Thị trường bất động sản hạ nhiệt, thời điểm nào nên đầu tư ?

Trong ChatToday số 4, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn - cho biết từ giờ đến cuối năm, nên nghe ngóng, quan sát nhiều hơn thay vì vội vã sử dụng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản.

Đối với các nhà đầu tư chuyên nghiệp, sành sỏi, ông Quốc Anh cho rằng đây sẽ là thời điểm "đi săn". Còn với đại đa phần người dân, vị chuyên gia cho rằng nên dành nhiều thời gian quan sát hơn, nghiên cứu kỹ, không nên vội vàng, đặc biệt không nên sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn để mua bất động sản lúc này.

Hãy quan sát hết năm nay, giai đoạn quý I năm 2023 có thể là thời điểm tốt để cân nhắc xuống tiền, ông Quốc Anh nói. Dù thị trường có tạm lắng xuống song vị chuyên gia vẫn có niềm tin vào thị trường bất động sản. Bởi thực tế đã trải qua rất nhiều đợt "lên lên xuống xuống", đó là hiện tượng bình thường của thị trường.

Vừa qua thị trường xuất hiện nghịch lý, giá chung toàn thị trường vẫn cứ tăng cao chót vót dù thị trường đi xuống. Thậm chí một số nơi còn rao bán cắt lỗ đối với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Có lo lắng thị trường có thể quay lại câu chuyện cách đây hơn 10 năm với những biến động rất dữ dội, góc nhìn của ông như thế nào?

- Trước khi nhận định thị trường giai đoạn hiện tại, chúng ta hay nhìn lại một chút giai đoạn trước đó. Trước Covid-19, từ năm 2017 đến cuối 2019, thị trường bất động sản phát triển tốt. Nhưng từ cuối năm 2019 thì có xu hướng giảm nhiệt khi cơ quan Nhà nước đẩy mạnh rà soát pháp lý, nguồn cung khan hiếm.

Đầu năm 2020, thị trường lại chịu cú sốc khá mạnh do dịch Covid-19. Lúc dịch mới bùng phát, người ta nghĩ thị trường sẽ giảm mạnh khi cầu lao dốc. Vì người dân sẽ chỉ lo cơm áo gạo tiền, sức khỏe. Nhưng thực tế trong giai đoạn 2020 - 2022, thị trường đã xảy ra hai đợt sốt đất. Đợt sốt này khá điển hình.

Cuối năm 2020 - đầu năm 2021 thị trường ở đâu cũng sốt, giá tăng rất mạnh, một phần vì thông tin quy hoạch nữa. Lượng tìm kiếm tăng, giá lên cao sau đó thì giảm nhẹ. Đến cuối năm 2021 đầu năm 2022 thị trường lại có đợt sốt, nhưng nhẹ so với đợt ngay trước đó. Đến quý II năm nay thì có dấu hiệu hạ nhiệt.

Một số câu hỏi đặt ra, vì sao giá vẫn tăng khi giao dịch giảm? Thị trường có bong bóng hay không? Có đổ vỡ hay không? Có giống giai đoạn chục năm trước không? Trả lời các câu hỏi nêu trên, chúng tôi dựa trên 3 khía cạnh để phân tích: Dòng tiền, cung, cầu.

Thứ nhất và quan trọng nhất, đó là cầu, ở bất kỳ thị trường nào cũng vậy. Đợt bong bóng năm 2010, cầu gần như mất, cung quá nhiều. Lúc đó chúng ta nói rất nhiều đến tồn kho bất động sản lớn, tín dụng tăng hơn 30%...

Còn giai đoạn hiện nay thì sao? Nếu sự quan tâm với thị trường trước dịch là 100 điểm thì quý II/2020 giảm còn 89, quý II/2021 tăng 117, quý II/2022 là 104. Tức là dù quý II này đã có sự giảm nhiệt, nhưng vẫn cao hơn giai đoạn 2019. Nhu cầu bất động sản vẫn rất lớn và tốt.

Về dòng tiền, hồi tháng 6/2020, chúng tôi đưa ra quan điểm đó là dòng tiền chuyển dịch từ Nam ra Bắc. Đầu năm 2022, dòng tiền có xu hướng dịch chuyển sang miền Trung. Nhưng dài hạn sẽ vẫn hướng tới thị trường miền Nam. Đầu tư thường theo kỳ vọng, khu vực đó càng có tiềm năng phát triển thì giá càng có cơ hội tăng lên. Dòng tiền tìm kiếm cơ hội đầu tư bất động sản nhìn chung còn lớn.

Yếu tố thứ 3 là nguồn cung, mấy năm nay chúng ta nói nhiều đến chênh lệch cung - cầu rất lớn. Nguyên nhân do thực hiện nhiều biện pháp rà soát pháp lý, bê bối các tập đoàn, rồi siết tín dụng…

Còn để trả lời câu hỏi vì sao tăng mà khó bán, thì chúng ta hãy nhìn bất kỳ thị trường nào cũng có lên và xuống. Hiện nay có nhiều yếu tố ảnh hưởng khiến thị trường hạ nhiệt… Dù thị trường đi xuống nhưng đại đa số nhà đầu tư vẫn có kỳ vọng trung và dài hạn nên họ không bán tháo.

Ví dụ, tôi xác định đầu tư một bất động sản giá 10 tỷ đồng trong 5 năm, không có nghĩa khi thấy thị trường xấu là tôi bán ngay 7 tỷ đồng. Điều đó lý giải rất nhiều cho việc từ Covid-19 đến nay giá bất động sản vẫn cứ tăng mạnh. Kỳ vọng còn dài thì người ta sẽ không có xu hướng vội vàng cắt lỗ trong ngắn hạn.

Thị trường bất động sản Việt Nam như một đứa trẻ

Như thế là thị trường bất động sản Việt Nam không có dấu hiệu bong bóng và cũng khác hoàn toàn so với thị trường giai đoạn khủng hoảng cách đây chục năm?

- Tôi ví thị trường bất động sản Việt Nam như một đứa trẻ, bởi mới chỉ có khoảng 30 năm phát triển. Giống như bất kỳ một đứa trẻ nào cũng cần thời gian trưởng thành, va vấp, thị trường bất động sản cũng vậy. Quãng đường này nhanh hay chậm, phụ thuộc vào khả năng thích ứng, tự học.

10 năm trước, thị trường chứng khoán cũng mới mẻ. Dòng tiền chốt lời lúc đó rất mạnh để chuyển sang bất động sản. Tăng trưởng tín dụng lúc đó rất nóng, trên 30-35%. Còn sau này Ngân hàng Nhà nước luôn coi bất động sản là lĩnh vực rủi ro cao, nên kiểm soát, không nới room.

Nhìn chung, thị trường giai đoạn này rất khác thời điểm đó. Giai đoạn vừa qua, cầu tốt đẩy giá lên. Vấn đề hiện nay là câu chuyện quy hoạch, tạo nguồn cung phù hợp với cầu. Có như thế mới đảm bảo được mặt bằng giá lành mạnh.

Sẽ xuất hiện những chỗ giảm giá, nhưng chỉ cục bộ vài nơi

Ông chia sẻ mức độ quan tâm có giảm so với giai đoạn trước, vậy giá trên thị trường có chịu tác động không trong thời gian tới?

- Nói một cách cục bộ từng một số khu vực thì sẽ có. Thị trường năm 2021 tăng khắp nơi, nước lên thuyền lên, nhu cầu bùng lên rất mạnh vì dòng tiền ở các lĩnh vực khác không triển khai được nên chạy sang bất động sản. Một số người ở chung cư lâu và tư duy thay đổi sau dịch nên cũng có nhu cầu tìm đến bất động sản vùng ven, bất động sản xanh, bất động sản y tế. Dòng tiền được đẩy đi khắp nơi. Nhưng rõ ràng dịch cũng đi kèm xu hướng suy thoái, dòng tiền trong dân ảnh hưởng, không thể đầu tư chứng khoán mãi được.

Sang tới đầu năm 2022, thị trường hạ nhiệt. Với nhà đầu tư dài hạn, họ có thể chờ, còn với những người thấy chờ thế là đủ rồi thì họ có thể bán. Đặc biệt đối với nhà đầu tư đi vay mua.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn.

Với những khu vực triển vọng kinh tế không rõ ràng, quy hoạch không rõ ràng, tăng theo tin tức, lời đồn thì sẽ có sự giảm giá. Người dân đâu đó cũng có xu hướng bán cắt lỗ. Nhưng cắt lỗ cũng không dễ. Vì chúng ta mua vì lý do gì thì sẽ bán cho người khác vì lý do ấy.

Khi tôi mua vì đầu cơ, tôi sẽ vẽ ra viễn cảnh rất tốt nhưng quy hoạch chưa hình thành thì người khác còn mua nữa không. Do vậy, nếu bản thân không chắc chắn vì lý do mua, không xác định được vì sao bỏ tiền ra thì đừng mua. Bởi điều này sẽ ảnh hưởng đến niềm tin và khả năng giữ bất động sản. Nhiều người bán trước khi giá tăng mạnh vì không có niềm tin để giữ lâu. Và lúc bán thì rất khó để thuyết phục người mua tiếp theo.

Một thị trường phát triển sẽ có những giai đoạn thăng trầm nhất định, nhìn chung chưa đến mức độ tiêu cực như một số ý kiến nhận định. Vậy theo ông, thời gian tới thị trường cơ bản được dự báo thế nào và nhà đầu tư nên làm gì?

- Nhiều nhà đầu tư sành sỏi họ coi giai đoạn này là thời điểm "đi săn". Sốt quá, cả xã hội đều đầu tư thì rất sợ nhưng khi thị trường "nghỉ", nhiều nhà đầu tư lâu năm coi đây là thời gian quan sát mạnh. Những nhà đầu tư này thường có tầm nhìn 3-5 năm.

Tôi cũng theo "trường phái", muốn đầu tư bất động sản thì hãy xác định trung và dài hạn, xác định ngắn hạn thì rất khó. Ít nhất cũng phải 3-4 năm. Xác định lướt sóng hay 1-2 năm đều rất khó.

Trong ngắn hạn bao giờ cũng bị ảnh hưởng bởi rất nhiều yếu tố. Khi đầu tư theo cách dài hạn thì đỡ bị sốt ruột, nên ưu sử dụng dòng tiền "thịt" thay vì chạy vạy, vay mượn.

Sử dụng đòn bẩy tài chính không phải xấu, nhưng đừng nên lạm dụng nó, nên cân nhắc dùng nó khi thị trường thanh khoản cao, còn thời điểm này thì không nên.

Việc xuống tiền tùy thuộc vào khẩu vị rủi ro của mọi người, nhưng tôi cho rằng đầu tư không nên vội vã. Khi xác định được lượng tiền đầu tư rồi thì đầu tư vào phân khúc gì, chỗ nào và vì sao chúng ta đầu tư? Vì sao là câu hỏi rất quan trọng nhưng rất nhiều người bỏ qua.

Việc xuống tiền tùy thuộc vào khẩu vị rủi ro của mọi người, nhưng tôi cho rằng đầu tư không nên vội vã, ông Quốc Anh nói.

Từ giờ tới cuối năm còn điểm vào nữa hay không và có những dấu hiệu như thế nào thì có thể xuống tiền sau giai đoạn quan sát, nghiên cứu?

- Khi biết thông tin về bất động sản đó, liệu chúng ta có chấp nhận vào ngay không? Nó phụ thuộc khẩu vị rủi ro của mỗi người. Đơn cử như ở các dự án, mỗi giai đoạn sẽ có cơ hội và rủi ro khác nhau. Giá cũng theo đó tăng lên từng nấc, càng an toàn thì giá càng lên.

Giai đoạn hiện tại các nhà đầu tư sành sỏi đang quan sát rất mạnh. Vì thường sành sỏi họ không mua lúc thị trường tăng. Họ thường chọn giai đoạn có chiết khấu tốt và xác định được kỳ vọng của họ. Lúc sốt đỉnh là 20 triệu đồng, giờ là về 14-15 triệu đồng và kỳ vọng 3-5 năm tới sẽ lên được hơn 25-30 triệu đồng thì có thể mua được. Kiểu thế!

Còn với đại đa phần người dân, thời điểm này nên dành nhiều thời gian quan sát hơn, nghiên cứu kỹ, không nên vội vàng, đặc biệt không nên sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn để mua bất động sản lúc này.

Hãy quan sát hết năm nay, giai đoạn quý I năm 2023 có thể là thời điểm tốt để cân nhắc xuống tiền. Dù thị trường có tạm lắng xuống song tôi vẫn có niềm tin vào thị trường bất động sản. Bởi thực tế đã trải qua rất nhiều đợt "lên lên xuống xuống", đó là hiện tượng bình thường của thị trường.

Có một điểm nhà đầu tư có thể quan sát, thường thị trường diễn ra khá tốt vào tháng 10 năm nay đến đầu năm sau. Hãy nhìn vào một số yếu tố như quy hoạch, chính sách và dòng tiền, xu hướng dịch chuyển. Sự quan tâm ảnh hưởng rất lớn.

Xem xét thêm các từ khóa quy hoạch trên Google Trend, đó là xu hướng đi kèm với sự quan tâm bất động sản. Còn trong giai đoạn này nên ưu tiên yếu tố vĩ mô trước. Vĩ mô ổn định thì mới có thể xuống tiền được. Nên quan sát nhiều hơn trong giai đoạn này.