Cẩn trọng “xuống tiền” mua bất động sản

Các giao dịch bất động sản thường trở nên sôi động vào thời điểm gần Tết Nguyên đán.

Với dòng tiền dồi dào hơn, người mua trở nên nhạy bén, quan tâm đến chính sách ưu đãi từ các dự án hoặc gia tăng tìm kiếm thông tin để có thể “chốt” giao dịch phục vụ cho nhu cầu ở hoặc là khoản đầu tư đầy kỳ vọng. Tuy nhiên, người mua cần cẩn trọng, tránh rơi vào các bẫy tài chính khi nhu cầu mua nhà bị "thúc" quá mạnh trong dịp này.

Khu chung cư Hyundai HillState (quận Hà Đông). Ảnh: Quang Thái

Giao dịch gia tăng vào cuối năm

Đúng như dự đoán của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), bước vào quý cuối của năm 2024, thị trường đã tăng nhiệt rõ ràng khi hành lang pháp lý mới trong lĩnh vực bất động sản chính thức đi vào cuộc sống và các chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh triển khai dự án. Các nguồn thu nhập đến vào cuối năm như lương, thưởng hoặc thu gom cả vốn lẫn lãi từ việc làm ăn kinh doanh trong cả năm sẽ thúc đẩy tâm lý “cuối năm mua nhà” hoặc mua nhanh để có “nhà mới đón Tết”.

Ông Nguyễn Trọng Minh, môi giới đất nền khu vực huyện Đan Phượng cho biết, bên cạnh nhu cầu mua ở thực thì một lượng không nhỏ khách hàng tìm mua đất nền, nhà riêng với mục đích đầu tư. Những thay đổi của các bộ luật liên quan đến đất đai, bất động sản theo hướng giúp thị trường lành mạnh, minh bạch thời gian qua là cơ sở để người mua tin rằng giá nhà, đất sẽ tiếp tục tăng trong năm 2025.

“Người mua đang vào giai đoạn hết sức nhạy bén với thị trường. Khi nguồn cung đất nền, nhà riêng có xu hướng thu hẹp lại thì tất yếu giá bán sẽ gia tăng, đặc biệt là những sản phẩm rõ ràng pháp lý. Do đó, việc “chốt” được một căn nhà trong ngõ hoặc một mảnh đất dù khiêm tốn dưới 50m2 vẫn là khoản đầu tư ưng ý”, ông Nguyễn Trọng Minh cho biết thêm.

Trên thị trường bất động sản thổ cư, khảo sát của Batdongsan.com.vn ghi nhận, phân khúc nhà riêng ở Hà Nội có giá khoảng 5-6 tỷ đồng/căn đang giao dịch tốt nhất. Cách đây chỉ 2 năm, lượng giao dịch và mối quan tâm của người tiêu dùng tập trung ở phân khúc có mức giá dưới 4 tỷ đồng/căn thì nay, với mức tăng 15-20%, giao dịch phổ biến là các căn có diện tích 30-40m2 với mức giá có thể lên tới trên 6 tỷ đồng, tùy thuộc vào vị trí ngõ ô tô vào được hay không.

Mức giá mới của nhà riêng, đất nền được xác lập là không khó hiểu trong bối cảnh phân khúc chung cư tăng giá mạnh. Số liệu từ Công ty Đầu tư và Dịch vụ bất động sản CBRE đưa ra ngày 8-1 cho thấy, tính đến quý IV-2024, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội đạt 72 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì). Giá bán sơ cấp (giá bán chủ đầu tư) tăng mạnh, tới 36% so với cùng kỳ năm 2023 và 12% so với quý III-2024. Đây là mức tăng cao nhất trong vòng 8 năm trở lại đây tại thị trường Hà Nội.

Giá bán tăng đi cùng xu hướng thanh khoản tốt và lượng giao dịch trên thị trường. Giới chuyên gia khẳng định, đầu năm 2025, chung cư tiếp tục là loại hình dẫn dắt thị trường bất động sản ở Hà Nội. Cụ thể, lượng giao dịch chung cư bao gồm loại hình sơ cấp và chuyển nhượng chiếm 55% tổng giao dịch toàn thị trường, tương đương khoảng 46.000 giao dịch.

“Nhu cầu tìm chỗ an cư tăng cao, lượng người tìm mua nhà riêng tăng mạnh. Sau khi chung cư “được giá”, hiện tại nhiều chủ nhà đang tranh thủ cơ hội bán để thay đổi môi trường sống, tìm nhà riêng hoặc mua đất nền trong ngõ có giá trị tương đương nhưng khả năng sinh lời ổn định và chắc chắn hơn”, chị Trần Thị Hà, môi giới viên Văn phòng môi giới nhà đất Thành Đạt (quận Long Biên) cho biết.

Nhiều yếu tố cần cẩn trọng

Một trợ lực khác khiến các giao dịch bất động sản trong dịp này tăng cao là lãi suất vay mua nhà khá hấp dẫn. Hiện tại, nhiều ngân hàng đã tung ra các gói vay từ 4,5% đến 6%/năm.

“Khách hàng cá nhân, có nguồn thu từ lương, có nhu cầu vay mua nhà sẽ nhận được mức lãi suất ưu đãi chỉ từ 4,5%/năm. Mức lãi suất này được áp dụng cố định trong 6 tháng đầu hoặc từ 6,2% đối với các khoản vay trong 12 tháng. Khách hàng sẽ được vay tới 95% nhu cầu vốn, lên đến 80% giá trị tài sản bảo đảm cùng thời hạn vay kéo dài đến 35 năm, thời gian ân hạn gốc lên đến 24 tháng”, chị Trần Khánh Ly, nhân viên phòng giao dịch một ngân hàng thương mại cổ phần có trụ sở trên phố Bà Triệu (quận Hoàn Kiếm) cho biết.

Theo tư vấn, khách hàng có thể giảm được áp lực tài chính, thảnh thơi trả góp. Tuy nhiên, người mua cần cảnh giác trước những thông tin hấp dẫn như vậy. Có ngân hàng đưa ra mức lãi suất cho vay “mềm” nhưng thời gian áp dụng chỉ trong vòng 3-6 tháng. Hết thời gian ưu đãi, lãi suất sẽ bắt đầu gia tăng. Thực tế, không ít người mua nhà chật vật tìm cách đối phó với áp lực khoản vay sau khi hết hạn ưu đãi. Theo các chuyên gia, người vay mua nhà phải cân nhắc kỹ khả năng trả nợ. Tỷ lệ an toàn là các khoản thanh toán không quá 30-40% thu nhập hằng tháng.

“Nếu mua nhà để ở, người mua nên "xuống tiền" sau khi thị trường thực sự thẩm thấu các chính sách mới. Dù giá có thể cao hơn nhưng các quy định mới sẽ giảm rủi ro cho người mua nhà. Tuyệt đối không nên mua nhà vì tâm lý đám đông, sợ lỡ cơ hội mà phải cân nhắc tránh rơi vào bẫy lãi suất, gánh nợ quá lớn" - ông Đinh Minh Tuấn, chuyên gia của Batdongsan.com.vn nhấn mạnh.

Giá nhà cũng là yếu tố cần cân nhắc tại thời điểm này. Theo các chuyên gia kinh tế, giá bất động sản ở Hà Nội đang lên cao, nhà đầu tư cẩn trọng trước khi “xuống tiền”. Đầu tư vào bất động sản thời điểm hiện tại cần có tầm nhìn trung hạn, với thời gian thu hồi vốn ít nhất từ 1 đến 3 năm, thay vì kỳ vọng "lướt sóng" nhanh chóng. Thời điểm này phân khúc nhà ở riêng lẻ, đất nền vùng ven Hà Nội đang ở mức cao, tiềm ẩn nhiều rủi ro, người mua nên chọn những khu vực có hạ tầng đồng bộ, kinh tế phát triển nhưng giá đất chưa tăng quá nhiều trong thời gian qua. Với căn hộ chung cư, ngoài giá cả, người mua cần lưu tâm yếu tố chất lượng công trình, vị trí, tiện ích và đặc biệt là tính pháp lý của dự án…