Thị trường nhà ở Mỹ có dấu hiệu 'vỡ bong bóng'?

Giá nhà tại Mỹ liên tục lập đỉnh trong 2 năm qua. Tuy vậy, lãi suất ngân hàng đi lên có thể khiến thị trường lao dốc mạnh.

Thị trường nhà đất của Mỹ đang có dấu hiệu hạ nhiệt. Giá tăng vọt khiến nhiều người không thể mua nhà, lãi suất thế chấp đi lên cũng làm suy yếu nhu cầu.

Nhưng theo CNN, câu hỏi đặt ra là sự suy yếu trên thị trường nhà ở có ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế và giáng thêm đòn vào thị trường chứng khoán hay không.

Trong thời kỳ đại dịch, mọi người bị mắc kẹt ở nhà và muốn chuyển sang căn nhà lớn hơn, thúc đẩy giá nhà tăng cao. Ảnh: Reuters.

Bong bóng nhà đất

Những năm qua, giá nhà đã tăng phi mã nhờ lãi suất chạm đáy và các gói kích thích kinh tế quy mô lớn của Chính phủ Mỹ. Thêm vào đó, trong thời kỳ đại dịch, mọi người bị mắc kẹt ở nhà và muốn chuyển sang căn nhà lớn hơn.

Trong một báo cáo được Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia công bố hôm 21/6, giá nhà trung bình trong tháng 5 đã vượt ngưỡng 400.000 USD/căn và lập đỉnh 407.600 USD/căn. Giá đã tăng 15% so với một năm trước đó. Chi phí thuê nhà cũng tăng vọt.

Điều đó đã thu hút sự chú ý của các công ty đầu tư. Nhiều công ty mua lại những căn nhà giá phải chăng, sau đó cho thuê hoặc bán để kiếm lời.

Theo nhóm nghiên cứu tại Harvard, tỷ lệ nắm giữ của nhà đầu tư chiếm tới 30% tổng số nhà được bán trong quý I.

Giá nhà tăng quá nóng đã khiến nhiều người không còn khả năng mua nhà, góp phần làm giảm nhu cầu. Theo Trung tâm Nghiên cứu Nhà ở của Harvard, thu nhập hàng năm cần thiết để sở hữu một căn nhà có giá 340.700 USD - mức giá trung bình - đã tăng 28.000 USD so với năm ngoái.

Theo ông Daniel T. McCue tại Trung tâm Nghiên cứu Nhà ở của Harvard, mức tăng khiến chỉ riêng trong năm qua, 4 triệu người Mỹ đã không thể mua nhà.

Bong bóng xì hơi

Cùng với đó, lãi suất đi lên cũng tác động đáng kể tới doanh số bán nhà. Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) không trực tiếp quyết định lãi suất vay thế chấp. Nhưng các động thái của cơ quan này ảnh hưởng tới khoản tiền mà người vay mua nhà phải trả.

Hôm 15/6, FED thông báo nâng lãi suất thêm 0,75 điểm phần trăm, mức tăng mạnh nhất kể từ năm 1994, nâng lãi suất tham chiếu lên khoảng 1,5-1,75%. Trước đó, cơ quan này cũng đã thực hiện 2 đợt tăng lãi suất trong năm nay.

Theo Freddie Mac, năm nay, lãi suất vay thế chấp tại Mỹ đã tăng với tốc độ nhanh nhất trong vòng nửa thế kỷ qua. Tuần trước, lãi suất trung bình cho khoản vay kỳ hạn 30 năm đạt 5,78%, cao nhất kể từ năm 2008. Điều đó khiến cả giá nhà mới và nhà cũ lao dốc vì nhu cầu hạ nhiệt.

Trong tháng 5, theo công ty môi giới Redfin Corp., gần 20% người bán nhà ở Mỹ đã hạ giá bán, tỷ lệ cao nhất kể từ tháng 10/2019.

Sau khi tăng khoảng 18% vào năm 2021, giá nhà ở Mỹ được dự báo tăng với tốc độ vừa phải hơn - khoảng 10% - trong năm 2022 và 5% năm 2023.

"Đó là một sự giảm tốc đáng kể. Tuy nhiên, giá đã tăng với tốc độ chóng mặt trong những năm qua", ông Len Kiefer - Phó giám đốc kinh tế của Freddie Mac - nhận định.

Sự sụt giảm đã có tác động không thể phủ nhận trong toàn bộ ngành công nghiệp nhà ở. Công ty môi giới bất động sản trực tuyến Redfin và một số doanh nghiệp khác bắt đầu sa thải nhân viên.

Lao dốc nhưng không sụp đổ

Tuy nhiên, một số chuyên gia cho rằng sự sụt giảm của thị trường nhà ở sẽ không tàn phá nền kinh tế như hồi năm 2008. Khi đó, bong bóng nhà đất vỡ vụn và cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp dưới chuẩn đã khiến toàn bộ nền kinh tế chao đảo.

Ngay cả khi lãi suất đi lên khiến giá nhà lao dốc, giới quan sát cho rằng thị trường nhà ở sẽ không trải qua một cú rơi đột ngột.

"Doanh số bán nhà sẽ tiếp tục giảm trong vài tháng tới do lãi suất thế chấp tăng mạnh, ông Lawrence Yun - nhà kinh tế trưởng của NAR - nhận định.

Sự sụt giảm của thị trường nhà ở tại Mỹ hiện nay sẽ không tàn phá nền kinh tế như hồi năm 2008. Ảnh: Reuters.

"Nhưng những ngôi nhà có giá phải chăng vẫn đang được bán nhanh. Trong khi đó, nguồn cung nhà có sẵn đã tăng lên đáng kể. Điều đó có thể cung cấp cho người mua nhiều lựa chọn hơn", ông Yun nhận định.

Nhu cầu mua nhà vẫn đang được duy trì ở mức hợp lý. "Thị trường nhà ở sẽ tương tự những năm cuối thập niên 70, đầu thập niên 80. Khi đó, tốc độ tăng giá chững lại nhưng thị trường không sụp đổ", ông Brett Ewing - chiến lược gia thị trường của First Franklin Financial Services - nhận định.

Thị trường nhà ở của Mỹ có thể xuất hiện một vài vết nứt, nhưng nền móng vẫn còn vững chắc. Theo giới quan sát, chỉ khi lãi suất thế chấp tăng mạnh hơn nữa, nhu cầu mua nhà mới lao dốc đáng kể.