VNREA kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai – Luật Nhà ở - Luật Kinh doanh bất động sản

(Xây dựng) – Sáng 28/3, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức hội nghị “Góp ý sửa đổi Luật Đất đai – Luật Nhà ở - Luật Kinh doanh bất động sản để phát triển nhà ở và thị trường bất động sản” nhằm tháo gỡ khó khăn, rào cản, tạo nên sự đồng bộ giữa hệ thống quy hoạch Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

Hội nghị “Góp ý sửa đổi – Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

Một số điểm nghẽn cần tháo gỡ để góp phần phục hồi phát triển thị trường bất động sản

Tại buổi khai mạc hội nghị, ông Nguyễn Văn Khôi - Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, đất đai là yếu tố quan trọng đóng vai trò chi phối các hoạt động của thị trường bất động sản, do đó cần hoàn chỉnh khung pháp lý phát triển bất động sản đa công năng là phải sửa đổi đồng bộ giữa các Luật như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

Hiện nay, một trong những kỳ vọng của thể chế phát triển kinh tế là phải phục hồi và thúc đẩy hoạt động của thị trường bất động sản sau đại dịch Covid-19, tuy nhiên, trong hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản còn tồn tại một số điểm nghẽn cần được tháo gỡ để góp phần phục hồi sự phát triển của thị trường bất động sản sau đại dịch.

Tại buổi hội nghị, ông Nguyễn Quang Tuyến - Phó Chủ tịch Hội đồng trường Đại học Luật Hà Nội đã nêu rõ một số vướng mắc về những chồng chéo giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đấu thầu năm 2013. Cụ thể, về hình thức giao đất sau khi trúng thầu dự án; về thời điểm giao đất, định giá đất sau khi trúng đấu thầu.

Vướng mắc thứ hai, chồng chéo giữa Luật Đất đai năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 trong đó có thể kể đến điển hình là sản phẩm bất động sản du lịch chưa có định danh rõ ràng, nhiều địa phương đã thực hiện việc “đánh tráo khái niệm” thành “đất ở không hình thành đơn vị ở”.

Thứ ba, vướng mắc về việc xây dựng hết 50 năm thì phải xử lý ra sao? Những người mua nhà chung cư họ chỉ có hạn sử dụng 50 năm thì họ phải mua lại hay “xóa đi, làm lại”? Đây là điều Luật còn bỏ ngỏ và chắc chắn 50 năm sau sẽ có những tranh cãi xảy ra.

Cuối cùng, về việc bất cập trong giao dịch về nhà đất: khi bán nhà cần chuyển nhượng sử dụng đất nhưng hợp đồng giao dịch đang có bất cập. Việc chưa quy định cụ thể về thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng của Luật Đất đai năm 2013, sẽ gây khó khăn cho việc xác định hiệu lực của hợp đồng đối với hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở, gây cản trở đến quá trình xây dựng nhà đất.

TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia.

Tại buổi tham luận, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia nêu một số kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai. Thứ nhất, Luật Đất đai sửa đổi cần tiến hành song song với Luật Đấu thầu, Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở… Đồng thời, chúng ta phải sửa đổi những Luật cũ như Nghị định 47, Nghị định 42. Thứ hai, vấn đề cho người nước ngoài sở hữu và giao dịch bất động sản. Hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản đã cho phép điều này, trong khi Luật Nhà ở thì không. Thứ ba, là vấn đề cho phép tổ chức tín dụng trong nước và nước ngoài thế chấp quyền sử dụng đất. Thứ tư, về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Cần bổ sung khái niệm về chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Trong đó, chuyển đổi này phải phù hợp với quy hoạch nếu không sẽ bị “phá vỡ”. Thứ năm, về cơ chế chuyển dịch đất đai, hiện nay vẫn thiếu và chưa có khuyến khích chuyển dịch đất đai tự nguyện, đa số vẫn còn thiên hướng về cưỡng ép, chưa tự nguyện. Ví dụ như Nghị định 42 còn bó hẹp về tính tự nguyện…

Kiến nghị sửa đổi Luật để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản

Đại diện Tập đoàn Novaland, ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng, Phó Giám đốc khối điều hành dự án Thành phố Hồ Chí Minh kiến nghị, việc bắt buộc dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại, khu đô thị.

Cụ thể hơn, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quyền lựa chọn việc dành 20% quỹ đất trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội hoặc chuyển đổi quỹ đất 20% dành cho phát triển nhà ở xã hội sang một khu vực khác thuộc sở hữu hợp pháp của chủ đầu tư để phát triển một dự án nhà ở xã hội độc lập nhằm đảm bảo dành đủ quỹ đất phát triển nhà ở xã hội và thực hiện đúng nghĩa vụ của chủ đầu tư.

Về việc hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, liên thông của các quy định pháp luật, Tập đoàn Novaland đề xuất sửa đổi khoản 1, điều 23, Luật Nhà ở 2014, có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

Cùng với đó, việc xác định rõ các trường hợp đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất. Hiện nay, pháp luật đất đai không quy định cụ thể đối với một khu đất có hiện trạng hỗn hợp, tức một phần là đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng, một phần là đất trống do Nhà nước quản lý và các loại đất khác, thì khi thực hiện dự án sẽ thực hiện đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất cho toàn bộ diện tích khu đất hay thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất Nhà nước quản lý?

Ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh trình bày tham luận góp ý hoàn thiện định hướng sửa đổi luật liên quan đến thị trường bất động sản.

Cụ thể, tại Điều 3, về giải thích từ ngữ không có khái niệm “chuyển mục đích sử dụng đất” khiến quá trình áp dụng pháp luật chưa có sự thống nhất. Do đó, nên đưa vào khái niệm “chuyển mục đích sử dụng đất” phù hợp theo quy hoạch đô thị, kế hoạch sử dụng đất tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất.

Bên cạnh đó, cần điều chỉnh Điều 118 Luật Đất đai theo hướng quy định loại trừ, tức chỉ quy định các trường hợp phải thực hiện đấu giá, còn lại là không thông qua đấu giá hoặc ngược lại; bổ sung thêm trường hợp giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá. Tôi cũng kiến nghị luật hóa chế định “đấu thầu dự án có sử dụng đất”, giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu thầu vào Luật Đất đai.

Về vấn đề miễn, giảm tiền sử dụng đất (Điều 110), có cơ chế miễn, giảm tiền sử dụng đất cho lĩnh vực dự án nhà ở và ít nhất cũng được miễn trong thời gian xây dựng cơ bản theo tiến độ dự án.

Quang cảnh điểm cầu tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Về thời hạn sử dụng đất, đối với trường hợp dự án đầu tư được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án, thì để đảm bảo tính hiệu quả của Dự án, đề xuất xem xét việc cho phép điều chỉnh tăng thời gian hoạt động của dự án và điều chỉnh tăng thời gian giao đất, cho thuê đất tương ứng, ông Dũng kiến nghị thêm.