HoREA khuyến nghị: Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ mang trách nhiệm xã hội, lợi nhuận đạt khoảng 10%

(Xây dựng) - Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đánh giá Nghị định 69/2021/NĐ-CP có hiệu lực từ 1/9/2021 đã xây dựng được các cơ chế, chính sách có tính khả thi nhất, tốt nhất có thể, để tạo điều kiện đẩy mạnh công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị trong thời gian tới đây. Nghị định này vừa có thể thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia, vừa đảm bảo tốt nhất các quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư.

Theo HoREA, từ ngày 01/09/2021, người dân nhà chung cư cũ có thêm “niềm tin và hy vọng được đổi đời”.

Theo văn bản của HoREA, nhìn lại 5 năm qua (2015-2020), công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong cả nước gần như bị ngừng trệ không triển khai thực hiện được mà nguyên nhân là do Nghị định 101/2015/NĐ-CP “về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” không sát với thực tiễn và thiếu tính khả thi, như tại Thành phố Hồ Chí Minh chỉ hoàn thành 2 dự án và đang triển khai dở dang 3 dự án khác trong tổng số 237 khu nhà chung cư cũ cần được cải tạo, xây dựng lại theo kế hoạch.

Phân khúc đầu tư không tạo ra “siêu lợi nhuận”

Horea nhận thấy, Nghị định 69/2021/NĐ-CP với các cơ chế, chính sách đồng bộ có tính khả thi cao, mở ra cơ hội và tạo điều kiện để các nhà đầu tư tham gia các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị với hơn 2.000 nhà chung cư, khu chung cư cũ trong phạm vi cả nước cần cải tạo, xây dựng lại, tập trung nhiều nhất tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh với khối lượng dự án đồ số, có tổng giá trị đầu tư có thể lên đến hàng trăm ngàn tỷ đồng là thị trường đầy tiềm năng.

Hiệp hội cho rằng, khi tham gia thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư “cũ” thì nhà đầu tư cần nhận rõ tính chất xã hội của dự án.

Các cơ chế, chính sách của Nhà nước tạo điều kiện để chủ đầu tư dự án có lãi khoảng 10%, chưa bao gồm phần lợi nhuận tăng thêm nếu đề xuất điều chỉnh hệ số sử dụng đất dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

Nếu các nhà đầu tư nào muốn kiếm “siêu lợi nhuận” thì không nên đề nghị tham gia các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, vì không phù hợp với mục tiêu kiếm “siêu lợi nhuận” của các nhà đầu tư này.

Các nhà đầu tư cũng cần thấu hiểu sự chia sẻ từ phía các chủ sở hữu nhà chung cư. Bởi lẽ, bên cạnh cái lợi là các chủ sở hữu nhà chung cư cũ được hoán đổi diện tích căn hộ mới rộng hơn, an toàn hơn, môi trường sống tốt hơn, có nhiều tiện ích và dịch vụ hơn, thì các chủ sở hữu nhà chung cư cũng phải chấp nhận đánh đổi một số lợi ích như quyền sử dụng đất chung thuộc về nhiều chủ sở hữu nhà chung cư hơn, khu nhà chung cư mới đông đúc hơn nhà chung cư cũ trước đây.

Hiệp hội khuyến nghị các Tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản nghiên cứu kỹ Nghị định 69/2021/NĐ-CP và các quy định pháp luật có liên quan, chuẩn bị các nguồn lực, nhất là nguồn lực tài chính và tích cực tham gia các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị.

“Đây là những dự án bất động sản, nhà ở vừa mang ý nghĩa xã hội, vừa mang lại lợi ích kinh tế cho các nhà đầu tư, bao gồm cả việc xây dựng, phát triển uy tín thương hiệu, vị thế của doanh nghiệp và góp phần quan trọng vào công tác chỉnh trang, tái thiết, tái phát triển các khu vực đô thị cũ” – Văn bản của HoREA khuyến nghị nhà đầu tư.

6 cơ chế, chính sách mới nổi bật của Nghị định 69/2021/NĐ-CP

Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cũng đưa ra 6 cơ chế, chính sách mới nổi bật của Nghị định 69/2021/NĐ-CP, bao gồm các nội dung sau.

Thứ nhất, khi lập, phê duyệt quy hoạch khu vực có nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị được thực hiện “giải pháp quy gom một số nhà chung cư trên cùng phạm vi địa bàn cấp xã, cấp huyện” để tái định cư các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, vừa hợp lòng dân, vừa sát thực tế.

Thứ hai, quy định nguyên tắc xây dựng và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời phù hợp với tâm tư, nguyện vọng, nhu cầu và hạn chế tối đa các tác động bất lợi đến môi trường sống của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

Thứ ba, nguyên tắc khi lập quy hoạch khu vực nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, cơ quan có thẩm quyền phải xác định một số chỉ tiêu, trong đó có “quy mô dân số” đảm bảo được tính khả thi và khuyến khích các nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Thứ tư, các cơ chế về đất đai của Nghị định 69/2021/NĐ-CP vừa đảm bảo Nhà nước không bị thất thu tiền sử dụng đất, vừa tạo điều kiện để chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tăng tổng mức đầu tư, tăng hệ số sử dụng đất làm gia tăng hiệu quả sử dụng đất, thì phải nộp bổ sung nghĩa vụ tài chính cho ngân sách nhà nước và người dân được lợi vì có thêm tiện ích, dịch vụ cho dự án.

Thứ năm. quy định cơ chế xử lý phần diện tích nhà sử dụng chung thuộc sở hữu nhà nước và phần diện tích đất sử dụng chung mà Nhà nước chưa thực hiện chuyển quyền sử dụng khi bán nhà ở, khi thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Thứ sáu, quy định lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được tối thiểu 51% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư, khu chung cư đồng ý là phù hợp với nguyên tắc pháp luật và thực tế.