Nhật Bản quyết lấp đầy ‘nhà ma’

Nhật Bản đang loay hoay tìm giải pháp cho vấn đề nhà vô chủ. Nếu không sớm được xử lý, diện tích nhà vô chủ tại đây có thể phình ra bằng cỡ Hokkaido - hòn đảo lớn thứ hai của Nhật.

Bên ngoài những thành phố lớn với tòa nhà chọc trời và căn hộ tí hon đan xen nhau là một nước Nhật rất khác. Ở đây, các ngôi nhà bỏ hoang trở thành phông nền trong cuộc sống thường ngày của người dân.

Nếu xu hướng này tiếp diễn, hơn 30% quỹ nhà ở của Nhật Bản - tương đương 22 triệu căn - sẽ vô chủ vào năm 2038, theo ước tính của Viện Nghiên cứu Nomura (Nhật Bản), theo Nikkei Asia.

Nói cách khác, Nhật Bản đang đối diện thách thức rất lớn về vấn đề đất vô chủ. Diện tích đất và nhà không chủ sở hữu có thể phình ra bằng cỡ Hokkaido - hòn đảo lớn thứ hai tại quốc gia này - vào năm 2040, theo một nghiên cứu được công bố năm 2017.

Nguyên nhân hiện tượng nhà vô chủ

Nguyên nhân dễ thấy nhất gây ra vấn đề hiện nay là cuộc khủng hoảng nhân khẩu khiến dân số Nhật Bản giảm khoảng 200.000 người mỗi năm sau khi đạt đỉnh 128,5 triệu người vào năm 2009. Nhưng một số yếu tố khác về pháp lý và văn hóa càng làm vấn đề trầm trọng hơn.

Trong 40 năm sau Thế chiến 2, không ai có thể tưởng tượng được Nhật Bản sẽ gặp phải vấn đề như hiện nay.

Khi nền kinh tế đang phát triển, bất động sản luôn được cho là khoản đầu tư hữu hiệu, nhất là với những biện pháp khuyến khích của chính phủ như giảm thuế đối với mảnh đất có gia đình sinh sống.

Đầu thập niên 1990, kinh tế bong bóng của Nhật Bản sụp đổ và kéo theo giá nhà đất đi xuống.

Trong giai đoạn kinh tế đình trệ kéo dài sau đó, xu hướng giảm sinh nguy hiểm - manh nha từ những năm 1970 - lúc này mới bắt đầu tác động rõ rệt tới xã hội Nhật Bản, đặc biệt là bên ngoài các thành phố lớn.

Bên trong một căn nhà hoang ở Hikigawa, tỉnh Wakayama. Ảnh: Thomas Shomaker.

Tới năm 2010, khi dân số thực sự bắt đầu sụt giảm, hệ thống đăng ký bất động sản tự nguyện của Nhật Bản gặp phải vấn đề lớn.

Khi giá bất động sản tăng, người thừa kế di sản sẽ có lý do để làm thủ tục đứng tên nhà đất được hưởng thừa kế. Nhưng vào lúc thị trường đi xuống, chi phí và thời gian chuyển tên chủ sở hữu là quá phiền phức đối với nhiều người.

Càng làm phức tạp thêm vấn đề là cơn động đất và sóng thần kinh hoàng ngày 11/3/2011. Hậu quả là người dân Nhật đổ xô tìm nhà ở vùng đất cao hơn. Điều này khiến các thị trấn và thành phố ven biển dọc quốc gia này càng trở nên thưa dân.

Tuy nhân khẩu và tâm lý người dân tại Nhật Bản thay đổi với tốc độ ổn định, quy định pháp lý đến gần đây mới dần bắt kịp.

Tháng 4, Luật Đăng ký Bất động sản của Nhật Bản được điều chỉnh để biến đăng ký thừa kế thành việc bắt buộc. Quy định mới dự kiến có hiệu lực trong vòng 3 năm, và sẽ tạo ra biến đổi lớn nếu thật sự được thực thi.

Một người từng lên tiếng mạnh mẽ để nâng cao nhận thức về luật bất động sản lạc hậu của Nhật Bản là Shoko Yoshihara, viện sĩ nghiên cứu tại Quỹ Tokyo về Nghiên cứu Chính sách.

“Luật Đăng ký Bất động sản của Nhật Bản được xây dựng dựa trên luật của Pháp”, ông Yoshihara nói trong một email. Ông cho biết ý tưởng cơ bản của luật là bảo vệ quyền sở hữu trước những bên thứ ba không hợp pháp.

Nhưng Pháp có quy trình thừa kế nghiêm ngặt, trong khi “ở Nhật không có hệ thống tương đương để khuyến khích đăng ký thừa kế, từ đó dẫn tới hệ quả hiện tại: bất động sản vẫn đứng tên người chết trong thời gian dài”, ông Yoshihara nói.

Luật bất động sản lỏng lẻo của Nhật Bản cũng tạo ra nhiều vấn đề khác ngoài các căn nhà trống.

Trong một thời gian dài, chính quyền địa phương không thể phá dỡ một tòa nhà không đăng ký chủ sở hữu, dù nơi này đã xuống cấp nghiêm trọng hoặc cần được giải tỏa để mở đường cho dự án công.

Nguyên nhân là chính quyền cần liên lạc với với mọi người thừa kế còn sống của chủ cũ trước khi có bất cứ hành động nào.

Tùy vào thời gian căn nhà bị bỏ không, hậu duệ của chủ nhà quá cố có thể là cháu hoặc chắt đang sống ở nơi khác trong nước, hoặc nước ngoài.

Do thiếu nguồn lực để liên lạc những người này, đa số chính quyền thành phố địa phương đành phải bỏ mặc các ngôi nhà vô chủ. Đây cũng là điều thường trói chân các dự án tái quy hoạch trong nhiều năm.

Năm 2017, quy mô của vấn đề trên đã trở nên rất lớn. Theo một nghiên cứu do cựu Bộ trưởng Truyền thông và Nội vụ Nhật Bản Hiroya Masuda dẫn dắt thực hiện, diện tích đất vô chủ ở Nhật Bản - bao gồm đất thổ cư, nông nghiệp, và kinh doanh thương mại - ước tính đã lên tới 4,1 triệu ha.

Diện tích này lớn hơn đảo Kyushu, hòn đảo lớn thứ 3 trong số 5 đảo chính của Nhật Bản. Đây cũng là nghiên cứu dự đoán diện tích đất vô chủ có thể lớn bằng Hokkaido vào năm 2040.

Một ngôi nhà bị bỏ hoang tại Tanabe, tỉnh Wakayama. Ảnh: Thomas Shomaker.

Thách thức trước mắt

Một loạt thay đổi pháp lý được đưa ra trong 10 năm qua có thể sẽ bắt đầu có tác động tích cực.

Những thay đổi này bao gồm đạo luật năm 2014 cho phép chính quyền địa phương có quyền đơn phương xử lý nhà đất vô chủ, cùng quy định yêu cầu bắt buộc đăng ký chủ sở hữu. Nhật Bản cũng mới thiết lập hệ thống quản lý đất đai không rõ chủ sở hữu.

Ông Yoshihara nhận định các cải cách gần đây có ý nghĩa quan trọng, nhưng chính phủ trung ương vẫn cần mau chóng hành động để “giúp người dân biết về hệ thống mới”.

Điều này không dễ thực hiện vì nhiều cơ quan chính quyền ở các ngôi làng nhỏ vùng nông thôn đã biến mất trong 20 năm qua, khi những làng này nhập vào thị trấn lớn gần đó do dân số giảm.

Điển hình như nơi từng là thị trấn Hikigawa, thuộc tỉnh Wakayama nằm về phía nam Osaka.

Vì một nửa làng Hikigawa bị bỏ hoang và số còn lại là người cao tuổi, việc phổ biến kiến thức cho người dân và hậu duệ của họ về yêu cầu đăng ký thừa kế bắt buộc sẽ là thách thức lớn.

Manabu Shimoda - một người sống tại Tanabe, thành phố lớn thứ hai của tỉnh Wakayama - cho biết các ngôi nhà bị bỏ hoang chiếm khoảng 20,3% quỹ nhà ở tại tỉnh này, cao thứ hai Nhật Bản.

Gần đây, ông Shimoda, thợ chụp ảnh chuyên nghiệp, nhận thêm việc làm bán thời gian là chụp ảnh các ngôi nhà bỏ hoang và đăng lên mạng nhằm thu hút người mua.

“Có nhiều người thích nhà gỗ cổ của Nhật Bản, còn gọi là machiya. Giá cả dạng nhà này thường thấp hơn thị trường xung quanh”, ông Shimoda nói. Nhưng một số vấn đề về mối mọt và móng thường thấy ở machiya có thể nướng sạch các khoản tiền tiết kiệm để sửa sang.

“Sửa chữa mái nhà chẳng hạn, rất tốn kém”, ông Shimoda nói.

Số căn nhà vô chủ ở Nhật Bản từng đạt mức kỷ lục vào năm 2019. Ảnh: Nippon.

Như nhiều thị trấn khác có dân số đang giảm, thành phố Tanabe cũng cố gắng lôi kéo cư dân mới, đặc biệt là trong bối cảnh số người làm việc từ xa tăng vọt và ngày càng nhiều người hoài niệm về cuộc sống nơi tỉnh lẻ.

Trong cuộc cạnh tranh thu hút cư dân giữa các thành phố nhỏ, Tanabe có cơ hội dẫn trước vì nơi đây chỉ cách sân bay Nanki-Shirahama 30 phút xe chạy. Thành phố này cũng đủ lớn để cung cấp đa số tiện nghi mà người thành thị đã trở nên quen thuộc.

Nhưng với mỗi câu chuyện thành công, một thị trấn hoặc ngôi làng khác sẽ lùi vào dĩ vãng.

“Chẳng có phương thuốc bách bệnh nào (cho vấn đề này). Tôi tin rằng việc quan trọng lúc này là từng bước một tích lũy các biện pháp ngắn hạn cùng cải cách thể chế trung hạn”, ông Yoshiha nói.