Siết tình trạng huy động vốn đối với hình thức phân lô bán nền

Nhiều dự án nhà ở, dự án khu đô thị ở TP.Hồ Chí Minh tiến hành phân lô, bán nền để huy động vốn của khách hàng bằng hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn. Tuy nhiên, đến hẹn chủ đầu tư không bàn giao nền đất như cam kết, dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện kéo dài. Nhiều khách hàng lâm cảnh nợ nần, chưa thể xây nhà bởi miếng đất mua hàng tỉ đồng vẫn chưa được bàn giao chính thức do các dự án đang rắc rối pháp lý; khốn khổ vì góp vốn đầu tư mua đất nền dự án vướng pháp lý...

Dự án Khu nhà ở ADC, Phú Mỹ (TPHCM) cho đến nay tình trạng pháp lý vẫn dang dở, hạ tầng chưa hoàn thiện. Ảnh: Quang Duy

Đủ kiểu sai phạm pháp lý

Người dân có đất tại Dự án Khu dân cư quy hoạch ADC (Khu dân cư ADC), phường Phú Mỹ, Quận 7, TPHCM do Công ty Xây dựng Trang trí Kiến trúc ADC nay là Công ty Cổ phần ADEC làm chủ đầu tư (Công ty ADEC), đã nhiều lần làm áp lực để đòi hỏi quyền lợi chính đáng của mình bằng cách kéo đến Công ty ADEC khiếu nại, cũng như đến UBND quận 7 để nhờ can thiệp. Trước những áp lực trên, tháng 12.2020, Công ty ADEC đã tổ chức cuộc họp để thông tin tiến độ dự án cho cư dân.

Tại cuộc họp này, ông Nguyễn Văn Dũng, đại diện HĐQT và bà Nguyễn Thị Minh Khiêm, Phó Tổng Giám đốc Công ty ADEC đã hứa với các cư dân quý I/2021 sẽ xong phần duyệt nhiệm vụ quy hoạch 1/500. Sau đó, công ty này sẽ xin phê duyệt đồ án 1/500, làm thủ tục giao đất và đấu nối hạ tầng, hoàn thiện toàn bộ thủ tục pháp lý để người dân có thể xây nhà và cấp giấy chủ quyền. Tuy nhiên, đến nay đã hết quý II/2021 nhưng những gì công ty này thông tin với người dân vẫn là lời hứa suông. Ngày 10.6.2021, trong văn bản trả lời đơn thư của người dân trong dự án, Sở TNMT cũng khẳng định Công ty ADEC chưa hoàn tất thủ tục điều chỉnh quy hoạch, điều chỉnh dự án đầu tư và chấp thuận đầu tư, chưa nộp lại hồ sơ cho Sở TNMT để trình thành phố quyết định giao đất.

Còn tại Dự án nhà ở khu dân cư Phước Kiển, huyện Nhà Bè (Khu nhà ở Tân An Huy) có diện tích 20,8ha do Công ty CP xây dựng và kinh doanh nhà Tân An Huy (Công ty Tân An Huy) làm chủ đầu tư, khách hàng không chỉ khổ vì sự thiếu trách nhiệm của chủ đầu tư mà theo tìm hiểu của chúng tôi, dự án này đang có nhiều sai phạm xảy ra ở các tiểu dự án trong khu dân cư. Trong đó, khu đất cao tầng (gần 3,3ha) được Công ty Tân An Huy góp vốn với 2 cổ đông là Công ty Indochina và Công ty PVF lập ra Công ty cổ phần TNHH Nam Sài Gòn Residences.

Dự án được phê duyệt từ năm 2004 để xây dựng khu đô thị loại I chuẩn quốc gia, hiện đại, gồm: Chung cư cao cấp, nhà phố biệt thự mới, biệt thự ven sông, y tế, trường học... Tuy nhiên, gần 17 năm qua, hàng trăm khách hàng mua nền đất dự án vô cùng khốn khổ vì không được xây nhà, chỉ có vài căn được xây nhưng trong đó nhiều căn bị cho rằng xây sai phép.

Cần siết tình trạng huy động vốn đối với hình thức phân lô bán nền

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), trong các năm qua, hoạt động huy động vốn tại một số dự án “phân lô bán nền hình thành trong tương lai” thông qua hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng đặt cọc giữ chỗ... diễn ra khá phổ biến. Thậm chí, có trường hợp bên huy động vốn chỉ lập phiếu thu “đặt cọc” giữ chỗ, hoặc biên bản “đặt cọc” có xác nhận của thừa phát lại.

Ông Châu cho rằng, do sự thiếu đồng bộ của các quy định pháp luật đã dẫn đến việc chủ đầu tư nhận tiền “đặt cọc” quá nhiều, thậm chí có trường hợp nhận đến hơn 90% giá trị nền đất, gây ra rủi ro và thiệt hại cho khách hàng, dẫn đến phát sinh lừa đảo, kinh doanh đa cấp biến tướng trên thị trường bất động sản trong thời gian qua.

Trong khi, Bộ luật Dân sự không quy định giới hạn của giá trị “đặt cọc” do hai bên thỏa thuận, cũng không quy định việc “đặt cọc” phải tuân thủ theo quy định của pháp luật liên quan, như việc “đặt cọc” mua bán bất động sản (nhà, nền nhà…) hình thành trong tương lai phải tuân thủ theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Cùng với đó, chế định thừa phát lại chưa được luật hoá, mới chỉ thực hiện thí điểm, nhưng đã bộc lộ một số sơ hở, bất cập, thể hiện trong việc lập vi bằng thừa phát lại đối với hành vi giao nhận tiền đặt cọc trong giao dịch phân lô bán nền, gây nhầm lẫn cho khách hàng.

Do vậy, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, đã có đề nghị Bộ Xây dựng xem xét hướng dẫn về huy động vốn đối với hoạt động kinh doanh bất động sản dưới hình thức phân lô bán nền khi xem xét sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Nghị định số 76/2015/NĐ-CP... Đồng thời, xem xét sửa đổi đồng bộ các quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và chế định về thừa phát lại.