(Xây dựng) – Tại Hội thảo “Thị trường bất động sản du lịch Việt Nam, những nút thắt pháp lý, thực tiễn và giải pháp tháo gỡ” do Hội Luật gia Việt Nam tổ chức ngày 6/5 tại Khánh Hòa, các chuyên gia cho rằng, cần đẩy nhanh quá trình tạo dựng khung pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng du lịch. Việc này giúp hàng ngàn khách hàng không bị “bỏ rơi” và tháo gỡ khó khăn, khơi thông nguồn lực ước tính lên đến 30 tỷ USD đang bị “tắc nghẽn” trong thời gian qua.
 |
| Toàn cảnh Hội thảo. |
Bất động sản du lịch có vai trò quan trọng trong phát triển ngành Du lịch, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội các địa phương. Thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, đến cuối năm 2021 tại 15 tỉnh, thành phố sở hữu lợi thế về du lịch có tổng số 239 dự án bất động sản du lịch, cung cấp hơn 114.097 condotel; 24.399 villas; 30.899 shophouse, tương đương tổng giá trị khoảng 30 tỷ USD. Tuy nhiên, thủ tục khung pháp lý thực tiễn còn tồn tại chưa được khơi thông khiến nguồn lực đất đai hạ tầng không được phát huy và cản trở phát triển kinh tế, ổn định xã hội.
“Đất ở không hình thành đơn vị ở” – Có lợi cho phát triển du lịch, cần tháo gỡ bằng văn bản dưới Luật
Tại Hội thảo, TS. Nguyễn Văn Quyền - Chủ tịch Hội Luật gia Việt Nam, nguyên Phó Ban Nội chính Trung ương, Phó Chánh Văn phòng Trung ương Đảng, Đại biểu Quốc hội khóa XII, XIV nêu quan điểm: Tạo dựng được một khung khổ pháp lý đầy đủ, ổn định cho hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch là yêu cầu cấp thiết cần đặt ra trong bối cảnh ngành Du lịch đang đứng trước nhiều cơ hội phục hồi sau tác động của đại dịch Covid-19. Tuy nhiên, để bảo vệ quyền lợi của doanh nghiệp, nhà đầu tư việc cấp bách trước mắt cần phải làm là sớm có giải pháp gỡ rối cho các dự án đã được đầu tư hàng trăm nghìn tỷ đồng đang “mắc kẹt”, đặc biệt phải có những giải pháp kịp thời bảo đảm hài hòa lợi ích giữa các bên doanh nghiệp, nhà đầu tư và Nhà nước.
 |
| TS. Nguyễn Văn Quyền nêu nhiều kiến nghị tại Hội thảo. |
Đối với các dự án bất động sản du lịch đã hoàn thành và đi vào sử dụng, nếu khu đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì cần nhanh chóng được chuyển sang đất theo đúng với quy hoạch và được tiếp tục thực hiện khai thác đầu tư, được cấp Giấy chứng nhận để bảo vệ quyền tài sản cho nhà đầu tư. Chủ đầu tư sẽ phải nộp bổ sung tiền đất nếu có và người mua được sử dụng đất ổn định, lâu dài. Trong trường hợp không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, thì phải chuyển mục đích sang đất thương mại dịch vụ. Điều này vẫn tuân thủ đúng Luật đồng thời sẽ kịp thời vừa nhanh chóng gỡ khó cho doanh nghiệp, vừa đảm bảo lợi ích cho các nhà đầu tư thứ cấp, không gây ách tắc dòng vốn đầu tư, khơi dậy được tiềm năng từ đất đai cũng như thu hút vốn đầu tư vào lĩnh vực này, giúp cho thị trường phát triển minh bạch và bền vững.
Theo TS. Nguyễn Văn Quyền, đối với vấn đề “đất ở không hình thành đơn vị ở”, đây là một vấn đề mà thực tiễn mới phát sinh và chưa được quy định trong Luật. Tuy nhiên, nó mang lại nhiều lợi ích cho thị trường bất động sản du lịch nói riêng, bất động sản nói chung và đặc biệt là sự phát triển kinh tế - xã hội của nhiều địa phương trong đó có sự phát triển của ngành Du lịch. Do đó, cần phải nghiên cứu luật hóa để tạo cơ sở pháp lý cho việc thực hiện các dự án bất động sản du lịch. Tuy nhiên, hiện Luật Đất đai 2013 đang trong thời gian chờ sửa đổi, bổ sung. Để có thể kịp thời điều chỉnh những vướng mắc hiện có, các Bộ ngành chức năng cần có các văn bản dưới Luật, như nghị định hay thông tư về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với “đất ở không hình thành đơn vị ở” đối với bất động sản du lịch… Giải quyết được những nút thắt pháp lý nêu trên, sẽ khơi thông được nhiều vấn đề, đặc biệt ngân sách Nhà nước sẽ có thêm nguồn thu quan trọng từ hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch.
Định danh chính thức các loại bất động sản du lịch trong Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng
 |
| Ông Cấn Văn Lực tại Hội thảo. |
Theo TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính – Tiền tệ Quốc gia, bất động sản du lịch dù mới chỉ hình thành và phát triển trong khoảng 5 năm trở lại đây nhưng đã đóng góp tương đương khoảng 21,3% số lượng buồng phòng của các khách sạn 3-5 sao trên toàn quốc.
Hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch đang chịu sự điều chỉnh của hệ thống pháp lý chung áp dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản, du lịch và các quy định liên quan khác (ít nhất là 5 luật liên quan). Hệ thống pháp lý căn bản cao nhất gồm các luật như Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Du lịch.
Việc chịu sự quản lý của khá nhiều luật chuyên ngành nhưng có 5 điểm chưa được, gây thách thức đối với loại hình bất động sản này đó là, chưa được định danh, chưa nằm trong quy hoạch phát triển du lịch; chưa được cấp Giấy chứng nhận sở hữu (sổ đỏ, sổ hồng…); chưa theo kịp nhu cầu và năng lực cạnh tranh quốc tế; chưa đồng bộ, thiếu nhất quán phù hợp với đặc trưng riêng của loại hình này, dẫn đến khó khăn, phức tạp trong quá trình áp dụng cho cả phía cơ quan quản lý Nhà Nước, nhà đầu tư và rủi ro cho các tổ chức tín dụng trong quá trình tài trợ vốn, xử lý nợ xấu.
Việc vận dụng các quy định pháp lý của các lĩnh vực khác nhau dẫn tới việc thiếu nhất quán, đồng bộ trong áp dụng của các cơ quan Nhà nước, địa phương từ đó gây ra sự lúng túng trong quá trình xử lý công việc. Doanh nghiệp gặp phải nhiều khó khăn, phức tạp do phải đối mặt các quy trình, thủ tục chưa rõ ràng. Các tổ chức tín dụng gặp rủi ro trong quá trình tham gia tài trợ vốn cho đầu tư phát triển bất động sản du lịch cũng như xử lý nợ xấu liên quan.
Nghiên cứu luật hóa một số loại hình đất mới (ví dụ như “đất ở không hình thành đơn vị ở”), cơ quan quản lý Nhà nước tại một số địa phương đã có những chủ trương, chính sách mở cửa rất trúng để thu hút kêu gọi đầu tư, nhưng quá trình thực thi còn chưa nhất quán thông suốt, thiếu văn bản hướng dẫn cụ thể.
Cần sớm bổ sung, hoàn thiện khung pháp lý cho bất động sản du lịch như: Định danh chính thức các loại bất động sản du lịch trong Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng; Giải quyết cấp bách những vướng mắc đang tồn tại, cơ quan có thẩm quyền cần sớm ban hành các văn bản dưới Luật để hướng dẫn thống nhất các địa phương cấp Giấy chứng nhận sở hữu tài sản, chuyển nhượng cho nhà đầu tư theo đúng hồ sơ pháp lý mà doanh nghiệp/ chủ đầu tư dự án đã được cơ quan quản lý Nhà nước tại các địa phương cấp trước đó. Giải pháp này sẽ giúp tháo gỡ hàng trăm nghìn tỷ đang bị ứ đọng ở các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, không làm gián đoạn đầu tư của doanh nghiệp, kích thích doanh nghiệp đầu tư, phát triển kinh tế, tiếp tục thu hút ngồn vốn đầu tư, giúp tăng thu cho ngân sách. Trong khi chờ Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản được sửa đổi (dự kiến 2023); cần sớm ban hành nghị định tháo gỡ những vướng mắc hiện nay.
Cơ hội sửa sai và thanh lọc thị trường
Gợi mở giải pháp nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản du lịch phát triển trong thời gian tới, PGS.TS. Nguyễn Thị Nga – Trưởng Bộ môn Luật Đất đai và Kinh doanh bất động sản, Khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội cho rằng, cần giải quyết dứt điểm những tồn đọng nhằm thanh lọc thị trường.
 |
| PGS.TS. Nguyễn Thị Nga tại Hội thảo. |
Sự bùng nổ và phát triển nhanh chóng của hàng loạt bất động sản du lịch trong thời gian qua cũng để lại những hệ lụy trái chiều cho thị trường bất động sản du lịch, pháp luật điều chỉnh đối với thị trường cũng bộc lộ nhiều khoảng trống. Theo đó, nhiều vấn đề nổi cộm, có ảnh hưởng xấu tới môi trường đầu tư song chưa được giải quyết dứt điểm, đang bị bỏ ngỏ dây dưa kéo dài làm mất niềm tin của khách hàng, sự an toàn của các chủ thể tham gia thị trường không được đảm bảo.
Vì vậy, sự cần thiết trong thời gian tới cần được Nhà nước có chỉ đạo kịp thời giải quyết những tồn đọng đối với những vấn đề nổi cộm như: Cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các sản phẩm bất động sản du lịch, đặc biệt là các resort villa và condotel; Các dự án giao đất ở không hình thành đơn vị ở; cải cách thủ tục hành chính trong việc tiếp cận đất đai để thực hiện dự án đầu tư và vận hành dự án vốn đang là điểm nghẽn đối với các doanh nghiệp trong thời gian qua.
Ninh Nhi
Theo
