Chính vì thế, hầu hết nhà đầu tư cho biết, họ chỉ tiếp đón “hiện tượng” tăng giá ở thị trường này như một kênh thông tin tham khảo.
Một góc KĐT Mỹ Phước 3.
Giá có tăng?
Thực chất, hiện tượng tăng giá lần này chủ yếu từ những Cty nghiên cứu thị trường cung cấp. Thông tin này dựa trên những nỗ lực thực hiện dự án của các DN và số lượng khách đến tìm hiểu thị trường. Theo đánh giá của một nhân viên kinh doanh địa ốc tại thị trường Bình Dương, hiện tượng tăng giá là nhờ việc tung hàng của những dự án như Green River tại KĐT Mỹ Phước 4. Thời điểm trước Tết, dự án này tung ra thị trường 350 nền nhà (giai đoạn 1) với giá từ 1,8 - 2,8 triệu đ/m2. Đến sau Tết, có thông tin chủ đầu tư dự kiến tung hàng đợt 2 vào tháng 4/2010, với mức giá bán tăng khoảng 30%. Đây chính là nguyên nhân khiến nhiều nhà đầu tư tưởng nhầm rằng thị trường đang tăng giá.
Tuy nhiên, thực tế thì không hẳn thế. Hiện, hạ tầng tại KĐT Mỹ Phước 4 vẫn chưa hề có gì ngoài những bãi đất trống đầy cỏ và những con đường đất bụi mịt mù. Để có được hạ tầng như Mỹ Phước 3, Mỹ Phước 4 cần ít nhất từ 3 - 5 năm nữa. Trong khi đó, giá đất trung bình tại Mỹ Phước 3 chỉ khoảng 1,5 triệu đ/m2, mà lượng giao dịch theo một DN kinh doanh địa ốc tại đây thì đã giảm khoảng 70% so với thời điểm cuối năm trước, giá cũng giảm không kém, khoảng 50%. Với thực tế trên, những thông tin cho rằng KĐT Mỹ Phước 4 bán chạy và giá đang tăng trong thời gian gần đây cần được nhà đầu tư cân nhắc. Ngoài ra, theo anh Công, nhà đầu tư tại Bình Dương, anh đã tham khảo hợp đồng mua đất nền tại khu đô thị Mỹ Phước 4, trong đó có điều khoản nhà đầu tư buộc phải xây nhà trong vòng 3 - 5 năm. “Không biết bao lâu nữa hạ tầng ở đây mới hoàn thành, trong khi đó chủ đầu tư buộc người mua phải xây nhà trong vòng 3-5 năm. Liệu xây nhà xong, chúng tôi có điện, nước để sử dụng, có đường để đi… hay xây xong rồi để phơi mưa phơi nắng?”, anh Công nói.
Anh Công là một trong số ít những người có nhu cầu mua đất ở Bình Dương để ở nên có thể chờ cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên đối với những người “lướt sóng” thì không thể chôn vốn quá lâu. Theo thống kê của một DN kinh doanh BĐS tại đây, nhà đầu tư nhà đất tại Bình Dương chủ yếu đến từ TP.HCM, khoảng 70 - 80%. Thực chất, những nhà đầu tư này mua nhà đất ở Bình Dương trước đây chủ yếu do thấy giá rẻ và mua chờ thời. Nhiều người thậm chí bỏ vài trăm triệu đồng mua 2 - 3 lô đất để đấy và coi như không có. Điều này khiến không ít dự án ở Bình Dương trở thành “thành phố không người”. Tình trạng này diễn ra ngay tại KĐT Mỹ Phước 3, nơi từng lên “cơn sốt” khi thị trường Bình Dương lên đỉnh điểm. Nhiều dãy phố khang trang nhưng phần lớn không có người ở. Dự án EcoLakes nằm trong dự án KĐT Mỹ Phước 3 cũng đưa ra thông tin đã bán xong khoảng 80% số lượng sản phẩm. Tuy nhiên, đối tượng của những căn hộ không dưới 1 tỷ đồng của dự án này không phải nhiều trong khi đi từ TP.HCM phải đến 40km. Đây chính là nguyên nhân khiến không chỉ nhà đầu tư nhỏ bất ngờ, mà ngay những DN có đầu tư, Cty môi giới tại đây cũng ngạc nhiên không kém về việc tăng giá tại thị trường Bình Dương hiện nay.
Nhà đầu tư “mắc cạn”
Mặc dù đã thấm đòn từ thị trường Bình Dương, song nhiều nhà đầu tư trường vốn vẫn đang nhăm nhe cho đợt tung hàng mới của những dự án như Aroma, Sunflower, Gold town… Nhiều thông tin bên lề được tung ra khiến những dự án này đang trở thành hàng “hot”, trong đó đáng chú ý nhất là dự án Gold town với khoảng 1/3 số lượng sản phẩm đã được đăng ký mua, mặc dù giá khoảng 4 - 7 tỷ đồng/căn và chủ đầu tư mới chỉ thuyết giảng trên giấy. Ở thời điểm BĐS lên cơn sốt năm 2007, thị trường địa ốc TP.HCM bị nghẹt thở bởi mức giá tăng chóng mặt. Sự xuất hiện một thị trường mới với giá rẻ hơn nhiều đã thu hút sự chú ý của những nhà đầu tư dưới dạng lướt sóng. Thông tin lãi lớn từ những Cty môi giới đã đẩy thị trường Bình Dương lên tới cực điểm. Thời điểm ban đầu giá đất nền tại những KĐT Mỹ Phước không quá lớn, chỉ vào khoảng 1,2 triệu đ/m2 đã hút một lượng vốn lớn đổ vào đây. Chỉ sau vài tháng “sóng” đã nổi, giá tăng liên tục, đỉnh điểm giao dịch giá lên tới hơn 6 triệu đ/m2. Mãi lực tăng mạnh khiến các Cty môi giới thành lập văn phòng dày đặc tại cổng các KĐTM.
Được một năm tốt đẹp, thị trường Bình Dương bắt đầu có dấu hiệu đi xuống. Để giải quyết nguồn hàng tồn đọng, chủ đầu tư và các Cty môi giới tung hàng loạt dự án khác trong cùng khu vực với mức giá thấp hơn nhiều so với giá giao dịch trên thị trường. “Giá tôi mua đất nền Mỹ Phước 3 là 2,9 triệu đ/m2, chưa được bao lâu thì nghe tin có dự án mới, giá chỉ 1,3 triệu đ/m2, sát bên khu vực tôi vừa mua. Điều chỉnh thị trường kiểu này, nhà đầu tư chết chắc”, ông Nguyễn Văn Hải (Q. 10, TP.HCM) ngậm ngùi. Với ông Tuyến ở TP.HCM còn đau hơn. Ông sang lại đất nền Mỹ Phước 3 với giá 3,9 triệu đ/m2 ở thời điểm tháng 9/2009, ba tháng sau, có người quen chào ông một nền đất cách đó vài lô với giá 1,5 triệu đ/m2 ông chỉ biết trợn mắt.
Lý giải cho việc đưa ra thị trường sản phẩm có mức giá thấp, nhiều Cty môi giới biện hộ là do nguồn cung còn nhiều. Giá thị trường tăng cao là do nhà đầu tư mua đi bán lại tự nâng giá, chủ đầu tư và nhà môi giới không biết. Ai đã thắng sau những thời điểm thị trường địa ốc Bình Dương “nóng”? Chỉ có môi giới thắng đậm… vì thị trường nằm trong tầm kiểm soát của họ. Nhận xét này được chính nhân viên kinh doanh của một DN địa ốc đưa ra. Còn nhà đầu tư thì vẫn “mắc cạn” vì dự án vẫn ra đều đều mà giá thì ngày càng “gốc” hơn.
Nguyên Hảo
Theo baoxaydung.com.vn
