Tắc ở nguồn cầu

Ngân hàng nhà nước (NHNN) đã hạ lãi suất huy động, nhưng lãi suất cho vay khi nào hạ theo vẫn chưa ai biết. Tiền trong ngân hàng thương mại (NHTM) còn nhiều nhưng không dám bơm vào dự án BĐS bởi nỗi lo nợ xấu gia tăng (sẽ bị NHNN hạ bậc và giới hạn hoạt động). Có ý kiến cho rằng, nên chăng có sự phối hợp nhịp nhàng giữa 3 “nhà”: Nhà nước (mua lại một số dự án BĐS), NHNN (giảm hút tiền ròng từ hệ thống NHTM và tái cấp vốn cho NHTM) và bản thân DN.

Mỡ treo, mèo nhịn đói

Đó là câu cửa miệng của không ít lãnh đạo DN BĐS hiện nay khi nói về tình trạng ngân hàng còn rất nhiều tiền (room tín dụng) nhưng ít đơn vị kinh doanh địa ốc có thể chạm vào được. Lý do đưa ra: Nằm ở chính ngân hàng.  Thứ nhất, NHNN sau khi hạ lãi suất huy động xuống còn 13% thì gần như ngay lập tức trong tháng 3/2012, NHNN đã hút tiền ròng từ các NHTM, đồng thời không “đả động” tới chuyện tái cấp vốn cho hệ thống này. Điều này mặc nhiên khiến các NHTM buộc phải dè dặt trong quyết định rót tiền cho dự án kinh doanh BĐS. Ám ảnh nợ xấu vẫn đeo đẳng nhiều NHTM từ vài năm trước, cộng thêm tâm lý lo ngại rủi ro khi bơm tiền vào các dự án khiến nhiều đơn vị kinh doanh BĐS “đói vẫn hoàn đói vốn”.

Một lãnh đạo NHTM tại Hà Nội cho biết: Dù NHNN đã tạo cơ chế để nới cho vay tiêu dùng lẫn người vay mua nhà (50% đối tượng vay được loại ra khỏi lĩnh vực không khuyến khích chủ yếu là BĐS và tiêu dùng) để đầu cơ, room tín dụng cho BĐS vẫn đủ rộng, nhưng chúng tôi rất e ngại tính hiệu quả của dự án BĐS khi quyết định “chọn mặt gửi vàng”. Do đó, DN nào muốn tiếp cận được nguồn tiền  từ NHTM sẽ buộc phải vượt qua vòng thẩm định năng lực DN, sản phẩm dự án của mình về tính pháp lý cũng như khả năng thanh khoản để hồi vốn trả nợ. Nói như Thống đốc NHNN Nguyễn Văn Bình, bản thân ngân hàng cũng là DN, nên ngân hàng kinh doanh tiền tệ cũng phải tính đến hiệu quả và khả năng thu hồi vốn cho vay. Tình hình tài chính của DN xấu, không đáp ứng đủ yêu cầu thì không thể cho vay. Bởi cho vay không khéo nợ xấu gia tăng thì các NHTM sẽ bị NHNN hạ xếp hạng, ảnh hưởng đến các mảng hoạt động khác.

Ngoài ra, câu chuyện “đi đêm” giữa DN BĐS và không ít NHTM để xúc tiến cho vay vốn kinh doanh BĐS càng làm cho nguy cơ mất thanh khoản của ngân hàng gia tăng. Thời BĐS còn vượng, ngân hàng dễ dàng “du di” cho DN vay lượng tiền lớn với lãi suất thấp. Nay BĐS lâm bệnh, liệu có thể đưa nhau ra tòa để siết nợ hay không? Chẳng NHTM nào nghĩ tới điều này bởi mọi chuyện “thâm cung bí sử” giữa ngân hàng và DN bị phơi bày. Thế nên, các NHTM buộc phải tiếp tục đáo hạn cho vay lại. Trước sức ép từ hệ thống, nhiều NHTM buộc phải “xé rào” huy động vốn vượt trần lãi suất để có thể hút vốn. Khi dự án “đóng băng” không có tiền trả nợ, ngân hàng cũng bị “lâm thế” cho đáo hạn khoản nợ này. Nợ chồng nợ, lãi mẹ đẻ lãi con, đến giới hạn cuối, NHTM sẽ mất hoàn toàn tính thanh khoản, đồng thời, DN cũng không còn đường tồn tại trước sức ép pháp lý do nợ đọng quá nhiều. Do đó, trước quá nhiều rủi ro về thị trường, khả năng NHTM rót tiền mạnh tay cho dự án BĐS là khó xảy ra.

“Tắc” ở nguồn cầu

Theo nhiều chuyên gia trong ngành, việc NHNN tạo cơ chế để nới cho vay tiêu dùng lẫn người vay mua nhà (50% đối tượng vay được loại ra khỏi lĩnh vực không khuyến khích chủ yếu là BĐS và tiêu dùng) để đầu cơ có thể giúp tạo cầu cho thị trường, đặc biệt người vay vốn có thể trả nợ bằng nhiều nguồn thu nhập khác nhau, không nhất thiết chỉ từ lương như trước đây. Như vậy, cầu thị trường sẽ được kích hoạt không chỉ ở phân khúc khách hàng là người dân có nhu cầu nhà ở thực sự với nguồn thu nhập ổn định chủ yếu từ lương, mà còn đối với các nhà đầu cơ BĐS có nhiều tiền và nguồn thu nhập bất thường khác nhau. Nói như vậy, đối tượng nguồn cầu cho thị trường sẽ được mở rộng, với các khả năng chi trả đa dạng hơn. Ông Nguyễn Tuấn - Giám đốc một TCty kinh doanh địa ốc tại Hà Nội thừa nhận: DN chúng tôi không dám nói là mạnh về vốn. nhưng để duy trì trong 1 năm nay thì vẫn đủ sức. Tuy nhiên, việc mở rộng biên độ cầu nhờ chính sách của Ngân hàng đã mở ra nhiều hy vọng cho DN. Đặc biệt là những DN đầu tư dàn trải cả ở phân khúc bình dân lẫn cao cấp.

Nhìn lại những năm trước, thị trường BĐS sôi động chủ yếu do đầu cơ mua đi bán lại để kiếm lời, còn người dân có nhu cầu nhà ở thực sự vẫn khó tiếp cận vốn vay để mua nhà ở. Tới 2 năm vừa rồi, giới đầu cơ BĐS cũng đã “ngấm đòn” và gần như tan rã lực lượng này khi BĐS điêu đứng. Số còn lại là những nhà đầu tư đang thận trọng chưa dám mạnh dạn nhảy vào thị trường khi sức mua của thị trường còn kém và nhiều dự đoán giá BĐS vẫn còn giảm. Hiện tại chỉ có thể kỳ vọng mảng phân khúc khách hàng có nhu cầu nhà ở thực sự có cơ hội vay vốn khi cơ chế cho vay tiêu dùng được nới. Nguồn cầu gia tăng chính là mấu chốt để kết nối các chính sách giữa Nhà nước và ngân hàng trong mục đích chung: cứu BĐS khỏi cơn nguy khốn.

Kích cầu, tức là dùng mọi cách để gia tăng sức mua trên thị trường. Tuy nhiên, nghịch lý “cầu cao - cung cao vẫn ế hàng” luôn xảy ra. Bởi giá BĐS chưa bao giờ về đúng giá trị thực. Ế hàng, hết vốn, DN kêu. Kêu rồi nhưng không giảm thật mạnh để đẩy hàng?! Cũng không thể trách được DN, bởi sức ép từ các quy định về nhiều loại phí. Điển hình, quy định thu tiền sử dụng đất (SDĐ) theo giá thị trường thay vì theo bảng giá đất do UBND tỉnh, thành ban hành (chỉ bằng 20 - 30% giá thị trường) của Nghị định 69 đã khiến giá thành dự án đội lên rất cao. Chỉ có người mua cuối cùng là chịu thuế SDĐ thông qua sản phẩm địa ốc bởi chủ đầu tư chỉ đứng ra áp dụng Nghị định của Chính phủ và thực hiện. Theo quy định này, thuế SDĐ ngoài hạn mức cũng được tính sát giá thị trường. Nhưng, giá thị trường là bao nhiêu để "sát" vẫn không có vì công tác thực hiện và công bố bộ chỉ số giá BĐS đến nay vẫn không đơn vị chức năng nào đảm nhiệm và thực thi. Đồng thời, trong thời buổi khó khăn, ai dám chắc sẽ không có chuyện bắt tay nhau giữa DN phát triển dự án và Cty thẩm định giá; đồng thời chi phí thẩm định, lập hồ sơ... sẽ được cộng vào giá thành… Như thế thì ai dám mua (?!)

Thế nên, câu chuyện lúc này không chỉ dừng ở việc ngóng chờ lãi suất cho vay được hạ trong nay mai. DN BĐS, người dân có nhu cầu ở thực, vẫn mong chờ một khung quy chiếu giá BĐS thật sự chính xác và cập nhật theo từng ngày. Ngoài ra, công tác thẩm định giá, lập hồ sơ, và đặc biệt là thuế SDĐ ngoài hạn mức cần được xem xét theo cơ sở thấp hơn nữa so với giá thị trường (ví dụ chỉ là tối đa 10%). Có như vậy, mới mong cầu thị trường được khơi thông, người có nhu cầu ở thực sẽ tiếp cận được sản phẩm đúng với giá trị thực, DN từ đó bán được hàng và có tiền trả nợ ngân hàng, Ngân hàng sẽ lại có nguồn để tái cho vay kinh doanh BĐS.

Rất có thể, thị trường BĐS sẽ khởi sắc trong vài tháng tới đúng như nhận định của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam. Theo Thứ trưởng, mặt bằng lãi suất đang giảm dần, lạm phát duy trì ở mức thấp, thị trường sẽ có chuyển biến tích cực trong 3 - 6 tháng tới. Thị trường lúc này phụ thuộc khá nhiều vào yếu tố tâm lý chứ thực ra tiền trong dân vẫn còn rất nhiều...