Triển vọng thị trường bất động sản - Những vùng đất tiềm năng

(Xây dựng) - Ngày 16/8, Tạp chí điện tử The LEADER tổ chức Diễn đàn “Bất động sản 2022: Những vùng đất tiềm năng” tại Khách sạn Deawoo Hà Nội.

Đây là cơ hội để các doanh nghiệp, nhà đầu tư nắm bắt định hướng chính sách phát triển thị trường vốn và thị trường bất động sản; tham khảo nhận định về triển vọng thị trường bất động sản từ các chuyên gia uy tín. Trong bối cảnh những tác động tiêu cực của đại dịch Covid-19 vẫn còn ám ảnh, thị trường bất động sản tiếp tục đối mặt với thách thức mới. Đặt ra bởi chính sách và định hướng lớn liên quan đến pháp luật đất đai, tín dụng bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp cũng như áp lực lạm phát và lãi suất ngân hàng. Doanh nghiệp bất động sản sẽ phải điều chỉnh chiến lược kinh doanh thế nào nhằm quản trị rủi ro, hóa giải thách thức và dẫn dắt dòng tiền đổ vào bất động sản trong thời gian tới?

Tham gia Diễn dàn có nhiều diễn giả uy tín, trong đó, với kiến thức chuyên sâu và mối quan hệ sâu rộng trong lĩnh vực kinh tế và tài chính – tiền tệ, Tiến sỹ Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia đã trình bày tham luận về tác động của những chính sách kinh tế vĩ mô đến thị trường bất động sản.

Ông Cấn Văn Lực phát biểu tại Diễn đàn.

Tác động của những chính sách kinh tế vĩ mô đến thị trường bất động sản

Theo ông Cấn Văn Lực, 7 tháng đầu năm, nền kinh tế Việt Nam phục hồi tương đối tốt, đang trở về trạng thái gần như trước dịch, thậm chí một số lĩnh vực còn cao hơn trước dịch, đơn cử như tiêu dùng, hay chế biến chế tạo ghi nhận tăng trưởng khả quan. Khối doanh nghiệp cũng phục hồi tích cực.

Về tỷ giá, VND hiện là một trong những đồng tiền mất giá thấp nhất trên thế giới, nhờ vào khả năng kiểm soát tương đối tốt, can thiệp của ngân hàng Nhà nước ở mức hợp lý và vừa phải.

Về FDI, chính sách zero Covid của Trung Quốc đã làm giảm dòng đầu tư từ nước này, từ Hongkong khiến tổng vốn đăng ký chậm lại. Dù vậy, các dự án đang có hiện đang giải ngân rất tốt.

Về xuất nhập khẩu, dự báo trong thời gian tới sẽ ở đà chậm lại. Nguyên nhân là bởi thế giới lạm phát, lãi suất tăng, nhu cầu đầu tư, tiêu dùng chậm lại, ảnh hưởng tới xuất khẩu của Việt Nam.

Đáng lưu ý, trong con số tăng trưởng xuất nhập khẩu 15%, có tới 8 – 9% là do tăng giá, chỉ có khoảng 6% là do tăng lượng. Do đó, chúng ta không quá thỏa mãn với việc xuất nhập khẩu tăng 15%.

Trong năm nay, Việt Nam cũng phải đối mặt với những thách thức chung của toàn cầu. Không chỉ vậy, trong nước, tác động của dịch Covid-19 đối với các ngành kinh tế khác nhau; nên phục hồi khác nhau; lạm phát tăng, mặt bằng lãi suất, tỷ giá còn tăng (trong tầm kiểm soát). Cùng với đó, giải ngân đầu tư công vẫn là thách thức; doanh nghiệp còn nhiều khó khăn; nhân sự khó khăn.

Không chỉ vậy, cơ cấu lại doanh nghiệp Nhà nước còn gặp nhiều thách thức; nợ xấu tiềm ẩn còn tăng; trong khi thị trường chứng khoán và bất động sản đang được điều chỉnh, lành mạnh hóa.

Dự báo trong năm nay, Việt Nam sẽ tăng trưởng ở mức 7% và kiểm soát lạm phát 4% là khả thi, dù một số tháng sẽ ghi nhận lạm phát cao hơn ngưỡng mục tiêu. Ở kịch bản tích cực hơn, Việt Nam có thể tăng trưởng tới 7,6%.

Triển vọng lĩnh vực bất động sản và xây dựng

Kinh tế phục hồi khá, Chương trình phục hồi – phát triển kinh tế - xã hội 2022 – 2023 được đẩy nhanh tạo cơ hội cho lĩnh vực bất động sản và xây dựng.

Cùng với đó, các yếu tố cơ hội khác bao gồm quy hoạch được quan tâm; đầu tư cơ sở hạ tầng được coi là 1 trong 3 đột phá chiến lược; đầu tư công được thúc đẩy.

Về chiến lược phát triển nhà ở 2021 – 2030, cần hết sức tỉnh táo và làm rõ nghĩa, rõ nét về nhà ở xã hội, làm theo phong trào sẽ hết sức nguy hiểm. Nếu làm theo tư duy xin cho sẽ vô cùng nguy hiểm, mà nhà ở phải phù hợp với thu nhập của người dân mới là quan trọng.

Ngoài ra, các vấn đề pháp lý đã và đang được tháo gỡ, đáng chú ý là Nghị quyết 18 và 19. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng được lành mạnh hóa; tín dụng bất động sản được nắn dòng.

Lãi suất, tỷ giá cơ bản khá ổn định dù chịu áp lực tăng mạnh. Lưu ý rằng đây là thời điểm vàng để chấn chỉnh thị trường, bởi hai năm qua, rất nguy hiểm khi nhà nhà, người người đầu tư đất đai. Các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động tìm hiểu, tiếp cận Chương trình phục hồi, các nghị quyết gần đây của Bộ Chính trị, Quốc hội và Chính phủ; chú trọng phục hồi xanh, tăng trưởng xanh; chuyển đổi số, đón đầu xu hướng mới; thích ứng, quản lý thay đổi, quản lý rủi ro. Cùng với đó, đầu tư trung – dài hạn, thay vì lướt sóng, đánh quả.

Ngoài tín dụng, doanh nghiệp bất động sản cần lưu tâm, linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác (phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần cho cổ đông hiện hữu, chương trình ESOP, cổ phiếu quỹ, quỹ REIT, trái phiếu công trình; thuê tài chính…).

Cần hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết, chuẩn hóa đội ngũ quản lý và nhân sự bán hàng, dịch vụ…

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Công ty tư vấn CBRE, đã mang tới Diễn đàn cái nhìn toàn cảnh về diễn biến của thị trường bất động sản cũng như đưa ra những nhận xét, đánh giá về những xu hướng sản phẩm, vùng đất tiềm năng. Theo bà Dung, thống kê của CBRE cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản đã có sự phục hồi nhất định sau 2 năm ảnh hưởng dịch Covid-19. Trong đó, thị trường chứng kiến sự nổi lên nhanh chóng của căn hộ cao cấp, trung cấp, trong khi căn hộ bình dân gần như biến mất. Đi cùng với sự thay đổi đó, giá bán bất động sản liên tiếp lập đỉnh mới.

Trên thị trường căn hộ, trong 6 tháng đầu năm 2022, nguồn cung mới dần phục hồi với sự dẫn dắt của phân khúc cao cấp. Sau khi lập đỉnh, kể từ năm 2020 đến nay, nguồn cung căn hộ ra thị trường đã sụt giảm do nhiều yếu tố dịch bệnh, pháp lý. Hiện nguồn cung vẫn ở mức thấp. CBRE ước tính thị trường Hà Nội tung ra khoảng 8.000 căn. Thị trường Thành phố Hồ Chí Minh có sự phục hồi tốt hơn với khoảng 16.000 căn hộ, đã vượt qua cung của cả năm 2021.

Tại Hà Nội, căn hộ trung cấp những năm qua luôn chiếm tỷ trọng cao, từ 65 - 70% tổng nguồn cung thị trường. Tuy nhiên, 2 năm trở lại đây, nguồn cung cao cấp ngày càng tăng, hiện đã chiếm khoảng 60% tổng nguồn cung. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, tỷ lệ này thậm chí còn cao hơn khi căn hộ cao cấp thường xuyên chiếm 85 - 90% tổng nguồn cung thị trường.

Sự xuất hiện của căn hộ bình dân ngày càng thưa thớt. Tại Hà Nội năm nay không còn căn hộ bình dân. Còn tại Thành phố Hồ Chí Minh, căn hộ bình dân đã biến mất trong 3 năm trở lại đây và CBRE dự báo trong 3 năm tới cũng không xuất hiện trở lại.

Về vị trí dự án mới, tại Hà Nội, các dự án trước đây tập trung ở phía Tây thành phố. Tuy nhiên, từ năm 2022, nguồn cung bắt đầu dịch chuyển về phía Đông thành phố, với khoảng 63% từ đầu năm 2022 đến nay. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, 83% nguồn cung bất động sản vẫn tập trung tại khu vực sôi động nhất là thành phố Thủ Đức.

Với thị trường căn hộ nghỉ dưỡng, Khánh Hòa đang đứng đầu các sản phẩm liên quan đến căn hộ nghỉ dưỡng, kế đến là Phú Quốc. Hiện tại, nguồn cung căn hộ nghỉ dưỡng đang chậm, do nhiều chủ đầu tư trì hoãn bung căn hộ ra thị trường.

Quang cảnh Diễn đàn.

Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch HĐQT BHS Group, chia sẻ dự báo những xu hướng chính của thị trường bất động sản cũng như gợi ý những thị trường, sản phẩm mang lại nhiều cơ hội đầu tư nhất trong thời gian tới. Hiện tại, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn thanh lọc rất mạnh để chọn ra những dòng bất động sản tiềm năng, những chủ đầu tư đủ tiềm lực và đi đúng hướng, những địa phương có lợi thế bền vững. Thị trường sẽ trụ vững qua giai đoạn khó khăn này, để vùng lên khi chính sách vĩ mô ổn định và tăng trưởng kinh tế ở mức cao trong vài năm tới. Những ai đang tham gia vào thị trường bất động sản lúc này sẽ cần phải am hiểu hơn, mất nhiều thời gian nghiên cứu.

Tại phần thảo luận, các đại biểu tham gia Diễn đàn đã tập trung vào các nhóm vấn đề chính gồm: Chính sách tín dụng bất động sản, thị trường trái phiếu doanh nghiệp; Những định hướng chính sách mới ảnh hưởng đến thị trường bất động sản; Tháo gỡ vướng mắc cho các dự án; Chiến lược đầu tư và kinh doanh của doanh nghiệp; Những phân khúc sản phẩm và địa phương thu hút dòng tiền của các nhà đầu tư.

Diễn đàn này là cơ hội để các doanh nghiệp, nhà đầu tư nắm bắt định hướng chính sách phát triển thị trường vốn và thị trường bất động sản; tham khảo nhận định về triển vọng thị trường bất động sản từ các chuyên gia uy tín; tìm hiểu cơ hội đầu tư bất động sản so với các kênh đầu tư khác và những sản phẩm, địa phương mang lại nhiều cơ hội đầu tư. Bên cạnh đó, Diễn đàn cũng là cơ hội tiếp cận nhiều chủ đầu tư, nhà phát triển dự án bất động sản, các nhà cung ứng dịch vụ cũng như trao đổi và gặp gỡ các đối tác tiềm năng.