Nhà đất ven đô hạ nhiệt

Năm 2022, nhà đất ven đô tăng nóng, lên tới 400 triệu đồng/m2. Nửa cuối năm, thị trường giảm mạnh về thanh khoản.

Hạ giá tiền tỷ

Ông Nguyễn Quang Hưng (một nhà đầu tư) đang rao bán lô biệt thự tại dự án ở ven đô Hà Nội với mức giá giảm khoảng 1,5 tỷ đồng so với thời điểm tháng 8/2022. Thị trường nhà đất đầu năm 2022 tăng cao, ông Hưng xuống tiền mua lô biệt thự để đầu tư “lướt sóng” theo hình thức đóng tiền theo tiến độ và vay ngân hàng. Ông kỳ vọng có thể kiếm được khoảng 1-2 tỷ đồng sau khi chốt lời.

Thị trường nhanh chóng hạ nhiệt và giảm mạnh thanh khoản từ giữa năm 2022. Ông Hưng gặp gánh nặng tài chính, buộc phải rao bán sớm. Ông liên hệ với nhiều nhân viên môi giới nhưng giao dịch không thành công. Nếu không có khách mua, ông Hưng buộc phải giảm tiếp, cắt lỗ để thoát hàng.

Nhà đất ven đô trầm lắng. (Ảnh: Hoàng Hà)

Khảo sát trên thị trường, nhiều nhà đầu tư như ông Hưng đang rao bán cắt lỗ nhà đất ven đô, đặc biệt tại các dự án điểm nóng.

Năm 2022, nhà đất ven đô tiếp tục nóng khi nhiều chủ đầu tư ra hàng và đội ngũ môi giới khuấy động thị trường. Tháng 7/2022, tại Mê Linh, giá đất đấu giá lên tới tới gần 100 triệu đồng/m2, xác lập mức kỷ lục giá mới. Khu vực Gia Lâm và Hưng Yên, một dự án tăng giá lên tới 300 triệu đồng/m2, thậm chí có căn lên tới 400 triệu đồng/m2.

Giá nhà đất tại nhiều khu vực ven đô khác như Đông Anh, Hoài Đức, Đan Phượng, Thạch Thất tăng nóng. Khu vực tuyến đường Vành đai 4 dự kiến đi qua đều bị đẩy lên tương đương 30-50 triệu đồng/m2. Bình quân giá đất khu vực này tăng khoảng 20-30%, thậm chí có nơi tăng 50%.

Bước sang quý II, tiếp nhận những thông tin tiêu cực, ngay lập tức thị trường rơi vào trạng thái trầm lắng. Hiện, nhiều nhà đầu tư tay ngang "đứng ngồi không yên" vì hàng tỷ đồng “chôn vùi” trong đất.

Theo khảo sát của trang nghiên cứu bất động sản, mức độ quan tâm đất nền tại những địa bàn khác như Gia Lâm, Thanh Trì, Long Biên, Hoài Đức cũng giảm lần lượt 28%, 24%, 21% và 17%.

Giá rao bán đất nền Hà Nội ghi nhận mức giảm sâu nhất tại quận Long Biên và Thanh Trì, lần lượt 10% và 9%; một số địa bàn khác giảm nhẹ 1% như Đông Anh, Quốc Oai. Chỉ một số ít huyện như Hoài Đức và Sóc Sơn vẫn ghi nhận mặt bằng giá bán tăng 4-5% so với quý II.

Dự báo khó khăn

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Công ty bất động sản Savills Hà Nội, cho biết, sản phẩm đất nền khu vực ngoài trung tâm dự báo gặp nhiều ảnh hưởng ở giai đoạn hiện nay và có thể chịu sức ép giảm giá.

Hạ tầng giao thông đòn bẩy tăng giá đất ven đô. (Ảnh: Hoàng Hà)

Theo bà Hằng, giá đất nền tại các khu vực này thời gian qua được đẩy lên cao. Các nhà đầu tư loại hình này thường sử dụng đòn bẩy tài chính hơn so với các loại hình khác. Khi lãi suất vay điều chỉnh khiến áp lực thanh toán và trả lãi tăng cao, có khả năng điều chỉnh về giá nhiều hơn.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, lý giải, trong bối cảnh siết tín dụng và lãi suất tăng cao, việc giá nhà liền kề, biệt thự quá đắt đỏ khiến lượng người mua hạn hẹp đi. Giá mở bán của chủ đầu tư quá cao, thậm chí xuất hiện mức giá ảo, khiến cho người mua không có mức lợi nhuận hấp dẫn để đầu tư.

Dự báo tình hình bất động sản khó khăn có thể kéo dài trong năm 2023. Theo các chuyên gia, đây là thời điểm phù hợp cho những nhà đầu tư chủ động về tài chính. Những người có tiền vẫn âm thầm tìm kiếm đất nền giá rẻ tại các địa bàn tiềm năng chờ thị trường hồi phục.

Ông Matthew Powell, Giám đốc, Savills Hà Nội, dự báo, khu vực ven đô hưởng lợi từ cơ sở hạ tầng giao thông mới như đường vành đai hay cao tốc. Lượng lớn nguồn cung mới tại các khu vực này. Đây sẽ là đối thủ cạnh tranh mạnh với các dự án tương lai tại Hà Nội.