn.

Để làm được điều đó, cơ quan giao thông vận tải và quy hoạch kiến trúc cần có sự phối hợp chặt chẽ và hiệu quả để đảm bảo có sự kết nối và hợp tác giữa các dự án phát triển đô thị và các dự án phát triển giao thông.

Tại Phú Quốc, điều chỉnh Quy hoạch chung Phú Quốc đến 2030 đã giảm lại số lượng trung tâm đô thị xuống chỉ còn 4 cụm chính, liên kết với nhau bằng tuyến giao thông huyết mạch kết hợp giao thông công cộng. Hiện nay, việc xây dựng tuyến xe buýt và tuyến xe đạp vòng quanh đảo cần hướng đến việc tổ chức như là một tuyến du ngoạn cảnh quan, với các điểm nhìn và tuyến nhìn đẹp, cũng như các điểm dừng chân để ngắm cảnh hoặc để thăm viếng các khu vực cộng đồng có bản sắc đa dạng của hòn đảo. Các nhà cao tầng cần được thiết kế như các điểm nhấn đô thị, hoặc điểm cao giúp người dân định hướng trên các tuyến giao thông.

Ở quy mô vùng, cần cẩn trọng với xu hướng phát triển dự án đường cao tốc ven biển hoặc đại lộ lớn nằm sát bãi biển của đô thị biển, không những làm tăng ngăn cách không gian giữa đô thị với biển, làm giảm cơ hội phát triển gắn kết với biển của đô thị, mà còn làm ảnh hưởng đến kết nối thuận tiện và an toàn của người đi bộ phải qua đường để ra bãi biển ở bên kia đường. Ví dụ như trong Dự án Đường ven biển Việt Nam dài khoảng 3.041km và cũng là tuyến đường bộ thứ 3 chạy từ Bắc vào Nam Việt Nam sau quốc lộ 1A và đường Hồ Chí Minh, cần lưu ý điều chỉnh lại quy mô và hướng tuyến các đoạn hiện được thiết kế chạy ngang mặt tiền biển của các đô thị hiện hữu hoặc đô thị tương lai.

Quy hoạch nhà cao tầng nhằm cải thiện vi khí hậu đô thị

Quy hoạch nhà cao tầng phải được tổ chức sao cho có thể giúp dẫn gió vào sâu trong đất liền, nhằm cải thiện vi khí hậu.

Trong thời gian gần đây, nhiều đô thị biển đang có xu hướng phát triển nhà cao tầng dày đặc dọc theo đường ven biển, điển hình là các dự án xây dựng nhà cao tầng dọc đường Trần Phú ở Nha Trang.

Đây là một xu hướng phát triển kém bền vững cần được gấp rút chấn chỉnh lại vì các hệ lụy đi kèm gây tổn hại đến phát triển tương lai của đô thị. Trước hết, các công trình này sẽ tạo nên bức tường bê tông chắn gió mát từ biển thổi sâu vào đất liền để làm mát cho đô thị, làm cho khu vực nội thị sâu trong đất liền trở nên nóng bức hơn, do đó sẽ làm đa số người dân tại đó phải tiêu tốn năng lượng nhiều hơn cho việc vận hành máy điều hòa. Kế đến, các công trình cao tầng này chắn tầm nhìn ra biển, làm cho giá trị địa ốc của khu nhà phía sau giảm mạnh, ít thu hút được đầu tư, gây phân hóa về chất lượng đô thị và ảnh hưởng đến việc phát triển cân đối giữa các khu vực trong đô thị. Ngoài ra, các nhà cao tầng này sẽ tạo nên nhu cầu giao thông mật độ cao và thường xuyên trên tuyến đường giáp ven biển, làm cho tuyến đường này trở nên hàng rào ngăn cách việc đi lại thuận tiện và an toàn cho người dân thành phố ra bờ biển.

Các nhà cao tầng nên được bố trí dọc theo tuyến đại lộ thẳng góc với bờ biển, hoặc nếu trên tuyến song song bờ biển thì phải là tuyến ở phía trong thay vì là tuyến sát bờ biển để đảm bảo nguyên tắc công trình thấp dần về phía biển. Tổ hợp các nhà cao tầng cần được tổ chức thành cụm thay vì phân tán, và được quy hoạch để tạo thành bố cục khu trung tâm cao tầng có hình dáng đặc trưng cho đô thị.

Quy hoạch đô thị biển phải ưu tiên cho hệ thống không gian xanh và mặt nước

Quy hoạch đô thị biển phải ưu tiên cho hệ thống không gian xanh và mặt nước phù hợp với việc cải thiện vi khí hậu và đảm bảo các điểm nhìn và tuyến nhìn cảnh quan độc đáo, không bị nhà cao tầng che khuất hoặc lấn át. Quy hoạch phân khu chức năng và giao thông của đô thị biển cần gắn liền với việc quy hoạch không gian xanh và mặt nước, sao cho phù hợp với việc cải thiện vi khí hậu và đảm bảo các điểm nhìn và tuyến nhìn cảnh quan độc đáo không bị xâm hại bởi các nhà cao tầng.

Việc phát triển các công trình cao tầng nối liền nhau dọc theo hai bên sông Hàn và ở khu lân cận của Ngũ Hành Sơn đã và không những tạo nên bức tường bê tông hai bên sông Hàn mà còn có thể che khuất tầm nhìn thoáng về phía Ngũ Hành Sơn, làm giảm ý nghĩa biểu tượng của Ngũ Hành Sơn như một linh địa và như một yếu tố bản sắc quan trọng của TP Đà Nẵng, được thể hiện trên logo chính thức của thành phố. Do đó, quy hoạch cao tầng tại Đà Nẵng cần được xem xét điều chỉnh lại để đảm bảo tuyến nhìn cảnh quan xanh mở thoáng không bị che khuất bởi nhà cao tầng, nhìn từ khu trung tâm lịch sử và nhìn từ một số vị trí quan trọng khác của Đà Nẵng về phía Ngũ Hành Sơn. Điều này giúp cho thành phố mang một ý nghĩa văn hóa lịch sử sâu sắc, gắn kết với những giá trị bản sắc tinh thần, chứ không chỉ là một đô thị biển cao tầng chen chúc nhau, như hàng trăm đô thị biển khác trên thế giới. Việc điều chỉnh này có thể tham khảo thêm quy hoạch của thành phố Seattle phát triển theo hướng đảm bảo tầm nhìn thoáng và ấn tượng về phía núi Rainier phủ tuyết, hoặc quy hoạch đô thị khu vực gần núi Fuji tại Nhật.

Điều chỉnh Quy hoạch chung Phú Quốc đến 2030 (Phân viện Quy hoạch Đô thị nông thôn Miền Nam và WATG. 2010).

Phát triển cao tầng phải phù hợp với kịch bản ứng phó với biến đổi khí hậu

Phát triển cao tầng phải phù hợp với kịch bản ứng phó với biến đổi khí hậu, nước biển dâng, xâm thực đất và thiên tai. Các quy hoạch đô thị biển trên toàn quốc cần được bổ sung các nghiên cứu hiện trạng, kèm theo các giải pháp cho phát triển phù hợp với kịch bản ứng phó với biến đổi khí hậu, nước biển dâng, xâm thực đất và thiên tai, chứ không chỉ dừng ở mức cảnh báo sơ bộ như hiện nay.

Với vị trí nằm dọc theo bờ biển, các đô thị biển thường đứng trước nguy cơ rất lớn khi xảy ra biến đổi khí hậu và nước biển dâng. Khi xây dựng nhà cao tầng sát ven biển, đặc biệt là khi các nhà cao tầng này có các hầm xe, mức độ tổn hại sẽ càng cao hơn. Do đó, quy hoạch cần tính đến các giải pháp ứng phó phù hợp với các kịch bản dự đoán, trong đó các khu vực chức năng và hạ tầng giao thông quan trọng nên được ưu tiên xây dựng tại các khu đất cao hoặc với cốt nền cao.

Ngoài ra, chính quyền địa phương cũng cần cẩn trọng với các dự án lấn biển, ví dụ như dự án Khu đô thị lấn biển cao tầng Đa Phước tại Đà Nẵng và dự án lấn biển tại Kiên Giang, bởi vì trái với quan niệm cho rằng việc lấn biển giúp làm tăng diện tích đô thị cho địa phương, trên thực tế, các khu lấn biển có thể làm thay đổi dòng chảy và gây nên tình trạng xâm thực của các vùng lân cận không được gia cố kè biển. Do đó, trước khi xem xét phê duyệt các dự án lấn biển, cần thực hiện các nghiên cứu khoa học về ảnh hưởng của các dự án này đối với khu vực lân cận với dự án, và phải dự trù được các biện pháp ứng phó với tình trạng xâm thực có thể xảy ra.

Quy hoạch Tầm nhìn Đã Nẵng đến 2030 (Kathrin Moore và Ngô Viết Nam Sơn 2012).

Tổ chức quy hoạch chiều cao phải phù hợp với việc bảo tồn và nâng cao bản sắc đặc trưng của các đô thị biển để đa dạng hóa mạng lưới đô thị biển quốc gia

Tuy có điểm chung là vị trí bờ biển, các đô thị biển cần khai thác thế mạnh riêng và bản sắc riêng của mình để tạo ra sự khác biệt, dựa trên điều kiện và đặc điểm hiện trạng, địa lý, thổ nhưỡng, kinh tế xã hội, văn hóa lịch sử của từng địa phương.

Đô thị biển không nhất thiết luôn luôn phải là đô thị du lịch, mà còn có thể phát triển với các chức năng chủ đạo đem lại bản sắc khác biệt, như đô thị sinh thái, đô thị nghỉ dưỡng, đô thị đại học, đô thị kinh tế tài chính, đô thị ngư nghiệp, đô thị cảng biển, đô thị giao thương quốc tế… Các đô thị biển này có thể tạo thành một mạng lưới đô thị biển quốc gia đa dạng, kết nối với nhau qua hệ thống đường thủy cũng như đường bộ ven biển.

Do đó, trái với điều người ta thường lầm tưởng, không phải đô thị biển nào cũng nên khuyến khích xây dựng nhà cao tầng, mà cũng nên xem xét khả năng quy hoạch không gian đô thị thấp tầng và gắn kết hơn với thiên nhiên cho một số đô thị biển sinh thái, đô thị di sản, đô thị ngư nghiệp hoặc đô thị cảng biển. Ví dụ như tại đô thị biển di sản Hạ Long, tầm nhìn ra vịnh là di sản thế giới và là vốn quý nhất của đô thị biển, do đó cần có chính sách không cấp phép cho các công trình xây sát biển, đặc biệt là các công trình cao tầng án ngữ tầm nhìn thoáng ra vịnh hoặc tạo ra cảm giác mất tỷ lệ hài hòa về quy mô, khi so sánh với các hòn đảo lớn nhỏ trong vịnh.

Quy hoạch Khu Đô thị biển Resit Pasa tại Istanbul, Turkey không có nhà cao tầng, chỉ có các nhà thấp tầng phối hợp với mạng đường giao thông Đông Tây theo sườn đồi và các tuyến đường Bắc Nam có tầm nhìn thoáng ra biển.

Quy hoạch cao tầng phải phù hợp cho tầm nhìn dài hạn đảm bảo hoạt động sân bay đô thị biển

Quy hoạch cao tầng phải phù hợp cho tầm nhìn dài hạn đảm bảo hoạt động sân bay đô thị biển. Việc có sân bay bố trí gần khu trung tâm và gần biển là một thế mạnh của một đô thị biển du lịch, nếu kiểm soát được tốt mật độ phát triển của các khu vực có liên quan, thì không những đảm bảo giữ cho không gian kiến trúc cảnh quan luôn thân thiện với hoạt động du lịch gắn kết với không gian thiên nhiên, mà còn vẫn có thể giữ sân bay tồn tại và mở rộng tương ứng song hành trong quá trình phát triển, mà không nhất thiết phải di dời ra xa hơn trong tương lai, giống như tại các loại đô thị phát triển theo cách thông thường.

Đối với một số đô thị biển, ví dụ như Đà Nẵng, cần có quy hoạch cao tầng phù hợp để đảm bảo hoạt động sân bay thuận tiện trong ngắn hạn và dài hạn. Về ngắn hạn, cần có quy hoạch chiều cao đảm bảo nhà cao tầng không ảnh hưởng hoạt động không lưu và không tạo nên hiệu ứng gây tiếng ồn quá ngưỡng cho phép. Về dài hạn, đô thị du lịch biển có sân bay gần trung tâm cũng có thể là một lợi thế cho phát triển du lịch, do đó cần có quy hoạch khống chế chiều cao và mật độ ở khu lân cận sân bay để không để thành phố rơi vào tình thế bị động buộc phải dời sân bay sau này, khi mật độ khu xung quanh tăng quá cao gây ảnh hưởng đến an toàn bay và gây ách tắc giao thông. Ngoài ra, cần quy hoạch không gian xanh cách ly và đường vành đai sao cho việc cải tạo mở rộng về sau không gặp nhiều khó khăn về đền bù giải tỏa, quy hoạch giao thông kết nối nổi và ngầm giữa sân bay với các khu vực lân cận trong một quy hoạch đô thị sân bay hài hòa lợi ích của các bên.