Với chi phí lãi vay ngân hàng lên đến 24 - 26% cộng với sự biến động tỷ giá ngoại tệ, việc tăng giá của hàng loạt chi phí từ vật liệu tới nhân công… khiến chi phí của các DN đầu tư kinh doanh BĐS bị đẩy lên 30 - 40%. Thực tế trong bối cảnh này, được vay vốn thì làm trả nợ lãi còn không đủ, huống hồ vốn còn không được vay. Hàng loạt DN đứng trước nguy cơ thua lỗ. Kinh tế xã hội rơi vào tình trạng đình đốn.
1001 cách tự cứu mình = ngậm cười hay cay đắng?
Một màu không khí bi đát đang nhuốm tới toàn bộ DN BĐS. Thậm chí người ta còn đua nhau dự đoán trong số các “ông lớn” - “ông nhỏ”, DN nào sẽ “nổ bùm” trước tiên và gây ảnh hưởng sâu sắc nhất! Tất nhiên, những DN có vốn vay đầu tư lớn sẽ bị đưa ra “tầm ngắm” để “mổ xẻ” trước nhất.
Để tránh rơi vào tình trạng vỡ nợ, các DN ra sức thực thi các kế sách “tự cứu mình trước khi trời cứu”. Hàng loạt giải pháp được tung ra, đa phần là hoãn hoặc giãn tiến độ các dự án chưa tới mức cần thiết, chưa bảo đảm đầu ra, tiết giảm chi phí tài chính và sử dụng chiêu bài kiến tạo các dòng tiền mới - những dòng tiền mà chính bản thân các DN trước nay chưa hề nghĩ tới.
Tại Splendora - một dự án nổi tiếng hút khách, duy nhất chủ đầu tư dám chơi thứ “luật bán bia kèm lạc” rất độc chiêu: Muốn mua suất biệt thự phải mua 1 suất chung cư. Còn với đa phần các DN khác, để khơi dậy các dòng tiền, có quá nhiều câu chuyện chủ đầu tư phải làm mà “ngậm ngùi cười trong cay đắng”: Nào là hết hạ giá đợt này lại tới chiết khấu đợt khác khiến giá bán tụt thê thảm. Có DN phải “tặng” khách hàng một tỷ lệ lớn diện tích sàn thương mại vốn được xác định là “của để dành” của Cty nếu khách hàng chấp nhận đóng nốt toàn bộ phần tiền còn lại của hợp đồng… Trong trường hợp này, tiền mặt thu về không nhỏ, nhưng thu hết là cũng… hết bởi “của để dành” không còn. Và nếu thị trường vốn tiếp tục khó khăn thì DN chắc chắn bị đẩy vào thế không còn “phao cấp cứu”!
Hệ lụy của những động thái ấy hoặc là chấp nhận thu về thấp hơn rất nhiều trong khi chi phí tài chính đang gia tăng với tốc độ chóng mặt; hoặc là tiêu trước phần tiền của kế hoạch thu năm sau… Nói chung, dù có “linh động” và nhanh nhạy cỡ mấy thì những động thái ấy chỉ giải quyết phần nào khó khăn tạm thời, nhưng lại “rước” về những khó khăn chứa đựng nhiều nguy cơ lớn hơn, phức tạp hơn trong tương lai, khi nguồn thu không còn nhưng chi phí không có gì bảo đảm sẽ không tăng.
Lợi nhuận sụt giảm & trào lưu thoái vốn
Báo cáo kết quả SXKD của không ít Cty BĐS cho thấy lợi nhuận giảm đi trông thấy. Một phần vì hàng không bán được. Một phần là vì các DN thu được khoản nào là tìm cách trả lãi ngân hàng khoản ấy hoặc trả nợ sớm để hạn chế rủi ro khi lãi suất tiếp tục tăng.
Đã thế, lại thêm một mối nguy luôn treo lơ lửng trên đầu các chủ đầu tư. Đó là tình trạng thoái vốn của các chủ đầu tư thứ cấp. Việc khách hàng đồng loạt rút tiền khiến một số dự án rơi vào tình trạng khóc dở mếu dở. Bởi để phá vỡ hợp đồng mua bán đã ký và rút tiền về không phải dễ dàng. Điều này thường diễn ra ở những dự án mà giá bán được quy định điều chỉnh theo biến động tỷ giá ngoại tệ. Với sự hỗ trợ đắc lực của các luật sư đứng phía sau, khách hàng đồng loạt kiện chủ đầu tư xây dựng hợp đồng trên cơ sở giá ngoại tệ là trái với quy định của pháp luật và đó là cơ sở để họ đòi quyền được thoái vốn! Trước đây, khi đặt bút ký, không phải khách hàng không nhận ra sự thiệt thòi ấy nhưng thị trường lúc đó “cái lý” thuộc về người bán. Chủ đầu tư thì muốn bảo đảm không bị thua thiệt khi chi phí nguyên vật liệu đột biến. Ai dè, khi thị trường đóng băng, vũ khí cuối cùng để bảo vệ họ lại hóa thành “gậy ông đập lưng ông”.
Sóng ngầm hay sóng thần?
Nhiều người nói: Sóng ngầm trên thị trường BĐS quả đang hết sức dữ dội! Nhưng đến lúc này, thẳng thắn nhìn nhận tác hại của những trận sóng chưa qua có thể ví với sự hủy diệt của sóng thần quét qua thị trường hết sức nhạy cảm này. Liên tục các cuộc hội thảo về giải cứu thị trường BĐS đều chỉ ra nguyên nhân khiến thị trường BĐS gặp hạn là vì chính sách thắt chặt tín dụng đã không phân loại được rõ ràng đâu là cho vay sản xuất và đâu là cho vay phi sản xuất trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh địa ốc.
Chính một cán bộ lãnh đạo ngân hàng cũng than phiền rằng toàn bộ hệ thống ngân hàng rất mệt mỏi, vất vả với mục tiêu đưa dư nợ về mức an toàn. Tuy nhiên, khi bị hỏi ngược lại rằng ngay cả khi đưa dư nợ về mức an toàn có hạn chế được nguy cơ đổ vỡ hàng loạt trên thị trường BĐS, ông này cũng cho rằng khó có thể bảo đảm được. Do phân loại không rõ BĐS thiết yếu và không thiết yếu nên hầu hết các ngân hàng đã hết giới hạn cho vay BĐS. Vì thế, nhiều dự án không đáng chết cũng bị đình trệ. Ngoài ra còn rất nhiều dự án có ý nghĩa quốc kế dân sinh quan trọng như nhà ở cho người thu nhập thấp, đầu tư hạ tầng KCN… cũng bị liên lụy bởi một chính sách rõ ràng có phần nào thái quá và chưa tính toán thấu đáo. Tai hại là, ngoài các DN sắt thép, VLXD bị vạ lây thì chính bản thân các ngân hàng thương mại cũng bị đình trệ tăng trưởng tín dụng trong năm nay.
Nghịch lý tiếp tục được chỉ ra khi mới đây một cán bộ ngân hàng nhà nước thừa nhận rằng, vốn cho vay tín dụng thiếu trong khi vốn của không ít ngân hàng thương mại cổ phần lại thừa, nhưng vì vướng trần tín dụng nên họ không dám làm trái!
Rõ ràng, đã đến lúc cần rà soát và nghiêm khắc kiểm điểm lại hai mặt lợi - hại của chủ trương siết chặt tín dụng BĐS, từ đó rút kinh nghiệm sâu sắc trong công tác chỉ đạo điều hành ở cấp quản lý vĩ mô để sao cho những chính sách ban hành ra phải hướng thị trường tiến triển lành mạnh hơn, khỏe khoắn hơn chứ không phải khiến DN thì kiệt sức, còn thị trường và các lợi ích xã hội khác đều bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Điều này càng có ý nghĩa quan trọng bởi việc thực hiện Nghị quyết 11 đã bước sang tháng thứ 9 nhưng chưa hề có một báo cáo chính thức nào đánh giá tác động của chính sách thắt chặt tín dụng cho vay phi sản xuất đang thực thi một cách khó hiểu.
“Những tháng tới Chính phủ vẫn tiếp tục chính sách thắt chặt tiền tệ để giảm tốc độ lạm phát. Trước mắt từ nay đến cuối năm 2011, dự báo dòng tiền được lưu thông vào thị trường BĐS vẫn sẽ bị siết chặt. Vì thế các DN kinh doanh BĐS trước mắt phải tự điều chỉnh chiến lược phát triển. Nên tập trung vào những dự án, những sản phẩm, phân khúc có giá thấp, có tính thanh khoản cao và có nhu cầu cao trong xã hội. Có thể bán, thu hồi tiền để triển khai những dự án khác và để trả nợ ngân hàng; hoặc có thể liên danh liên kết, thậm chí bán lại dự án hoặc đình chỉ dự án nếu quá khó khăn. Thị trường BĐS rất nhạy cảm và có tính liên thông cao với các thị trường khác như chứng khoán, tiền tệ, VLXD, lao động thậm chí cả giao thông vận tải và cũng là lĩnh vực đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân. Nên về lâu dài, sẽ có những chính sách để huy động dòng tiền từ xã hội và người dân thông qua các kênh như quỹ đầu tư BĐS hay quỹ tiết kiệm nhà ở. Đồng thời, sẽ có những kênh, những định chế tín dụng ngoài ngân hàng để hỗ trợ cho thị trường BĐS, tránh sự phụ thuộc quá lớn của thị trường BĐS vào hệ thống tín dụng ngân hàng” - Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam. |
Anh Thư
Theo baoxaydung.com.vn