Người dân có quyền khởi kiện chủ đầu tư khi không nhận được sổ hồng

(Xây dựng) – Nhằm tháo gỡ vướng mắc trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại các dự án phát triển nhà ở là nội dung thu hút sự quan tâm tại buổi giao lưu trực tuyến sáng 26/11 do Báo Tài nguyên và Môi trường thực hiện với sự tham gia của Tổng cục Quản lý Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cùng các chuyên gia.

Người dân có quyền khởi kiện chủ đầu tư khi không nhận được sổ hồng

Buổi giao lưu do ông Mai Văn Phấn - Phó Tổng cục trưởng Tổng Cục quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) chủ trì. Tham gia trực tiếp trả lời câu hỏi của bạn đọc có: ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng); bà Phạm Thị Thịnh - Phó Cục trưởng Cục đăng ký đất đai (Tổng cục Quản lý đất đai – Bộ Tài nguyên và Môi trường); ông Nguyễn Hồng Bách - Luật sư, Phó viện trưởng Viện Quản lý Kinh tế và Môi trường.

Phát biểu khai mạc buổi giao lưu trực tuyến, ông Hoàng Mạnh Hà - Tổng Biên tập Báo Tài nguyên và môi trường cho biết: Trong thời gian vừa qua, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất (sổ đỏ) tại nhiều dự án trên cả nước đã được Chính phủ và các Bộ, ngành liên quan đặc biệt quan tâm, ban hành nhiều văn bản hướng dẫn tháo gỡ khó khăn vướng mắc trong việc cấp Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người dân vẫn bị đình trệ nhất là tại các dự án có sai phạm về mật độ xây dựng, sai quy hoạch thiết kế… vì vậy, Báo Tài nguyên và Môi trường tổ chức buổi Giao lưu trực tuyến với chủ đề trên để giải đáp các thắc mắc của người dân và doanh nghiệp xung quanh vấn đề này.

Trả lời câu hỏi của bạn đọc Nguyễn Hồng Hạnh Hà về công tác quản lý, những vi phạm dẫn tới khó cấp sổ đỏ cho người mua nhà ở các dự án nhà ở thương mại.

Quang cảnh buổi giao lưu trực tuyến do Báo Tài nguyên và Môi trường tổ chức.

Ông Mai Văn Phấn - Phó Tổng cục trưởng Tổng Cục quản lý đất đai cho rằng quá trình thực hiện dự án phát triển nhà ở của chủ đầu tư trải qua nhiều bước, nhiều công đoạn với sự chi phối, áp dụng thực hiện nhiều pháp luật có liên quan, trong đó, chủ đầu tư một số dự án phát triển nhà ở có vi phạm ở một hoặc một số khâu của các pháp luật có liên quan như thủ tục đầu tư, pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng, pháp luật về tài chính tín dụng, cụ thể: Mặc dù chủ đầu tư chưa hoàn thiện thủ tục về đầu tư pháp lý về dự án đầu tư, thủ tục đầu tư, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất… nhưng đã tổ chức triển khai dự án và bán nhà cho người mua nhà;

Việc một số chủ đầu tư tự ý chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư thứ cấp chưa được phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền nhưng chủ đầu tư thứ cấp đã thực hiện việc bán căn hộ cho người mua;

Một số chủ đầu tư thực hiện đầu tư xây dựng không đúng quy định của pháp luật về xây dựng như: Xây dựng không đúng giấy phép hoặc thiết kế, quy hoạch chi tiết được duyệt (xây dựng vượt diện tích, vượt số tòa, số căn, số tầng, xây không đúng vị trí, tự ý thay đổi mật độ xây dựng, công năng công trình); dự án nhà ở thấp tầng không xây dựng nhà để bán mà vẫn phân lô, bán nền dẫn đến bỏ hoang hóa đất nhiều năm, gây lãng phí đất đai.

Một số chủ đầu tư vừa thực hiện việc thế chấp tài sản tại ngân hàng đồng thời lại tổ chức bán tài sản (căn hộ) cho người mua; một số dự án chưa được nghiệm thu các yêu cầu cần thiết như: Phòng chống cháy nổ, điện nước... nhưng đã tổ chức bán căn hộ cho khác hàng…

Trả lời câu hỏi của bạn đọc Nguyễn Văn Nam về tình trạng người dân mua nhà tại các chung cư đã nộp 95-100% giá trị căn hộ nhưng nhiều năm nay vẫn không được xem xét cấp Giấy chứng nhận. Quan điểm của cơ quan quản lý về vấn đề này?

Ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) trả lời: Tại Điều 57, Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định: Việc thanh toán trong mua bán thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà cho khàng hàng, và tối đa không quá 95% giá trị hợp đồng cho đến khi chưa bàn giao sổ đỏ cho người mua.

Tại Khoản 2, Điều 22 và Khoản 2, Điều 23 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng đã quy định về trách nhiệm và nghĩa vụ của chủ đầu tư, theo đó, chủ đầu tư có trách nhiệm giao “sổ đỏ” cho người mua theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Tại Khoản 4, Điều 23, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng đã quy định: Bên mua nhà có quyền yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại nếu không thực hiện các cam kết trong hợp đồng (trong đó có việc chậm bàn giao “sổ đỏ”).

Như vậy, pháp luật đã có quy định trong việc bảo vệ quyền lợi của người mua nhà (quy định khống chế số tiền tối đa được thu của chủ đầu tư) cũng như quyền yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại (nếu có) trong việc thực hiện các thỏa thuận trong hợp đồng (trong đó có trách nhiệm làm thủ tục và bàn giao “sổ đỏ” cho người dân).

Người dân cũng có quyền khởi kiện chủ đầu tư ra tòa án để yêu cầu tòa án bảo vệ quyền lợi của mình khi chủ đầu tư không thực hiện việc làm thủ tục đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua nhà.

Qua theo dõi, cũng như thực hiện công tác quản lý Nhà nước, có một số nguyên nhân chính liên quan đến việc chậm cấp sổ đỏ cho người dân, cụ thể là: Chủ đầu tư chưa làm xong thủ tục pháp lý về đất đai nhà ở (chưa chuyển mục đích sử dụng đất, chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính...) nhưng đã xây dựng và bán xong nhà ở; Chủ đầu tư thế chấp tài sản là chính dự án đó tại ngân hàng: Chủ đầu tư thế chấp tài sản tại ngân hàng trước khi xin cấp giấy chứng nhận cho người mua căn hộ. Theo quy định của Bộ Luật Dân sự thì bên thế chấp không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý. Để bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải tiến hành giải chấp (toàn bộ hoặc một phần) trước khi bán nhà ở trong dự án đó cho tổ chức, cá nhân. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư không thực hiện việc giải chấp dẫn đến không đủ hồ sơ, điều kiện để xin cấp Giấy chứng nhận.

Xây dựng chung cư có những yếu tố trái pháp luật: Chủ đầu tư phân chia diện tích lô không đúng với quy hoạch, hoặc xây dựng nhà vượt diện tích so với giấy phép, chuyển đổi mục đích sử dụng tầng hầm hoặc thay đổi công năng, vị trí phòng sinh hoạt cộng đồng, bỏ qua xây dựng hệ thống báo cháy, chữa cháy, lối thoát hiểm, thang máy... Thường gặp nhất là tình trạng chủ đầu tư xây dựng không đúng số tầng, số căn hộ theo thiết kế được duyệt; Chủ đầu tư chậm hoàn công hoặc không thể hoàn công: Do xây dựng không đúng bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt. Cơ quan nhà nước sẽ không cấp Giấy chứng nhận đối với căn hộ khi chưa hoàn công hoặc được xây dựng không đúng bản vẽ thiết kế;

Chủ đầu tư chậm thực hiện các thủ tục xin cấp Sổ đỏ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền: Về quan điểm giải quyết, tôi cho rằng về phía người dân trước khi mua nhà nên tham khảo ý kiến của luật sư hoặc đề nghị chủ đầu tư cung cấp các hồ sơ pháp lý có liên quan của dự án như: quyết định chủ trương đầu tư, văn bản xác nhận thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, giấy phép xây dựng… Về phía các cơ quan quản lý Nhà nước về xây dựng tại địa phương cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra tại các dự án để tránh tình trạng dự án xây không đúng giấy phép, không phù hợp quy hoạch, tự ý chuyển đổi thiết kế, công năng sử dụng… Đồng thời, cần có chế tài xử phạt nặng với chủ đầu tư trong việc thực hiện chậm hoặc không thực hiện các thủ tục với cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc cấp sổ đỏ cho người dân (ko cho làm chủ đầu tư các dự án tiếp theo).