Nhiều rủi ro khi mua nhà xây dựng trên đất nông nghiệp

(Xây dựng) - Nhiều hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp nhưng chưa bị phá dỡ và khi bán thường cam kết nhà ở được “bao pháp lý”. Tuy nhiên việc xây nhà trên đất nông nghiệp chưa chuyển đổi mục đích sử dụng là trái luật, vì vậy việc giao dịch sẽ tiềm ẩn nhiều nguy cơ.

Khi mua nhà xây trên đất nông nghiệp, người mua sẽ gặp nhiều rủi ro.

Nhà xây trên đất nông nghiệp được cam kết “bao pháp lý” là gì?

Nhà ở xây trên đất nông nghiệp được "bao pháp lý" là loại nhà ở riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân xây dựng trên đất nông nghiệp nhưng tại thời điểm xây dựng hoặc thời điểm xây dựng xong chưa bị chính quyền địa phương xử phạt vi phạm hành chính và được bên bán cam kết không bị phá dỡ.

Thông thường nhà ở được xây dựng trên đất nông nghiệp khi bán sẽ có giá thấp hơn nhà ở có sổ đỏ, sổ hồng. Qua đó, bên bán sẽ đánh vào tâm lý mua được nhà giá rẻ của người mua.

Có nên mua nhà xây trên đất nông nghiệp được cam kết bao pháp lý?

Bên cạnh ưu điểm như giá có thể thấp hơn và nhiều địa phương không phá dỡ nhà được xây dựng trên đất nông nghiệp do những vi phạm đã tồn tại từ lâu. Tuy nhiên, nhà ở xây dựng trên đất nông nghiệp có thể phát sinh nhiều vấn đề cho dù bên bán cam kết nhà ở được bao pháp lý, cụ thể:

Sử dụng đất sai mục đích: Căn cứ vào Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc sử dụng đất phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất. Như vậy, nhà ở chỉ được xây dựng trên đất ở (đất thổ cư), nếu xây dựng trên các loại đất khác là hành vi sử dụng đất sai mục đích.

Không phải là giao dịch hợp pháp: Cho dù bên bán có cam kết nhà ở được bao pháp lý thì nhà ở đó cũng không đủ điều kiện để bán và không thể sang tên, bởi lẽ không có sổ đỏ, sổ hồng.

Không được hợp thức hóa: Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP nhiều hành vi vi phạm trong lĩnh vực xây dựng được hợp thức hóa như xây dựng nhà ở nhưng không có giấy phép xây dựng, xây dựng trái phép, sai phép… nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, đối với hành vi xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp thì không được hợp thức hóa mà thay vào đó sẽ bị phạt tiền và buộc tháo dỡ nhà ở để khôi phục tình trạng ban đầu.

Bị phạt tiền và bị phá dỡ: Căn cứ Khoản 2, 3, 4 Điều 10 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, tự ý xây dựng nhà ở trên nông nghiệp được xác định là hành vi tự ý chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm… sang đất ở.

Khi sử dụng đất sai mục đích sẽ bị phạt tiền (số tiền phạt phụ thuộc vào diện tích đất sử dụng sai mục đích) và buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu (nghĩa là phải phá dỡ nhà ở).