Thứ tư 22/01/2025 16:00 24h qua English RSS
Hotline: 094 540 6866
Trang chủ / Bất động sản /

Quản lý vận hành tốt giúp gia tăng giá trị dự án chung cư

16:11 | 11/06/2021

Quản lý vận hành chung cư không chỉ là bảo vệ, dọn dẹp vệ sinh, thu phí mà còn là việc bảo trì, hỗ trợ phía sau, liên quan tới máy móc và thiết bị tại dự án.

quan ly van hanh tot giup gia tang gia tri du an chung cu
(Ảnh: Thanh Tùng/TTXVN)

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, nhận định trong xu thế thị trường nhà ở tại Việt Nam phát triển mạnh, các chủ đầu tư cần chú trọng đến khâu quản lý vận hành và xem đó như một giá trị gia tăng cho dự án.

Giá bán của một sản phẩm bất động sản được chủ đầu tư hoạch định từ giai đoạn trước khi dự án thành hình và đi vào vận hành.

Tuy nhiên, yếu tố duy trì mức giá lại phụ thuộc vào chất lượng của khâu quản lý vận hành dự án.

Vai trò của đơn vị quản lý vận hành trở nên quan trọng trong bối cảnh xuất hiện ngày càng nhiều các đô thị có dân số khổng lồ và nguồn cung lớn - chuyên gia này phân tích.

Hoạt động quản lý vận hành thường ảnh hưởng lớn đến tính thanh khoản của dự án chung cư, đặc biệt là việc đưa ra quyết định của người mua nhà để ở sau này.

Hiện nay, khi đặt nền móng phát triển dự án chung cư, chủ đầu tư chuyên nghiệp thường chú trọng chọn lựa các đối tác khảo sát, thiết kế, thi công và đặc biệt là quản lý vận hành xuyên suốt vòng đời một dự án.

Bà Vũ Kiều Hạnh, Giám đốc Bộ phận quản lý vận hành bất động sản Savills Hà Nội, nhận xét hoạt động quản lý vận hành chuyên nghiệp tác động tích cực tới tỷ lệ hấp thụ của dự án thông qua các yếu tố tạo được niềm tin với người mua về chất lượng, hệ thống quản lý, quy trình, quy định chuẩn chỉnh.

Bởi vậy, các chủ đầu tư thường lựa chọn những đơn vị quản lý có tên tuổi, uy tín và kinh nghiệm trên thị trường.

Trên thực tế, nhiều dự án chung cư có sự thay đổi đơn vị quản lý sau một thời gian bàn giao cho cư dân.

Theo quy định của nhà nước, sau 12 tháng kể từ ngày dự án được bàn giao và đưa vào sử dụng, chủ đầu tư cần tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để quyết định Ban quản trị - là đại diện cho các chủ sở hữu của chung cư, những cá nhân này đồng thời có quyền đề xuất thay đổi đơn vị quản lý vận hành (Ban quản lý).

Do đó, khi chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức việc quản lý vận hành nhà chung cư.

Nhưng sau khi tổ chức xong hội nghị nhà chung cư, Ban quản trị chung cư có quyền quyết định lựa chọn Ban quản lý mới.

Phần lớn các dự án khi đi vào vận hành thì chủ đầu tư và chủ sở hữu sẽ có các quan điểm khác nhau liên quan tới quỹ bảo trì hoặc tính minh bạch trong sở hữu diện tích chung riêng.

Bởi vậy, sau hội nghị nhà chung cư nhiều Ban quản trị và cư dân sẽ chọn thay đổi đơn vị quản lý mới, thay thế với đơn vị ban đầu được chọn bởi chủ đầu tư.

Việc này sẽ diễn ra theo hình thức đấu thầu và thông thường đơn vị quản lý mới sẽ được chọn lựa dựa trên yếu tố chi phí cạnh tranh.

Tuy nhiên, theo bà Hạnh, việc thay đổi đơn vị quản lý có thể phát sinh nhiều rủi ro, đặc biệt trong quá trình chuyển giao. Vậy nên, bên cạnh yếu tố chi phí, để giảm thiểu rủi ro, các bên liên quan cần lưu ý các vấn đề sau khi cân nhắc chuyển đổi đơn vị quản lý tại dự án.

Các chuyên gia lưu ý, mỗi dự án sẽ có những yêu cầu vận hành riêng biệt được đơn vị quản lý hiện tại xử lý theo nguyên tắc và quy định riêng của đơn vị đó.

Việc thay đổi đơn vị quản lý sẽ cần nhiều thời gian bàn giao để đơn vị mới tiếp quản thành thục, đơn cử như những vấn đề liên quan đến hệ thống, quy trình quản lý, dữ liệu cư dân.

Những rủi ro trong quá trình chuyển giao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình vận hành sau này và đời sống của cư dân.

Việc này còn chưa kể tới sự khác biệt giữa hai đơn vị quản lý trong cách thức xử lý vấn đề, cư dân cũng cần thời gian để làm quen và thích nghi.

Thêm vào đó, những đơn vị được lựa chọn chủ yếu dựa trên yếu tố cạnh tranh trong phí dịch vụ, thường chỉ cung cấp các dịch vụ quản lý cơ bản của tòa nhà.

Vì vậy, khó có thể nhận định rằng họ đạt được những tiêu chuẩn của một đơn vị quản lý chuyên nghiệp. Từ đó, không chỉ ảnh hưởng tới chất lượng vận hành mà về lâu dài sẽ tác động xấu tới tuổi thọ, giá trị của dự án.

Một vấn đề cần được quan tâm là các thành viên của Ban quản trị nên là những cá nhân có trình độ, hiểu biết về quyền và trách nhiệm của mình, đồng thời có chuyên môn cơ bản trong quản lý vận hành.

Quản lý vận hành không chỉ là bảo vệ, dọn dẹp vệ sinh, thu phí mà còn là việc bảo trì, hỗ trợ phía sau, liên quan tới máy móc và thiết bị tại dự án.

Quản lý vận hành còn liên quan đến hệ thống MEP - bao gồm 4 hạng mục chính: thông gió và điều hòa không khí; cấp thoát nước và thiết bị vệ sinh; hệ thống điện; hệ thống báo cháy và chữa cháy.

Các đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp khi trực tiếp điều hành sẽ trực tiếp nắm cách thức vận hành và chủ động lên lịch bảo trì, bảo dưỡng các thiết bị chuyên dụng này nhằm đảm bảo chất lượng vận hành tốt nhất. Tiêu chí này chỉ thường có ở các đơn vị quản lý chuyên nghiệp.

Mặt khác, khi cư dân chủ động đấu thầu đơn vị quản lý, ngoài vấn đề chi phí dịch vụ cũng cần quan tâm tới các tiêu chí về tên tuổi của nhà quản lý gắn liền với các dịch vụ chuyên nghiệp như: hồ sơ kỹ thuật, kế hoạch nhân sự, quản trị rủi ro, lịch trình bảo dưỡng...

Điểm ưu việt của những Ban quản lý chuyên nghiệp là quản lý minh bạch tài chính với hai phía chủ đầu tư và cư dân, bà Hạnh phân tích

Hiện nay, các đơn vị chuyên nghiệp có xu hướng áp dụng công nghệ để nâng cao hiệu quả quản lý, tối ưu hóa và minh bạch chi phí vận hành tòa nhà, từ đó góp phần tránh được những xung đột liên quan giữa các bên.

Tại Việt Nam, Savills đang dần dần sử dụng phần mềm Property Cube (ứng dụng quản lý bất động sản) trong danh mục hơn 100 dự án do Savills quản lý.

Đây không chỉ là giải pháp mang lại lợi ích cho cuộc sống hàng ngày của cư dân, Property Cube đang góp phần quan trọng trong minh bạch hoá chi phí quản lý vận hành của dự án./.

Theo Thu Hằng (TTXVN/Vietnam+)

Cùng chuyên mục
  • Các khoản chi cho hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất

    (Xây dựng) - Ông Nguyễn Văn Sang (Kon Tum) công tác tại Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng huyện, là đơn vị sự nghiệp tự chủ 100% kinh phí hoạt động. Đơn vị ông được UBND huyện giao quản lý và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, nguồn kinh phí thực hiện được lấy từ nguồn thu bán hồ sơ cho người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất và nguồn kinh phí do Nhà nước cấp.

  • Đất nông nghiệp đã xây nhà ở nhiều năm có được cấp sổ đỏ?

    (Xây dựng) - Một thửa đất nông nghiệp không có giấy tờ, đã xây nhà ở từ năm 1995 và sử dụng ổn định đến nay, được thể hiện trên bản đồ địa chính đo năm 2003 với mục đích sử dụng là đất ở (ký hiệu T), phù hợp với quy hoạch đất ở. Thửa đất có được cấp sổ đỏ không?

  • Quảng Nam: Tăng cường thanh tra, kiểm tra, ngăn chặn và xử lý vi phạm về đất đai

    (Xây dựng) – UBND tỉnh Quảng Nam yêu cầu các đơn vị, địa phương xây dựng kế hoạch và tổ chức thực hiện kiểm tra chuyên ngành trong lĩnh vực đất đai định kỳ hàng năm và kiểm tra đột xuất. Qua đó phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời các vi phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai đối với các hành vi không đăng ký đất đai; lấn đất, chiếm đất, hủy hoại đất; sử dụng đất không đúng mục đích…

  • Năm 2024, Thành phố Hồ Chí Minh hoàn thành 5 dự án nhà ở xã hội

    (Xây dựng) – Theo báo cáo của Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2024 trên địa bàn Thành phố đã hoàn thành đưa vào sử dụng 5/15 dự án nhà ở xã hội, với quy mô 2.377/12.000 căn và 1 dự án nhà lưu trú công nhân hoàn thành 1 phần, với quy mô 368 căn.

  • Thành phố Hồ Chí Minh: Đã giải quyết khó khăn để cấp sổ hồng cho 27.500 căn hộ

    (Xây dựng) - Để tháo gỡ khó khăn cho các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, Tổ Công tác giải quyết các nội dung liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) đã tổ chức 12 cuộc họp về 66 dự án. Kết quả, đã tháo gỡ 41/66 dự án khó khăn, vướng mắc với số lượng căn hộ là 27.575 và 655 ô đậu xe ôtô, 1 tài sản gắn liền với đất, 15 sàn xây dựng công trình thương mại dịch vụ.

  • Vĩnh Phúc: Bảng giá đất năm 2025 chính thức có hiệu lực từ ngày 20/01

    (Xây dựng) – Từ ngày 20/01/2025, bảng giá đất mới được áp dụng năm 2025 do UBND tỉnh Vĩnh Phúc ban hành chính thức hiệu lực. Theo nhận định, giá đất mới sẽ tác động lớn đến thị trường bất động sản.

Xem thêm
...

Tin bài cuối cùng

Không còn dữ liệu để load