Giao dịch bất động sản qua sàn đảm bảo công khai, minh bạch

(Xây dựng) - Một trong những nội dung được các đại biểu Quốc hội quan tâm tại phiên họp toàn thể cho ý kiến đối với dự thảo luật Kinh doanh Bất động sản (chiều 23/6) là quy định các giao dịch bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản. Nhiều đại biểu bày tỏ sự đồng tình với quy định nhưng cũng còn một số đại biểu phân vân. Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị, đại diện cơ quan chủ trì soạn thảo dự thảo luật đã làm rõ vấn đề này.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị trực tiếp giải trình các vấn đề ĐBQH quan tâm.

Bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng, hợp pháp của người dân

Liên quan đến quy định phải giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản, Đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân – Đoàn Đại biểu Quốc hội (ĐBQH) Bình Dương bày tỏ thống nhất với quan điểm: Các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản là để bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng, hợp pháp của người dân.

Tương tự, Đại biểu Phạm Đức Ấn – Đoàn ĐBQH TP Hà Nội cho rằng: Chính phủ đã giải trình tương đối thuyết phục quy định bắt buộc kinh doanh bất động sản phải qua sàn giao dịch. Tuy nhiên, hiện có nhiều ý kiến cho rằng giao dịch qua sàn bất động sản chi phí rất lớn, do vậy cần có thống kê cụ thể, rõ ràng nội dung này, để có điều kiện kiểm soát đối với chi phí qua sàn bất động sản, đảm bảo đúng tinh thần như Chính phủ mong muốn.

Đại biểu Hoàng Văn Cường – Đoàn ĐBQH Thành phố Hà Nội nhận định: Bất động sản là một hàng hóa rất quen biết với tất cả mọi người, nhưng khi đưa vào giao dịch trên thị trường lại là một hàng hóa rất đặc biệt.

Đại biểu đặt câu hỏi: Bao nhiêu đại biểu Quốc hội có thể tự mình đi mua bán bất động sản, mua bán nhà mà không cần nhờ đến một người thứ ba? Bởi rất ít người mua biết bất động sản bán ở đâu, thủ tục ra làm sao, khả năng pháp lý như thế nào?

Đại biểu phân tích: Trên thị trường bất động sản, có 3 bộ phận cấu thành. Một là người mua. Hai người bán. Ba là người môi giới. 3 yếu tố - chủ thể này không thể thiếu khi cần một thị trường hoàn chỉnh. Chúng ta dù có không quy định là giao dịch phải qua môi giới thì trên thực tế, người dân khi giao dịch bất động sản vẫn cứ tìm đến một người trung gian là những người môi giới. Vấn đề làm sao tìm được người nào chuyên nghiệp?

Cũng theo đại biểu Hoàng Văn Cường, ở trên thế giới, những nước có thị trường bất động sản hoàn chỉnh, người ta quy định về môi giới là một nghề chuyên nghiệp và quy định rất khắt khe. Trách nhiệm của môi giới bất động sản rất lớn. Khi hàng hóa bất động sản đưa giao dịch thì người môi giới này phải kiểm tra đảm bảo tính pháp lý. Nếu như rủi ro pháp lý, người môi giới phải chịu trách nhiệm.

Đại biểu cho rằng muốn thị trường bất động sản không có tình trạng nhiễu loạn, không có những yếu tố lừa đảo như vừa qua thì dự thảo Luật phải tập trung quy định rất chặt chẽ về môi giới. Sàn giao dịch bất động sản phải chuyên nghiệp, có khả năng trợ giúp cho người mua, người bán…

Cần tiếp tục đánh giá tác động của quy định

Đại biểu Lưu Bá Mạc – Đoàn ĐBQH Lạng Sơn bày tỏ sự đồng tình với việc đưa quy định này vào trong dự thảo luật, nhằm tăng cường kiểm soát công khai, minh bạch, bảo vệ quyền lợi người dân trong giao dịch bất động sản nhưng không làm ảnh hưởng đến quyền tự do trong hoạt động, phương thức giao dịch bất động sản của người dân.

Tuy nhiên, đại biểu cũng đề nghị cân nhắc thêm 2 vấn đề. Một là, làm rõ thêm sàn giao dịch bất động sản ở đây bao gồm sàn giao dịch trực tiếp hay cả sàn giao dịch trực tuyến trên các phương tiện điện tử?

Hai là, cân nhắc bổ sung thêm một phương án mở hơn theo hướng phân loại, phân khúc các loại giao dịch bất động sản, trong đó có loại giao dịch bất động sản buộc phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản nhưng cũng có loại chỉ cần giao dịch trực tiếp mà không cần phải qua sàn giao dịch.

Đại biểu Huỳnh Thị Phúc – Đoàn ĐBQH Bà Rịa - Vũng Tàu đề nghị: Ban soạn thảo cần rà soát, cân nhắc kỹ lưỡng quy định về sàn giao dịch bất động sản sau khi thực hiện khảo sát, đánh giá tác động nhằm tạo điều kiện cho các tổ chức không chỉ thuận lợi trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản, mà còn đảm bảo tính chặt chẽ cũng như cơ sở pháp lý. Khi luật được Quốc hội thông qua, quy định này bảo đảm tính khả thi và hiệu quả.

Trong khi đó, Đại biểu Điểu Huỳnh Sang - Đoàn ĐBQH Bình Phước đề nghị Ban soạn thảo làm rõ và quy định cụ thể hơn về sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản, về công chứng, đặt cọc, thanh toán trong giao dịch kinh doanh bất động sản…

Quy định phải bảo đảm tính khả thi, an toàn pháp lý, không làm phát sinh điểm nghẽn về chính sách cản trở quá trình phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm sự phát triển an toàn, lành mạnh của thị trường bất động sản và phải phù hợp với các luật khác có liên quan.

Đại biểu Lã Thanh Tân – Đoàn ĐBQH thành phố Hải Phòng cũng cho rằng việc quy định giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản cần phải được phân tích sâu sắc, toàn diện các ưu điểm, hạn chế, tác động kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến các đối tượng chịu sự tác động trực tiếp và các đối tượng khác có liên quan, nhất là có liên quan đến các vấn đề đảm bảo công khai, minh bạch giá bán từ chủ đầu tư, giá qua sàn, tránh thông đồng, nâng giá ảnh hưởng tới các quyền của người mua.

“Các chi phí môi giới qua sản ai phải chịu” - Đại biểu đặt vấn đề. Đại biểu đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu kỹ, đánh giá tác động của các phương án, đảm bảo tính hợp lý, khả thi. Việc đưa ra quy định cần được rà soát với các luật khác có liên quan để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ.

Đại biểu Lã Thanh Tân bày tỏ phân vân: Nội dung này đã có trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 nhưng đã được bỏ tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản cũng như tạo điều kiện thuận lợi, giảm thiểu các thủ tục hành chính cho các cá nhân, tổ chức khi tham gia thị trường. Nay cơ quan soạn thảo đưa lại quy định vào dự thảo luật thì cần cân nhắc rất kỹ lưỡng tác động của vấn đề này.

Quốc hội thảo luận hội trưởng về luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi).

Giao dịch bất động sản qua sàn không làm tăng chi phí hay làm tăng giá bán

Trực tiếp giải đáp các thắc mắc của đại biểu Quốc hội liên quan đến quy định giao dịch bất động sản sàn, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nêu rõ: Quy định các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản trong dự thảo luật dựa trên các cơ sở gồm Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao và các nghị quyết, văn kiện của Đại hội Đảng.

Quy định này nhằm để đảm bảo đồng bộ với hệ thống pháp luật, hoàn thiện cơ chế phòng, chống rửa tiền và tài trợ khủng bố ở Việt Nam; Tăng cường kiểm soát, công khai, minh bạch, bảo vệ quyền lợi của người người dân trong giao dịch bất động sản nhưng không làm ảnh hưởng đến quyền tự do trong hoạt động, phương thức giao dịch bất động sản của người dân.

Nhà nước có công cụ quản lý thông tin về thị trường bất động sản, từ đó đưa ra các chính sách nhằm điều tiết kịp thời để thị trường phát triển lành mạnh, ổn định. “Quy định giao dịch qua sàn không làm tăng chi phí bất hợp lý cho chủ đầu tư hay làm tăng giá bán” – Bộ trưởng nhấn mạnh.

Theo Bộ trưởng, hiện nay, chi phí quản lý bán hàng của chủ đầu tư thường phải xác định trong khoảng từ 8 đến 10% giá bán, bao gồm các chi phí nhân sự, quảng bá, truyền thông, hoa hồng cho người bán hàng. Chi phí này cũng là chi phí đã được chủ đầu tư tính vào giá bán. Do vậy, chủ đầu tư có thể bỏ chi phí sử dụng bộ máy, nguồn lực riêng của mình để tự tổ chức quản lý bán hàng hoặc thành lập sàn hoặc thuê sàn bất động sản để thực hiện.

“Việc này có khi còn tiết kiệm chi phí bán hàng cho chủ đầu tư, vì các sàn bất động sản là các đơn vị bán hàng chuyên nghiệp, có sẵn dữ liệu khách hàng, có sẵn liên kết với các sàn và có sẵn các kênh tiếp thị, quảng cáo nên hiệu quả có thể cao hơn. Qua nghiên cứu với nhiều nước, giao dịch bất động sản cũng được thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản và các đại lý môi giới” – Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị chia sẻ.

Các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai có nhiều đặc thù như tài sản chưa hình thành, pháp lý của dự án bất động sản phức tạp, điều kiện đưa vào kinh doanh phải được kiểm soát theo thực tế triển khai của dự án. “Do vậy, giao dịch qua sàn để đảm bảo công khai, minh bạch, giúp ngăn chặn các hành vi lừa đảo trong giao dịch bất động sản nhằm minh bạch hóa hoạt động của tất cả các chủ thể tham gia thị trường, tránh rủi ro cho người dân”- Bộ trưởng nhấn mạnh.

Trước ý kiến đóng góp cho dự thảo luật còn khác nhau của các đại biểu, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết: Cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ báo cáo Chính phủ để tiếp tục nghiên cứu kỹ lưỡng, tiếp thu các ý kiến góp ý về nội dung này, đảm bảo hoàn thiện quy định về sàn giao dịch bất động sản cho phù hợp, chặt chẽ, rõ trách nhiệm, đảm bảo quyền lợi của người dân và doanh nghiệp; Sẽ rà soát, hoàn thiện về việc xác nhận giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản, trách nhiệm của sàn giao dịch bất động sản, nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản; Đồng thời cũng có quy định giao Chính phủ quy định chi tiết nội dung này.