Những rủi ro trong các dự án token bất động sản

Bên cạnh rượu, du thuyền, ôtô, giờ đây các dự án địa ốc cũng đã được token hóa. Tuy nhiên, khi bước chân vào thị trường số, không ít nhà đầu tư đã đưa ra các quyết định sai lầm.

Khu nghỉ dưỡng St. Regis Aspen của Elevated Returns đã huy động thành công 18 triệu USD cho 18,9% cổ phần nhờ việc token hóa. Ảnh: Elevated Returns.

Trong giai đoạn 2020-2021, chỉ riêng giá trị bất động sản toàn cầu đã cao gấp 1,1 lần tổng giá trị của thị trường thu nhập cố định, chứng khoán và đồng USD đang lưu hành trên thế giới. Tiềm năng trên đã giúp địa ốc trở thành "chén thánh" của tất cả dự án token, theo nghiên cứu của Savills.

Bên cạnh các lợi ích như giúp sản phẩm được định giá cao hơn, tăng tính thanh khoản cho dự án, gia tăng cơ hội đầu tư, việc token hóa bất động sản cũng tồn tại nhiều rủi ro. Sách trắng mới đây của Savills Singapore đã đưa ra nhiều khuyến nghị cho nhà đầu tư để tránh “tiền mất, tật mang”.

Rủi ro “de-tokenisation”

“De-tokenisation” (chuyển đổi từ token về giá trị thực tế) là một khái niệm quan trọng ảnh hưởng đến khả năng đảm bảo giá trị của mã token. Người sở hữu token sẽ được đổi giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gốc như bất động sản, khoản nợ hoặc vốn cổ phần bằng token của mình, miễn là họ tuân thủ tiêu chuẩn về quy trình kiểm tra khách hàng (KYC) và chống rửa tiền (AML).

Nhà đầu tư sẽ được phép làm như vậy bất cứ khi nào họ muốn mà không cần xin phép của bất cứ ai để chấp thuận việc đổi lấy tài sản. Điều này sẽ giúp ngăn ngừa trường hợp giá token giảm quá mạnh so với giá trị gốc của tài sản. Nếu điều đó xảy ra, một số nhà đầu tư hưởng chênh lệch sẽ tận dụng mua token với giá chiết khấu so với giá trị gốc và mua lại bất động với giá rẻ hơn.

Rủi ro đối tác

Rủi ro đối tác là khả năng hoặc xác suất một hoặc nhiều bên trong giao dịch không thể thực hiện bổn phận của họ theo thỏa thuận và vi phạm các nghĩa vụ hợp đồng. Sự sụp đổ gần đây của FTX, BlockFi, Three Arrow Capital và nhiều nền tảng tương tự khác là một lời nhắc nhở về rủi ro đối tác khi giao dịch với các nền tảng tài chính tập trung (CeFi).

Sự sụp đổ của FTX đã làm chao đảo cả ngành "công nghiệp" tiền mã hóa. Ảnh: Bloomberg.

Sự sụp đổ của FTX đã réo lên hồi chuông cảnh tỉnh khi tài sản của nhà đầu tư được chuyển đến một thực thể liên quan mà không có sự kiểm soát của các cơ quan quản lý hoặc khách hàng. Đây không phải là trường hợp cá biệt, các tổ chức quản lý tài chính như Lehman Brothers, Bear Stearns, Merrill Lynch và nhiều đơn vị khác đã tận dụng kẽ hở trong cấu trúc CeFi để đánh cược với những tài sản họ được giao quyền.

Rủi ro thanh khoản

Rủi ro về tính thanh khoản cũng tương tự việc các ngân hàng rơi vào tình trạng không đủ tiền mặt khi khách hàng rút tiền ồ ạt. Điển hình là trường hợp gần đây của ngân hàng Silvergate và SVB. Các danh mục bất động sản thậm chí còn có tính thanh khoản thấp hơn danh mục cho vay và mất nhiều thời gian hơn để rao bán.

Một số người cho rằng token địa ốc có giá bán thấp hơn so với sản phẩm gốc nên tính thanh khoản sẽ tự động tăng lên. Tuy nhiên, đây là một nhận định sai lầm. Trong trường hợp của REITs (các quỹ đầu tư tín thác bất động sản), tính thanh khoản được cung cấp bởi các nhà tạo lập thị trường thông qua việc tận dụng hệ thống cơ sở hạ tầng rộng lớn của những sàn giao dịch chứng khoán, công ty môi giới, ngân hàng và các bên giữ tài sản.

Điều đáng nói là tính thanh khoản được thúc đẩy bằng những khoản phí được chi trả bởi các bên, từ sàn giao dịch cho đến nhà tạo lập thị trường. Do đó, trừ khi tính thanh khoản được tạo ra và cung cấp một cách tích cực, các chủ sở hữu token bất động sản sẽ rất khó để tạo ra thanh khoản trên thị trường thứ cấp.

Rủi ro pháp lý

Các cơ quan quản lý đã quan tâm nhiều hơn đến tài sản kỹ thuật số trong những năm gần đây do các vụ phá sản đột ngột của một số nền tảng dẫn đến thiệt hại hàng tỷ USD. Chính các sự việc trên đã khiến cơ quan chức năng giám sát chặt chẽ hơn cũng như có những trao đổi quy mô lớn về loại tài sản này.

Nhiều quốc gia lo ngại về vấn nạn rửa tiền thông qua việc token hóa bất động sản. Ảnh: Bloomberg.

Ngoài ra, các cơ quan quản lý cũng dành sự tập trung lớn tới lĩnh vực này để đảm bảo hệ thống ngân hàng truyền thống không bị tác động xấu, dẫn đến thiệt hại lớn cho các tổ chức tài chính.

Hầu hết lo ngại của giới chức các nước đều liên quan đến việc kẻ gian lạm dụng tài sản tiền mã hóa cho mục đích rửa tiền. Yêu cầu về phòng chống rửa tiền (AML) và sự hiện diện của Tổ chức Hành động Tài chính (FATF) là điều bắt buộc với mỗi dự án tiền mã hóa.

Rủi ro cơ sở hạ tầng

Rủi ro này xuất phát từ khả năng xảy ra sự cố trong cơ sở hạ tầng của các nền tảng. Các trường hợp lỗi liên quan đến công nghệ là điều không hề hiếm gặp. Đây gần như là rủi ro của hầu hết dự án token, trừ một số trường hợp đã được thử nghiệm một cách kỹ lưỡng và được thị trường kiểm chứng trong thời gian dài.

Những rủi ro này có thể biểu hiện dưới dạng sự cố phần cứng, lỗi phần mềm hoặc các lỗ hổng bị khai thác bởi hacker. Các dự án token tuyên bố bản thân sở hữu những thay đổi mang tính cách mạng của blockchain thường phải đối mặt với rủi ro về cả cơ sở hạ tầng của chính nền tảng lẫn của công nghệ chuỗi khối.