Nhiều chuyên gia kỳ vọng thị trường sẽ khởi sắc vào cuối năm 2012. Tuy nhiên, sự khởi sắc này sẽ còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố mà quan trọng nhất là kinh tế vĩ mô. Để cung cấp thêm thông tin cho bạn đọc, PV BĐS&VLXD đã có cuộc trò chuyện với ông Phan Thành Mai - Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam về triển vọng của thị trường này.
lThưa ông, sự tăng trưởng của kinh tế vĩ mô bao giờ cũng đi kèm với sự phát triển của các lĩnh vực kinh tế khác, trong đó có thị trường BĐS. Vậy năm 2012 nền kinh tế vĩ mô sẽ có tác động như thế nào tới thị trường BĐS?
- Theo dự báo của Tổ chức Economist Intelligence Unit, tăng trưởng GDP Việt Nam dự kiến là 6% (tương đương 2011) và lạm phát sẽ được kiểm soát ở mức 11,7% (18,7% cho 2011). Với tình hình kinh tế vĩ mô như thế, năm 2012 tiếp tục là một năm khó khăn về nguồn vốn đối với thị trường BĐS.
Tuy nhiên, một yếu tố quan trọng tích cực cho nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường BĐS nói riêng đó là kiều hối cho năm 2011 khoảng 9 tỷ USD, trong đó trên 50% dành cho thị trường BĐS. Với đà tăng trưởng này, dự báo năm 2012, kiều hối vẫn là một nguồn bổ sung tích cực cho thị trường BĐS Việt Nam (Nguồn: BVSC).
Một yếu tố tiếp theo là tổng giá trị giao dịch trên thị trường mua bán chuyển nhượng (M&A) thời gian qua đã tăng rất nhanh. Theo thống kê, năm 2008 tổng giá trị các thương vụ M&A khoảng 1,12 tỷ USD, 2009 là 1,14 tỷ USD, 2010 là 1,75 tỷ USD và 9 tháng đầu năm 2011 là 2,67 tỷ USD. Trong đó BĐS và các ngành dịch vụ liên quan đến BĐS như giải trí, du lịch… chiếm gần 24%. Năm 2012 cũng là cơ hội tốt không chỉ cho M&A mà còn là cơ hội hợp tác trực tiếp giữa các DN Việt Nam với các nguồn vốn trực tiếp FDI trong phương thức hợp tác kinh doanh.
Bên cạnh đó, một số yếu tố hỗ trợ khác như nguồn vốn ODA đóng vai trò then chốt trong việc phát triển hạ tầng cho Việt Nam, tạo điều kiện phát triển thị trường BĐS nhanh và ổn định. ODA trong năm 2011 giải ngân thấp hơn năm 2010, nhưng vẫn khoảng 3 tỷ USD và dự báo năm 2012 vẫn sẽ là một nguồn quan trọng.
Đặc biệt, với chủ trương tại Chỉ thị 2196/CT-TTg ngày 06/12/2011 của Thủ tướng Chính phủ liên quan đến thị trường BĐS. Theo đó, NHNN sẽ thực hiện việc nới lỏng tín dụng cho thị trường BĐS một cách phù hợp (giảm tăng trưởng và tỷ trọng cho vay BĐS nhưng tránh gây sốc, chỉ đạo các tổ chức tín dụng bố trí nguồn vốn cho vay các đối tượng có nhu cầu thực sự mua nhà để ở, phối hợp Bộ Xây dựng rà soát cho vay các dự án BĐS sẽ hoàn thành, có khả năng bán, thu hồi vốn đầu tư trong 2012). Đồng thời, các công cụ nguồn vốn mới được tích cực khởi động từ quỹ tiết kiệm nhà như quỹ BĐS, quỹ tín thác đầu tư BĐS… thì chúng ta có cơ sở tin tưởng vào quý IV/2012, thị trường BĐS có thể sẽ ấm lên và khởi sắc.
Trước tình hình kinh tế cũng như thị trường BĐS khó khăn như vậy, cơ hội của các DN BĐS là gì, thưa ông?
- Mặc dù thị trường BĐS vẫn chưa khởi sắc, nhưng đây vẫn là một lĩnh vực mà các DN BĐS có nhiều cơ hội để kinh doanh. Đó là cơ hội về M&A, cơ hội về tổ chức các nguồn vốn mới vào thị trường và cơ hội về kinh doanh nhà ở căn hộ, thị trường ngách.
Đối với cơ hội về tổ chức các nguồn vốn mới, thời gian qua có 2 nguồn vốn chính vào thị trường BĐS là từ tín dụng ngân hàng và việc thu tiền từ hợp tác kinh doanh của khách hàng. Các đề án mới về các nguồn vốn phi ngân hàng như mô hình Quỹ tiết kiệm nhà ở, Quỹ Tín thác đầu tư BĐS, Quỹ đầu tư BĐS... Thì mô hình tài chính cho BĐS phi ngân hàng này sẽ là cơ sở để cung cấp những nguồn vốn mới, lành mạnh nhằm ổn định thị trường BĐS trong trung và dài hạn. Đây cũng chính là các cơ hội để các nhà đầu tư nước ngoài tham gia, kết nối từ thị trường tài chính BĐS quốc tế với thị trường tại Việt Nam còn rất tiềm năng trong năm 2012.
Đối với cơ hội về kinh doanh nhà ở căn hộ, thị trường ngách. Theo thống kê, tại TP.HCM trong 35 nghìn căn hộ đã hoàn thành trước 2011, có 37% cao cấp, 28% trung bình, nhưng chỉ có 25% bình dân. Trong số 12 nghìn căn hộ chào bán trong 6 tháng đầu 2011, 40% là cao cấp trên 30 triệu đ/m2.
Tại thị trường nhà ở căn hộ Hà Nội, chủ yếu cơ cấu căn hộ là loại lớn trên 100m2. Trong số 12 nghìn căn hộ chào bán trong 6 tháng đầu 2011, 40% là cao cấp trên 30 triệu đ/m2.
Vì thế thị trường căn hộ đang để ngỏ một khoảng trống của thị trường ngách (niche market) đối với căn hộ để bán cho phân khúc bình dân với giá dưới 12 triệu đ/m2 tại TP.HCM và dưới 25 triệu đ/m2 tại Hà Nội, cho căn hộ nhỏ dưới 60 - 70m2. Đây chính là cơ hội để các DN tiếp tục thực hiện chiến lược kinh doanh của mình.
Nhiều chuyên gia đánh giá, thị trường BĐS hết quý I/2012 giá sẽ chững lại và đây là cơ hội để khách hàng đầu tư. Ông nghĩ sao về vấn đề này?
- Với sự phân tích về dự báo thị trường 2012 cũng như các thị phần khả thi, cơ hội thị trường 2012 như trên, đối với khách hàng mua nhà để sử dụng, thì quý I - II/2012, thị trường đất ở cũng như căn hộ tại thời điểm này là một cơ hội lớn. Lựa chọn ưu tiên hàng đầu luôn là đất nền, sau đó là các chung cư đã hình thành, các chung cư bắt đầu khởi công xây dựng đủ điều kiện để mua bán.
Còn đối với giới đầu tư thứ phát, nhà đầu tư, trước quý II/2012 là cơ hội để tìm kiếm các dự án khả thi, có pháp lý tốt, vị trí tốt. Đối với các dự án trung tâm Hà Nội và TP.HCM, các dự án nhà ở với đầu ra là giá bình dân (dưới 12 triệu đ/m2 ở TP.HCM, dưới 25 triệu đ/m2 ở Hà Nội) mà theo tính toán hiệu quả cuối cùng vẫn cao trên 20% (sau khi đã trừ tất cả các loại chi phí vốn, lãi suất ngân hàng, tỷ suất chiết khấu nội bộ dòng tiền chủ sở hữu…).
Xin cảm ơn ông!
Minh Trang (thực hiện)
Theo baoxaydung.com.vn
