Lý do đằng sau bong bóng địa ốc Trung Quốc

Chuyên gia quốc tế cho rằng bong bóng địa ốc tại Trung Quốc phình to do nhiều nguyên nhân. Nhưng lý do lớn nhất là chi phí nắm giữ bất động sản bằng 0.

Theo South China Morning Post, bong bóng bất động sản tại Trung Quốc đã vỡ tan. Nhưng đâu là nguyên nhân thực sự đằng sau bong bóng khổng lồ trong ngành địa ốc của đất nước 1,4 tỷ dân?

Giới quan sát thường đề cập đến 3 yếu tố, đó là sự phụ thuộc của các chính quyền địa phương vào độ nóng của thị trường nhà đất, lãi suất thấp và khả năng tiếp cận nguồn vốn dễ dàng.

Tuy nhiên, theo ông Joe Zhang - đồng Chủ tịch SBI China Capital (có trụ sở ở Hong Kong), nguyên nhân chủ yếu nằm ở việc không có thuế tài sản, tức chi phí nắm giữ bằng 0.

Bong bóng địa ốc của Trung Quốc phình to trong nhiều thập kỷ qua. Ảnh: Reuters.

Đi tìm nguyên nhân

Ở nguyên nhân đầu tiên, các chính quyền địa phương muốn tạo ra và duy trì một thị trường nhà đất nóng để bán đất, thu thuế và tạo việc làm. Nhưng trên thực tế, họ không thể tác động tới thị trường nói chung.

Trong khi đó, chính quyền trung ương đã kìm hãm giá nhà trong suốt một thập kỷ. Các thành phố lớn phải áp trần giá nhà, ngăn người dân mua căn nhà thứ 2 và người không cư trú mua nhà. Bắc Kinh cũng đã phạt nặng những địa phương cho phép mua căn nhà thứ 2.

Lý do thứ 2 được đưa ra là lãi vay thấp. Trong thập kỷ qua, lãi suất của các khoản vay thế chấp nằm trong khoảng 4-6%, so với tỷ lệ lạm phát trung bình 2-3%.

Theo ông Zhang, với tỷ lệ vỡ nợ thấp, mức lãi suất trên khá hợp lý. "Các chủ đầu tư thường phải trả lãi 5-8% cho ngân hàng. Tỷ lệ này không thể bị coi là quá thấp", ông nói thêm.

Giới quan sát cho rằng 2 trong số những nguyên nhân tạo ra bong bóng nhà đất là lãi vay thấp và khả năng tiếp cận nguồn vốn dễ dàng. Ảnh: Reuters.

Lãi suất tiền gửi ngân hàng kỳ hạn một năm vào khoảng 3%. Trong khi đó, các lãi suất khác ở Trung Quốc từ lâu đã được thả nổi theo thị trường.

Nguyên nhân thứ 3 được nhắc tới là khả năng vay vốn dễ dàng. Các ngân hàng Trung Quốc giữ tỷ lệ cho vay trên giá trị lên tới 70-80%. Nhưng trên thực tế, theo ông Zhang, nhiều khoản vay chỉ bằng hoặc dưới 50% giá mua tài sản.

Không giống những nơi khác trên thế giới, tỷ lệ cho vay trên giá trị tại Trung Quốc đại lục chưa bao giờ lên tới 85-90%.

Các chủ đầu tư bất động sản tại Trung Quốc nghĩ ra nhiều cách để huy động vốn từ những tổ chức tài chính và thị trường vốn. Điều này đáng lẽ sẽ thúc đẩy nguồn cung và hạ giá nhà, thay vì thổi phồng một bong bóng bất động sản.

Không áp thuế bất động sản

"Khi những lý do kể trên bị loại bỏ, chúng ta còn một khả năng duy nhất. Đó là chi phí nắm giữ tài sản bằng 0", ông Zhang viết.

Trong cuốn Nền kinh tế bong bóng, tác giả Christopher Wood lập luận rằng chi phí sở hữu đất gần bằng 0 cho đến năm 1991 là một trong những nguyên nhân dẫn tới bong bóng địa ốc khổng lồ của Nhật Bản.

Ngày nay, Trung Quốc cũng đang trải qua câu chuyện tương tự. Ngoài ra, phí quản lý bất động sản trên khắp đất nước cũng không đáng kể. Theo ông Zhang, đối với thị trường nhà ở, khoản thuế 0,5-1% sẽ ngăn chặn việc hình thành một bong bóng.

Thị trường bất động sản của Trung Quốc đại lục xuất hiện chưa lâu. Trong vòng chưa đầy 30 năm, tỷ lệ sở hữu nhà tại đất nước 1,4 tỷ dân đã lên tới 90%, cao hơn nhiều so với các nước phương Tây như Anh (65%) và Mỹ (66%).

Tại Trung Quốc, tỷ lệ sở hữu nhà ở mức cao ngay cả khi hàng trăm triệu người đã chuyển từ nông thôn lên thành thị. Tính đến năm 1990, khoảng 25% cư dân Trung Quốc sống tại các thành phố. Ngày nay, tỷ lệ này lên tới khoảng 65%.

Suốt nhiều thập kỷ qua, với các hộ gia đình Trung Quốc, cách làm giàu và đảm bảo tài chính chắc chắn nhất là bỏ phần lớn tiền vào bất động sản.

Trong những thập kỷ bùng nổ của nền kinh tế Trung Quốc, việc mua nhà và chờ giá tăng là cách đầu tư cho tương lai của hầu hết người Trung Quốc. Hơn 70% tài sản của người dân nước này nằm trong bất động sản.

Theo ông Zhang, Bắc Kinh biết rõ tác dụng của việc áp thuế bất động sản. Tuy nhiên, các quan chức Trung Quốc vẫn không dám chọc thủng bong bóng.

"Đó là lý do chương trình thí điểm áp thuế bất động sản ở Thượng Hải và Trùng Khánh không được mở rộng sang phần còn lại của nước này", ông Zhang nhận định.

"Với sự suy thoái của lĩnh vực bất động sản trong thời gian qua, đừng hy vọng về việc Trung Quốc sẽ sớm áp thuế bất động sản trên toàn quốc", vị chuyên gia nói thêm.