(Xây dựng) - Cải tạo, xây mới chung cư cũ là nhiệm vụ cấp bách và là 1 trong 7 chương trình đột phá mà Nghị quyết Đại hội Đảng bộ TP HCM lần thứ X đã xác định. Theo đó, 5 năm tới, chương trình này nhằm góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống nhân dân, hướng đến mục tiêu xây dựng thành phố có chất lượng sống tốt, văn minh, hiện đại.
3 khó khăn trong cải tạo chung cư cũ
Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP HCM cho biết, thời gian qua, TP đã triển khai tháo dỡ được 32 chung cư cũ với quy mô 207.000m2 và tổ chức di 4.232 hộ dân. Ngoài ra, TP cũng kêu gọi đầu tư được 39 chung cư với quy mô 470.000m2 để tái định cư cho người dân. Hiện có 3 chung cư đang triển khai thi công; 4 chung cư đã tháo dỡ và đang hoàn tất các thủ tục để chuẩn bị khởi công đầu năm 2017; 4 chung cư đã bồi thường di dời các hộ dân chuẩn bị tháo dỡ và 7 chung cư đang tiến hành bồi thường giải phóng mặt bằng để di dời các hộ dân. Kết quả đó là sự nỗ lực của chính quyền địa phương, nhà đầu tư và sự ủng hộ của người dân.
Tuy nhiên, con số chung cư cũ được cải tạo xây mới vẫn đang còn khiêm tốn không như mong đợi của chính quyền cũng như người dân, bởi theo ông Tuấn, trong từng dự án có nhiều khó khăn khác nhau. Nhưng thường gặp nhất là khó khăn về giải phóng mặt bằng, thủ tục đầu tư xây dựng kéo dài và bài toán đầu tư.
Chung cư Nguyễn Thiện Thuật đã xuống cấp.
“Cái khó thứ nhất là công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Đây là điểm lo ngại nhất của nhà đầu tư cũng như chính quyền địa phương. Tuy nhiên cũng có dự án triển khai thuận lợi nhanh chóng nhưng có những dự án gặp nhiều khó khăn về đơn giá bồi thường, thậm chí tỷ lệ người dân nhận tiền bồi thường để lo nơi ở mới lên đến 80-90%, nhưng số còn lại chưa đồng thuận nên khó khăn. Bên cạnh đó, còn khó khăn liên quan tới hồ sơ pháp lý nhà đất và diện tích căn hộ chung cư cũ nhỏ nên cũng khó bố trí tái định cư. Khó khăn này dẫn tới thời gian bồi thường giải phóng mặt bằng kéo dài, cá biệt có dự án kéo dài công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tới 7 năm”, ông Tuấn phân tích.
Cái khó thứ hai là thủ tục đầu tư xây dựng cơ bản cho một công trình từ lúc bắt đầu tới khi được khởi công xây dựng mất quá nhiều thời gian từ 18-25 tháng. Đó là trong điều kiện hồ sơ pháp lý đầy đủ, còn những vướng mắc khác thì kéo dài hơn do đó kéo theo chi phí đầu tư nên ảnh hưởng tới hiệu quả đầu tư.
Thứ ba là bài toán đầu tư. Bài toán ở đây là vị trí của chung cư cũ đó có thuận lợi hay không. Việc bài toán đầu tư liên quan đến vị trí chung cư, chỉ tiêu quy hoạch các chung cư và quy hoạch chung đã khiến các nhà đầu tư không dám mạnh dạn đầu tư vào xây dựng chung cư cũ.
Từ những khó khăn đó cần nhìn nhận đánh giá và có các giải pháp phù hợp bởi thực tế trên địa bàn thành phố hiện có 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975 với 1,8 triệu m2 phục vụ khoảng 27.000 hộ dân đang sinh sống tập trung ở các quận 1, quận 10, quận 3, quận 5, quận Bình Thạnh... Phần lớn các chung cư này đã xuống cấp trầm trọng, có những chung cư có thể sập bất cứ lúc nào, cùng với đó là vệ sinh môi trường và an toàn phòng chống cháy nổ không được đảm bảo.
Đưa ra lộ trình cụ thể và minh bạch
Hiện thành phố xác định chỉ tiêu phấn đấu đến năm 2020 đạt ít nhất 50% trong số 474 chung cư cũ trước 1975 được cải tạo, sửa chữa hoặc đầu tư xây dựng mới. Trong năm 2016, phải kiểm định và công bố chất lượng chung cư cũ. Trên kết quả kiểm định, chính quyền quận, huyện sẽ có kế hoạch cụ thể như sửa chữa, xây mới… Theo như giải pháp ủy quyền cho UBND quận, huyện phân công để thực hiện các nhiệm vụ thuộc thẩm quyền của UBND thành phố trong thủ tục đầu tư xây dựng cơ bản… Phương án bồi thường giải phóng mặt bằng phải công khai, minh bạch và đưa ra lộ trình cụ thể chung cư nào hư hỏng thì làm ngay, chung cư nào có thể cải tạo thì sửa chữa. Làm thế nào để tạo được sự đồng thuận cao nhất của người dân và sự hưởng ứng của doanh nghiệp.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, việc thực hiện giải phóng mặt bằng càng nhanh càng đảm bảo thành công của dự án. Điều kiện quyết định để giải phóng mặt bằng nhanh là nhà đầu tư phải thực sự có năng lực, trước hết là năng lực tài chính, và phải thảo luận dân chủ, thương lượng đi đến đồng thuận với từng chủ sở hữu chung cư, với từng hộ ghép trong chung cư về hai nội dung cơ bản: giải quyết tạm cư và giải quyết tái định cư.
“Do vậy, nhà đầu tư cần phải có sẵn quỹ nhà tạm cư, quỹ nhà tái định cư, hoặc có đủ điều kiện tài chính để hỗ trợ người dân trong giai đoạn tạm cư chờ xây dựng lại chung cư, hoặc bồi thường thỏa đáng cho các trường hợp người dân tự lo tái định cư. Cần coi đây là điều kiện tiên quyết để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ”, ông Châu nhấn mạnh.
Ngoài ra, theo ông Châu, cũng cần xác định chỉ tiêu quy hoạch sơ bộ và tiến hành điều tra xã hội học khi kiểm định, phân loại chung cư cũ. Qua đó nắm được tâm tư, nguyện vọng, nhu cầu của người dân để đạt được sự đồng thuận khi thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Bên cạnh đó, cần xem xét tăng thêm chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc và độ nén đô thị của nhóm 3 (gồm các quận 1, 3 ,4) để tăng tính khả thi và tạo điều kiện thu hút nhà đầu tư. Đồng thời, đề nghị Bộ Xây dựng, UBND TP chấp thuận căn hộ tái định cư (khi xây dựng lại thành chung cư mới) có diện tích tối thiểu 25m2 để hoán đổi cho các chủ sở hữu căn hộ cũ quá nhỏ.
Cao Cường
Theo
