Tái cơ cấu lại sản phẩm hàng hóa

“Các DN đầu tư kinh doanh BĐS phải lựa chọn lĩnh vực đầu tư có hiệu quả, chỉ nên kinh doanh những sản phẩm mà xã hội có nhu cầu, đặc biệt là cần phải chú trọng thực hiện tái cơ cấu lại sản phẩm hàng hóa của mình, đặc biệt là phân khúc nhà bình dân, phù hợp với nhóm đối tượng thu nhập thấp cho hợp lý” - là một trong những quan điểm về tình hình thị trường BĐS năm 2012 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng.

Áp lực từ vốn vay và lãi suất

Phát biểu tại hội nghị DN ngành Xây dựng năm 2011 mới được tổ chức tại Hà Nội, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng khẳng định thị trường BĐS nước ta đang trong thời gian vừa qua đã có bước phát triển quan trọng, góp phần tạo cơ sở vật chất cho xã hội, từng bước đáp ứng nhu cầu về nhà ở của các tầng lớp nhân dân, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Tuy nhiên, rất nhiều bất cập còn tồn tại ở thị trường này. Đó là việc huy động nguồn lực để triển khai chương trình, dự án, đặc biệt là nguồn vốn ngân sách để phát triển nhà ở phục vụ các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp tại các khu vực đô thị, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân lao động tại các KCN…; hệ thống tài chính BĐS chưa hoàn thiện, nguồn vốn cho thị trường BĐS chủ yếu từ ngân hàng và huy động của người dân, chưa có nguồn tín dụng trung và dài hạn để hỗ trợ DN và người dân trong việc tạo lập nhà ở; nguồn vốn cho vay đối với các dự án thương mại hết sức khó khăn trong khi đó, các DN kinh doanh BĐS gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng, lãi suất cao và giá giao dịch BĐS có chiều hướng giảm sút nhất là từ quý II/2011 đến nay…

Có một thực tế là khi kinh doanh BĐS, các DN hay nhà đầu tư cá nhân cần có một nguồn vốn rất lớn, tuy nhiên, nguồn vốn này lại là sự tài trợ hay cho vay từ hệ thống ngân hàng thương mại, một số rất ít là nguồn vốn của các quỹ đầu tư tài chính hoặc nhà đầu tư chứng khoán cá nhân. Với cấu trúc này, áp lực tài chính lên hệ thống ngân hàng là rất lớn. Vì vậy, thị trường luôn phải chịu áp lực thanh khoản, xoay vòng vốn đáo hạn ngân hàng. Năm 2011, tình hình kinh tế Việt Nam bước vào giai đoạn cực kỳ khó khăn, do đó, với việc ban hành Nghị quyết 11/NQ-CP của Chính phủ và Chỉ thị 01/CT-NHNN của ngân hàng nhà nước đã tập trung vào mục tiêu kiềm chế lạm phát để ổn định kinh tế vĩ mô. Trong đó, chính sách được nhắc đến đầu tiên chính là thực hiện chính sách tiền tệ chặt chẽ và thận trọng. Với chính sách vĩ mô từ nhà nước này, đã tác động không nhỏ đến thị trường BĐS. Phân tích về vấn đề này, TS Lê Chí Hiếu - Chủ tịch HĐQT Thuduc House, kiêm Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho biết: “Với việc theo đuổi chính sách tiền tệ khắt khe như hiện nay, Chính phủ bước đầu đã đạt được mục tiêu hạ nhiệt lạm phát tạm thời. Tuy nhiên, chính sách trên lại tạo áp lực làm tăng lãi suất cho vay trên thị trường. Thanh khoản của các ngân hàng trở nên căng thẳng, dẫn đến cuộc đua ngầm cạnh tranh lãi suất hay vay nóng trên thị trường liên ngân hàng, đẩy mặt bằng lãi suất huy động và cho vay lên cao. Do tình hình lãi suất vay hiện tại còn ở mức khá cao, vì thế thị trường BĐS sẽ tiếp tục trầm lắng một thời gian nữa cho đến khi tình hình thanh khoản của ngân hàng bớt căng thẳng và lạm phát có dấu hiệu suy giảm thì mặt bằng lãi suất mới hạ nhiệt và các chủ thể trên thị trường BĐS mới có cơ hội tiếp cận nguồn vốn vay với chi phí hợp lý hơn”.

Mặc dù được ngân hàng nhà nước góp phần tháo gỡ khó khăn về thanh khoản cho hệ thống ngân hàng thông qua việc bơm tiền qua kênh thị trường mở nhưng lạm phát và áp lực thanh khoản của hệ thống ngân hàng trong những tháng cuối năm 2011 và đầu năm 2012 vẫn là thách thức lớn đối với Chính phủ. Do đó, vẫn phải thực hiện biện pháp thắt chặt tiền tệ để kiểm soát lạm phát, vì thế, nhiều khả năng mặt bằng lãi suất chưa thể hạ nhiệt cho đến quý I năm sau. Hiện tại, hầu hết các DN BĐS đều mong muốn chính phủ thực hiện các biện pháp hạ lãi suất để giúp vực dậy thị trường BĐS. Tuy nhiên, “Các DN BĐS sẽ không thể phát triển cho đến khi những bất ổn của nền kinh tế được giải quyết triệt để mà trong đó quan trọng nhất là vấn đề lạm phát, nợ xấu và áp lực thanh khoản trong hệ thống ngân hàng. Cho nên thời điểm phù hợp nhất để thực hiện biện pháp hạ lãi suất hỗ trợ doanh nghiệp là khi nền kinh tế đã thực sự ổn định và hệ thống tài chính tiền tệ trở nên mạnh mẽ hơn”, ông Hiếu cho biết.

Tái cơ cấu DN BĐS để tồn tại

Trong tình hình khó khăn như hiện nay, các nhà phân tích thị trường BĐS cho rằng DN BĐS muốn tồn tại thì cần phải thay đổi để tái cơ cấu lại DN, sắp xếp lại hệ thống, chủ động bố trí lại nguồn nhân lực, cắt giảm chi phí… Ngoài ra, còn phải điều chỉnh phương hướng kinh doanh, đưa ra các chiến lược phù hợp để thích nghi được với sự thay đổi khắc nghiệt của thị trường. Muốn vậy, trước hết, để khơi thông nguồn vốn, giảm áp lực trả nợ cũng như chi phí lãi vay, nhiều DN chấp nhận hạ giá bán sản phẩm, chuyển nhượng hoặc kêu gọi hợp tác đầu tư các dự án đang triển khai, mua bán, sát nhập dự án… để tháo gỡ khó khăn trước mắt.     Nhưng về lâu dài, để tránh phụ thuộc quá nhiều từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng, các DN cũng nên tận dụng nguồn vốn từ các kênh huy động khác như thu hút vốn từ nguồn khách hàng, kêu gọi các tổ chức có tiềm lực tài chính tham gia góp vốn đầu tư… Bên cạnh đó, các DN không nên đầu tư tràn lan mà cần tập trung nguồn lực chuyển hướng vào các dự án trọng điểm đáp ứng yêu cầu hiện tại của thị trường, phù hợp với chính sách quy hoạch của Nhà nước và có nhiều tiềm năng phát triển lâu dài tiêu biểu như: Phân khúc nhà ở trung bình và nhà cho người thu nhập thấp, dự án ở các vùng ven của các TP lớn vì giá đất còn rẻ.

Khôn ngoan lựa chọn phân khúc BĐS

Mặc dù thị trường BĐS đang rơi vào giai đoạn khó khăn, nhưng có một số phân khúc vẫn có dấu hiệu tích cực như ở thị trường phía Nam, dự án vùng ven Đồng Nai, Bình Dương… vẫn hút cầu và có nhiều tiềm năng. Tương tự như vậy, phân khúc của thị trường cũng chênh lệch lớn về cung cầu, khi mà trong lúc phân khúc căn hộ chung cư cao cấp và văn phòng cho thuê ảm đạm thì trung tâm thương mại và nhà ở có quy mô nhỏ với giá mềm vẫn có triển vọng do nhu cầu thực luôn cao. Riêng với phân khúc thị trường bình dân trong những năm qua vốn hiếm các nhà đầu tư, nhà cung cấp vì chi phí giá thành sản phẩm cao nhưng vướng mắc trong quy hoạch pháp lý… nhưng giá bán ra lại thấp dẫn đến lợi nhuận không cao. Chính vì thế, phân khúc nhà ở trung bình và dưới trung bình còn rất nhiều tiềm năng để phát triển trong tương lai chứ không gì giai đoạn hiện nay. Các DN muốn thoát khỏi nguy cơ phá sản thì việc chuyển hướng cơ cấu kinh doanh vào các phân khúc và các thị trường tiềm năng, trong đó có phân khúc thị trường bình dân là điều hoàn toàn phù hợp. Tuy nhiên, cũng phải nhìn nhận rằng, việc định hướng và phát triển dòng sản phẩm vào phân khúc thị trường bình dân trong giai đoạn hiện nay là điều không dễ thực hiện, đòi hỏi các DN phải giải quyết được bài toán chi phí tăng cao.

Để đối mặt với những khó khăn trong tình trạng chung như hiện nay, các DN BĐS thay đổi cơ cấu, chuyển biến mục tiêu hợp lý để thích nghi là điều kiện tất yếu. Tuy nhiên, các DN dù có cố gắng đến cỡ nào thì cũng khó đứng vững nếu không có sự thay đổi căn bản ở một số chính sách hiện nay còn đang bất cập, nên rất cần có sự đổi mới càng sớm càng tốt để tạo hành lang pháp lý quan trọng cho ngành BĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung vượt qua khủng hoảng.