Tán thành việc sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở

(Xây dựng) - Tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 5, sáng 5/6, sau khi nghe Tờ trình về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), dưới sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định, Quốc hội nghe Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Hoàng Thanh Tùng trình bày Báo cáo thẩm tra dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).

Theo đó, Ủy ban Pháp luật tán thành việc sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở với các lý do như đã nêu trong Tờ trình của Chính phủ và đề nghị Cơ quan chủ trì soạn thảo: Tiếp tục nghiên cứu, rà soát để thể chế hóa đầy đủ chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về nhà ở. Trong đó cần quan tâm vấn đề nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân trong khu công nghiệp; thực hiện phân cấp, phân quyền mạnh mẽ cho chính quyền địa phương, bảo đảm rành mạch, rõ trách nhiệm và điều kiện bảo đảm thực hiện.

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Hoàng Thanh Tùng trình bày Báo cáo thẩm tra dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).

Cần rà soát kỹ để tránh chồng lấn, xung đột về phạm vi điều chỉnh của dự án Luật

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Hoàng Thanh Tùng cho biết: Về hồ sơ, dự án Luật cơ bản đáp ứng yêu cầu của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật…

Về các nội dung dự thảo luật, Ủy ban Pháp luật đề nghị cơ quan soạn thảo làm rõ một số vấn đề lớn.

Cụ thể, về phạm vi điều chỉnh, Ủy ban Pháp luật nhận thấy dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có mối quan hệ mật thiết với nhiều luật có liên quan như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng..., do đó, cần rà soát kỹ để tránh chồng lấn, xung đột về phạm vi điều chỉnh.

Về đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức được sở hữu tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài (Điều 10 và Điều 19), Ủy ban Pháp luật đề nghị Cơ quan chủ trì soạn thảo giải trình làm rõ, đề xuất phương án chỉnh lý để bảo đảm chặt chẽ, phù hợp với chủ trương của Đảng, thống nhất về chính sách đất đai, nhà ở đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam.

Một số ý kiến trong Ủy ban Pháp luật cũng đề nghị quy định rõ tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) về quyền sở hữu nhà ở (bao gồm cả căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) của cá nhân nước ngoài không gắn với quyền sử dụng đất, bảo đảm minh bạch, phù hợp với quy định tại Điều 5 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Về chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh (từ Điều 25 đến Điều 31), Ủy ban Pháp luật có 02 loại ý kiến.

Loại ý kiến thứ nhất tán thành với quy định trong dự thảo Luật, nhưng đề nghị chỉnh lý chặt chẽ hơn một số nội dung của chương trình phát triển nhà ở để tránh tình trạng can thiệp hành chính quá mức cần thiết vào quan hệ thị trường bất động sản; rà soát lại nội dung của kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh để tránh trùng lặp, chồng chéo với các nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, cấp huyện quy định tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), quy hoạch tỉnh theo quy định của Luật Quy hoạch, gây khó khăn cho người dân, doanh nghiệp và làm gia tăng chi phí tuân thủ pháp luật.

Đồng thời, rà soát trình tự, thủ tục phê duyệt, thông qua chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh, không đặt thêm yêu cầu lấy ý kiến Bộ Xây dựng nhằm bảo đảm quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm của chính quyền địa phương đối với nội dung đã được phân cấp.

Loại ý kiến thứ hai đề nghị không xây dựng, ban hành chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh mà quy định tích hợp nội dung về chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở trong quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn, quy hoạch xây dựng.

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Hoàng Thanh Tùng cho biết: Nhiều ý kiến trong Ủy ban Pháp luật tán thành với loại ý kiến thứ nhất.

Quốc hội nghe báo cáo thẩm tra dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).

Không quy định hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại Luật Nhà ở

Về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (Điều 38), Ủy ban Pháp luật thấy rằng: Loại đất và hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là nội dung quan trọng, có nhiều vướng mắc trong thực tiễn thi hành pháp luật về nhà ở và đất đai thời gian qua, được nhiều doanh nghiệp và người dân quan tâm.

Việc giải quyết đúng đắn vấn đề này sẽ tác động tích cực đến sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường bất động sản nhà ở, góp phần phân bổ và sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả nguồn lực đất đai thông qua cơ chế thị trường để thực hiện chủ trương đã được Đại hội Đảng lần thứ XIII đề ra về “giải quyết cơ bản yêu cầu về nhà ở cho cư dân đô thị, mở rộng các loại hình nhà ở” cũng như các mục tiêu của Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045.

Do đó, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội đề nghị Chính phủ chỉ đạo Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp tục phối hợp nghiên cứu kỹ lưỡng, đánh giá tác động chính sách toàn diện, thận trọng đối với các hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại để quy định thống nhất nội dung này trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), bảo đảm tháo gỡ các vướng mắc, đáp ứng yêu cầu thực tiễn.

Đồng thời, làm rõ tính phù hợp của quy định Nhà nước thu hồi đất để tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại với yêu cầu tại Nghị quyết số 18-NQ/TW của Hội nghị Trung ương 5 (Khóa XIII) về “tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Ngoài ra, về kỹ thuật lập pháp, để tránh chồng chéo, xung đột, vướng mắc trong quá trình thực hiện, Ủy ban Pháp luật đề nghị nội dung về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại không nên đồng thời quy định ở cả Luật Đất đai và Luật Nhà ở mà chỉ nên quy định thống nhất trong Luật Đất đai, bởi vì Luật Đất đai là Luật chuyên ngành quy định về chế độ quản lý, sử dụng các loại đất. Luật Nhà ở sẽ dẫn chiếu các quy định có liên quan của Luật Đất đai trong trường hợp cần thiết để áp dụng đồng bộ, thống nhất.

Bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ sở hữu nhà chung cư đối với đất ở ổn định, lâu dài

Về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (Chương V), trên cơ sở nghiên cứu, khảo sát, giám sát việc chấp hành chính sách, pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư ở các đô thị lớn, Ủy ban Pháp luật cho rằng các quy định của dự thảo Luật cần phải tiếp tục được nghiên cứu, hoàn thiện, bổ sung các giải pháp khả thi để tháo gỡ các điểm nghẽn.

Thứ nhất, việc cưỡng chế di dời cư dân ra khỏi các chung cư nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ tác động trực tiếp đến các quyền hiến định (quyền có nơi ở hợp pháp, quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở, quyền sở hữu nhà ở…) nên cần phải quy định trong Luật. Do đó, đề nghị Chính phủ nghiên cứu, quy định cụ thể về thẩm quyền, trình tự, thủ tục di dời, biện pháp cưỡng chế phù hợp trong trường hợp cần thiết để bảo đảm thực hiện hiệu quả chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Thứ hai, đề nghị xác định trong Luật tỷ lệ biểu quyết lựa chọn phương án bồi thường, tái định cư của các chủ sở hữu căn hộ chung cư; bổ sung quy định sau một thời hạn nhất định theo quy định của Chính phủ mà không thống nhất được phương án thì việc bồi thường, tái định cư thực hiện theo phương án do UBND cấp tỉnh quyết định trên cơ sở các nguyên tắc bồi thường, tái định cư đã được Luật Nhà ở quy định.

Thứ ba, kế thừa quy định của Luật Nhà ở hiện hành, điểm a khoản 1 Điều 72 của dự thảo Luật quy định trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà theo quy hoạch được xây dựng lại thì các chủ sở hữu được bố trí tái định cư tại chỗ và phải đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư. Ủy ban Pháp luật tán thành quy định này vì phù hợp với thực tiễn, bảo đảm quyền sử dụng đất hợp pháp của chủ sở hữu nhà chung cư bị phá dỡ.

Tuy nhiên, liên quan đến vấn đề này, điểm a khoản 3 Điều 79 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, dẫn đến chồng chéo, mâu thuẫn giữa 02 luật.

Do đó, đề nghị Chính phủ chỉ đạo Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp rà soát, đề xuất phương án xử lý thống nhất nội dung nêu trên trong 02 dự thảo Luật, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ sở hữu nhà chung cư đối với đất ở ổn định, lâu dài.

Thứ tư, đề nghị tiếp tục nghiên cứu, làm rõ tính chất đặc thù của các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để xây dựng các quy định về trình tự, thủ tục đầu tư phù hợp, tránh chồng chéo, trùng lặp, làm tăng chi phí tuân thủ và kéo dài thời gian xem xét chấp thuận, phê duyệt chủ trương đầu tư.

Trường hợp có nội dung khác với quy định của các luật về đầu tư, đầu tư công thì xác định cụ thể việc áp dụng để tạo điều kiện thuận lợi, sớm triển khai các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đang ách tắc tại các đô thị lớn hiện nay đáp ứng yêu cầu của thực tiễn.

Đề nghị bổ sung trách nhiệm đóng góp kinh phí xây dựng nhà ở xã hội của các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại

Về chính sách phát triển nhà ở xã hội, đa số ý kiến trong Ủy ban Pháp luật tán thành với quy định Khoản 1 Điều 80 và Khoản 3 Điều 80 của dự thảo Luật.

Tuy nhiên, để bảo đảm tính minh bạch, khả thi và nâng cao trách nhiệm thực thi của chính quyền địa phương, đề nghị bổ sung quy định tỷ lệ phần trăm tối thiểu của tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mà ngân sách địa phương được hưởng phải dành cho việc phát triển nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, Ủy ban Pháp luật thấy rằng, theo quy định của Luật Nhà ở hiện hành, ngoài việc bố trí 20% quỹ đất thì chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, khu đô thị còn phải đầu tư hạ tầng kỹ thuật đồng bộ cho khu đất xây dựng nhà ở xã hội, nếu chỉ trích phần tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì thực chất vẫn là lấy từ tiền ngân sách Nhà nước. Vì vậy, đề nghị nghiên cứu quy định bổ sung trách nhiệm đóng góp kinh phí xây dựng nhà ở xã hội của các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị.

Về ưu đãi đối với chủ đầu tư nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê (Điều 82), đa số ý kiến trong Ủy ban Pháp luật tán thành với quy định của dự thảo Luật. Đồng thời đề nghị bổ sung quy định tỷ lệ tối đa phần quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại trong dự án nhà ở xã hội nhằm bảo đảm chặt chẽ, tránh sơ hở có thể bị lạm dụng trong việc đề xuất dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội nhưng mục tiêu chính là để có đất xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại.

Về xác định giá bán, giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội không do Nhà nước đầu tư xây dựng (Điều 84), đa số ý kiến trong Ủy ban Pháp luật tán thành với quy định của dự thảo Luật về các chi phí được tính đủ vào giá bán để thu hồi vốn đầu tư của doanh nghiệp, bảo đảm quyền và lợi ích chính đáng của nhà đầu tư…

Tuy nhiên, để bảo đảm minh bạch, chặt chẽ, đề nghị nghiên cứu làm rõ “các chi phí hợp lý khác” được tính vào giá bán hoặc quy định các nguyên tắc, điều kiện để chi phí có thể coi là hợp lý khi tính vào giá bán.

Tăng cường các nguồn lực đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân

Về đối tượng được hưởng chính sách về nhà lưu trú công nhân (khoản 9 Điều 3 và khoản 6 Điều 73), Ủy ban Pháp luật cơ bản tán thành với quy định của dự thảo Luật.

Bên cạnh đó, một số ý kiến đề nghị cân nhắc không áp dụng chính sách này đối với nhóm “người lao động có thu nhập thuộc diện phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân” để bảo đảm việc thực thi chính sách hướng đến nhóm người có thu nhập thấp, có khó khăn về chỗ ở.

Về xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp (Điều 89 và Điều 92), Ủy ban Pháp luật tán thành: Cần có chính sách xây dựng nhà ở cho công nhân làm việc trong khu công nghiệp để thể chế hóa chủ trương tại Nghị quyết số 06-NQ/TW của Bộ Chính trị về quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển bền vững đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045.

Tuy nhiên, về việc xây dựng nhà lưu trú công nhân ở trong hàng rào khu công nghiệp, Ủy ban Pháp luật đề nghị: Cơ quan chủ trì soạn thảo làm rõ một số nội dung, đồng thời có giải pháp bảo đảm tính khả thi và tính thống nhất của hệ thống pháp luật.

Việc xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cần nghiên cứu, giải quyết đồng bộ các vấn đề: Bảo đảm an toàn lao động, an ninh trật tự trong khu công nghiệp, nhất là những khu công nghiệp lớn, có đông người lao động làm việc; Quản lý hành chính về trật tự và an ninh chính trị trong khu công nghiệp trong điều kiện đẩy mạnh hội nhập quốc tế, ngày càng có nhiều người lao động nước ngoài đến làm việc trong các khu công nghiệp tại Việt Nam...

Ban quản lý các khu công nghiệp, khu chế xuất không phải là một cấp quản lý Nhà nước nên khó có khả năng triển khai đầy đủ các biện pháp quản lý an toàn, an ninh, trật tự so với công tác quản lý Nhà nước của chính quyền địa phương trên địa bàn.

Do đó, Ủy ban Pháp luật đề nghị việc bố trí quỹ đất phát triển nhà ở cho công nhân khu công nghiệp cần thực hiện thống nhất theo khoản 10 Điều 201 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), cụ thể là: “UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xác định nhu cầu xây dựng khu nhà ở, công trình công cộng phục vụ đời sống người lao động làm việc trong khu công nghiệp để tích hợp vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, nông thôn...”. UBND cấp tỉnh phải bố trí quỹ đất phù hợp để xây dựng nhà ở cho công nhân, bảo đảm chăm lo đời sống của công nhân khu công nghiệp theo chủ trương, đường lối của Đảng.

Về quy định Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là chủ đầu tư nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân (khoản 3 Điều 81 và khoản 3 Điều 89), Ủy ban Pháp luật tán thành cần tăng cường các nguồn lực đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân để nâng cao điều kiện sống, sinh hoạt, làm việc, bảo đảm an sinh xã hội cho công nhân, người lao động, đối tượng được hưởng chính sách xã hội mà Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là một chủ thể có vai trò quan trọng.

Tuy nhiên, khi Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam làm chủ đầu tư dự án nhà ở cho công nhân thì cần làm rõ tài chính dành cho các dự án đầu tư này sẽ lấy từ nguồn nào, từ kinh phí do đoàn viên công đoàn đóng, từ kinh phí 2% do cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp đóng hay bằng nguồn vốn đầu tư công do ngân sách Nhà nước cấp hỗ trợ…?.

Đề nghị Cơ quan chủ trì soạn thảo giải trình làm rõ nội dung này, xác định trách nhiệm về những rủi ro tài chính (nếu có) khi thực hiện dự án đầu tư, đồng thời đề xuất sửa đổi đồng bộ quy định của các luật có liên quan để bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật.

Về tính hợp hiến, hợp pháp, tính thống nhất của dự thảo Luật với hệ thống pháp luật, qua nghiên cứu, rà soát, Ủy ban Pháp luật nhận thấy, dự thảo Luật còn có một số quy định xung đột, chưa thống nhất với các luật hiện hành và các dự thảo Luật đang trình Quốc hội tại Kỳ họp này, cụ thể là Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)...

Ngay sau khi Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Hoàng Thanh Tùng trình bày Báo cáo thẩm tra dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Quốc hội đã thảo luận ở tổ, cho ý kiến đối với dự án Luật xung quanh các vấn đề: Phạm vi, đối tượng điều chỉnh của Luật và các nội dung lớn của dự thảo Luật, gồm: Các quy định về chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh; Hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại; Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Chính sách phát triển nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân...; Sự phù hợp của nội dung dự thảo Luật với chủ trương, đường lối của Đảng; tính hợp hiến, hợp pháp, tính thống nhất của dự thảo Luật với hệ thống pháp luật; Tính khả thi của các quy định trong dự thảo Luật để khắc phục những tồn tại, bất cập, vướng mắc trong thực tiễn thi hành Luật Nhà ở năm 2014.