Nhà đầu tư ngoại muốn thâu tóm dự án nhưng khó thành

Nhóm nhà đầu tư ngoại quan tâm đến bất động sản Việt Nam ngày càng tăng mạnh nhưng số giao dịch thành công chỉ đếm trên đầu ngón tay. Những thương vụ M&A lớn vẫn chưa lộ diện.

Cách đây vài ngày, Tập đoàn Jones Lang Lasalle (JLL) thông báo vừa tư vấn thành công một danh mục đầu tư gồm hai khách sạn 3 và 4 sao ở quận 7, TP.HCM, cùng một khách sạn 5 sao ở Indonesia.

Trong đó, doanh nghiệp phát triển bất động sản Everland Opportunities IX Limited của Hong Kong đã chi 106,1 triệu USD để mua lại các tài sản này từ Strategic Hospitality Holdings Limited (SHH) - công ty con của tập đoàn Thái Lan Strategic Hospitality Extendable Freehold and Leasehold Real Estate Investment Trust (SHREIT).

Điều đáng nói, các khách sạn này từng được rao bán từ năm 2020 khi đang hoạt động với công suất hạn chế và chìm trong thua lỗ. Đến nay, đây cũng là thương vụ mua bán khách sạn đầu tiên trong năm nay ở Đông Nam Á.

Những dự án vừa được sang tay

Trong lúc này, Công ty TNHH Phát triển THT cũng chuyển nhượng dự án Tổ hợp không gian sáng tạo CMC tại Khu đô thị Tây Hồ Tây (Hà Nội) cho Công ty CP Tập đoàn công nghệ CMC, sau hơn chục năm được phê duyệt nhưng không triển khai. Dự án với tổng quy mô 1,13 ha dự kiến có số vốn đầu tư lên đến 1.789 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, gần 20 dự án thành phần bên trong khu đô thị cũng đã được bán lại cho các nhà đầu tư khác. Trong đó, tổ hợp khách sạn, văn phòng, trung tâm thương mại và dịch vụ cao cấp Landmark 55 - dự kiến là toà nhà cao tầng thứ ba của Hà Nội - đã về tay Công ty CP Taseco Invest.

Dự án Khu đô thị Tây Hồ Tây đến nay vẫn còn nhiều ô đất chưa được triển khai xây dựng. Ảnh: Thành Đông.

Không mua đứt nhưng Tập đoàn Keppel (Singapore) mới đây cũng đã công bố chi khoảng 3.180 tỷ đồng mua cổ phần hai dự án Emeria (6 ha) và Clarita (5,8 ha) ở TP Thủ Đức của Khang Điền. Qua đó, nhóm Keppel sở hữu 49% cổ phần trong hai dự án, Khang Điền nắm 51% còn lại.

Theo kế hoạch, hai chủ đầu tư này sẽ cùng phát triển tổng cộng hơn 200 căn nhà liền thổ và 600 căn hộ chung cư trên tổng diện tích khoảng 11,8 ha. Tổng chi phí phát triển hai dự án này, bao gồm chi phí đất đai, dự kiến khoảng 10.200 tỷ đồng.

Chia sẻ với Tri Thức Trực Tuyến hồi tháng 5, ông Neil MacGregor - Giám đốc điều hành Savills Việt Nam - cho biết bộ phận tư vấn đầu tư của hãng đang thực hiện hơn 5 thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A) với giá trị mỗi giao dịch khoảng 50-100 triệu USD.

Trong đó, có 3 cuộc đàm phán liên quan đến các tòa nhà văn phòng đang vận hành ở TP.HCM và Hà Nội, với bên mua là các nhà đầu tư tổ chức từ nước ngoài. Song song đó là một số tài sản khách sạn hiện trong tầm ngắm của nhà đầu tư trong nước.

Dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản (VARS) cũng cho thấy số lượng nhà đầu tư ngoại quan tâm và tìm hiểu M&A các dự án bất động sản đang tăng mạnh. Nổi bật là nhóm nhà đầu tư đến từ Singapore, Hàn Quốc, Đài Loan, Nhật Bản, Malaysia...

Hồi tháng 3, trong một sự kiện dành cho 80 nhà đầu tư tổ chức lớn nhất thế giới ở Cushman & Wakefield Singapore, Việt Nam đã được chỉ ra là một trong 3 thị trường đầu tư bất động sản được ưa thích nhất, bên cạnh Nhật Bản và Australia.

Ông Matthew Bouw, Giám đốc điều hành toàn khu vực châu Á - Thái Bình Dương (APAC) của Cushman & Wakefield, cho biết đa số nhà đầu tư nước ngoài đều muốn đến Việt Nam thông qua hợp tác với doanh nghiệp nội địa nhằm hạn chế các rủi ro của một thị trường mới nổi. Do đó, thị trường sẽ tiếp tục chứng kiến các thương vụ lớn trong thời gian tới.

Chờ các thương vụ lớn lộ diện

Dù vậy, theo VARS, đến nay số lượng giao dịch thành công chỉ "đếm trên đầu ngón tay". Những thương vụ M&A lớn vẫn chưa lộ diện.

Lý do là tình hình kinh tế khó khăn khiến doanh nghiệp đa ngành phải tập trung vào ngành nghề chính, chỉ có đủ tiềm lực để giao dịch các thương vụ giá trị nhỏ, trung bình. Trong khi đó, rất ít nhà phát triển bất động sản trong nước còn khả năng thu xếp được dòng vốn để mua trong bối cảnh thanh khoản sụt giảm, chi phí tài chính tăng cao.

Vì vậy, VARS cho rằng lượng giao dịch các thương vụ tỷ USD chỉ có thể kỳ vọng tăng từ dòng vốn ngoại. Tuy nhiên, hầu hết thương vụ chỉ đang trong quá trình thẩm định, đàm phán.

Thị trường bất động sản đang chờ đợi sự xuất hiện của các thương vụ M&A lớn nhằm giải tỏa cơn "khát vốn" thời gian qua. Ảnh: Quỳnh Danh.

Nguyên nhân xuất phát từ việc bên mua chiếm ưu thế về dòng tiền nên thường mặc cả, ưu tiên những dự án pháp lý sạch, có vị trí đẹp, tiềm năng với giá bán giảm 10-20%. Trong khi đó, doanh nghiệp rất khó chấp nhận bán tài sản với giá rẻ sau khi đã bỏ nhiều công sức và chi phí cho việc tạo lập quỹ đất, dự án, thực hiện pháp lý.

"Một phần nguyên nhân khác dẫn đến hai bên không chốt được thương vụ do nhiều chủ đầu tư dự án vẫn tiếc, đặt kỳ vọng quá cao, khó khăn cũng đòi có lãi nên đưa ra mức giá chưa thật sự thuyết phục", VARS nói thêm.

Bên cạnh đó là những rào cản xoay quanh yếu tố pháp lý, khiến nhiều dự án dù muốn cũng không đủ điều kiện để chuyển nhượng bởi hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, thủ tục hành chính đất đai phức tạp.

Để có nhiều thương vụ M&A thành công, VARS kiến nghị cho phép và tạo điều kiện cho những chủ đầu tư không đủ nguồn lực triển khai dự án được chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án tương ứng với điều kiện tối thiểu là hoàn thành giải phóng mặt bằng.

Đồng thời, thị trường cũng cần một kênh xúc tiến đầu tư bất động sản chuyên biệt để tổ chức các chương trình kết nối, hỗ trợ các đối tượng tham gia thị trường. Đây sẽ là cơ quan để cân bằng lợi ích, trung hòa giữa yêu cầu khắt khe về dự án của người mua với vùng giá chấp nhận được của doanh nghiệp.

"Dòng vốn M&A dự án nếu hoàn tất và ký kết trong thời gian tới kỳ vọng sẽ là cú hích cho đà phục hồi của thị trường", VARS nhấn mạnh.