Tiền "chôn" vào đất

Có trong tay khoảng 20 tỷ đồng, vào cuối năm 2021, một nhà đầu tư bất động sản ở Hà Nội đã vay thêm 10 tỷ đồng để mua 3 mảnh đất nền với tổng diện tích lên tới hàng chục ha ở vùng ven Hà Nội và Hòa Bình để làm khu nghỉ dưỡng, hoặc tách thửa phân lô.

Tuy nhiên, khi thị trường đột ngột mất thanh khoản, việc tách thửa phân lô cũng không thể triển khai khiến mọi tính toán đầu tư bị đổ vỡ, người này hiện phải gánh trả lãi và gốc ngân hàng tới gần 200 triệu đồng mỗi tháng, trong khi đó, các thửa đất rao bán nhiều tháng qua không có người mua.

Trường hợp này được phản ánh trên Dân trí gần đây, và tôi tin cũng là câu chuyện của nhiều người, nhiều doanh nghiệp trong năm 2022 này. Hoàn toàn khác với thời kỳ sốt đất của năm 2021 và nửa đầu năm 2022, kể từ giữa năm nay, nhịp độ giao dịch trên thị trường đã trở nên trầm lắng hơn hẳn. "Cò đất" rút lui, nhiều vùng quê ngoại thành trở lại với vẻ bình yên vốn có.

Còn nhớ cách đây khoảng một năm, một người bà con tỏ ra ngạc nhiên khi tôi không "lướt đất" và đứng ngoài trào lưu phổ biến: Muốn giàu phải nhờ vào đất. Người đó phân tích cho tôi rằng, nếu tôi chỉ đơn thuần làm công ăn lương thì cả đời cũng chẳng thể nào tích góp được mấy tỷ đồng trong tài khoản, nhưng nếu chịu khó quan sát, "lướt lát" đất đai, việc kiếm mấy trăm triệu đồng cho mỗi vụ chuyển nhượng không hề khó.

Quả đúng là tôi chứng kiến nhiều trường hợp giàu nhanh nhờ "trúng số đất". Có người chỉ với số vốn vài trăm triệu đồng nhưng biết cách khéo léo góp vốn mua chung, "vào - ra" nhịp nhàng mà tài sản nhân lên hàng tỷ đồng chỉ sau vài năm. Đó là giai đoạn mà đi đâu cũng thấy bàn tán chuyện đất nền, dự án. Nông dân nhiều vùng không thèm làm nông nghiệp nữa mà chuyển sang giao dịch đất đai. Tuy nhiên, thị trường vận động theo quy luật, có tăng có giảm, có lúc tăng nóng thì cũng có khi nguội lạnh.

Hà Nội nhìn từ trên cao (Ảnh minh họa: Hữu Nghị)

Đối với bối cảnh hiện tại, khi lãi suất cho vay tăng trở lại, sự đóng băng thanh khoản trên thị trường bất động sản là cơn ác mộng với hầu hết nhà đầu tư thứ cấp, mua đi bán lại trong ngắn hạn. Không giao dịch được, tiền không xoay vòng đồng nghĩa với việc vốn liếng, của cải hoàn toàn "bất động", bị "chôn" trong đất như trường hợp nêu ở đầu bài viết này.

Sẽ không vấn đề gì nếu nhà đầu tư có vốn dài hạn và chấp nhận "găm" tài sản trong đất, để quên nhiều năm chờ cơn sốt tiếp theo quay trở lại thì mới bán. Tuy nhiên, đa số các nhà đầu tư thứ cấp sử dụng vốn vay, hoặc vốn sản xuất kinh doanh để mua đất, kết quả là vốn lưu động trở thành "bất động". Ngoài chi phí vốn, chi phí lãi vay, người "ôm đất" còn mất thêm chi phí cơ hội.

Bán lỗ là một lối thoát lúc này. Theo khảo sát của Dân trí, trên thị trường đất nền hiện tại, không ít nhà đầu tư đất nền chấp nhận giảm giá 20-30% nhưng vẫn khó tìm được người mua. Áp lực về dòng tiền cũng khiến nhiều nhà đầu tư phải chấp nhận đi vay với mức lãi cao để cố gồng gánh, hy vọng sẽ sớm bán được hàng.

Tại tọa đàm "Dự báo thông tin thị trường bất động sản 2023" do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức mới đây, TS Cấn Văn Lực nhìn nhận, trong bối cảnh thị trường suy giảm, mặc dù nhà đầu tư và giới đầu cơ đều không muốn lỗ nhưng "có những lúc chúng ta cũng phải chấp nhận cắt lỗ còn hơn là mất hết".

Xét cho cùng, trong kinh doanh sẽ có người lãi người lỗ, có thời điểm chốt lời thì cũng có lúc phải cắt lỗ, đó là điều hoàn toàn bình thường. Việc định giá thị trường bất động sản quá cao tăng chi phí cho nền kinh tế và thật khó để các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh sống sót. Thế nên, trong bối cảnh Chính phủ định hướng hồi phục kinh tế, tập trung nguồn vốn cho sản xuất kinh doanh thì nhà đầu tư cũng không nên huyễn hoặc rằng chu kỳ tiền rẻ sớm quay trở lại.

Nếu nhà đầu tư đơn thuần chỉ ôm đất chờ bán ăn chênh - nói thẳng ra là đầu cơ đất - thì thật khó để trông chờ vào việc "giải cứu". Sẽ không có một chính sách nào giải cứu cho nhà đầu cơ, thậm chí họ có thể phải chịu thuế cao hơn, và nếu ôm đất rồi bỏ hoang nhiều năm còn phải bị phạt nặng.

Theo TS Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, giai đoạn này là cơ hội cho những người có nhu cầu thật về nhà ở và là cơ hội cho những người đang sẵn tiền mặt, hoặc đang muốn chuyển hướng đầu tư từ những tài sản rủi ro khác sang đất đai.

Tôi sẽ không tranh cãi với quan điểm cho rằng "chỉ có dân số đông lên chứ đất không thể đẻ thêm". Có thể sẽ vẫn nhiều người chấp nhận "ôm đất" cho tới khi có lãi mới bán, nhưng không quả bóng nào cứ phình to mãi, giá cả thị trường vẫn phải tìm về điểm cân bằng trong từng giai đoạn phát triển của nền kinh tế.

Nhiều chuyên gia đã phân tích rằng đất mà được đẩy giá lên cao quá thì còn trồng trọt, kinh doanh, sản xuất gì được trên mảnh đất ấy nữa? Đất có bao nhiêu đã chuyển thành dự án bất động sản để năm này qua năm khác chờ lên giá thì còn gì để tạo ra công ăn việc làm? Chắc chắn rằng giá trị xã hội "nở hoa" từ những dự án ý nghĩa trên đất, chứ không phải chôn trong những bãi đất hoang.