Thu hồi đất và tái định cư tại Thành phố Hồ Chí Minh: Sự đồng thuận của người dân là yếu tố quyết định

(Xây dựng) - Mới đây, UBND Thành phố Hồ Chí Minh phê duyệt đề án “Quản lý và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả”, nội dung dành được nhiều sự chú ý là việc thu hồi diện tích đất liền kề công trình hạ tầng để tái định cư và bán đấu giá. Theo đó, người có đất bị thu hồi trong dự án hạ tầng và phần đất thu hồi thêm sẽ được tái định cư tại chỗ với diện tích đất nhỏ hơn, tỉ lệ nghịch với giá đất tăng thêm do hạ tầng mang lại. Tiến sĩ Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao, Savills Việt Nam, đã có một số nhận định và chia sẻ về vấn đề này.

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao, Savills Việt Nam

Theo quy định trong Luật Đất đai 2013, trong trường hợp nhà ở, đất ở của các cá nhân tổ chức nằm trong khu vực giải tỏa mặt bằng để thực hiện mục đích công hoặc mục đích thương mại, nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện do Nhà nước quy định, sẽ được bố trí các phương án tái định cư phù hợp. Người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư.

Theo đề án được phê duyệt mới đây của UBND Thành phố Hồ Chí Minh, người có đất bị thu hồi trong dự án hạ tầng và phần đất thu hồi thêm sẽ được tái định cư tại chỗ và diện tích đất dôi dư sau khi tái định cư sẽ được quy hoạch lại, bán đấu giá để lấy kinh phí đầu tư cho chính dự án đó. Phương án thu hồi thêm đất và tái định cư sẽ được đưa ra lấy ý kiến của cộng đồng dân cư bị ảnh hưởng. Nếu đa số người dân đồng ý (khoảng 2/3) thì phương án sẽ được phê duyệt. Đối với thiểu số người dân không đồng ý phải lựa chọn: hoặc chấp thuận phương án hoặc bị nhà nước thu hồi đất. Theo TS. Sử Ngọc Khương, phương án đền bù hiệu quả nhất cho người dân, không nằm ở việc giá đất được đền bù là cao hay thấp: “Nhìn chung, trong những trường hợp có liên quan đến đền bù đất đai trong khu vực cần giải tỏa mặt bằng, cốt lõi của vấn đề là nằm ở sự đồng thuận của người dân. Và phương án được chọn phải quan tâm và cân nhắc đến sinh hoạt, tập quán, công việc của những người bị ảnh hưởng. Lấy ví dụ như nếu như quy hoạch tái định cư với các cư dân trong một tòa chung cư tại quận 1, thì đơn vị phụ trách việc giải tỏa cần cân nhắc đến việc những người dân này đã quen thuộc với nếp sinh hoạt và làm việc, cho nên việc tái định cư họ ở một chỗ khác là một bài toán liên quan sâu sắc đến đời sống thường ngày và mưu sinh của họ. Còn đối với những nơi tái định cư tại chỗ, thì sự đồng thuận của người dân tại khu vực này như thế nào cho thỏa đáng rất quan trọng.

Trong trường hợp này thì nếu những dự án này thuộc dự án công, nhận đầu tư của Nhà nước như trường học, bệnh viện, công viên... thì thường sẽ một sự ủng hộ mạnh mẽ từ người dân. Còn nếu là những dự án mang tính chất thương mại và phục vụ lợi ích của một số nhà đầu tư nào đó như Khu chung cư, Công ty, cơ sở sản xuất... thì sự đồng thuận của người dân là yếu tố quyết định.”

Trên thực tế trong nhiều năm vừa qua, đã có tranh chấp đất đai vấp phải sự phản ứng mạnh mẽ từ người dân trong việc đền bù giải tỏa và tái định cư. Đa số trong những trường hợp này, các đơn vị quản lý thường tập trung cân nhắc đến giá trị đất, ví dụ như là tái định cư tại chỗ thì làm sao cho giá trị bằng mà diện tích nhỏ hơn, hay là tái định cư xa để có diện tích lớn hơn và bằng giá trị. Nhưng theo TS. Khương, đó chỉ là điều kiện cần nhưng chưa đủ. Yếu tố quan trọng để làm thỏa mản nhu cầu của người dân liên quan đến mưu sinh và hành vi, tập quán sống của những người bị ảnh hưởng. TS. Khương lấy ví dụ “Để hiểu rõ hơn, hãy hình dung là nếu như một người xuất thân từ một xóm lao động giờ phải tái định cư ở một tòa chung cư, và họ hoàn toàn khác biệt những người hàng xóm, thì họ sẽ như thế nào? Một hành vi đơn giản để hiểu là bình thường họ đã quen với việc mang rác trong nhà ra cho vào thùng rác phía trước, nhưng ở chung cư thì hoàn toàn khác và họ không làm như vậy được.” Vì thế vấn đề đền bù tái định cư là một vấn đề liên quan sâu sắc đến đô thị học và đồng thuận người dân, và việc giải quyết chỉ bằng góc nhìn tài chính không chưa đủ.

Xét trên hai hình thức tái định cư, hướng giải quyết phù hợp còn tùy vào khả năng của chính quyền địa phương và theo quỹ đất đô thị. Vì vậy, cách giải quyết tái định cư tại chỗ cần giải quyết thêm một vấn đề nữa là người dân sẽ nhận được những lợi ích gì từ việc chỉnh trang đô thị hoặc nâng cấp cơ sở hạ tầng.

Tiến sĩ Khương chia sẻ thêm “Phải thấy rằng trong một số hoàn cảnh, đất nằm trong diện tái định cư của người dân là đất của tổ tiên ông bà gia đình họ, vì thế phải giải quyết như thế nào để có sự đồng thuận và nhìn nhận tích cực của chính những người dân đó. Vấn đề không thể giải quyết đơn giản bằng việc cứ xây một chung cư thật to để bù lại diện tích với giá cả. Đây thật sự là một bài toán rất lớn không phải chỉ ở Việt Nam mà còn ở nhiều nơi trên thế giới, đặc biệt là những nước đang phát triển nơi mà bài toán chỉnh trang đô thị luôn vấp phải nhiều tranh chấp từ phía người dân”. Vậy như được đặt ra lúc đầu, nếu là một dự án công, mang lợi ích cho cộng đồng như là công viên, bệnh viện trường học thì thường có sự đồng thuận rất lớn từ người dân. Người dân sẽ sẵn sàng cho đi đất chôn nhau cắt rốn để xây bệnh viện, công viên hoặc những tiện ích khác cho cộng đồng. Nhưng khi là một chủ đầu tư vào tham gia dự án đó vì lợi ích riêng của nhà đầu tư, thì nhà đầu tư đó cần phải có câu trả lời thích đáng với người dân.

Đi sâu hơn vào đề án này, người có đất bị thu hồi trong dự án hạ tầng và phần đất thu hồi thêm sẽ được tái định cư tại chỗ với diện tích đất nhỏ hơn so với diện tích sở hữu ban đầu của họ. Điều này có thể sẽ tạo ra những ảnh hưởng nhất định về cảnh quan chung của đô thị, và là bài toán mà các nhà quản lý và nhà đầu tư phải trả lời. TS. Khương nhận định “Trên thế giới, những căn hộ 25-30 mét vuông không phải là hiếm, nhưng tại sao tại nhiều nơi lại thành tổ uyên ương mà không phải là ổ chuột? Đây là do vấn đề về quản lý.

Quan trọng nhất là giải quyết được nhu cầu, sinh hoạt và mưu sinh của dân, rồi giải quyết tiếp vấn đề còn lại là làm sao mà cuộc sống của họ được bình yên. Hiện tại, địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội thì thứ nhất còn rất nhiều khu chung cư cũ đã xuống cấp, thứ hai là những khu tự phát không quy hoạch từ trước năm 1975, cho nên việc chỉnh trang đô thị là rất cần thiết. Vì thế giải quyết được nhu cầu cuộc sống của người dân rất quan trọng trong quá trình hiện đại hóa đô thị.”