Siết tín dụng BĐS có làm thị trường hết 'sốt nóng'?

Theo nhiều chuyên gia bất động sản (BĐS), việc ngân hàng nhà nước (NHNN) kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh BĐS trong năm 2022 sẽ góp phần ngăn chặn đầu cơ, lạm phát nhưng chưa thể "cắt" cơn sốt nóng của thị trường ngay được.

“Siết” tín dụng BĐS...

Trong đợt “sốt đất” hồi đầu năm 2021, anh K – tham gia thị trường BĐS ở Bắc Giang có vay mượn ngân hàng và bạn bè khá nhiều vốn để đầu tư đất kiếm lời nhưng sau đó vướng dịch COVID -19 không thanh khoản được nên phải “còng lưng gánh lãi” ngân hàng thời gian dài. Nhân đợt Bắc Giang bùng lên cơn “sốt đất” dịp cuối năm, anh vội vã thoát hàng để thu hồi vốn và dự tính qua Tết Âm lịch sẽ nhờ họ hàng đứng tên thế chấp ngôi nhà thứ 2 và một số BĐS để vay ngân hàng khoản vay mới nhằm lấy vốn đi “săn đất” tiếp.

Tuy nhiên, ý định của anh K đang đứng trước nhiều rủi ro khi mới đây Ngân hàng nhà nước ban hành Chỉ thị số 01, theo đó chỉ đạo một trong những nhiệm vụ trọng tâm của ngành Ngân hàng năm 2022 là không nới lỏng các điều kiện cấp tín dụng; tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh BĐS, chứng khoán,… Vấn đề kiểm soát tín dụng vào BĐS để giảm thiểu lạm phát cũng liên tục được đưa ra bàn luận tại các cuộc họp quan trọng của các cơ quan chức năng nên việc vay tín dụng để đầu cơ, buôn BĐS sẽ hết sức rủi ro và khó khăn.

Theo các chuyên gia BĐS, việc kiểm soát dòng vốn tín dụng chảy vào thị trường BĐS của NHNN được cho là động thái nhằm giảm thiểu nguy cơ bong bóng BĐS, ngăn chặn đầu cơ, giảm thiểu nợ xấu để tránh đi theo “vết xe đổ” của tập đoàn BĐS Evergrande (Trung Quốc). Đồng thời đây cũng là nỗ lực của Chính phủ trong việc giảm bớt khoảng cách giữa người mua và người bán BĐS, để giấc mơ có nhà, đất của người thu nhập thấp trong xã hội trở thành hiện thực nhanh hơn.

Việc kiểm soát dòng vốn tín dụng chảy vào thị trường BĐS của NHNN được cho là động thái nhằm giảm thiểu nguy cơ bong bóng BĐS, ngăn chặn đầu cơ, giảm thiểu nợ xấu.

Bởi tính đến quý III/2021, nguồn vốn chảy vào thị trường BĐS từ tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp hay FDI liên tục tăng. Cụ thể, tính đến ngày 30/9, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS đạt 682.594 tỷ đồng, tăng so với mức 672.224 tỷ đồng tính đến hồi cuối tháng 6/2021 (theo số liệu từ Bộ Xây dựng).

Đồng thời, từ đầu năm 2021 đến nay, cả nước liên tiếp xảy ra 2 đợt “sốt đất” tại nhiều địa phương đã khiến giá đất “nhảy loạn”. Bên cạnh đó là việc hàng loạt phiên đấu giá đất có giá trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm mà tiêu biểu nhất là việc công ty trực thuộc của Tập đoàn Tân Hoàng Minh trúng đấu giá lô đất 3-12 ở khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP HCM) ở mức 2,4 tỷ đồng/m2 rồi bỏ cọc đã đẩy mặt bằng giá nhà đất đã cao nay lại càng lên cao hơn.

Thị trường BĐS có "hết sốt nóng"?

Theo nhiều chuyên gia BĐS, Chỉ thị số 01 của Thống đốc NHNN chắc chắn sẽ tác động mạnh mẽ đến thị trường BĐS và là yếu tố quan trọng trong việc “hạ nhiệt cơn sốt” BĐS đang diễn ra trên cả nước.

Cụ thể, theo báo cáo thị trường tháng 12/2021 của Batdongsan.com.vn mới đây, mặc dù nhiều doanh nghiệp đua nhau tung khuyến mãi, cắt lỗ dịp cuối năm khiến lượng tin rao bán BĐS tăng 7% so với tháng 11/2021 và tăng 13% so với cùng kỳ năm 2020 nhưng mức độ quan tâm BĐS lại giảm 3% so với tháng trước.

Trong đó tại Hà Nội, mức độ quan tâm BĐS giảm 5%, tại TP.HCM giảm 8% và điều đặc biệt là chung cư, nhà riêng, nhà mặt phố là những phân khúc ghi nhận mức giảm cao nhất toàn thị trường.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng nhận định rằng mặc dù mức độ quan tâm BĐS tháng 12/2021 giảm bất ngờ cùng với việc chỉ thị 01 của Thống đốc NHNN khiến nhiều nhà đầu tư e dè hơn khi tham gia thị trường nhưng “cơn sốt BĐS” chưa thể “hạ nhiệt” ngay được.

Dẫn chứng là theo Báo cáo thị trường BĐS mà DKRA đưa ra mới đây thì giá nhà tại 2 thị trường lớn là Hà Nội và TPHCM vẫn tiếp tục chứng kiến đà tăng và chưa có dấu hiệu dừng lại.

Thống kê của DKRA cũng chỉ rõ, sang quý IV/2021, giá nhà ở TPHCM tiếp tục leo thang do nguồn cung khan hiếm. Các đợt chào bán nhà trong mùa cao điểm bán hàng cuối năm đa phần đều là mở bán giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ, giá bán đợt sau tăng trung bình 3-5% so với đợt mở bán trước.

Các chuyên gia nhận định rằng mặc dù mức độ quan tâm BĐS tháng 12/2021 giảm bất ngờ cùng với việc chỉ thị 01 của Thống đốc NHNN khiến nhiều nhà đầu tư e dè hơn khi tham gia thị trường nhưng “cơn sốt" BĐS chưa thể “hạ nhiệt” ngay được.

Đối với phân khúc đất nền thì batdongsan.com.vn cho biết mức độ quan tâm đến thị trường này trong tháng 12/2021 tăng mạnh, cụ thể là tăng 19% ở thị trường Hà Nội, tăng 6% ở Đà Nẵng. Đặc biệt, một số tỉnh thành ghi nhận sức nóng về đất nền tại khu vực phía Bắc như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hòa Bình, Hưng Yên, Hải Dương ghi nhận mức tìm kiếm tăng trung bình từ 18-22%, riêng Hà Nam có lượng khách hàng tìm mua đất nền tăng 36% trong tháng cuối năm.

Còn theo Savills Việt Nam, trong quý IV/2021, nguồn cung căn hộ mới tăng 42% so với quý III/2021 tương đương khoảng 4.500 căn. Về giao dịch, Savills cho biết hoạt động giao dịch sản phẩm biệt thự/nhà liền kề trong quý IV/2021 đã được cải thiện. Đặc biệt, tỷ lệ hấp thụ cho nguồn cung mới đạt 83% nhờ vào các hoạt động huy động vốn của chủ đầu tư.

Từ các số liệu nêu trên, nhiều chuyên gia BĐS nhận định năm 2022 thị trường BĐS nhiều khả năng thiết lập mặt bằng giá mới. Đồng thời, do các tác động nặng nề của đại dịch COVID -19 lên nhiều ngành nghề kinh doanh và nền kinh tế cũng khiến cho các nhà đầu tư dịch chuyển dòng tiền vào nhóm tài sản nhà, đất và các loại hình BĐS gắn liền với đất để tìm kênh trú ẩn an toàn trong năm 2022.

Ngoài ra, sau giai đoạn thị trường BĐS "đóng băng" vì phong tỏa năm 2021, nhờ nỗ lực phủ vaccine nhanh ở khắp các tỉnh thành cùng với chiến lược mở cửa nền kinh tế sống chung với dịch bệnh, tần suất hoạt động của nhà đầu tư BĐS sẽ rộng hơn nên năm 2022 BĐS vùng ven sẽ trỗi dậy và “sốt hơn”.