Thị trường bất động sản le lói “nắng”

Sau thời gian dài được trợ sức, thị trường BĐS đã bắt đầu có những dấu hiệu hồi phục một cách lành mạnh. Mặc dù vẫn còn rất nhiều rào cản và khó khăn, nhưng khi người mua đã quay lại, bài toán khó sẽ trở nên dễ giải hơn trước rất nhiều.

Giá giảm, giao dịch tăng

Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng cho thấy giá BĐS trong năm 2013 đã giảm mạnh về sát giá trị thực, phù hợp với khả năng thanh toán của nền kinh tế. Theo đó, giá BĐS đã giảm bình quân 10-30%, thậm chí một số dự án giảm tới 50%. Nguyên nhân được cho do giá trước đây là giá ảo, khi thị trường lao dốc, bắt buộc doanh nghiệp phải giảm về giá trị thực để tăng thanh khoản, cũng như tiết giảm các chi phí, cấu trúc lại các dự án phù hợp với nhu cầu thị trường.

Thí dụ, tại Hà Nội, chỉ số giá nhà chung cư giảm từ quý I đến nay, trong đó khu Cầu Giấy trong quý III đã giảm 27% so với quý I; khu chung cư trung - cao cấp giảm 15%. Các quận Thanh Xuân, Hà Đông… đều giảm 12-21%. Đặc biệt tại dự án Nam An Khánh đã giảm tới 50% so với năm 2010.

Bên cạnh đó, giao dịch BĐS theo chiều hướng ngày càng tăng về cuối năm, đặc biệt phân khúc nhà ở xã hội (NoXH), nhà chung cư có vị trí thuận lợi. Tại Hà Nội trong 2 tháng 10 và 11 có 1.400 giao dịch thành công. Báo cáo của 17 doanh nghiệp và 5 sàn giao dịch BĐS cũng cho thấy tính đến hết tháng 11, tại Hà Nội đã có trên 4.000 giao dịch thành công. Dự báo quý IV sẽ có trên 2.000 giao dịch, so với quý I chỉ có trên 556 giao dịch thành công, quý II có 774 giao dịch.

Tại Tp.HCM, giao dịch BĐS thành công trong quý III và IV tăng gấp 4 lần so với quý I và II. Tồn kho BĐS tiếp tục giảm mạnh mặc dù nguồn cung nhà ở không ngừng được bổ sung. Tuy nhiên, các phân khúc NoXH, nhà ở có vị trí phù hợp tại Hà Nội và Tp.HCM đang thiếu nhiều so với nhu cầu của người dân.

Xác định căn hộ phù hợp túi tiền

Trên thực tế, so với năm 2012, thị trường BĐS năm 2013 dễ chịu hơn hẳn đối với những người có nhu cầu mua nhà thực. Nguồn cung NoXH tăng, các dự án nhà ở thương mại giá rẻ, diện tích nhỏ với mức giá dưới 1 tỷ đồng ngày một phong phú, khiến số lượng người dân đô thị sở hữu được nhà ở tăng lên đáng kể.

Điều quan trọng nhất, theo các chuyên gia BĐS, đó là niềm tin đã dần quay trở lại thị trường, người mua đã chú ý trở lại thay vì thờ ơ so với trước.

Khu đô thị mới An Hưng, quận Hà Đông.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, người dân hiện nay nên thay đổi suy nghĩ về mua nhà. Thay vì chỉ tập trung vào giá, giá rẻ mới mua, cần cân nhắc đến những yếu tố khác.

“Nguồn cung dồi dào khiến lựa chọn của khách hàng trở nên phong phú, cơ hội để so sánh cũng tăng lên. Giá trị của một căn hộ không chỉ phụ thuộc vào bản thân căn hộ đó mà còn hạ tầng. Thí dụ trường học, bệnh viện, chợ, hệ thống giao thông, hoặc trình độ dân trí, môi trường sống xung quanh. Chính vì vậy, căn hộ hợp lý không phải là một căn hộ rẻ nhất thị trường mà là một căn hộ phù hợp túi tiền, đồng thời đáp ứng được những yêu cầu về nơi sống” - GS. Võ phân tích.

Đồng tình với quan điểm này, ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, cho rằng bản thân thị trường BĐS rất động và mức giá thấp hay cao phải phụ thuộc vào cung cầu. Theo đó, cầu cao giá tăng, cầu thấp giá giảm. Vì thế bản thân người mua phải xác định được mức giá nào phù hợp với tiêu chí sống của mình để lựa chọn, tuyệt đối không nên ham rẻ.

“Thực tế đã cho thấy có những dự án giá rẻ nhưng được xây dựng ngay giữa đồng ruộng, xung quanh không có trường học, không có chợ, không có đường, không có hệ thống nước sạch… giống như một ốc đảo giữa thành phố. Vậy giá như thế có rẻ hay không?”- ông Hùng đặt câu hỏi.

Nhiều chuyên gia BĐS cũng cho rằng sau tâm lý đám đông khi đầu tư, tâm lý chờ đợi giá xuống thấp hơn nữa đang ngăn cản nhiều khách hàng quyết định mua nhà. Điều này khiến thị trường  BĐS hồi phục chậm hơn.

Tuy nhiên, đây cũng là cơ hội để chủ đầu tư thuyết phục khách hàng và tìm cho mình xu hướng kinh doanh bền vững. Bởi lẽ thời kỳ ăn xổi đã qua, chỉ những dự án giá hợp lý, hạ tầng tốt mới có thể thuyết phục được người mua.