Phát triển nhà ở xã hội: Cần thí điểm chính sách để “khơi thông” các điểm nghẽn

(Xây dựng) - Trong giai đoạn cấp bách trước mắt, để đẩy mạnh nguồn cung nhà ở xã hội (NƠXH) kết hợp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản (BĐS) thì cần thiết phải nghiên cứu, đề xuất trình Quốc hội ban hành Nghị quyết thí điểm một số chính sách để khơi thông các điểm nghẽn.

Việc đẩy mạnh phát triển NƠXH là rất cần thiết và cấp bách trong giai đoạn hiện nay (Ảnh minh họa).

Yêu cầu cấp thiết từ thực tiễn

Thời gian qua, trên địa bàn cả nước đã hoàn thành 301 dự án NƠXH khu vực đô thị và nhà ở công nhân (NƠCN) khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng 156 nghìn căn, với tổng diện tích 7,79 triệu m2.

Theo số liệu thống kê, hiện nay đang tiếp tục triển khai 401 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 454 nghìn căn (diện tích khoảng 22,7 triệu m2). Trong đó có 245 dự án với quy mô 300 nghìn căn hộ đang thực hiện thủ tục đầu tư và có 156 dự án với quy mô khoảng 157 nghìn căn hộ đang đầu tư xây dựng.

Với việc hoàn thành 7,79 triệu m2 sàn NƠXH (chỉ đạt khoảng 65% mục tiêu đề ra đến năm 2020) chưa đáp ứng được nhu cầu của đối tượng người thu nhập thấp khu vực đô thị đang còn rất lớn. Thực tế này cho thấy, cả nước đang thiếu nguồn cung nhà ở xã hội.

Trước tình hình đó, Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành, địa phương xây dựng Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030.

Mới đây, sau khi nghiên cứu, tiếp thu ý kiến của các thành viên Chính phủ về tính khả thi của đề án này, Bộ Xây dựng đã đề xuất một số giải pháp, trong đó có giải pháp căn cơ là hoàn thiện chính sách để tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển NƠXH đạt mục tiêu đến năm 2030, tổng số căn hộ các địa phương hoàn thành khoảng 1,06 triệu căn NƠXH. Cụ thể, giai đoạn 2021-2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn; giai đoạn 2025-2030 hoàn thành khoảng 643.200 căn.

Bên cạnh đó, trong thời gian qua, thị trường BĐS và hoạt động của các doanh nghiệp BĐS gặp nhiều khó khăn, tiềm ẩn nguy cơ, rủi ro lớn. Đó là sức mua và thanh khoản của thị trường giảm mạnh, thiếu dòng tiền; thiếu nguồn cung nhà ở đi liền với “cơ cấu sản phẩm nhà ở không hợp lý”, dư thừa sản phẩm, phân khúc cao cấp trong khi “thiếu nhà ở vừa túi tiền.

Phần lớn chuyên gia đều nhận định, thị trường đặc biệt thiếu nhà ở cho công nhân, NƠXH, nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của các đối tượng thu nhập thấp tại đô thị; nhiều dự án phải “dừng, giãn, hoãn tiến độ”, số lượng các dự án nhà ở thương mại được hoàn thành và chấp thuận mới đều giảm.

Thực tiễn cho thấy, đầu năm 2022 giá nhà liên tục tăng, vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân nên khó tạo lập được nhà ở. Sau đó, lượng giao dịch, thanh khoản BĐS lại giảm mạnh trong quý III/2022 và có dấu hiệu trầm lắng, đóng băng từ đó cho đến nay.

Nhiều dự án, công trình xây dựng đang gặp vướng mắc, khó khăn hoặc bị dừng hoặc tạm dừng thực hiện. Theo thống kê chưa đầy đủ, tại Thành phố Hồ Chí Minh có đến 80 – 90% dự án thuộc tình trạng trên. Trong khi đó tỷ lệ này tại Hà Nội, Đà Nẵng, Cần Thơ, Hải Phòng lần lượt rơi vào khoảng 50%, 60%; 40% và 30%.

Thị trường BĐS khó khăn cũng kéo theo hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS điêu đứng. Đặc biệt, khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn từ khách hàng dẫn đến tình trạng doanh nghiệp thiếu vốn phải giãn tiến độ, dừng triển khai thực hiện dự án.

Ngoài ra, nhiều ngành nghề khác cũng bị liên đới bởi thị trường bất động sản, buộc phải cắt giảm lượng lớn lao động, ảnh hưởng đến an sinh xã hội và trật tự an toàn xã hội.

Trước khó khăn trên, nhiều địa phương, doanh nghiệp cũng thống nhất cho rằng: Việc đẩy mạnh phát triển NƠXH tại thời điểm hiện nay sẽ có tác động kép giúp người dân có thu nhập thấp có cơ hội tiếp cận nhà ở phù hợp vừa cân đối được cung - cầu, từ đó tác động hạ giá thành phân khúc nhà ở thương mại, giúp thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh hơn.

Cần một Nghị quyết thí điểm

Bên cạnh sự cấp thiết từ thực tiễn thì những vướng mắc về cơ chế, pháp lý cũng đang là rào cản không nhỏ làm “tắc nghẽn” định hướng phát triển nhà ở xã hội. Quá trình thực thi Luật Nhà ở 2014 đã không còn phù hợp với các mối quan hệ kinh tế, xã hội mới nên đã bộc lộ một số tồn tại, hạn chế đối với các quy định về nhà ở xã hội.

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), trong quá trình rà soát, tổng kết đã chỉ ra việc quy hoạch, bố trí quỹ đất, xác định diện tích đất ở dành để xây dựng NƠXH tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị còn chưa phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch đô thị; chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; điều kiện kinh tế - địa lý của từng vùng, miền, địa phương và nhu cầu nhà ở thực tế của người dân. Điều này dẫn tới thiếu quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NƠXH còn chưa thống nhất với quy định của pháp luật về đầu tư công, đầu tư, xây dựng, đấu thầu, đất đai, kinh doanh BĐS... dẫn đến trong thời gian qua việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng NƠXH tại các địa phương bị “ách tắc”, kéo dài, dẫn đến tăng chi phí của doanh nghiệp, người dân.

Ghi nhận từ các doanh nghiệp bất động sản, thấy được các chính sách ưu đãi chủ đầu tư dự án NƠXH, NƠCN hiện nay chưa thực sự hấp dẫn (lợi nhuận với trường hợp bán NƠXH không được vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư và không được quá 15% đối với cho thuê, cho thuê mua). Nhiều chính sách ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế... cũng không thực chất, không thu hút, khuyến khích đối với các doanh nghiệp.

Chủ đầu tư các dự án NƠXH được miễn tiền sử dụng đất nhưng vẫn yêu cầu phải xác định tiền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai rồi mới thực hiện thủ tục miễn, làm phát sinh thêm thủ tục hành chính.

Bình luận về vấn đề này trong một bài viết, chuyên gia pháp lý Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng: Giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê - mua NƠXH chưa tính đến các chi phí hợp lệ, hợp lý khác như chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp... trong khi lợi nhuận định mức không vượt quá 10% đã làm nản lòng các chủ đầu tư do lợi nhuận không cao.

Việc xác định giá trước khi bán, cho thuê, cho thuê mua đối với NƠXH đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách phải được cơ quan nhà nước cấp tỉnh thẩm định cũng gây kéo dài thời gian, tốn kém cho doanh nghiệp.

Thí điểm chính sách để đẩy mạnh phát triển NƠXH cũng là góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS (Ảnh: M.H).

Theo ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, trước những yêu cầu cấp thiết từ thực tiễn, để phục vụ mục tiêu đẩy mạnh nguồn cung NƠXH cho người thu nhập thấp khu vực đô thị, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp gắn với việc thực hiện Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ NƠXH giai đoạn 2021-2030.

Đồng thời góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, giúp thị trường phát triển ổn định, lành mạnh hơn thì cần phải rà soát, hoàn thiện các chính sách hỗ trợ, ưu đãi, thủ tục hành chính… được quy định trong Luật Nhà ở năm 2014 là những điểm nghẽn trong quá trình phát triển nhà ở xã hội.

Hiện nay, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu, lấy ý kiến rộng rãi dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và báo cáo Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến, thông qua vào kỳ họp thứ 6 Quốc hội XV (dự kiến tháng 10/2023).

Như vậy, nếu chờ đến khi Luật Nhà ở (sửa đổi) được thông qua và có hiệu lực thi hành (dự kiến từ ngày 01/7/2024) thì sẽ không giải quyết được ngay những nút thắt, điểm nghẽn để đẩy mạnh phát triển nhà NƠXH, không đáp ứng kịp nhu cầu còn rất lớn từ xã hội. Mặt khác, sẽ ít có tác động tới thị trường BĐS đang gặp nhiều khó khăn, vướng mắc thời gian qua. Vì vậy, trong giai đoạn này việc sớm nghiên cứu, trình Quốc hội ban hành Nghị quyết thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển NƠXH là rất cần thiết và cấp bách.