Bài 2: “Điểm nghẽn” chính sách nằm ở đâu?

(Xây dựng) - Với chính sách, mô hình phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) đang áp dụng, bước đầu thu được những kết quả tích cực, đảm bảo an sinh xã hội. Tuy nhiên, vẫn chưa đáp ứng được mục tiêu kỳ vọng đặt ra bởi những bất cập, hạn chế đâu đó “ẩn khuất” trong các chính sách hiện hành. Có thể nói rằng, vướng mắc, nguyên nhân chính nằm ở 03 yếu tố: Thể chế chính sách; khâu thực thi tại địa phương (đặc biệt việc quan tâm dành quỹ đất sạch đã giải phóng mặt bằng, đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật để phát triển NƠXH), nguồn vốn tín dụng với lãi suất và thời hạn vay ưu đãi.

Dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội).

Điểm những sai phạm “nóng” về NƠXH

Theo tìm hiểu của phóng viên, thời gian gần đây các vụ việc liên quan đến thực hiện chính sách NƠXH tại nhiều địa phương được phát hiện với nhiều sai phạm, nghiêm trọng có những dự án đến mức phải khởi tố vụ án, khởi tố bị can để truy cứu trách nhiệm hình sự.

Gần đây nhất, ngày 01/3/2023, Cơ quan Cảnh sát điều tra (Bộ Công an) quyết định khởi tố vụ án hình sự về vụ việc có dấu hiệu sai phạm tại Dự án Khu đô thị du lịch biển Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận do Công ty Cổ phần Rạng Đông làm chủ đầu tư có quy mô lên đến hơn 62ha.

Tại thời điểm đó, theo quy định pháp luật về NƠXH thì chủ đầu tư dự án này phải dành 20% diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống kỹ thuật để xây dựng NƠXH. Tuy nhiên, UBND tỉnh Bình Thuận không dành ra quỹ đất 20% trong dự án mà lại đồng ý, cho phép chủ đầu tư nộp khoản tiền tương đương giá trị quỹ đất này, để rồi bố trí 02 khu đất ở vị trí khác (với diện tích 8,57ha) để xây dựng NƠXH.

Theo nhận định của cơ quan điều tra, ngoài hoán đổi quỹ đất 20% sai quy định pháp luật, còn có thông tin cho rằng, UBND tỉnh này đã tự ý thu khoản tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% với giá rẻ. Chính việc này đã làm thất thoát ngân sách Nhà nước và có dấu hiệu cố ý biến đất NƠXH trong dự án nằm ở vị trí đắc địa thành đất thương mại, tạo điều kiện cho doanh nghiệp thu lợi.

Trong năm 2022, Thanh tra Bộ Xây dựng cũng đã triển khai nhiều Đoàn thanh tra chuyên đề việc dành quỹ đất xây dựng NƠXH tại các địa phương và phát hiện nhiều vi phạm nổi cộm. Đó là các đồ án quy hoạch dường như “quên” không bố trí quỹ đất cho NƠXH: tại Hải Phòng có 7 đồ án quy hoạch phân khu xây dựng của 7 quận Đồ Sơn, Lê Chân, Ngô Quyền, Dương Kinh, Hồng Bàng, Kiến An và Hải An.

Hay tại Bà Rịa – Vũng Tàu nhiều đồ án quy hoạch tỷ lệ 1/2000 cũng “bỏ luôn” quỹ đất 20% NƠXH như: Đồ án quy hoạch Khu đô thị Tây Nam; Khu du lịch nghỉ dưỡng Cỏ May 2; Khu đô thị mới Cỏ May 1; Khu dân cư Mỹ Xuân - Hắc Dịch đô thị mới Phú Mỹ, huyện Tân Thành (phê duyệt năm 2018)…

Phần lớn các dự án được Thanh tra Bộ Xây dựng chỉ ra đều không bố trí dành quỹ đất 20% theo quy định, nếu có thì cũng không đủ diện tích. Trong số này, điểm qua thì cũng có những dự án lớn, vướng lùm xùm được dư luận quan tâm như: dự án Khu nhà ở Sadaco, thị xã Phú Mỹ (tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu); dự Khu dân cư tái định cư Việt Hóa, Khu Bến Tre – dân cư Kiến Tường, thị xã Kiến Tường (tỉnh Long An)…

Những địa phương có nhiều khu công nghiệp cũng trở thành điểm nóng bất thường khi mua bán NƠXH, có thể kể đến vụ việc tại Bắc Ninh năm 2022 khiến dư luận phải xôn xao. Thời điểm đấy, các phương tiện thông tin đại chúng đặt nhiều nghi vấn có hay không việc “mất tiền chênh", “lót tay” khi mua NƠXH tại các dự án NƠXH Môi trường xanh, phường Đồng Nguyên và dự án NƠXH Cao Nguyên 3, phường Tân Hồng, thành phố Từ Sơn; dự án NOXH Dabaco Khắc Niệm, phường Khắc Niệm, thành phố Bắc Ninh.

Tại các dự án trên, Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh tiến hành thanh tra và đã chỉ rõ nhiều sai phạm. Cụ thể: tại Dự án khu nhà ở chung cư cho người có thu nhập thấp tại khu nhà ở Bắc Từ Sơn, phường Đồng Nguyên (do Công ty TNHH Môi trường xanh làm chủ đầu tư) có việc ký hợp đồng không đúng trình tự, thủ tục, đối tượng, điều kiện theo quy định; chưa trình Sở Xây dựng thẩm định giá bán.

Đặc biệt, dự án này có hiện tượng bắt buộc khách hàng phải mua thêm gói nội thất ngoài giá trị hợp đồng được ký kết; có hiện tượng thu tiền thêm ngoài hợp đồng được ký kết; có hiện tượng kê khai thuế chưa chính xác, không xuất hóa đơn đầy đủ theo quy định của pháp luật về thuế, chưa đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung; chưa cung cấp đầy đủ thông tin định kỳ hàng tháng về tình hình giao dịch bất động sản của dự án theo quy định. Những vấn đề trên UBND tỉnh đã chỉ đạo Thanh tra tỉnh chủ trì, xem xét và xử lý.

Đáng chú ý, tại dự án Dabaco Khắc Niệm, có dấu hiệu về hành vi của Công ty Cổ phần Cen Bắc Ninh và một số các tổ chức khác môi giới mua bán NƠXH nhưng không được chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Dabaco Việt Nam ủy quyền, trực tiếp thu tiền của khách hàng mà không có phiếu thu, hóa đơn. Thanh tra tỉnh này cũng được giao xác minh, làm rõ, xử lý đối với những dấu hiệu vi phạm pháp luật về thuế.

Đâu là bất cập khiến chính sách bị “méo mó”

Những sai phạm, vụ việc có dấu hiệu vi phạm pháp luật kể trên xuất phát từ nhiều nguyên nhân, dù khách quan hay chủ quan nhưng có lẽ không thể phủ nhận chính sự bất cập của hệ thống pháp luật đã đẩy nhiều chủ thể vướng vòng lao lý. Rõ ràng nhìn thấy “vướng” mà không “gỡ” kịp, để rồi thực hiện cũng khiến vi phạm xuất hiện dày hơn tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở nói chung. Yêu cầu cấp thiết từ thực tiễn khiến các nhà quản lý phải nhanh chóng nhận diện, chỉ rõ, tìm ra “điểm nghẽn” để sớm “khơi thông” chính sách.

Bất hợp lý với mô hình quỹ đất 20%

Mô hình quỹ đất cho NƠXH được bắt đầu từ Nghị định số 188/2013/NĐ-CP khi một tỷ lệ diện tích đất trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới từ loại III trở lên phải dành để xây dựng NƠXH trở thành quy định bắt buộc. Mà sau này nhiều chuyên gia gọi tắt đây là “quỹ đất 20%”.

“Quỹ đất 20%” này tiếp tục được luật hóa bởi Luật Nhà ở 2014 và trở thành quy định xuất hiện trong cả Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và Nghị định số 48/2021/NĐ-CP sau này.

Nhiều chuyên gia nhận định rằng, chính việc bắt buộc tất cả các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị từ loại III trở lên phải dành “quỹ đất 20%” làm lộ rõ những bất cập, hạn chế của chính sách so với thực tiễn. Quy định này không tính toán, quan tâm đến các yếu tố riêng biệt, đặc thù của từng địa phương, từng đô thị, từng dự án hay nhu cầu thực sự về NƠXH của từng vùng miền, khu vực mà khiến tất cả đều “đóng đinh” mặc chung “bộ đồng phục” bất hợp lý đến lạ lùng.

Theo chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh, quỹ đất xây dựng NƠXH không thể lẫn lộn với quỹ đất xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị do đối tượng sử dụng đất hoàn toàn khác nhau. Nói đến cùng, bản chất việc xây dựng và cung cấp nhà ở là trách nhiệm của Nhà nước, không phải trách nhiệm của chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, khu đô thị nên việc quy định phải dành “quỹ đất 20%” để xây dựng NƠXH, dù là đất, là tiền hay là nhà thì đều bất hợp lý.

Khi bàn về mô hình này, chuyên gia nghiên cứu pháp lý bất động sản, ThS. Nguyễn Văn Đỉnh cũng đồng quan điểm: Việc yêu cầu bắt buộc dành “quỹ đất 20%” là “đánh đồng”, cứng nhắc và không đảm bảo tính khoa học, chặt chẽ, hiệu quả, khả thi. Điển hình là với những dự án thuộc khu vực nội đô lịch sử của các đô thị hay các vị trí “đất vàng”, “đất kim cương”.

Theo ThS. Nguyễn Văn Đỉnh, đây là bất cập lớn nhất của chính sách “quỹ đất 20%”. Trên thực tế rất nhiều địa phương thuộc miền núi, trung du, khu vực có mức độ phát triển kinh tế - xã hội chưa cao, tập quán người dân chưa có nhu cầu ở chung cư, hoàn toàn chưa có nhu cầu nhà ở xã hội…nhưng vẫn phải miễn cưỡng bố trí “quỹ đất 20%” NƠXH để đủ điều kiện phê duyệt quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án. Sau đó, chính “quỹ đất 20%” này lại không được sử dụng, gây lãng phí nguồn lực đất đai, chệch hướng về yêu cầu sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả và thật sự không phù hợp với quy luật cung - cầu của thị trường.

Trong quá trình nghiên cứu hồ sơ, tài liệu, chúng tôi cũng cho rằng, đối với một số dự án có tính chất đặc thù về kiến trúc cảnh quan, địa hình phức tạp (đồi núi, ven biển); các dự án nhà ở thương mại cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng resort...nếu bố trí đầu tư xây dựng NƠXH trong các dự án này thì không những phá vỡ quy hoạch, kiến trúc mà còn không đạt được mục tiêu đầu tư của dự án. Hoặc các dự án chung cư thương mại có suất đầu tư siêu cao từ 60 - 80 triệu/m2 thì việc bố trí diện tích NƠXH cho người thu nhập thấp sinh sống chung và phải chịu chi phí quản lý, vận hành cũng thực sự không phù hợp. Một sự bất hợp lý nhìn thấy rõ của “quỹ đất 20%” này.

Phân tích thêm về sự bất cập này, PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, giảng viên cao cấp - Chuyên ngành Luật Kinh tế, Trường Đại học Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội cho rằng: “quỹ đất 20% gây khó cho doanh nghiệp, bởi cùng một vị trí, cùng một hạ tầng, cùng một chất lượng xây dựng như nhau mà bán ra với 2 mức giá khác nhau sẽ phần nào làm giảm giá trị của dự án, doanh nghiệp bị giảm hiệu quả kinh doanh, đồng thời cũng không phát huy được nguồn lực đất đai của quỹ đất 20% đó, ngân sách Nhà nước cũng không thu được gì. Ngoài ra, việc đặt khu NƠXH trong dự án cao cấp, ở những vị trí thuận lợi, đặc biệt là “đất vàng” thì sẽ khó quản lý việc phân phối NƠXH đến đúng đối tượng”.

Với ý kiến của TS. Nhung như ở trên, thử suy nghĩ thực tế như thế này, nếu người thu nhập thấp sống tại các căn hộ NƠXH trong một dự án nhà ở thương mại cao cấp, siêu cao cấp thì chỉ tính riêng chi phí quản lý, vận hành tòa nhà cũng như các dịch vụ thiết yếu khác xem ra đã thấy có sự không phù hợp với mức thu nhập của họ, đó là sự bất hợp lý. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư các dự án này hay Ban quản lý của khu đô thị cao cấp đó có những dịch vụ riêng, thu phí hợp lý thì cũng có thể đáp ứng, giảm khoảng cách phân biệt giữa các đối tượng. Nhưng, thiết nghĩ nếu làm được sẽ rất khó.

Dưới một góc nhìn khác, với quy định phải dành “quỹ đất 20%” nên nhiều địa phương thực hiện một cách “cứng nhắc”, không sáng tạo, chỉ quy hoạch, bố trí quỹ đất xây dựng NƠXH trong các dự án đầu tư nhà ở thương mại, khu đô thị mà không bố trí các nguồn quỹ đất độc lập để phát triển dự án riêng, làm bó hẹp, hạn chế “đất sạch” cho phát triển loại hình nhà ở này.

Hay trên thực tế có những địa phương làm chỉ mang tính đối phó và hệ quả là có hiện tượng “đẩy việc” lên Thủ tướng quyết đối với tất cả mọi dự án không phân biệt quy mô lớn nhỏ, trong khi không có bộ tiêu chí rõ ràng làm căn cứ quyết định.

Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cũng khuyến cáo, “đẩy việc” lên như thế này dễ phát sinh tiêu cực, dễ tạo ra cơ chế xin - cho, có thể tiềm ẩn tiêu cực, không công bằng và đi ngược lại chủ trương cải cách, phân cấp, phân quyền của Chính phủ. Đây là một trong những góc mờ, góc khuất của chính sách NƠXH mà các chuyên gia cũng đã nhắc đến tại nhiều diễn đàn.

Những bất cập trong mô hình “quỹ đất 20%” cũng đã được Bộ Xây dựng nhận diện và chỉ ra, theo ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất nhỏ (ví dụ dưới 2ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I), việc dành “quỹ đất 20%” để xây dựng NƠXH cũng không khả thi do không đủ diện tích tối thiểu để đầu tư được 01 khối NƠXH độc lập đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc, cảnh quan chung của dự án…Nếu có chuyển thành loại hình NƠXH dạng thấp tầng, liền kề thì cũng không phù hợp do các đô thị loại đặc biệt, loại I không khuyến khích loại hình nhà ở này để tiết kiệm quỹ đất.

Có thể nói rằng, sự hạn chế của mô hình “quỹ đất 20%” là nguyên nhân chính khiến quỹ đất sạch dành để phát triển NƠXH rơi vào tình trạng thiếu hụt và khan hiếm nguồn cung NƠXH. Số liệu thống kê cho thấy cả nước mới chỉ quy hoạch, bố trí được khoảng 3.359ha đất mà thôi (đạt tỷ lệ khoảng 36,34% so với nhu cầu đến năm 2020).

Cũng phải nói thêm về mô hình “quỹ đất 20%”, việc áp dụng đồng bộ cho các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị trên cả nước như đã phân tích ở trên đúng là bộc lộ sự bất cập không hề nhỏ. Nhiều ý kiến cho rằng, nên bỏ quy định này đi và thay vào đó giao quyền tự quyết cho các địa phương tự bố trí, miễn sao phù hợp với kế hoạch phát triển NƠXH từng giai đoạn.

Đề xuất này không phải không có ý đúng, tuy nhiên, khi đặt vào trường hợp các thành phố lớn, đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Nha Trang…thì còn quỹ đất riêng, độc lập để bố trí xây dựng, phát triển NƠXH quy mô lớn không? Nên chăng, vẫn cần phải quy định mô hình “quỹ đất 20%” này hay một tỷ lệ nhất định nào đó trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị tại các thành phố lớn, đô thị đặc biệt để phát triển NOXH, đây cũng là vấn đề cần phải nghiên cứu thêm khi xây dựng chính sách.

Sự bất cập về các thủ tục pháp lý khiến nhiều dự án NƠXH xây xong, nhưng không có người đến ở gây lãng phí nguồn lực đất đai (ảnh: Chung cư X2 Đại Kim tại vị trí phố Trần Hòa, Hoàng Mai, Hà Nội, thời điểm tháng 7/2023).

Xung đột pháp luật khi lựa chọn chủ đầu tư dự án

Hiện nay, quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng NƠXH chưa có sự thống nhất, còn “đá chân nhau” giữa pháp luật về đầu tư, đấu thầu, đất đai, xây dựng, nhà ở…khiến việc lựa chọn được một chủ đầu tư phù hợp còn rất phức tạp, tốn nhiều thời gian với “mớ” thủ tục hành chính rườm rà làm chậm tiến độ triển khai.

Cụ thể: Theo quy định tại Luật Nhà ở 2014 thì đối với NƠXH được đầu tư bằng nguồn vốn của Trung ương thì Bộ Xây dựng báo cáo người có thẩm quyền quyết định đầu tư lựa chọn chủ đầu tư; nếu bằng nguồn vốn của địa phương thì Sở Xây dựng báo cáo người có thẩm quyền quyết định đầu tư lựa chọn.

Tuy nhiên, các dự án xây dựng nhà ở có sử dụng nguồn vốn đầu tư công lại được quy định theo Luật Đầu tư công 2014, còn sử dụng nguồn vốn Nhà nước ngoài đầu tư công thì theo pháp luật về xây dựng. Như vậy, đối với các dự án NƠXH sử dụng nguồn vốn như trên thì có thể việc lựa chọn chủ đầu tư phải theo cả pháp luật đầu tư công và pháp luật xây dựng. Nhiều dự án khi triển khai bị “lúng túng”, loay hoay ngay từ khâu lập dự án cũng chỉ vì không biết tuân thủ luật nào?

Luật Nhà ở 2014 đang có hiệu lực lại chưa quy định rõ ràng việc, lựa chọn chủ đầu tư dự án sử dụng loại nguồn vốn hỗn hợp (có cả phần ngân sách và phần vốn huy động của tổ chức, cá nhân). Trên thực tế hiện nay, có thể xuất hiện một số dự án xây dựng NƠXH sử dụng nguồn vốn hỗn hợp này, nếu khi đề xuất triển khai thì sẽ dẫn tới ách tắc, bởi chưa có hành lang pháp lý nên không biết thực hiện như thế nào. Việc này sẽ làm giảm hiệu quả thu hút đầu tư, nhất là tại các địa phương có nguồn ngân sách tương đối dồi dào, sẵn sàng dành một phần để đầu tư NƠXH.

Bên cạnh đó, pháp luật hiện hành cũng quy định với dự án NƠXH được đầu tư bằng nguồn vốn khác (không phải nguồn Nhà nước) thì phải đấu thầu nếu có từ 02 nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư hoặc chỉ định chủ đầu tư nếu chỉ có một nhà đầu tư đăng ký. Nghị định của Chính phủ về phát triển và quản lý NƠXH hướng dẫn việc đấu thầu chọn nhà đầu tư NƠXH thực hiện theo quy định của pháp luật đấu thầu.

Tuy nhiên, khi dẫn chiếu sang pháp luật về đấu thầu thì chỉ thấy quy định công tác đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dành cho dự án có sử dụng đất để xây dựng khu đô thị, công trình dân dụng có một hoặc nhiều công năng gồm nhà ở thương mại, trụ sở, văn phòng làm việc và công trình thương mại, dịch vụ mà không nhắc gì đến các dự án NƠXH.

Đây chính là khoảng trống của pháp luật, dẫn đến việc áp dụng các quy định về trình tự, thủ tục, phương pháp và tiêu chuẩn đánh giá hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất...để lựa chọn nhà đầu tư dự án NƠXH không thực sự phù hợp một chút nào.

Bình luận về vấn đề này, TS. Phạm Gia Yên – nguyên Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng cho rằng: Dự án đầu tư xây dựng NƠXH là dự án có sử dụng đất. Với các quy định về đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư như hiện tại sẽ dẫn đến khó khăn, vướng mắc trong việc thực hiện, khiến địa phương, chủ đầu tư không biết nên tuân theo pháp luật đấu thầu hay nhà ở?

Nhiều chuyên gia cũng chung nhận định, một trong các nguyên tắc xét duyệt trúng thầu là đề xuất nộp ngân sách Nhà nước lớn nhất nhằm tận dụng tối đa giá trị địa tô do khu đất đem lại, dẫn đến việc áp dụng các quy định về trình tự, thủ tục, phương pháp và tiêu chuẩn đánh giá hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất...để lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng NƠXH theo quy định của pháp luật về đấu thầu là không phù hợp.

Mặt khác, theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 110 và điểm đ khoản 2 Điều 118 Luật Đất đai 2013 thì dự án xây dựng NƠXH thuộc trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Như vậy, rõ ràng hình thức lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án NƠXH quy định tại Luật Nhà ở 2014 có sự “xung đột”, không thống nhất với pháp luật về đầu tư, đất đai.

Ưu đãi không đủ sức hấp dẫn các nguồn lực tham gia

Khi bàn về quyền của chủ đầu tư trong các dự án NƠXH thì cũng có nhiều sự quy định bất cập, không còn phù hợp với thực tiễn. Trong Luật Nhà ở 2014 các dự án NƠXH phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở trong đó để cho thuê và chủ đầu tư chỉ được bán sau 05 năm đưa vào sử dụng.

Trên thực tế có nhiều dự án không cho thuê được phần diện tích này, các căn hộ phải để không, không có người ở, lâu ngày xuống cấp gây lãng phí. Trong khi đó chủ đầu tư lại không được bán ngay, không thể thu hồi được vốn, làm giảm sức hút đầu tư và không khuyến khích các doanh nghiệp xây dựng NƠXH, nhất là với mô hình NƠXH cho thuê.

Xét về ưu đãi cho NƠXH, thì theo quy định tại Luật Đất đai 2013 việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây NƠXH thuộc trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất và được miễn tiền sử dụng đất. Mặt khác, Luật Nhà ở 2014 cũng quy định chủ đầu tư dự án NƠXH được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất nhưng sẽ được miễn 100% tiền sử dụng đất.

Với các quy định trên, sẽ khiến thực tế phát sinh nhiều thủ tục hành chính không cần thiết. Thực tế khi triển khai dự án NƠXH để được miễn tiền sử dụng đất thì trước tiên vẫn phải yêu cầu xác định tiền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai rồi mới thực hiện thủ tục miễn, làm phát sinh thêm thủ tục hành chính. Có doanh nghiệp phản ánh rằng, để thực hiện xong thủ tục này cũng mất tới 2 năm.

Cũng theo chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh, hiểu đơn giản thì ngay sau khi các chủ đầu tư dự án NƠXH được Nhà nước giao đất thì sẽ “kích hoạt” thủ tục tính tiền sử dụng đất với quy trình giống như dự án nhà ở thương mại. Theo quy định tại Điều 114 Luật Đất đai 2013, Sở Tài nguyên và môi trường vẫn phải thuê tư vấn xác định giá đất để trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Công việc này sẽ phát sinh thêm rất nhiều thủ tục hành chính, quy trình trung gian, rườm rà, “vô nghĩa” và tốn rất nhiều thời gian, công sức.

“Bởi sau khi tính toán xong, UBND cấp tỉnh ban hành quyết định giá đất cụ thể cho dự án thì cơ quan thuế cũng sẽ làm một việc...vô nghĩa tiếp theo là ban hành quyết định... miễn tiền sử dụng đất. Điều đó dẫn đến bao nhiêu công sức, chi phí cho công tác định giá đất trở thành lãng phí. Việc định giá đất chỉ có ý nghĩa duy nhất là quy ra một “khoản ghi nợ” với chủ đầu tư nếu chủ đầu tư vi phạm sẽ bị cơ quan thuế truy thu tiền sử dụng đất đã miễn”, ông Đỉnh phân tích thêm.

Với phân tích trên cho thấy, những quy định tưởng chừng như hợp lý, ưu đãi nhưng lại gây thêm phiền hà, rắc rối cho các chủ đầu tư. Chúng tôi cho rằng việc sửa điều này thì nên là quy định luôn không tính tiền sử dụng đất với các dự án NOXH hoặc quy định miễn tiền sử dụng đất và không phải tính tiền sử dụng đất để cắt giảm các thủ tục hành chính rườm rà, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp.

Sự ưu đãi của chính sách đối với chủ đầu tư xây dựng NƠXH vẫn rất “cực” ngay trong việc xác định giá nhà, căn hộ để bán, cho thuê, cho thuê mua. Theo quy định chủ đầu tư phải xây dựng giá, trình UBND cấp tỉnh thẩm định. Điều này dẫn đến phát sinh thủ tục hành chính, kéo dài thời gian, làm tăng chi phí cho doanh nghiệp…Ngay cả phương pháp tính giá cũng chưa tính đến các chi phí hợp lý, hợp lệ khác (như chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp...) trong khi lợi nhuận định mức không vượt quá 10% (đối với NƠXH để bán, cho thuê mua) và 15% (đối với NƠXH cho thuê) đã làm nản lòng các chủ đầu tư do lợi nhuận không cao.

Có thể thấy rằng, các chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư dự án NƠXH, nhà ở công nhân đã ban hành chưa thực sự “đánh trúng” các nhà đầu tư. Chúng tôi thấy rằng, với các ưu đãi miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế đang được áp dụng thực chất chủ đầu tư không được hưởng mà là người dân được hưởng bởi theo quy định thì không được tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua NƠXH.

Người dân đợi bốc thăm mua NƠXH NHS Trung Văn.

Điều kiện để tiếp cận nhà ở như “đánh đố”

Theo quy định của Luật Nhà ở 2014 thì các đối tượng để được mua, thuê, thuê mua NƠXH không phân biệt hình thức hỗ trợ phải đảm bảo đủ 03 điều kiện là nhà ở, cư trú và thu nhập.

Nói về quy định này, chị Nguyễn Thị Hằng, một công nhân tại Khu công nghiệp Bắc Thăng Long (huyện Đông Anh, Thành phố Hà Nội) chia sẻ: “Tôi đã quá thấm nỗi vất vả, khổ cực khi sống trong những căn nhà trọ chật chội, ẩm thấp hàng chục năm qua. Chấp nhận sống kham khổ, tằn tiện với mong muốn gia đình sẽ tích cóp mua được một căn hộ NƠXH. Thế nhưng, với các điều kiện về giá cả, thủ tục giấy tờ như hiện nay thì không biết ước mơ an cư của chị đến bao giờ mới thực hiện được”.

Điều oái oăm khi những người thu nhập thấp chỉ muốn thuê NƠXH (không mua bán hay chuyển quyền sở hữu nhà ở) thì cũng phải thực hiện đầy đủ các thủ tục, giấy tờ chứng minh bản thân đáp ứng các điều kiện nêu trên.

Theo TS. Phạm Gia Yên, hiện nay, trong các đối tượng được mua, thuê, thuê mua NOXH, thì công nhân đang làm việc tại các doanh nghiệp trong khu công nghiệp là đối tượng chiếm phần lớn và có nhu cầu cấp thiết nhất về nhà ở. Điều kiện đối tượng thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân sẽ tạo ra một rào cản khiến công nhân khó có thể mua được NOXH.

“Bởi hiện nay mức thu nhập để phải đóng thuế thu nhập cá nhân thấp, dù có thuộc diện phải nộp thuế thu nhập, nhưng sau khi phải dùng thu nhập đó cho các chi phí nuôi con cái ăn học, chi phí thuê nhà và các chi phí thiết yếu đảm bảo cho đời sống gia đình thì phần thu nhập còn lại của công nhân không còn dư hoặc dư không đáng kể. Do vậy, họ sẽ không có tiền để mua nhà”, TS. Yên lý giải thêm.

Còn điều kiện về cư trú “phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có NƠXH; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này” đã không còn phù hợp trong tình hình mới, làm phát sinh thủ tục hành chính không cần thiết.

Thực tế cho thấy, đa số người có nhu cầu thực mua NƠXH khó đáp ứng đúng đối tượng và điều kiện. Chính quy định này hạn chế quyền tiếp cận thuê nhà của những người thu nhập thấp khi phải đảm bảo đầy đủ giấy tờ (xác nhận chưa có nhà ở, xác nhận cư trú, xác nhận thu nhập, vay ngân hàng…). Đây chính là yếu tố hàng đầu làm nản lòng cả chủ đầu tư và người mua NƠXH, dẫn đến nỗi lo khác của Nhà nước là chính sách “khó tiếp cận” được người dân.

Trong một Chương trình hài kịch Táo quân (Gặp nhau cuối năm) trên VTV từng “pha trò” về điều kiện để người dân có thể tiếp cận, mua được NƠXH được ví qua hình ảnh trò chơi dân gian “leo cột mỡ” mà chua xót, cười ra nước mắt. Ngẫm cho cùng, khổ nhất vẫn là người dân - những đối tượng thụ thưởng chính sách, tưởng sẽ có nhà trong niềm vui hân hoan, nhưng rồi tiu nghỉu bởi những điều kiện “dở khóc dở cười”.

Khi luận bàn đến vấn đề này, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng: Một trong những điểm yếu nhất của hệ thống quản lý Việt Nam chính là thủ tục hành chính, trong đó có cả vấn đề thụ hưởng NOXH. Bởi vậy, dù là phân khúc dành riêng cho người thu nhập thấp, song, việc tiếp cận để được mua, thuê mua và thuê NƠXH luôn khiến người lao động gặp vô số khó khăn bởi thủ tục rườm rà.

Bên cạnh đó, tại nhiều dự án còn nhức nhối tình trạng trục lợi chính sách, đã và đang diễn ra phổ biến khiến người thu nhập thấp và các đối tượng chính sách không thể tiếp cận được quỹ NƠXH đang hiện hữu. Và thực tế là NƠXH lại về tay người giàu với mục đích đầu cơ, tích trữ, bán ăn chênh. Còn công nhân, lao động thu nhập thấp, những người có nhu cầu thực lại đang chật vật tìm nhà.

Thời gian qua, một số dự án tại một số địa phương như Hà Nội, Bắc Ninh, Bắc Giang...theo phản ánh của báo chí có những đối tượng trung gian cò mồi, lợi dụng sự khan hiếm của NƠXH để rao mua bán, nhằm trục lợi.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, hiện có nhiều điểm nghẽn trong câu chuyện về NOXH, trong đó điểm nghẽn về xác định đối tượng NOXH…Ví dụ như việc chỉ cần đóng thuế thu nhập cá nhân là không thuộc đối tượng được mua NOXH. Thực tế, có rất nhiều người lao động đóng thuế thu nhập cá nhân không đồng nghĩa với việc họ có thu nhập cao, có khả năng mua nhà ở thương mại.

Tuy nhiên, đa số người có nhu cầu ở thực mua NƠXH khó đáp ứng đúng đối tượng và điều kiện. Thậm chí, có tình trạng lách luật, người đã có nhà ở nhưng vẫn tham gia đăng ký mua NƠXH rồi sau đó không sử dụng đúng mục đích như chuyển nhượng dưới hình thức uỷ quyền, cho thuê…

Đồng quan điểm trên, ông Phan Thế Tuấn - Phó Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Giang cũng đề cập đến một số khó khăn trong việc tiếp cận các dự án NOXH: Tại Điều 20 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP; được sửa đổi bổ sung bởi điểm b, khoản 13, Điều 1 Nghị định số 49/2021 quy định: “Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NƠXH có trách nhiệm gửi Danh sách các đối tượng dự kiến được giải quyết mua, thuê, thuê mua NƠXH theo thứ tự ưu tiên (theo nguyên tắc quy định tại Điều 23 Nghị định này) về Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án để kiểm tra nhằm xác định đúng đối tượng được hỗ trợ và loại trừ việc người được mua, thuê, thuê mua NƠXH được hỗ trợ nhiều lần hoặc đã có nhà ở, đất ở; đã được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở; có phát sinh nộp thuế thu nhập cá nhân tại địa phương…”.

Quy định trên hiện nay rất bất cập trong việc triển khai thực hiện tại các địa phương. Tiêu chí không có nhà ở, đất ở không rõ được thực hiện tại nơi có dự án, địa bàn huyện nơi đối tượng thường trú, tạm trú hay trên địa bàn toàn tỉnh, cả nước. Dẫn tới cách triển khai của các địa phương khác nhau, không thống nhất. Bên cạnh đó, việc rà soát các đối tượng để xem có nhà ở, đất ở hay chưa trong giai đoạn này còn nhiều bất cập, như: Sổ đỏ thường cấp cho hộ gia đình trong đó có bố mẹ và đối tượng đăng ký mua nhà (hiện nay nếu không có nhà ở thì không thể tách hộ theo Luật cư trú).

Phần lớn công nhân, lao động nhập cư đang phải thuê nhà trọ dân sinh với điều kiện sinh hoạt không đảm bảo.

Vậy bố mẹ đã có sổ đỏ đất ở, nhà ở của hộ gia đình thì đối tượng đó có được coi là chưa có đất ở, nhà ở hay không; dữ liệu về đất đai của các địa phương chưa hoàn thiện nên thời gian để kiểm tra, xác minh về nhà ở, đất ở thường không đảm bảo theo quy định, đối tượng đăng ký mua có dữ liệu về thuế ngoài tỉnh sẽ rất khó khăn trong việc kiểm tra, xác minh…Ngoài ra, mặc dù các đối tượng đã có nhà ở, có đất ở nhưng ở quê, đi làm tại khu công nghiệp ở xa muốn thuê hoặc mua nhà để ổn định lao động lại không được mua, thuê mua (trên địa bàn tỉnh Bắc Giang khi rà soát có công nhân làm việc cách 80km đã có nhà, đất ở quê nên không được mua NƠXH mặc dù là đang rất cần).

Hiện nay, Luật Nhà ở chưa cho phép doanh nghiệp, hợp tác xã thuộc đối tượng được mua, thuê, thuê mua NƠXH trong khi trên thực tế nhu cầu của các chủ thể này muốn mua, thuê NƠXH để cho người lao động của họ thuê lại để ở là rất lớn. Đây cũng là vấn đề đặt ra cho các nhà quản lý hoạch định chính sách.

Có thể thấy rằng, người dân mong muốn mua được NƠXH như “nắng hạn mong mưa”, ngóng chờ tới lượt mình được “đổi đời”, an cư lạc nghiệp; các khu công nghiệp cần những nhà lưu trú cho người lao động yên tâm làm việc.

Một số bất cập, “điểm nghẽn” trong quy định phát triển NƠXH được phân tích ở trên nếu không được khơi thông sẽ gây “tắc” và trì trệ chính sách nhân văn của Nhà nước. Những “nút thắt” này cần phải được các nhà quản lý nghiên cứu, sớm tháo gỡ để tạo cơ chế thông thoáng đưa chính sách thực sự đi vào cuộc sống.