Thứ sáu 27/05/2022 00:08 24h qua English RSS
Hotline: 094 540 6866

Toạ đàm “Kiểm soát nguồn vốn vào bất động sản – Chính sách và tác động”

09:11 | 11/05/2022

(Xây dựng) - Sáng 11/5, tại Bộ Xây dựng, Báo Xây dựng tổ chức Tọa đàm “Kiểm soát nguồn vốn vào bất động sản – Chính sách và tác động”. Toạ đàm là dịp để các cơ quan quản lý Nhà nước, các chuyên gia kinh tế, các nhà nghiên cứu, doanh nghiệp chia sẻ về thực trạng, chính sách cũng như những hạn chế cho vay bất động sản đến thị trường bất động sản và tác động đến tâm lý của người dân và doanh nghiệp trong bối cảnh hiện nay. Tại Tọa đàm, các diễn giả sẽ phân tích, đưa ra kịch bản, diễn biến của chính sách với thị trường bất động sản trong thời gian tới; đồng thời, thảo luận, kiến nghị, đề xuất về các giải pháp tài chính, nguồn vốn nhằm giảm thiểu mọi rủi ro, phát triển thị trường bất động sản bền vững, ổn định.

toa dam kiem soat nguon von vao bat dong san chinh sach va tac dong

Tham dự Tọa đàm, về phía Bộ Xây dựng có: Ông Bùi Xuân Dũng - Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản; PGS.TS Vũ Ngọc Anh - Vụ trưởng Vụ Khoa học công nghệ và môi trường; ông Phạm Quang Định – Phó Vụ trưởng Vụ pháp chế.

Về phía Báo Xây dựng có: Ông Nguyễn Anh Dũng - Tổng biên tập Báo Xây dựng cùng các Phó Tổng biên tập.

Các diễn giả tham gia gồm: Ông Nguyễn Đức Kiên - Tổ trưởng Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ, Chuyên gia kinh tế; TS.Võ Trí Thành - Viện trưởng Viện nghiên cứu phát triển thương hiệu và cạnh tranh, nguyên Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế TW; TS.Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV; PGS.TS Trần Đình Thiên – nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam; Ông Nguyễn Văn Khôi - Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam; Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cùng đại diện Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC), các chuyên gia về tài chính, đầu tư, bất động sản, các tổ chức tín dụng, ngân hàng, chuyên gia về luật pháp và đại diện lãnh đạo các doanh nghiệp bất động sản trong và ngoài nước.

Theo Bộ Xây dựng, trong quý I/2022, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản có tác động đến lĩnh vực bất động sản như: Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/1/2022 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (thay thế Nghị định số 76/2015/NĐ-CP) sửa đổi, bổ sung cụ thể hơn về điều kiện đối với các tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản; quy định về áp dụng mẫu hợp đồng trong kinh doanh bất động sản…

Nghị định số 10/2022/NĐ-CP ngày 15/01/2022, có hiệu lực từ 01/3/2022 của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ sửa đổi bổ sung một số quy định về miễn nộp lệ phí trước bạ nhà đất đối với một số trường hợp. Nghị định số 15/2022/NĐ-CP ngày 28/1/2022 của Chính phủ quy định chính sách miễn, giảm thuế theo Nghị quyết số 43/2022/QH15 của Quốc hội về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội. Nghị định số 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ về Quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng; Quyết định số 03/2022/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về tiêu chuẩn, định mức nhà ở công vụ.

toa dam kiem soat nguon von vao bat dong san chinh sach va tac dong
Toàn cảnh buổi Tọa đàm

Đáng chú ý, ngày 30/01/2022, Chính phủ có Nghị quyết số 11/NQ-CP về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội và triển khai thực hiện Nghị quyết số 43/2022/QH15 ngày 11/01/2022 của Quốc hội về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế xã hội.

Trong đó, thực hiện hỗ trợ cho vay đối với cá nhân, hộ gia đình để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân; xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở theo chính sách về nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 16 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015; khoản 10 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội và các văn bản có liên quan với tổng nguồn vốn cho vay tối đa là 15.000 tỷ đồng…

Bộ Xây dựng nhận định, các chính sách này có tác động không nhỏ đến thị trường bất động sản. Thị trường có dấu hiệu phục hồi tốt; xuất hiện nhiều chủ đầu tư, dự án bất động sản mở bán hoặc lên kế hoạch mở bán trong thời gian ngắn; sự quan tâm và lượng giao dịch bất động sản tăng dần theo tháng và ở hầu hết các phân khúc của thị trường.

toa dam kiem soat nguon von vao bat dong san chinh sach va tac dong
Ông Nguyễn Anh Dũng - Tổng biên tập Báo Xây dựng phát biểu khai mạc Tọa đàm

Phát biểu khai mạc Tọa đàm, Ông Nguyễn Anh Dũng - Tổng biên tập Báo Xây dựng nhấn mạnh: Xuất phát từ thực tế vừa qua, theo sự chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng theo đúng chỉ tiêu được Ngân hàng Nhà nước giao thực hiện trong năm 2022, phù hợp với các giải pháp điều hành chính sách tiền tệ, tín dụng, hoạt động ngân hàng của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước.

Đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro hoặc chịu ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng dư nợ tín dụng và chất lượng tín dụng. Trong đó, tăng cường kiểm soát các khoản cấp tín dụng đối với khách hàng vay vốn để tham gia đấu giá đất đảm bảo đúng quy định của pháp luật, kịp thời báo cáo Ngân hàng Nhà nước khi phát hiện dấu hiệu vi phạm pháp luật để có biện pháp xử lý.

Thực hiện Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 30/01/2022 của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng thương mại phải hướng tín dụng vào sản xuất, kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ. Đồng thời, tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, các dự án BOT, BT giao thông, trái phiếu doanh nghiệp. Gần đây, một số ngân hàng cũng có động thái thông báo dừng cho vay bất động sản. Mặt khác, các kênh huy động vốn khác cho bất động sản như kênh trái phiếu doanh nghiệp thời gian qua đã bộc lộ nhiều lỗ hổng bất cập cần điều chỉnh và hoàn thiện.

Đã có nhiều quan điểm khác nhau đánh giá về tác động của chính sách đối với việc kiểm soát nguồn vốn vào thị trường bất động sản. Ngân hàng Nhà nước cho rằng, cần kiểm soát để điều chuyển dòng tiền vào phục hồi sản xuất. Một số chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, việc kiểm soát là cần thiết. Tuy nhiên, cũng có nhiều chuyên gia lại có phản hồi về chính sách có thể có “tác động ngược” khi bất động sản là đầu ra của hàng trăm sản phẩm của các ngành nghề sản xuất khác như: Vật liệu xây dựng, nội – ngoại thất, cảnh quan cây xanh, thiết bị điện, điện tử... và tạo công ăn việc làm cho hàng triệu lao động hàng năm. Dự báo, sẽ có hàng loạt doanh nghiệp tiếp tục lâm vào tình trạng khó khăn nếu không tiếp cận được nguồn vốn để hoạt động. Giá nhà đất có thể leo thang và cơ hội tiếp cận với nhà ở của người dân sẽ giảm. Vì vậy, một số doanh nghiệp đề xuất kiến nghị việc kiểm soát nguồn vốn nên có lộ trình, có rà soát đối với dự án đủ điều kiện pháp lý, đúng tiến độ.

Vì những lý do trên, Báo Xây dựng tổ chức Tọa đàm “Kiểm soát nguồn vốn vào bất động sản – Chính sách và tác động”. Đây là dịp để các nhà nghiên cứu, doanh nghiệp chia sẻ về thực trạng, chính sách cũng như những hạn chế cho vay bất động sản đến thị trường và tác động đến tâm lý của người dân và doanh nghiệp trong bối cảnh hiện nay.

Ông Nguyễn Đức Kiên - Tổ trưởng Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ: Bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư, tránh nguy cơ đổ vỡ cả hệ thống

Tôi muốn góp ý về kinh tế vĩ mô, trong quá trình phát triển bất động sản Việt Nam; quá trình phát triển kinh tế sẽ gắn liền với phát triển đô thị và đô thị hóa Việt Nam. Có thể thấy, hiện nay xu hướng phát triển tại Việt Nam đang đi theo xu hướng của “các con hổ châu Á” đã làm trong thập niên 80 - 90 của thế kỷ trước, đó là phát triển bất động sản đi trước.

toa dam kiem soat nguon von vao bat dong san chinh sach va tac dong
Ông Nguyễn Đức Kiên - Tổ trưởng Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ

Vốn FDI và các thành phần kinh tế khác tham gia thị trường bất động sản có sự thay đổi tích cực, ví dụ như sự phát triển của TP.Hồ Chí Minh và Hà Nội. Về ngân sách, nguồn thu từ bất động sản được sử dụng để phát triển xã hội.

Tại Hội nghị TW 5, Quốc hội đã sửa đổi một số điều liên quan đến Luật đất đai, Luật Nhà ở và kinh doanh bất động sản. Trong đó, Quốc hội đã khẳng định, đất đai là một nguồn lực quan trọng để phát triển kinh tế xã hội. Theo tôi thấy, cuộc Tọa đàm này mới chỉ nêu ra vấn đề kiểm soát nguồn vốn, nhưng bất động sản không chỉ là mua bán đất nền….

Khi nhìn vào thị trường bất động sản thì phải có cái nhìn toàn diện hơn; chúng ta không nên nói bất động sản không chỉ là mua bán và không bán được thì nói là khó khăn.

Một vấn đề đặt ra hiện nay phải đề cập đến, đó là thu nhập của công nhân, đại đa số người lao động có đủ mua nhà ở không? Như vậy, chính sách của Chính phủ phải phổ cập tới số đông. Khi nói chính quyền, tức là nói đến Nhà nước, bao gồm cả Quốc hội và Chính phủ phải có một hệ thống nhà ở cho thuê thuộc sở hữu Nhà nước và đây là các công ty cung ứng dịch vụ công 100% vốn Nhà nước; giá cho thuê nhà phải tương ứng với thu nhập của người lao động. Thị trường bất động sản phải liên kết với thị trường lao động thì mới có thể đáp ứng được mục tiêu dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh.

Khi tháp tùng Thủ tướng Chính phủ đi làm việc tại các tỉnh, thành phố miền Nam trong mùa đại dịch, tôi nhận thấy, điều kiện sinh hoạt của người lao động nhập cư ở các tỉnh có khu công nghiệp mới là rất thấp. Do đó, khi dịch bệnh bùng phát nhanh thì việc phòng chống rất khó khăn.

Tôi cũng đã có một thời gian dài làm lãnh đạo tại địa phương và nhận thấy, số lượng người lao động ở tỉnh Sóc Trăng, khoảng 200.000 lao động có tay nghề được đào tạo đã di chuyển lên các tỉnh công nghiệp Đông Nam Bộ và để con lại cho ông bà chăm sóc. Như vậy, điều này đã hình thành một “giai tầng” mới là công dân loại 3 trên đô thị và khu công nghiệp. Đó là những người chỉ biết đi làm từ sáng cho đến tối, không có chỗ vui chơi giải trí hay nơi học tập cho con. Có thể nói, miền Tây Nam Bộ đang rơi vào vòng xoáy giảm chất lượng lao động và giảm chất lượng đời sống. Đây là những vấn đề ở tầm vĩ mô mà chúng tôi đặt ra.

Tôi cũng rất vui là trong quá trình nghiên cứu, các đề xuất mà chúng tôi nêu ra để tìm hiểu đa phần là được Cục quản lý nhà ở và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) ủng hộ. Ngay trong gói 350 nghìn tỷ đồng để khôi phục kinh tế hậu Covid-19, phần để đảm bảo an sinh xã hội và đặc biệt là phần kiến nghị xây dựng lại nhà ở cho công nhân, cải tạo đời sống cho người lao động đã được ghi nhận.

Riêng đối với thị trường bất động sản hiện nay, ở góc độ vĩ mô, chúng tôi nhận thấy việc bơm tín dụng ra thị trường trong 4 tháng đầu năm 2022 cao hơn cùng kỳ các năm2020 và 2021, theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước. Cộng thêm với áp lực lạm phát do nhập khẩu và một số lĩnh vực trong nước, chúng tôi dự báo điều này sẽ gây tác động gây khó khăn cho các doanh nghiệp trong thị trường bất động sản về khả năng thanh khoản và mua, bán. Đây là những vấn đề chúng tôi nhận thấy khi tiến hành nghiên cứu và muốn trao đổi trong Tọa đàm hôm nay.

Ngoài ra, chúng tôi thấy có một vấn đề được đặt ra là khi phát triển các khu đô thị và bất động sản thì phải đáp ứng được một số yêu cầu. Đầu tiên là phải bảo tồn các giá trị lịch sử - văn hóa của các khu phố cũ, bên cạnh là việc hình thành 4 loại hình trong bất động sản. Thứ nhất là khu đô thị cũ; thứ hai là các chung cư, các khu đô thị được xây dựng từ thời đổi mới kinh tế và các khu đô thị mới để phục vụ công nghiệp hóa; thứ ba là hình thành các khu đô thị từ nguốn vốn FDI và các nhà đầu tư mới; thứ tư là các đô thị ven đô bị xâm lấn, đây là một trong những vấn đề nhức nhối nhất trong quá trình phát triển đô thị hiện nay ở Việt Nam.

Thông qua Tọa đàm, chúng tôi mong muốn chúng ta có một cái nhìn tổng thể hơn và toàn diện hơn về vấn đề vốn trong thị trường bất động sản. Ở đây, chúng tôi cũng muốn trao đổi với các doanh nghiệp về khó khăn trong việc vay vốn ngân hàng. Nếu có thể được, các doanh nghiệp cho biết cụ thể hơn về các hợp đồng tín dụng ký với các tổ chức tín dụng và đến bây giờ thì họ dừng cấp tín dụng để hoàn thành các khu nhà ở. Muốn tư vấn được thì các doanh nghiệp phải có thông tin chính xác, đa chiều. Nếu chỉ có thông tin một chiều cho rằng, hợp đồng ký rồi, tôi làm 2 năm rồi, nhưng bây giờ Ngân hàng lại dừng cấp vốn theo Thông tư của Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo về hạn chế cấp vốn trong bất động sản, như vậy thì các doanh nghiệp rất khó khăn. Chúng tôi cũng muốn được nghe các doanh nghiệp trao đổi thêm để tháo gỡ khó khăn, từ đó có căn cứ báo cáo Thủ tướng làm việc với Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo hệ thống Ngân hàng thương mại gỡ rối.

Ông Bùi Xuân Dũng – Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng): Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế

Trong những năm qua, sự phát triển của thị trường bất động sản đang góp phần thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản có định hướng cho nền kinh tế, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của nhân dân. Tốc độ tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu đảm bảo an sinh xã hội, đồng thời đóng góp quan trọng vào công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa, phát triển đô thị, du lịch. Có thể thấy, thị trường bất động sản có những đóng góp hết sức quan trọng trong nền kinh tế, liên quan mật thiết đến các ngành nghề kinh tế lớn như du lịch, tài chính, xây dựng…, có sức lan tỏa đến trên 30 ngành nghề.

toa dam kiem soat nguon von vao bat dong san chinh sach va tac dong
Ông Bùi Xuân Dũng – Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng)

Trong năm 2021 đầu năm 2022 nguồn cung bất động sản đều hạn chế và có xu hướng giảm, thiếu nguồn cung nhà ở xã hội. Về giá giao dịch bất động sản, trong năm 2021 nền kinh tế có sự sụt giảm do ảnh hưởng của dịch Covid-19, giá nhà ở riêng lẻ tăng 15%...Về vốn đầu tư trong lĩnh vực bất động sản, nguồn vốn tín dụng 2.240 tỷ đồng, tăng so với năm 2021…Về nguồn vốn FDI đầu tư bất động sản tính từ tháng 12 năm 2021, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào khoảng 31,2 tỷ đô la

Có thể thấy, thị trường bất động sản đóng vai trò rất quan trọng; tuy nhiên trong năm 2021 và đầu năm 2022 cho thấy, nguồn cung bất động sản tại các địa phương trên cả nước đều hạn chế và có xu hướng giảm rõ rệt, đặc biệt thiếu nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, nhà ở cho người thu nhập thấp. Trong khi giá nhà ở bất động sản tăng cao so với nguồn thu nhập của người dân.

Thị trường bất động sản liên quan mật thiết và có ảnh hưởng qua lại đến các thị trường vốn như thị trường tín dụng, chứng khoán, trái phiếu, thu hồi vốn đầu tư nước ngoài…Sự phát triển của thị trường vốn sẽ góp phần phát triển thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh sẽ đảm bảo sự ổn định, an toàn cho thị trường vốn.

Do đó, việc kiểm soát nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản là giải pháp vô cùng quan trọng trong số những giải pháp giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững. Tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn cũng là giải pháp thúc đẩy, tăng cường nguồn cung cho thị trường và giảm giá bất động sản.

Thông qua buổi Tọa đàm này, tôi mong muốn được lắng nghe các chuyên gia, Viện nghiên cứu, đại diện cơ quan Ban ngành, doanh nghiệp đề xuất ý kiến, giải pháp để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn đinh, bền vững. Báo cáo chung và kết quả tại Tọa đàm chính là nguồn thông tin quan trọng để xây dựng, tham vấn, báo cáo, đề xuất với Quốc hội, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước và các cơ quan quản lý Nhà nước có liên quan trong thời gian tới.

TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV: Điều gì sẽ xảy ra nếu nghẽn dòng vốn đối với doanh nghiệp bất động sản?

Tôi xin đính chính thông tin báo chí, hiện Ngân hàng Nhà nước chưa có văn bản chính thức nào yêu cầu các tổ chức tín dụng không cho vay trên 8% đối với bất động sản. Một số ngân hàng, tổ chức tín dụng gần đây tạm dừng giải ngân do 2 vấn đề: Những tổ chức tín dụng đó đã hết hạn mức tăng trưởng tín dụng trong quý I, đương nhiên lĩnh vực bất động sản phải “phanh” lại. Một số dự án, chủ đầu tư đang có vấn đề về hơi phức tạp về pháp lý cũng đang dừng lại. Do đó tình trạng này xảy ra ở cục bộ, chứ không phải nhiều tổ chức tín dụng. Như vậy, nhiều dự án vẫn sẽ được triển khai, các chủ đầu tư hãy “yên tâm”.

toa dam kiem soat nguon von vao bat dong san chinh sach va tac dong
TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV

Vai trò bất động sản 2 năm qua là do dịch bệnh bất thường. Quy mô bất động sản và xây dựng vẫn còn khiêm tốn so với nhiều nước, do đó còn nhiều tiềm năng để phát triển. Trong khi đó vai trò thu hút vốn của bất động sản vô cùng quan trọng trong 35 ngành nghề khác nhau, liên quan đến bất động sản với các hệ số khác nhau.

Tứ giác liên thông ngân hàng – bảo hiểm – bất động sản – chứng khoán có liên quan chặt chẽ với nhau, lĩnh vực này rủi ro sẽ kéo theo rủi ro và ngược lại. Ví dụ, doanh nghiệp bất động sản đứng thứ 2 về phát hành trái phiếu doanh nghiệp, các ngành tham gia hệ sinh thái của nhau, cần đề cập khi đánh giá phân tích rủi ro, đây là rủi ro hệ thống liên quan đến tài chính – bất động sản.

Đối với dòng vốn: Doanh nghiệp lâu nay vẫn còn “loay hoay”, doanh nghiệp có 6 tầng vốn: Ngân sách Nhà nước (vốn mồi, vốn ưu đãi, giảm thuế; Nguồn vốn nước ngoài (vay, phát hành trái phiếu, bán cổ phần); Huy động từ thị trường vốn (cổ phiếu, trái phiếu, quỹ đầu tư, từ các nền tảng công nghệ); Nguồn vốn tín dụng, bảo lãnh, cho thuê bảo lãnh; Vốn tự có, vốn đối tác trả chậm.

Về nguồn vốn đối với thị trường bất động sản năm 2022: Nguồn vốn tín dụng bất động sản hết quý I tăng khoảng 2,4% (so với đầu năm). Tổng dư nợ tín dụng bất động sản khoản 2,23 triệu tỷ đồng chiếm khoảng 20% tổng dư nợ của nền kinh tế, trong đó, cho vay nhà ở ước đạt 65% (1,45 triệu tỷ đồng), còn lại là tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 35% (0,78 triệu tỷ đồng).

Vốn tư nhân tính đến hết tháng 4 năm 2022, số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới là 3.606 doanh nghiệp, tăng 32,2%, số doanh nghiệp hoạt động lại tăng 73,2%. Vốn FDI tính đến hết tháng 4 năm 2022, tổng vốn đăng ký mới vào bất động sản đạt gần 2,8 tỷ USD chiếm khoảng 26,5%, đứng thứ 2; riêng góp vốn, mua cổ phần đạt 1,04 tỷ USD (chiếm 9,69%). Phát hành trái phiếu: Hết tháng 4 năm 2022, toàn thị trường phát hành 72.000 tỷ đồng; trong đó doanh nghiệp bất động sản phát hành 27.000 tỷ đồng, xếp thứ nhất chiếm 37,3%...

Tác động của một số chính sách khác tới nguồn vốn thị trường bất động sản có cả mặt tích cực và theo hướng chặt chẽ. Tôi đặt câu hỏi, điều gì sẽ xảy ra nếu nghẽn dòng vốn đối với doanh nghiệp bất động sản? Giảm nhiệt thị trường, hy vọng kiểm soát rủi ro tốt hơn. Làm tăng mất cân đối cung cầu bất động sản (cung không thể tăng, cầu không thể giảm…). Dự án có thể bị dở dang, thanh khoản thị trường bất động sản giảm, nợ xấu theo đó tăng, giảm đà phục hồi kinh tế…Doanh nghiệp, thị trường lo lắng, lưỡng lự triển khai đầu tư dự án, do vậy kiểm soát hợp lý là rất quan trọng.

Các giải pháp đối với cơ quan quản lý: Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, các phân khúc còn thiếu cung, lĩnh vực xây dựng, thị trường cổ phiếu và trái phiếu doanh nghiệp…Từ nay đến năm 2030, mỗi năm Việt Nam cần khoảng 700.000 đến 1 triệu tỷ đồng vốn trung dài hạn (ngoài phần vốn tín dụng ngân hàng). Cách tiếp cận, phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính, kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, nắn dòng vốn không làm nghẽn, quan tâm rủi ro, hệ thống tài chính chú trọng điều tiết cung cầu bất động sản. Sớm giải quyết, đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư trong các vụ việc vừa qua. Hoàn thiện thể chế theo hướng: Cần sửa Nghị định 153 và 156 cho phù hợp, rà soát Luật Chứng khoán; quy định cần thiết có xếp hạng tín nhiệm.

Cần có quy định phân nhóm các phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng, vốn phù hợp. Có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính bất động sản chuyên biệt, cơ quan tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs), cơ quan tài trợ bất động sản thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản… Có lộ trình đánh thuế bất động sản phù hợp (cần minh bạch, công bằng và phân bổ thu nhập hợp lý..); thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch bất động sản.

Giải pháp đối với doanh nghiệp bất động sản: Nguồn tín dụng, doanh nghiệp bất động sản cần lưu tâm, linh hoạt hay huy động từ các kênh khác (phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần cho cổ đông hiện hữu, trái phiếu công trình…); Hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán…

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh (HoRea): Lộ trình hạn chế tín dụng vào lĩnh vực bất động sản là cần thiết, nhưng nên cần giảm tiến độ này cho đến cuối năm 2023

Luật Đất đai quy định, một dự án đầu tư có sử dụng đất quy mô dưới 20 ha vốn chủ sở hữu phải bằng 20% mức đầu tư, dự án quy mô trên 20 ha thì vốn chủ sở hữu phải là 15%. Do đó nguồn vốn đóng vai trò cực kỳ quan trọng cho dự án đầu tư, các nguồn vốn để huy động rất cần thiết đối với doanh nghiệp. Nguồn vốn vay tín dụng của ngân hàng đóng vai trò hàng đầu, tuy nhiên ở Việt Nam có một bất cập là nguồn vốn của ngân hàng được huy động từ nguồn vốn tiết kiệm ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn. Nếu Nhà nước không có quy định chặt chẽ, sẽ ảnh hưởng tới các Ngân hàng thương mại. Chính vì thế Ngân hàng Nhà nước đã có Thông tư 36 năm 2016, Ngân hàng Nhà nước có lộ trình giảm cho vay tín dụng vào các dự án bất động sản. Đến năm 2025 chỉ còn 30% được cho vay trung hạn dài hạn.

toa dam kiem soat nguon von vao bat dong san chinh sach va tac dong
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh tham dự trực tuyến Tọa đàm từ TP.Hồ Chí Minh

Trên thực tế vừa qua, một số vụ việc đã xảy ra, các Ngân hàng thương mại đã cho dừng cho vay tín dụng bất động sản. Dẫn đến khó khăn cho các doanh nghiệp và người tiêu dùng, bởi đây là “ bà đỡ ” cho các doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn triển khai thực hiện dự án bất động sản để đến giai đoạn triển khai thu hút vốn của khách hàng.

Các doanh nghiệp bất động sản đang kỳ vọng vào nguồn vốn thứ hai là trái phiếu doanh nghiệp. Tỷ trọng phát hành trái phiếu doanh nghiệp ở Việt Nam trong những năm gần đây đã tăng mạnh, đến nay chiếm 39% GDP trong khi các nước lân cận trên thế giới tới hơn 50%. Tuy nhiên trong việc phát hành trái phiếu bên cạnh những doanh nghiệp mạnh còn có những doanh nghiệp đưa ra lãi xuất cao, tuy nhiên lại không có tài sản bảo đảm hoặc đưa ra tài sản bảo đảm thiếu tính khả thi. Nhà đầu tư nếu không tìm hiểu kỹ sẽ dẫn đến có thể bị rủi ro dẫn đến có thể bị mất vốn. Hoạt động xã hội hóa đầu tư thông qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã tạo được kênh thu hút vốn tuy nhiên không vì những “con sâu” làm rầu “ nồi canh” mà lại xiết kênh này lại làm ảnh hưởng đến các chủ đầu tư chân chính.

Kênh huy động vốn trên thị trường chứng khoán (đối với các doanh nghiệp đã niêm yết trên thị trường chứng khoán). Bên cạnh đó là nguồn vốn của các doanh nghiệp thông qua liên doanh liên kết với các đối tác. Nguồn vốn huy động từ khách hàng, đòi hỏi doanh nghiệp phải có uy tín, giữ vững tiến độ.

Chúng tôi rất tán thành lộ trình siết chặt vốn tín dụng ngân hàng của Ngân hàng Nhà nước đến năm 2023 các Ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 30% vốn cho vay tín dụng bất động sản). Bởi trên toàn thế giới cũng đã làm như vậy, tuy nhiên họ đã có quỹ đầu tư bất động sản để xã hội hóa nguồn vốn cho bất động sản (2 loại quỹ đầu tư bất động sản). Tuy nhiên ở Việt Nam mới có 1 quỹ đầu tư bất động sản của Ngân hàng Techcombank, tuy nhiên nguồn vốn còn rất ít. Do đó nguồn quỹ bất động sản rất non trẻ và mỏng như vậy gần như không có tác động.

Ở nước ngoài quỹ bảo hiểm cũng được sử dụng cho đầu tư bất động sản, tuy nhiên ở Việt Nam đang cân nhắc hạn chế việc đầu tư từ quỹ bảo hiểm vào bất động sản. Theo quy định của Luật Chứng khoán, các doanh nghiệp niêm yết cũng có thể huy động, tuy nhiên hiện số doanh nghiệp bất động sản dựa vào kênh xã hội hóa huy động vốn qua kênh phát hành trái phiếu hiện cũng mới ở mức nhỏ lẻ.

Việc siết tài chính tín dụng đối với bất động sản chắc chắn sẽ có ảnh hưởng mạnh đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Hiện Nhà nước đã quyết định có gói hỗ trợ 350.000 tỷ, phần lớn tập trung cho lĩnh vực kết cấu hạ tầng. Bên cạnh đó chúng tôi thấy rằng, chúng ta nên tham khảo kinh nghiệm các nước lân cận đang làm là hỗ trợ tín dụng cho thị trường bất động sản, cấp tín dụng cho chủ đầu tư bất động sản, cấp tín dụng cho đối tượng người dân, các nhà đầu tư thứ cấp. Nhà nước không nên thắt chặt thị trường bất động sản, mà nên kiểm soát cho vay đối với các doanh nghiệp, đối tượng vay và sử dụng vốn vay đúng mục đích.

Bên cạnh đó chúng tôi đề nghị Chính phủ xem xét sửa đổi Nghị định 153 về phát hành trái phiếu doanh nghiệp để kiểm soát chất lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Bởi vì trong thời gian vừa qua hoạt động này chưa đánh giá được năng lực thực sự của doanh nghiệp, không đánh giá được doanh nghiệp, nên có tình trạng phát hành trái phiếu lừa đảo nhà đầu tư. Cần thực hiện lộ trình hạn chế tín dụng vào bất động sản, tuy nhiên do 2 năm qua ảnh hưởng Covid -19 nên có thể kéo dài đến năm 2023.

Khi mà thị trường bất động sản tái quay lại tình trạng “bong bóng bất động sản”, thì tháng 2 năm 2011 Chính phủ tiếp tục lần thứ hai thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ thông qua Nghị quyết 11 của Chính phủ, ngay lập tức thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng đóng băng. Phải đến ngày 7/1/2013 khi Chính phủ có gói hỗ trợ 30 ngàn tỷ đồng và hỗ trợ để tạo điều kiện để xử lý ba vấn đề lớn của thị trường bất động sản. Do vậy chúng tôi thấy bài học thắt chặt tiền tệ, thắt chặt tín dụng năm 2008 và bài học về thắt chặt tiền tệ, thắt tín dụng năm 2011 dẫn đến thị trường bất động sản hai lần bị đóng băng trong hơn 10 năm qua đây là những bài học đáng giá mà chúng ta cần phải rút ra. Do vậy chúng tôi cho rằng, việc chúng ta có lộ trình hạn chế tín dụng vào lĩnh vực bất động sản là cần thiết, nhưng mà nên cần giảm tiến độ này cho đến cuối năm 2023 đối với việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp chúng ta rà soát lại sửa đổi các quy định phát luật để việc phát hành trái phiếu một cách chặt chẽ để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp chính đáng của các nhà đầu tư và để tránh tình trạng doanh nghiệp lợi dụng cái lỏng lẻo trong phát hành trái phiếu để trục lợi thậm chí để lừa đảo. Chúng ta không đi từ cực đoan này đến cực đoan khác mà chúng ta cần phải có chính sách một cách tỉnh táo, để chúng ta tiếp tục cung ứng nguồn vốn tín dụng ở mức độ cần thiết cho thị trường bất động sản, cho những nhà đầu tư có năng lực.

Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam: Doanh nghiệp còn gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn

Nghiên cứu của Hiệp hội bất động sản Việt Nam, ngành bất động sản đóng góp cho GDP đến 14%. Không thể phủ nhận, sự lan tỏa, ảnh hưởng từ ngành bất động sản là rất mạnh, dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản rất lớn. Vì vậy, tác động của ngành đến thị trường tài chính – tiền tệ là vô cùng lớn. Tuy nhiên, khi một dự án được hình thành, các chủ đầu tư phải bỏ 50% vốn cho các thủ tục đầu tư, đóng thuế, chuẩn bị đầu tư, giải phóng đền bù…Giai đoạn hoàn thiện là 50% vốn còn lại – chủ đầu tư mới bắt đầu được huy động vốn. Đây là thực trạng khó khăn cho doanh nghiệp, các doanh nghiệp phải có nguồn vốn tự có từ 10 – 15%, sau đó mới là từ vay tín dụng, phát hành trái phiếu…và chỉ được huy động sau khi xong hạ tầng, nền móng. Như vậy, đây cũng là điểm khó cho doanh nghiệp.

toa dam kiem soat nguon von vao bat dong san chinh sach va tac dong
Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam

Tôi cho rằng, một số dự án khi chưa nộp thuế sẽ chưa được cấp phép, như vậy khó mà chiếm dụng vốn hay nợ các tổ chức tín dụng. Thực tế, các doanh nghiệp đang gặp nhiều khó khăn khi tiếp cận vốn.

Trước đó, ngân hàng có nhiều Thông tư để “siết” nguồn vốn – ngay lập tức Hiệp hội bất động sản Việt Nam phải ý kiến, lên tiếng và sau đó, các quy định, chính sách đã được điều chỉnh, không có sự đổ vỡ hay bị siết chặt quá mức gây khó khăn cho doanh nghiệp. Huy động vốn từ phát hành trái phiếu cũng được các doanh nghiệp sử dụng nhiều. Hiện nay, cũng có nhiều vấn đề do sai phạm của một số doanh nghiệp đã gây ảnh hưởng đến nhiều doanh nghiệp làm ăn, kinh doanh minh bạch, nghiêm túc.

Về các quỹ đầu tư hiện nay chưa có nhiều, doanh nghiệp chưa tiếp cận được với các quỹ đầu tư. Nếu kiểm soát quá kĩ càng, có thể doanh nghiệp sẽ phải dừng lại các hoạt động đầu tư - ảnh hưởng đến chủ đầu tư, lao động cũng như các ngành nghề liên quan. Nguy hiểm nhất là thị trường mất niềm tin.

Hiệp hội bất động sản Việt Nam có đề xuất một số kiến nghị: Chúng ta đừng siết các chính sách tín dụng, thay vào đó hãy có chính sách kiểm soát tốt với những dự án có vấn đề - đầu cơ tích trữ, mua gom đất, thổi giá… còn lại nên thúc đẩy, khuyến khích. Đối với phát hành trái phiếu – nên tiếp tục duy trì, cần có những quy định mới, kiểm soát, đẩy tính minh bạch, lành mạnh, làm thị trường trong sạch. Đồng thời, thúc đẩy, hình thành các quỹ đầu tư để doanh nghiệp sớm được tiếp cận.

TS. Võ Trí Thành - Viện trưởng Viện nghiên cứu phát triển thương hiệu và cạnh tranh: Cách ứng xử với nguồn vốn vào bất động sản

Chúng tôi nhận thấy, các tham luận đã trình bày 3 vấn đề chính như thế này. Một là vai trò của khu vực bất động sản, đặc biệt là gắn với đại dịch Covid-19, những mặt tích cực lớn lao, rủi ro cả về tài chính và xã hội, nếu không có cách ứng xử tốt thì hậu quả lớn.

toa dam kiem soat nguon von vao bat dong san chinh sach va tac dong
TS.Võ Trí Thành - Viện trưởng Viện nghiên cứu phát triển thương hiệu và cạnh tranh

Vấn đề thứ hai mà chúng tôi muốn trao đổi là nhìn nhận sự phát triển của bất động sản và nguồn vốn vào bất động sản hiện nay, đặc biệt là tín dụng, trái phiếu. Sự phát triển bất động sản tích cực, rủi ro cùng với đó là cách ứng xử, đặc biệt là tất cả các ý kiến đều nhấn mạnh, nếu siết chặt quá, nghiêm khắc quá thì có thể dẫn tới nhiều hệ lụy không mong muốn trên thị trường, cả về lợi ích của các chủ thể tham gia, người chơi trên thị trường và cả Nhà nước, cả sự phát triển dài hạn. Do đó, hầu hết các ý kiến đều kiến nghị thay vì siết và nghiêm khắc, thì hãy nắn, hay kiểm soát hợp lý hơn. Trên cơ sở đó, các chuyên gia có để xuất một số giải pháp ngắn hạn, nhưng các giải pháp trung và dài hạn cũng phải làm từ hôm nay.

PGS.TS Trần Đình Thiên - Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam: Không hình sự hóa các quan hệ kinh tế

Tôi cho rằng, xuất phát từ tâm lý phát triển kinh tế của chúng ta khiến cơ hội làm giàu từ bất động sản là nhiều nhất, trong khi dòng vốn để chảy vào các ngành khác để tạo ra năng lực sản xuất khác thì có sự chênh lệch. Do đó, khi nói đến vấn đề của bất động sản thì tâm lý chung là siết chặt lại. Về mặt tư tưởng chiến lược, để giải quyết triệt để vấn đề này là chúng ta phải bắt đầu từ hệ thống, một mô hình phát triển để không có sự chênh lệch cơ hội giữa các lĩnh vực, cũng như là khuynh hướng đầu cơ của nền kinh tế.

toa dam kiem soat nguon von vao bat dong san chinh sach va tac dong
PGS.TS Trần Đình Thiên - nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam

Nếu không thể giải quyết vấn đề này thì các lĩnh vực khác ngoài bất động sản vẫn sẽ có ít cơ hội, năng lực thực tế của nền kinh tế vẫn bị yếu kém. Và mỗi khi như vậy, trong điều kiện của nước ta thì sau mỗi đợt bất động sản gây sốt như thế này sẽ gây ra những tác động tâm lý rất tiêu cực.

Vì thế, chúng ta phải có chính sách hợp lý và đó là điều đầu tiên mà chúng tôi muốn trao đổi, chúng ta phải có cơ chế, chính sách khuyến khích để phân bổ nguồn lực đầu tư phù hợp. Nếu không làm được, định hướng đầu cơ của nền kinh tế sẽ làm cho vấn đề này rất khó giải quyết.

Ý thứ 2 liên quan đến căn nguyên của tình trạng đầu cơ đất đai. Đây không phải lỗi của các nhà đầu tư mà lỗi do hệ thống của nước ta làm cho khuynh hướng đầu cơ là khuynh hướng mang lại rủi ro, nhưng có lợi ích rất lớn. Đây mới là vấn đề cơ bản. Từ lâu nay, chúng ta cũng đã nói về việc Luật Đất đai còn nhiều tồn tại.

Ý thứ 3 liên quan đến cách hành động của chúng ta phản ứng chính sách cơ bản theo cách phản ứng tình thế. Chúng ta đang phản ứng theo cách hình sự hóa các quan hệ kinh tế, điều này rất nguy hiểm và gây ra tổn hại to lớn cho nền kinh tế. Đây là chuyện không thể giải quyết trong một thời gian ngắn.

Ý thứ 4 là ngành bất động sản nén 2 năm rồi, nên nguy cơ bùng nổ rất dễ xảy ra. Có 2 lý do, một là chương trình phục hồi kinh tế sau đại dịch tạo ra cơ hội bùng nổ, nhất là bất động sản. Hai là các quy hoạch cũng tạo ra các cơ hội bùng nổ, vừa có thực, vừa có ảo và có thể gây ra những hệ lụy. Thứ 3 là cách phát triển hạ tầng của nước ta hiện nay, hạ tầng phát triển tới đâu là đô thị phát triển tới đó. Vấn đề là việc phân bổ như thế nào? Hiện nay là chưa có giải pháp nào.

Vậy thì việc siết và kiểm soát nguồn vốn vào bất động sản vào khuôn phép như thế nào có khiến chúng ta bỏ lỡ cơ hội phát triển không? Lúc mà cơ hội bùng nổ thì cách tiếp cận chính sách có khác lúc bình thường không? Chính sách của chúng ta có đủ táo bạo để không chỉ phục hồi mà còn tạo ra những cơ hội để phát triển không. Tôi cho rằng, đây là điều mà chúng ta nên thảo luận, trao đổi và cách chính sách nên đi theo hướng mạnh dạn, táo bạo như vậy.

Chúng ta nên đặt vấn đề, khi bất động sản đang nóng như vậy thì đây là một cơ hội để tạo điều kiện phát triển, không cần quá nhiều nguồn lực của Nhà nước mà nên tạo thêm cơ hội cho nguồn lực của khu vực tư nhân.

Trên tinh thần đó, tôi có một số đề xuất với Tọa đàm. Một là nếu tiếp tục hình sự hóa bất động sản như hiện nay, các nhà đầu tư lớn sẽ mất hết cơ hội, động lực và thậm chí là rút lui. Do đó, chuyện hình sự hóa các quan hệ bất động sản phải thật sự rõ ràng. Hai là tôi đồng ý với các khái niệm, phải làm rõ các phân khúc bất động sản có nguy cơ đầu cơ như thế nào, việc xử lý vi phạm trong từng phân khúc cụ thể như thế này. Chuyện này đòi hỏi năng lực và trách nhiệm từ cơ quan tài chính, ngân hàng và Bộ tài chính.

TS.Vũ Đình Ánh – nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả (Bộ Tài Chính): Cần thay đổi lại suy nghĩ về vai trò của bất động sản

Tọa đàm hôm nay với chủ đề “Kiểm soát nguồn vốn vào bất động sản - Chính sách và tác động”. Đây là chủ đề không mới, nhưng đụng chạm đến toàn bộ hệ thống quản lý của Việt Nam. Hôm nay, tại đây đã thiếu một số đại diện cơ quan chức năng vì vậy không phản ánh đúng thực tế đang diễn ra. Đây trách nhiệm của nhiều Bộ, ban ngành chức năng. Tôi phải nhấn mạnh: Việt Nam vẫn đang mông lung, hiểu sai vai trò của bất động sản. Do đó, chúng ta cần thay đổi lại suy nghĩ về vai trò của bất động sản – phải đánh giá và nhìn nhận đúng, bất động sản là bộ phận quan trọng của nền kinh tế, là kết quả và đầu vào của tăng trưởng. Vì thế, tư duy phải được thay đổi. Tôi khẳng định, bất động sản – tài chính là 2 mặt của 1 đồng xu. Phải gắn liền với bất động sản – tài chính.

toa dam kiem soat nguon von vao bat dong san chinh sach va tac dong
TS.Vũ Đình Ánh – nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả (Bộ Tài Chính)

Tôi muốn nhấn mạnh thông điệp: Thế giới đang bước vào giai đoạn – dự báo là suy thoái. Suy thoái kinh tế và thế giới đang bước một chân vào đó, gắn với đó là lạm phát. Như vậy, Việt Nam đang trong bối cảnh nguy hiểm – cần cẩn thận, dù chúng ta vượt qua đại dịch, nhưng tăng trưởng kinh tế thấp. Nếu không xem xét cẩn trọng thị trường bất động sản – tài chính kinh tế, sẽ dễ bị suy thoái và lạm phát.

Như vậy, không phải siết, kiểm soát, điều chỉnh nguồn vốn hay bất kỳ từ ngữ nào cả, vấn đề chúng ta đang đối mặt là thị trường bất động sản phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng tín dụng. Vấn đề chính là phải lành mạnh hóa mối quan hệ bất động sản – tài chính, kinh tế. Bởi, nếu tiếp tục siết tín dụng, sẽ bóp chết bất động sản.

Bản thân trái phiếu doanh nghiệp không sai. Hiện nay, chúng ta đang nói về trái phiếu doanh nghiệp 3 không – không bảo đảm, không xếp hạng tín nhiệm, không bảo lãnh thanh toán. Chúng ta đang có thị trường trái phiếu không giống với các nền kinh tế khác. Nền tảng lớn nhất của trái phiểu phải là xếp hạng tín nhiệm. Về mặt nguyên tắc, trái phiếu doanh nghiệp phải đảm bảo xếp hạng tín nhiệm. Rõ ràng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam không phải thị trường thật sự. Việt Nam phải xây dựng hệ thống giống thông lệ quốc tế, phải lành mạnh, minh bạch.

Do đó, nên thay từ “kiểm soát” nguồn vốn bằng “lành mạnh hóa”. Tuy nhiên, những chính sách phải là cơ quan quản lý Nhà nước quyết định. Tôi vô cùng mong muốn, giới hoạch định chính sách bất động sản, đất đai, quy hoạch…phải có những chính sách đúng đắn để thị trường phát triển, không rơi vào bẫy mà thế giới đang giăng ra. Chính sách không chỉ giải quyết trước mắt, phải giải quyết những vấn đề căn bản, cốt lõi của nền kinh tế, thị trường…

Ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản: Kiểm soát và định hướng đúng đắn nguồn vốn vào bất động sản

Với chức năng tham mưu cho Bộ Xây dựng trong lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản. Có thể thấy, từ đầu năm đến nay có rất nhiều hội thảo, có nhiều ý kiến đồng tình, trái chiều về các giải pháp (cả những ý kiến vi mô và vĩ mô) trong điều hành thị trường bất động sản. Trong đó, kiểm soát nguồn vốn bất động sản là một trong những yếu tố mà chúng ta nên đánh giá bởi khi kinh tế phát triển, bất động sản phát triển.

toa dam kiem soat nguon von vao bat dong san chinh sach va tac dong
Ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản

Chúng ta mới chỉ nhìn ở góc độ nhà ở - đây là vấn đề đang nóng. Tôi cho rằng, hiện nguồn cung giảm rõ rệt (giảm từ dự án, giảm số lượng căn hộ…) nhưng cầu không giảm. Hơn thế, giá tăng rất cao, như đất nền tăng cao 100%, đất nền lên đến 200 triệu đồng/m2.

Có thể thấy, kinh tế chỉ phục hồi ít, nhưng giao dịch bất động sản tăng cả sơ cấp, thứ cấp, nhu cầu vốn rất lớn. Chúng ta đều thấy rõ, thị trường bất động sản gắn chặt với thị trường vốn, có tác động đến nhau rất nhiều.

Theo số liệu, dư nợ tín dụng bất động sản chỉ chiếm 20% tổng dư nợ tín dụng chung. Dư nợ tín dụng về nhà ở chiếm tỷ trọng cao nhất 60,6% trong dư nợ bất động sản. Từ nguồn vốn đánh giá là thị trường nhà ở phát triển rất mạnh.

Trong thời điểm này, ở góc độ quản lý, chúng ta có nên kiểm soát dòng vốn vào bất động sản? Vì vậy, nên kiểm soát một cách hợp lý thị trường. Dòng vốn tín dụng vẫn phải chạy vào bất động sản đầu tư, đặc biệt, nên ưu tiên trong các dự án bất động sản đang triển khai để nhanh cung cấp ra thị trường. Chú ý hơn đến nguồn cung nhà ở giá vừa phải. Đồng thời, đẩy mạnh nguồn cung trong lĩnh vực nhà ở xã hội, cho vay nhiều hơn. Ngoài ra, có một số kiến nghị nữa như: Kiểm soát dòng tiền chạy theo tiến độ là điều quan trọng; Đẩy nhanh giải ngân vốn đầu tư công, có sức lan tỏa lớn đến thị trường; Ưu tiên phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Lúc này Việt Nam đang có cơ hội, nhưng cũng có những thách thức. Chúng ta cũng cần phải chú trọng, kiểm soát và có định hướng đúng đắn, lâu dài.

Ông Nguyễn Hữu Cường – Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội: Cộng đồng doanh nghiệp bất động sản rất hoang mang

Có thể thấy, Tọa đàm hôm nay là phản ứng nhanh và kịp thời của Bộ Xây dựng trước các thông tin ảnh hưởng đến cộng đồng doanh nghiệp, có tác động tiêu cực đến an sinh xã hội, đặc biệt là trong bối cảnh nước ta bị ảnh hưởng nặng nề từ dịch Covid-19 và khủng hoảng từ chiến tranh.

toa dam kiem soat nguon von vao bat dong san chinh sach va tac dong
Ông Nguyễn Hữu Cường – Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội.

Tôi đánh giá cao việc Tọa đàm sử dụng chữ “kiểm soát” thay vì dùng từ “siết chặt”, dùng từ “tác động” thay cho chữ “hệ lụy” mà cộng đồng doanh nghiệp thường nhắc tới. Đây là những từ cần phải được sử dụng rất cẩn trọng.

Sự tác động chính là hệ lụy đối với cộng đồng doanh nghiệp, đối với khánh hàng là cá nhân, nguồn đầu tư vốn trực tiếp từ nước ngoài FDI, đối với sự uy tín của Chính phủ khi kêu gọi các tổ chức đầu tư vào Việt Nam.

Chữ “tác động” điều chỉnh kịp thời ma trận đang gây hoang mang cho doanh nghiệp. Do đó ý nghĩa của buổi tọa đàm vô cùng quan trọng và cần thiết.

Cộng đồng doanh nghiệp rất hoang mang khi sử dụng từ siết chặt. Nếu không có phản ứng mạnh mẽ từ các buổi tọa đàm thì doanh nghiệp sẽ loay hoay trong thời gian dài. Mục đích chính có thể thấy ở đây chính là kinh tế gia đình, mọi tập đoàn đều bắt đầu từ kinh tế gia đình. Kinh tế gia đình bị ảnh hưởng như thế nào nếu như các nguồn tài chính mà đa số tỉ trọng của doanh nghiệp Việt Nam chiếm phần lớn là doanh nghiệp siêu nhỏ và nhỏ, chỉ có số ít các tập đoàn lớn.

Do vậy, sự tác động của chính sách đối với thị trường mà đặc biệt là nguồn vốn chính là nền móng, là sự sống còn. Chúng ta có thể cảm thông khi sử dụng từ “siết” trong khi hiện nay chưa có từ chính thống từ cơ quan, tổ chức, tiêu biểu như Ngân hàng Nhà nước. Tuy nhiên, từ “siết” lại mang nghĩa tiêu cực, ảnh hưởng nghiêm trọng đến dự án nếu như được sử dụng.

Vì vậy, cộng đồng doanh nghiệp cho rằng, từ “siết” nên được thay đổi dưới góc nhìn tích cực ở chính sách quản lý vĩ mô của Nhà nước. Chúng ta cần phải siết ở góc độ từ những bài học năm 2007, 2008 vì khoản tín dụng dự nợ quá lớn với hệ lụy là thị trường sập đổ, dự nợ lớn, tăng quá nhiều trong khi nhu cầu thật không có. Chúng ta phải mất một khoảng thời gian từ 2011-2015 chịu hệ lụy đó với bài học rất đắt giá vì sự nới lỏng của tín dụng.

Chúng ta cần phải siết đúng đối tượng. Đó là doanh nghiệp các dự án không khả thi, quản lý kém, không mang lại lợi ích cho địa phương, cho Nhà nước thay vì siết các đối tượng là công nhân viên chức, cộng đồng doanh nghiệp làm ăn đàng hoàng, các dự án an sinh xã hội, dự án trường học cần phải đầu tư vốn… Đồng thời, cần quan tâm đến cách siết, làm sao để các nguồn vốn từ nước ngoài có sức hút cạnh tranh đổ vào thị trường Việt Nam.

Nên thay đổi chữ “kiểm soát” theo nghĩa tích cực hơn, có sự điều chỉnh nguồn vốn. Điều chỉnh nguồn vốn hợp lý sẽ thích hợp cho các phân khúc bất động sản, không gian phân phối về bất động sản, khu vực hành chính bất động sản cần được ưu tiên hơn, các đối tượng đặc thù hơn.

Ông Hoàng Liên Sơn – Giám đốc Công ty Aphal Real: Không đánh đồng tất cả các dự án

Có thông tin siết tín dụng bất động sản giao dịch trầm lắng ngay lập tức. Vì người dân đi mua nhà để ở hoặc nhà đầu tư thì đều sử dụng nguồn vốn vay từ ngân hàng. Khi có thông tin siết tín dụng thì mọi người đều dừng lại để nghe ngóng để xem dòng vốn đầu tư có đủ để tiếp tục đầu tư hay không. Thời gian vừa qua, ngân hàng đã bắt đầu thắt chặt lại nguồn vốn cho vay, trên thị trường có thông báo của một số ngân hàng dừng cho vay thế nọ thế kia. Thậm chí, một số khách hàng có hợp đồng tín dụng vay trước đó, đến thời điểm giải ngân để nhận nhà thì tại thời điểm này ngân hàng chưa giải ngân, mà phải chờ ra tháng sau, quý sau mới giải ngân tiếp. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến người tiêu dùng, những người có nhu cầu thực sự.

toa dam kiem soat nguon von vao bat dong san chinh sach va tac dong
Ông Hoàng Liên Sơn – Giám đốc Công ty Aphal Real.

Quan điểm là người phân phối bất động sản thực tế cho người tiêu dùng, tôi kiến nghị chúng ta không đánh đồng tất cả các dự án. Những dự án nào là nhu cầu ở thực cho xã hội nên khuyến khích, giúp người tiêu dùng thật có cơ hội mua nhà ở. Như hiện tại, giá trị bất động sản tăng thì thu nhập của đại đa số người dân không thể chạy theo được, do đó phải mua trả góp trong vòng nhiều năm. Nhưng khi siết tín dụng bất động sản không giải ngân được những người có nhu cầu ở thực thì quá thiệt thòi cho họ. Tôi đề nghị phía chính sách Nhà nước không đánh đồng những dự án với nhau, những dự án nào đầy đủ pháp lý, các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính thì cần ưu tiên phát triển, để đáp ứng nhu cầu lớn của người dân, của nhà đầu tư, nếu không thị trường bất động sản không thể giảm giá được.

Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn: Các thông tin về chính sách, siết tín dụng bất động sản đã ảnh hưởng tới tìm kiếm thị trường

Dự án bất động sản đóng góp lượng cung cho thị trường, doanh nghiệp thứ cấp rất là mạnh. Trong 3 đợt dịch Covid lượng quan tâm đều giảm ngắn hạn, sau khi dịch được kiểm soát, lượt quan tâm đã tăng 100 - 200% thì con số mà Batdongsan.com.vn ghi nhận trong quý I/2022 là lượng quan tâm 3 tháng đầu năm tăng trưởng tốt. Tuy nhiên, theo thống kê lượng quan tâm tháng 4 đã giảm 14% so với tháng 3/2014. Các thông tin liên quan đến bất động sản, các thông tin về chính sách, siết tín dụng bất động sản đã ảnh hưởng tới hành vi tìm kiếm thị trường. Một số loại hình mà chúng ta quan tâm như đất nền đã giảm 2%, một loại hình rất nóng nhưng cũng đang giảm. Bây giờ, chúng tôi làm việc với các nhà đầu tư, các sàn thì đều đang chờ xem thị trường như thế nào. Đó là thực tế thị trường đang diễn ra như vậy.

toa dam kiem soat nguon von vao bat dong san chinh sach va tac dong
Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn.

Các biện pháp liên quan tới siết chặt tín dụng là chủ trương tốt, để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, các nước trên thế giới họ áp dụng hai biện pháp: Một kiểm soát thuế, các khoản vay, đồng thời là nâng cao nguồn cung thị trường.

Có thể kể đến thị trường Singapore giá nhà tăng cao trong năm 2020-2021, họ đã đưa ra 3 yếu tố chính: Đầu tiên họ tăng thuế tài sản; yếu tố thứ 2 là đảm bảo tỷ lệ trả nợ trên khoản vay hàng tháng không vượt quá 50% thu nhập; thứ 3 là tỷ lệ tài sản đảm bảo cho vay không quá 80%. Đồng thời với 3 biện pháp trên thì Chính phủ cũng tăng nguồn cung căn hộ trên thị trường, họ có kế hoạch trong giai đoạn 2022-2023 là 23 ngàn căn hộ…

Một ví dụ nữa đó là thị trường Hàn Quốc, giá nhà rất đắt. Giai đoạn vừa rồi họ đã tăng lượng bất động sản trên thị trường. Năm 2021, họ tăng lên 466 ngàn căn, năm nay họ tăng 490 ngàn căn và năm 2030 dự kiến sẽ tăng lên 600 ngàn căn. Tức là họ đang cân bằng hai yếu tố kiểm soát chính sách, tăng nguồn căn, nhằm đảm bảo lượng cung cầu lành mạnh.

Về phía doanh nghiệp, kiến nghị khơi thông thị trường bất động sản, đảm bảo lượng hàng hóa đủ, lượng cung cầu được điều tiết hợp lý.

Thị trường Việt Nam, với tốc độ đô thị hóa hiện nay ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh thì mỗi năm cần 70 ngàn căn hộ ở từng thành phố. Trong khi đó, xét về mức độ giao dịch theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản thì chỉ có mấy nghìn giao dịch, như vậy rất là ít, không thể so sánh với nhu cầu hàng năm cần có.

Ông Tống Sỹ Sơn - Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Ihome

Thứ nhất, Việt Nam đang có nhiều loại hình bất động sản như nghỉ dưỡng, đất nền… Để phát triển bền vững đúng xu thế và ít bị ảnh hưởng bởi việc kiểm soát dòng vốn vào thị trường bất động sản, các chuyên gia có thể định hướng các sản phẩm phù hợp với thị trường trong thời gian tới là như thế nào?

toa dam kiem soat nguon von vao bat dong san chinh sach va tac dong
Ông Tống Sỹ Sơn - Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Ihome.

Thứ hai, trong thời gian qua, Nhà nước đã có những biện pháp để kiềm chế cơn sốt tăng giá bất động sản (đặc biệt là đất nền và dự án) như hạn chế phân lô, tách thửa, kiểm soát nguồn vốn đổ vào bất động sản… Ngoài các biện pháp này, Nhà nước sẽ có thêm các biện pháp mới nào để kiềm chế cơn sốt bất động sản?

Ông Bùi Xuân Dũng - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản: Kiểm soát nguồn vốn - Giải pháp giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh

Phát biểu tại Tọa đàm, ông Bùi Xuân Dũng - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết: Việc kiểm soát nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản là một trong những giải pháp hết sức quan trọng giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững. Tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn cũng là giải pháp thúc đẩy, tăng nguồn cung cho thị trường và giảm giá bất động sản.

Thay mặt lãnh đạo Bộ Xây dựng, tôi xin cảm ơn những đóng góp của các đại biểu tại Tọa đàm. Qua những ý kiến của các chuyên gia, nhà nghiên cứu, các đơn vị đóng góp ý kiến tại Tọa đàm “Kiểm soát nguồn vốn vào bất động sản - Chính sách và tác động” do Báo Xây dựng tổ chức, Bộ Xây dựng sẽ tổng hợp những kiến nghị đến các cơ quan chức năng tìm giải pháp tháo gỡ từng mặt cho thị trường bất động sản, tín dụng bất động sản và các ngành nghề khác.

Nhóm phóng viên

Theo

Cùng chuyên mục
Xem thêm
...

Tin bài cuối cùng

Không còn dữ liệu để load