Đầu tư vào bất động sản Mê Linh và chờ đợi

(Xây dựng) – Dù có thông tin cho rằng, thời gian qua giá đất nền tại Mê Linh (Hà Nội) đã bị thổi, nhưng giới đầu tư vẫn cho rằng, giá khu vực này đang ở vùng trũng có cơ sở để tiếp tục mua vào và chờ đợi.

Đầu tư vào bất động sản Mê Linh và chờ đợi.

Tại cuộc họp Đại hội cổ đông, ông Nguyễn Đức Quang - Phó Tổng Giám đốc Vinhomes khẳng định, Vinhomes sẽ tập trung ra mắt và mở bán trên thị trường 3 dự án gồm: Dream City Hưng Yên; Vinhomes Đan Phượng và Vinhomes Cổ Loa trong quý 3 và quý 4 năm 2021. Như vậy, dù có trong tay quỹ đất hai dự án lớn tại Mê Linh, nhưng trong kế hoạch ngắn hạn, Vinhomes chưa triển khai hai dự án này.

Việc chưa triển khai hai dự án tại Mê Linh, ảnh hưởng khá nhiều đến tâm lý nhà đầu tư tại khu vực đang được quan tâm và rất “hot” trong thời gian qua.

Chu kỳ đất Mê Linh tăng giá sau 10 năm bất động

Nhìn lại quá khứ, hàng nghìn nhà đầu tư mắc kẹt tại Mê Linh với các suất đầu tư biệt thự, đất nền từ vài trăm triệu đến vài tỷ đồng, mức giá trung bình 5tr/m2 đối với biệt thự 400-500m2 và 7-10 triệu/m2 với đất nền diện tích nhỏ trên dưới 100m2.

Năm 2020, thị trường Mê Linh có hai đợt tăng giá mạnh đó là thời điểm cầu cầu vượt Phạm Văn Đồng thông với cầu Thăng Long được sửa chữa nâng cấp khiến diện mạo giao thông và diện mạo cảnh quan khu vực này trở nên cân bằng hơn so với cầu Nhật Tân cũng như thời gian gia chuyển từ nội thành ra sân bay thuận tiện hơn.

Thao khảo sát của phóng viên, giới đầu tư có sẵn trong tay vài chục tỷ đến trên dưới trăm tỷ bắt đầu gom hàng mạnh từ cuối năm 2020 với mức giá cho nhà đầu tư mắc kẹt thoát hàng ở mức từ lần lượt từ 8-15 triêụ/m2 và nỗ lực bán lẻ tăng giá cho nhà đầu tư nhỏ lẻ với mức lợi nhuận khoảng 20-30% trong khoảng từ 2-4 tháng cho các nhà đầu tư mới.

Cuộc thổi giá bắt đầu trở nên ồn ào và bất ngờ tăng mạnh lên trung bình 13-16 triệu/m2 đối với biệt thự Cienco 5, AIC... và trung bình 20-23 triệu/m2 với liền kề Diamond Park, Mê Linh New City, Mê Linh Vista... đất đấu giá và đất trong dân tăng tương ứng trong quý II/2021 bởi những thông tin rò rỉ về sự khởi động của các dự án khủng của các đại gia đình đám như dự án của Vin Group, dự án của Madam Thảo VietJet, CEO, MIK Group...

Theo anh Hoàng Quân, môi giới BĐS Mê Linh, các khu dự án Cienco5, Minh Giang 1,2,3... gần Cụm dự án của AIC vừa chuyển giao cho Vingroup tại Mê Linh dù nhìn vào các khu đô thị gần như bỏ hoang, trâu bò hàng đàn, cỏ cây tươi tốt thế thôi như lại là các dự án đang rất hot. Anh cho biết, “khu này hạ tầng rất tốt, rất gần Hà Nội và quan trọng là đang có sóng ngầm. Giá vẫn khá tốt 18-27 tr/m2, nhưng có cái dở là phần lớn ở dạng hợp đồng góp vốn, chưa có sổ đỏ. Để ra sổ chắc chắn phải xác định là thêm phần chi phí đáng kể nữa như các loại thuế, chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng...”.

Theo thống kê, Mê Linh cũng là khu vực có khoảng 60 dự án lớn nhỏ đang mắc kẹt về pháp lý do quá trình sát nhập từ Vĩnh Phúc về Hà Nội. Thời ký đó cấp phép manh mún vụn vụn các khu quy mô 30ha đổ lại và phân lô bán nền góp vốn, nhưng đến nay đều phải chờ UBND TP Hà Nội trực tiếp rà soát, đối thoại gỡ khó xin báo cáo Thủ tướng và phải được Thủ tướng chỉ đạo từng dự án mới có thể khởi động, gần như pháp lý làm lại từ đầu nên có rủi ro và nhiều tranh chấp phức tạp. Vì vậy với dự án pháp lỷ lởm khởm, không nên mua mà theo dõi thêm chờ cơ hội.

Về đất đấu giá, Mê Linh có lợi thế hạ tầng đầy đủ và sổ đỏ nhanh gọn, xây dựng được ngay hoặc không phải xây dựng, mỗi lần đấu đều có số hồ sơ mua gấp hàng chục lần số sản phẩm mang ra đấu. Tâm lý đấu đã từng đẩy giá đấu trúng lên cao hơn giá của thị trường đang giao dịch nên nếu ai trúng giá hợp lý sang tay ngay tiền lãi nhưng đấu trúng giá cao cũng nhiều người bỏ cọc lỗ tiền đã nộp vào đấu vì không có tiền để nộp cũng như không có mục đích sử dụng lâu dài. Đất đấu giá có mức giao dịch cao hơn đất dự án, trung bình trên dưới 30 triệu/m2 và mặt đường to trục chính 40-45 triệu/m2 .

Giá còn thấp, có thể mua và chờ đợi

Phân tích thực tế, Mê Linh chưa có dự án nào lớn đã hoàn thiện đi vào vận hành mà có thương hiệu chuyên nghiệp hiện hữu. Quy hoạch các dự án cũ manh mún không có tầm nhìn và nhiều dự án bế tắc về pháp lý. Quy hoạch hiện tại không có điểm nhấn về không gian và bản sắc riêng mà gần như 90% là phân lô bán nền, chung cư thu nhập trung bình và nhà ở xã hội, nhà ở công nhân mà đúng ra nên có những khu vực cho mô hình trải nghiệm nông dân, bảo tồn hoa hoặc farm rau hoa nghỉ dưỡng cuối tuần, tỷ lệ di dân cơ học thấp...

Đánh giá ưu điểm thì Mê Linh là vùng đầu tư cận kề Hà Nội, hạ tầng đẹp, thuận tiện, giá chỉ bằng 1/2-1/3 so với Đông Anh đã tăng giá từ nhiều năm trước trung bình trong làng xóm 30-40 triệu/m3, trục đường to đã lên tới 80- 100 triệu/m2. Nơi đây cũng xuất hiện dự án của chủ đầu tư ltên tuổi, quy mô lớn... Nhiều Khu công nghiệp, số lượng công nhân chuyên gia làm việc tại các nhà máy, nhu cầu mua BĐS để sử dụng tại chỗ cao...

Các chuyên gia nhận định, quy luật giá thấp thì có thể mua và chờ đợi. Nếu đất Đông Anh đã cao gấp 2-3 lần, thì đất Mê Linh cũng đến chu kỳ sau 10 năm trở lại cũng sẽ tăng thôi vì nhiều thông tin tốt. Người Hà Nội mang có nhu cầu đầu tư, tích luỹ, mua đất đai ở các tỉnh khắp mọi nơi thì ngay sát sườn Mê Linh họ cũng sẽ mua miễn là pháp lý đầy đủ...

Qua một hai lần tăng giá, các chuyên gia cũng cảnh báo, đã qua rồi thời đầu tư mà nay mua mai bán, một hai tuần hay một vài tháng kỳ vọng giá cao lãi nhiều. Không nên vội vàng quyết định lướt với sóng mắc kẹt và nên xác định, mua đất Mê Linh thì để 1-3 năm (tăng được 5-10 -15 triệu/m2 tuỳ vị trí và diện tích, có thể có bất thường tăng cục bộ ở một vài thời điểm) và tầm nhìn lãi đậm trong 5 năm.