Doanh nghiệp bất động sản cần tập trung nguồn lực thực hiện dự án

(Xây dựng) – Đây là chỉ đạo của Thủ tướng Phạm Minh Chính đối với các doanh nghiệp tại Hội nghị đánh giá kết quả thực hiện Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ và đề xuất các giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản (BĐS), ngày 3/8. Tại Hội nghị trực tiếp kết hợp trực tuyến do Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì này, các doanh nghiệp đã đưa ra nhiều kiến nghị để sớm tháo gỡ các vấn đề còn tồn đọng.

Thủ tướng Phạm Minh Chính phát biểu chỉ đạo tại Hội nghị (Ảnh: VGP/Nhật Bắc).

Yêu cầu báo cáo 3 tháng/lần các dự án còn tồn đọng và đề xuất cách xử lý

Đại diện các doanh nghiệp đều nhận định: Nghị quyết 33/NQ-CP của Chính phủ là một quyết sách chiến lược, kịp thời, thể hiện sự điều hành sáng suốt, quyết liệt của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ trong việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS. Các chính sách, biện pháp đó đã giúp thị trường bớt ảm đạm, nhiều chủ đầu tư đã có tín hiệu phục hồi.

Chủ tịch Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu GP.Invest Nguyễn Quốc Hiệp (Ảnh: VGP/Nhật Bắc).

Tuy nhiên, để thị trường tiếp tục phát triển mạnh mẽ, đại diện các doanh nghiệp đề xuất nhiều giải pháp. Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu GP.Invest kiến nghị Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án BĐS cho các địa phương, doanh nghiệp cần yêu cầu các tỉnh thống kê báo cáo 3 tháng/lần các dự án còn tồn đọng vướng mắc không giải quyết được trong thời hạn quá 5 năm và đề xuất cách xử lý.

Theo ông Hiệp, các dự án luật liên quan đến thị trường BĐS dự kiến được Quốc hội thông qua vào tháng 10/2023 và có hiệu lực từ năm 2024. Như vậy, sẽ có hàng loạt dự án đang triển khai thủ tục đầu tư từ 2022 và 2023 sẽ chịu tác động của những thay đổi về pháp lý. Do đó, các bên cần quan tâm đến vấn đề chuyển tiếp các dự án giữa luật cũ và luật mới.

Đối với vấn đề cải tạo chung cư cũ và nhà ở xã hội (NƠXH), ông Hiệp kiến nghị Chính phủ tiếp tục hướng dẫn cụ thể theo hướng tập trung vào một đầu mối thống nhất ở các tỉnh, thành phố. Riêng về NƠXH, cần rà soát lại quy chế cho người mua nhà và chủ đầu tư trong các quy định pháp lý hiện hành để tránh cách hiểu không rõ ràng.

Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Xây dựng nên thống nhất trong việc giao quỹ đất làm NƠXH cho các địa phương để kêu gọi các chủ đầu tư; có tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đối với các dự án này để tăng tính hấp dẫn.

Ông Hiệp nhấn mạnh: Trong Nghị quyết 33/NQ-CP của Chính phủ có giao Bộ Xây dựng trình Chính phủ ban hành Nghị định quy định về quy trình, trình tự, thủ tục triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở khu đô thị. Do vậy, đề nghị đẩy mạnh thực hiện, sớm ban hành Nghị định trên để chuẩn hóa các bước, đơn giản hóa thủ tục cho các doanh nghiệp thực hiện dự án.

Hạ lãi suất để giảm bớt khó khăn cho doanh nghiệp

Ông Lê Tự Minh - Chủ tịch Công ty Cổ phần Đầu tư IMG (Ảnh: VGP/Nhật Bắc).

Ông Lê Tự Minh - Chủ tịch Công ty Cổ phần Đầu tư IMG nhận định: Bản chất của việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS mà Chính phủ đang quan tâm nằm ở 3 vấn đề.

Thứ nhất là chống đầu cơ đất. Hiện nay, đầu cơ đất và lũng đoạn thị trường BĐS đang ảnh hưởng tới nền kinh tế Việt Nam. Người dân mua đất chờ thời cơ tăng giá, khiến một bộ phận lực lượng sản xuất không phát huy tác dụng, rất phí phạm.

Kinh nghiệm của nước ngoài là dùng thuế để điều chỉnh sự đầu cơ. Nếu Việt Nam thực hiện chính sách này thì chỉ có những người thật sự làm dự án mới dám giữ đất và khi giữ đất thì phải làm dự án rất nhanh.

Do đó, ông Minh kiến nghị Ban soạn thảo Luật Đất đai nên bổ sung và áp dụng mức thuế 2% thuế đất hằng năm và thuế luỹ tiến khi các khu đất không đưa vào kinh doanh, không sinh lời.

Thứ hai, việc tăng lãi suất hiện nay nên có thời hạn và có định lượng, đã đến lúc giảm lãi suất trung hạn xuống dưới 10%. Nếu lãi suất trung hạn trên 10% thì không có nền kinh tế nào khỏe mạnh.

Hiện nay, lãi suất trung hạn ở Việt Nam rất cao, lên tới 12 - 14% khiến cho các doanh nghiệp không muốn vay, không dám vay và khách hàng mất niền tin vào thị trường BĐS. Ông Minh đề xuất, nên hạ lãi suất trung hạn ở mức khoảng 8,5% cộng trừ như 2 năm trước đây và quy định biên độ 12 tháng nên dưới 3%.

Thứ ba, khó khăn nhất hiện nay của các doanh nghiệp BĐS là về mặt pháp lý. Hiện nay, các quy định phá luập vẫn có sự chồng chéo, cùng 1 vấn đề, 1 quy định nhưng nhiều cách hiểu.

“Chúng tôi kiến nghị các bên nhanh chóng hoàn thiện hệ thống pháp lý; cần có Nghị định rõ ràng về việc phân quyền và trách nhiệm của các cấp, trong đó quy định rõ nội dung hoàn thành, thời gian hoàn thành, trách nhiệm nếu để quá hạn”, ông Minh nói.

Bên cạnh đó, Chủ tịch Công ty Cổ phần Đầu tư IMG cũng đề nghị Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho phép các doanh nghiệp Việt Nam được áp dụng Điều 44.3 Luật Đầu tư và Điều 126 Luật Đất đai, đó là kéo dài thời hạn thuê đất hoặc cho doanh nghiệp được trả tiền đất 70 năm. Mục đích là để các khu công nghiệp có đủ thời hạn và sức hấp dẫn với đối tác thuê đất.

Điều chỉnh điều kiện cho vay linh hoạt

Ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch HĐQT, Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Corp (Ảnh: VGP/Nhật Bắc).

Ông Nguyễn Đình Trung - Chủ tịch HĐQT, Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Corp đề xuất: Thứ nhất, thực tiễn hiện nay quy trình thủ tục để có được giấy phép xây dựng chưa được đảm bảo. Do đó, các cơ quan, Sở, ban, ngành từ Chính phủ đến các tỉnh, thành phố cần sớm có giải pháp hỗ trợ, đặt mục tiêu doanh nghiệp được cấp phép xây dựng để đưa dự án vào triển khai.

Thứ hai, những quy định về tiếp cận vốn vẫn còn gây khó khăn cho doanh nghiệp khi tiếp cận vốn vay ngân hàng để thực hiện dự án theo quy định. Như vậy, trong ngắn hạn, ngân hàng cần điều chỉnh điều kiện cho vay linh hoạt theo từng giai đoạn, ví dụ như dự án có chấp thuận chủ trương đầu tư thì có thể được phép tiếp cận vốn vay. Điều này sẽ giúp doanh nghiệp, ngân hàng, người tiêu dùng luân chuyển dòng tiền, tạo thành khoản...

Thứ ba, liên quan đến mục tiêu tạo ra 1 triệu căn NƠXH vào năm 2030, cần phải cho phép người mua NOXH được phép chuyển nhượng bất động sản của mình tự do. Trường hợp này có thể quy định bên nhận chuyển nhượng lại phải nộp thêm khoản tiền tương ứng phần giá trị tiền sử dụng đất nhưng người sử dụng tài sản có thể trong hoàn cảnh khó khăn họ bán được BĐS để lo cho gia đình mình và Nhà nước có thể thu ngay được tiền mà do họ chuyển nhượng tương đương giá trị sử dụng đất.

Thứ tư, hiện các dự án BĐS đang tính tiền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư. Đây là phương án tốt nhất cho đến hiện nay, trong đó việc áp dụng chỉ số CPI trong tính tiền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư là hợp lý. Tuy nhiên nhiều địa phương không áp dụng chỉ số CPI của địa phương mà áp dụng theo CPI quốc gia. Như vậy, cần áp dụng CPI của địa phương đó nhằm phản ánh đúng tăng trưởng và tình trạng kinh tế của địa phương, tránh tình trạng giá BĐS ở một số nơi cao.

Mặt khác, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng nên tính tới giải pháp sử dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hay còn gọi là phương pháp hệ số K) như nhiều chuyên gia và Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đã kiến nghị.

Với phương pháp này, doanh nghiệp có thể tính toán được tiền sử dụng đất mình phải đóng trước khi quyết định đầu tư và hợp tác đầu tư. Nhà nước không khó khăn trong việc định giá đất. Khi áp dụng hệ số K, nên tăng thuế thu nhập doanh nghiệp của ngành nghề kinh doanh BĐS từ 20% lên 28 - 30%, đánh trực tiếp vào lợi nhuận của doanh nghiệp BĐS…

Đẩy nhanh tiến độ tháo gỡ vướng mắc về pháp lý cho các dự án

Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn địa ốc Nova (Novaland) Bùi Thành Nhơn (Ảnh: VGP/Nhật Bắc).

Phát biểu tại Hội nghị, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn địa ốc Nova (Novaland) Bùi Thành Nhơn cho rằng cần đẩy nhanh hơn nữa tiến độ tháo gỡ triệt để các vướng mắc về pháp lý cho toàn bộ dự án trên cả nước, đặc biệt là trên nền tảng pháp luật nhất quán từ địa phương - Chính phủ - Quốc hội.

Cần làm rõ hơn Kết luận số 14-KL/TW ngày 22/9/2021 của Ban Chấp hành Trung ương về chủ trương khuyến khích và bảo vệ cán bộ để cán bộ địa phương có cơ sở pháp lý rõ ràng, an tâm trong việc tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp.

Tăng cường xây dựng, bảo đảm pháp lý cho kinh tế tư nhân phát triển. Không hình sự hóa kinh tế trên cơ sở ban hành các văn bản pháp lý. Bảo vệ quyền tài sản của doanh nghiệp tư nhân và quyền lợi ích của doanh nhân theo quy định của pháp luật.

Tăng cường hỗ trợ chính sách để kinh tế tư nhân phát triển bền vững. Nâng cao năng lực cạnh tranh, hỗ trợ doanh nghiệp Việt vươn tầm quốc tế.

Có chính sách khuyến khích hỗ trợ, đặc biệt cho các doanh nghiệp phải trực tiếp xây dựng hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội ở những vùng khó khăn; các doanh nghiệp áp dụng công nghệ cao, đô thị xanh giúp giảm phát thải, tạo ra nhiều công ăn việc làm, nâng cao đời sống người dân…

Tiếp tục phân cấp thẩm quyền quản lý

Chủ tịch HĐQT Sun Group Đặng Minh Trường (Ảnh: VGP/Nhật Bắc).

Chủ tịch HĐQT Sun Group Đặng Minh Trường đánh giá cao Nghị định số 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 35/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý Nhà nước của Bộ Xây dựng.

Nghị định số 10/2023/NĐ-CP đã tháo gỡ nhiều vướng mắc về pháp lý liên quan đến các công trình xây dựng gắn với đất sử dụng vào mục đích thương mại, cụ thể ở đây là các condotel, biệt thự nghỉ dưỡng. Nghị định số 35/NĐ-CP đã tăng cường phân cấp thẩm quyền cho UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong thẩm định báo cáo khả thi, quyền thẩm định thiết kế xây dựng…; rút ngắn các thủ tục hành chính trong lĩnh vực xây dựng.

Với mục tiêu phát triển nền kinh tế, đặc biệt là thị trường BĐS, ông Trường kiến nghị Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ xem xét, tiếp tục nghiên cứu và mở rộng danh sách được miễn thị thực cho các thị trường như châu Âu, Ấn Độ. Bộ Giao thông vận tải cần thúc đẩy, tăng cường cấp thêm các chuyến bay quốc tế để đưa khách thị trường trọng điểm về Việt Nam.

Bên cạnh đó, cần tiếp tục tăng cường phân cấp thẩm quyền hơn nữa hoặc kiến nghị Quốc hội phân cấp thẩm quyền, thí điểm ở một số địa phương về chuyển đổi mục đích sử dụng đất lúa, đất rừng trong lĩnh vực xây dựng; phân cấp thẩm quyền về thiết kế cơ sở, điều chỉnh quy hoạch cục bộ… và tiếp tục thực hiện các thủ tục hành chính về đầu tư, cấp phép đối với lĩnh vực BĐS.

Doanh nghiệp cần tập trung nguồn lực thực hiện dự án

Phát biểu kết luận Hội nghị, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh, thông điệp của Hội nghị là chung tay tháo gỡ khó khăn, vướng mắc để thị trường BĐS phát triển ổn định, an toàn, lành mạnh, hiệu quả, bền vững. Việc triển khai Nghị quyết 33/NQ-CP đã có hiệu quả nhất định, giúp tình hình tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước.

Về phương hướng thời gian tới, Thủ tướng yêu cầu tiếp tục quán triệt một số quan điểm chỉ đạo. Theo đó, cần tiếp tục kiên trì, kiên định giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, thúc đẩy tăng trưởng, bảo đảm các cân đối lớn của nền kinh tế.

Tiếp tục rà soát khung khổ pháp lý xem vướng mắc ở đâu, tại văn bản nào, nội dung gì, ai giải quyết, giải quyết trong bao lâu? Trong đó, cần thúc đẩy nhanh sự ra đời của các sàn giao dịch bất động sản để phát huy khả năng tự điều chỉnh của thị trường, hạn chế việc can thiệp hành chính…

Đối với các doanh nghiệp, Thủ tướng đề nghị tiếp tục chủ động tổ chức rà soát, tái cấu trúc lại doanh nghiệp, danh mục đầu tư, cơ cấu sản phẩm đầu tư của doanh nghiệp nhằm đảm bảo phù hợp với năng lực tài chính, quy mô, khả năng quản trị của doanh nghiệp và phù hợp với nhu cầu thực của xã hội.

Khẩn trương rà soát, hoàn thiện và báo cáo, đề xuất cơ quan, người có thẩm quyền xem xét giải quyết các thủ tục pháp lý của dự án để nhanh chóng triển khai, thực hiện dự án đảm bảo đúng quy định pháp luật.

Tập trung nguồn lực thỏa đáng cho các dự án sắp hoàn thành, các dự án lớn có tính khả thi cao để sớm đưa vào kinh doanh, khai thác thu hồi vốn, tạo dòng tiền cho doanh nghiệp và tăng nguồn cung cho thị trường. Rà soát, cơ cấu lại nguồn vốn; tập trung xử lý nợ xấu, nợ đến hạn để tạo cơ sở, điều kiện tiếp cận các nguồn vốn tín dụng, trái phiếu, chứng khoán... triển khai thực hiện dự án.

Thủ tướng đề nghị, các chủ thể liên quan gồm các cơ quan quản lý Nhà nước, địa phương, ngân hàng, doanh nghiệp, người dân đều phải có trách nhiệm, chung tay đoàn kết, thống nhất để giải quyết các khó khăn, vướng mắc, tiếp tục tạo chuyển biến tích cực sau Hội nghị, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, hiệu quả, bền vững.