Nhà ở xã hội: Nghịch lý cung - cầu và hành vi trục lợi chính sách

Dù nhu cầu đối với nhà ở xã hội hiện rất lớn trong khi nguồn cung chưa đủ đáp ứng, tuy nhiên thực tế cho thấy, nhiều dự án đang rơi vào tình trạng bị trì hoãn không thể triển khai xây dựng hoặc xây xong lại bị… ế. Trong khi đó, việc trục lợi chính sách, phân bổ nhà ở xã hội không đúng đối tượng đang là vấn đề nhức nhối đặt ra bài toán đối với các đơn vị quản lý.

Dự án Tổ hợp NƠXH và dịch vụ thương mại AZ Thăng Long. Ảnh: Phan Anh

Tràn lan dự án NƠXH chậm tiến độ

Minh họa của đan

Theo Báo cáo của Bộ Xây dựng, đến nay cả nước đã có 1.040 dự án đầu tư xây dựng NƠXH. Trong đó có đến 507 dự án NƠXH độc lập với tổng diện tích đất hơn 1.375ha và 533 dự án được xây dựng trên quỹ đất 20% của các dự án nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị, với diện tích đất hơn 1.983ha.

Được biết đến nay đã có 248 dự án hoàn thành với quy mô xây dựng khoảng hơn 103.500 căn, tổng diện tích hơn 5,1 triệu mét vuông. 264 dự án với quy mô xây dựng khoảng 216.500 căn, với tổng diện tích khoảng 10,8 triệu mét vuông vẫn đang được tiếp tục triển khai. Còn lại 512 dự án chưa triển khai hoặc đang làm thủ tục đầu tư xây dựng.

Như vậy, với tổng diện tích hơn 5,1 triệu mét vuông NƠXH đã hoàn thiện, việc xây dựng NƠXH mới chỉ đạt được khoảng 41,4% so với mục tiêu đề ra. Nguồn cung về NƠXH còn thiếu đến gần 60%, tuy nhiên rải rác khắp các thành phố lớn, không khó để tìm thấy một dự án NƠXH xây mãi không xong, hoặc xong rồi nhưng không ai dám vào ở.

Ghi nhận thực tế của PV trên địa bàn TP.Hà Nội, không khó để tìm thấy những dự án NƠXH nằm "đắp chiếu" hoang lạnh, hoặc dự án tai tiếng ít ai dám mua, hoặc không đảm bảo điều kiện an toàn tối thiểu để nghiệm thu đủ điều kiện vào ở. Ðiển hình cho sự tai tiếng là dự án Tổ hợp NƠXH và dịch vụ thương mại AZ Thăng Long (tên thương mại là New City) tại xã Kim Chung, huyện Hoài Ðức. Dự án này do Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long làm chủ đầu tư, gồm 4 khối nhà, với gần 1.500 căn hộ, diện tích từ 44 đến 70m2, khởi công xây dựng từ năm 2014.

Tuy nhiên, do thiếu vốn, năm 2014, chủ đầu tư xin chuyển dự án này thành dự án nhà ở xã hội, để được hưởng các ưu đãi. Trong suốt quá trình thi công, do yếu về năng lực tài chính nên chủ đầu tư đã phải ngừng thi công nhiều lần.

Theo hợp đồng, chủ đầu tư dự kiến bàn giao nhà cuối năm 2017, nhưng đến giữa năm 2019 mới bàn giao và đến nay vẫn còn nhiều hạng mục dang dở. Sau nhiều lần cư dân đấu tranh, chủ đầu tư đã đưa ra cam kết chậm nhất sẽ bàn giao nhà vào ngày 30.6.2019. Tuy nhiên, đến nay, nhiều hạng mục công trình đang dang dở, hệ thống phòng cháy chữa cháy chưa được nghiệm thu, nhưng Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long đã phát hành thông báo bàn giao căn hộ đến nhiều gia đình, bất chấp nguy hiểm tính mạng của người dân. Trong khi đó, khúc mắc nợ nần giữa chủ đầu tư và tổng thầu cũng dẫn đến tình trạng mất an ninh, an toàn và gây nhiều bất tiện đối với cư dân. Điều này dẫn đến tình trạng, sau nhiều đợt rao bán, người thu nhập thấp vẫn lăn tăn, không dám xuống tiền mua nhà.

Một dự án NƠXH khác ở Quốc Oai, Hà Nội cũng rơi vào tình trạng tương tự khi được đầu tư xây dựng từ năm 2014, sau 20 đợt mở bán kéo dài suốt 5 năm, đến nay vẫn còn hàng chục căn hộ bị “đóng băng”. Các căn hộ cho thuê còn nguyên.

Dự án Khu NƠXH Thượng Thanh (Long Biên, Hà Nội) do nhà đầu tư Liên danh Công ty Cổ phần Him Lam Thủ đô và Công ty Cổ phần BIC Việt Nam thực hiện thậm chí còn không xuất hiện dù đã được phê duyệt (5.2018) đến nay, NƠXH vẫn không thấy mọc lên mà thay vào đó là những cỏ dại, rêu phong phủ đầy trên bãi đất hoang.

Với mức sống đắt đỏ ở các thành phố lớn, việc an cư để lập nghiệp là ước mơ của nhiều người. Thế nhưng, hàng loạt dự án NƠXH nằm bất động, hoàn thiện một cách qua loa đang khiến chủ trương, đường lối của Nhà nước không được thực hiện nghiêm túc. Người thu nhập thấp vẫn mỏi mòn chờ đợi được có nhà để ổn định cuộc sống còn NƠXH vẫn loay hoay tìm lối thoát.

Còn nhiều tồn tại trong việc phát triển và quản lý nhà ở xã hội

Từ nhiều năm nay, việc giải quyết nhu cầu về NƠXH cho người dân luôn được Nhà nước quan tâm. Tháng 10.2015, Chính phủ đã ban hành Nghị định 100 về NƠXH với mục tiêu giải quyết được lượng cầu nhà ở của người dân, giúp người có thu nhập thấp ổn định chỗ ở để an cư lập nghiệp. Nghị định này luôn được kỳ vọng sẽ góp phần vẽ lên một bức tranh NƠXH hoàn chỉnh.

Tuy nhiên, thực tế lại không như mong muốn. Nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp đang ngày càng bức thiết nhưng câu chuyện phát triển NƠXH nhiều năm qua vẫn chỉ là một bức tranh với những nét vẽ rời rạc, đang bị “mắc cạn” trong vòng luẩn quẩn với hàng loạt "nút thắt" chưa được tháo gỡ.

Theo GS-TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, vấn đề lớn nhất đối với NƠXH chính là đang mắc phải cơ chế xin - cho. Do vậy, nhiều dự án không thực sự phù hợp với nhu cầu của những người muốn có nhà.

“Giá NƠXH vẫn bị cao hơn giá các nhà ở thương mại giá rẻ. Chính vì vậy mà nhiều lúc NƠXH cung thì có mà cầu lại chẳng mặn mà mặc dù nhu cầu thực là rất lớn. Do vậy, theo tôi mọi việc phải xử lý theo cơ chế thị trường, nhà nước có thể hỗ trợ một phần nào đó nhưng cũng là hỗ trợ theo cơ thế thị trường chứ không phải là cơ chế xin - cho” - ông Võ nói.

Trong khi đó, trao đổi với PV Báo Lao Động, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.Hồ Chí Minh (HoREA) - cho rằng, các Nghị định sửa đổi, bổ sung về phát triển và quản lý NƠXH còn nhiều bất cập.

Ông Châu đánh giá, Nghị định 100 còn nhiều vấn đề cần chú ý. Theo đó, Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP có một số nội dung bất cập, chưa phù hợp với quy định của Luật Nhà ở, rất cần thiết phải được sửa đổi, bổ sung, nhất là quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải dành diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội.

Cụ thể, Khoản 2 Điều 5, quy định dự án dưới 10ha, “chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước”.

Quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, đã dẫn đến tình trạng “trái khoáy” là, chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất trên toàn bộ đất dự án, thì không phải nộp thêm đồng nào vào ngân sách nhà nước và được coi là đã hoàn thành nghĩa vụ dành quỹ đất 20% làm NƠXH và được kinh doanh toàn bộ sản phẩm nhà ở của dự án.

Như vậy, ngân sách nhà nước thì không thu được đồng nào từ chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại này để phát triển NƠXH, còn chủ đầu tư vừa được tiếng là đã hoàn thành trách nhiệm đóng góp để xây dựng NƠXH, vừa được kinh doanh toàn bộ sản phẩm nhà ở của dự án. Còn người dân thì không có thêm NƠXH để được mua, thuê, thuê mua. Thực hiện quy định này, bên bị thua thiệt là ngân sách nhà nước và người dân.

Trong khi đó, Khoản 1 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định chủ đầu tư “dự án BT, dự án BOT” cũng phải thực hiện trách nhiệm dành quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH, là không phù hợp vì không đúng đối tượng điều chỉnh.

"Không những vậy, Nghị định 100 có nội dung khu đô thị 2ha trở lên phải thực hiện nghĩa vụ NƠXH. Diện tích quy định trước đây là 10ha mà làm không được. Tôi đã góp ý nhưng không thành công.

Trong khi đó khái niệm khu đô thị cũng còn bất cập, không tương thích trong quy chuẩn xây dựng của chính Bộ Xây dựng ban hành. Diện tích khu đô thị làm sao dưới 2ha? Vì trong khu đô thị phải có trường học, bệnh viện... và cơ sở hạ tầng... Trước đây, Nghị định 02 của Chính phủ quy định khu đô thị tối thiểu 50ha ở vùng đồng bằng, vùng núi có thể tối thiểu là 20ha" - ông Châu chia sẻ.

Cần xây dựng cơ sở dữ liệu để quản lý hoạt động mua - bán nhà đất

Nói về vấn đề trục lợi NƠXH gây bức xúc trong dư luận, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh cho rằng, nguyên nhân chủ yếu là do việc thực thi pháp luật và sự thiếu đồng bộ về cơ sở dữ liệu. Về mặt chính sách pháp luật về nhà ở quy định mỗi người chỉ hưởng 1 suất nhà ở, không được nhiều lần.

Bên cạnh đó, phải đúng đối tượng hưởng chính sách. Tuy nhiên nhìn nhận lại, trên thực tế cơ sở dữ liệu của chúng ta quá kém.

Ví dụ họ là công chức ở miền Bắc được điều động đến Đắk Lắk, trong khi họ đã được hưởng 1 suất nhà ở xã hội rồi, tuy nhiên họ có tạm trú từ 6 tháng trở lên, và khai báo gian dối là chưa có nhà. Khi đó, họ thuộc nhóm đối tượng được hỗ trợ và như vậy họ lại có được thêm 1 suất ở địa phương. Hoặc cán bộ viên chức cố tình giấu các nguồn thu nhập khác thì sẽ được hưởng suất của người thực sự có nhu cầu.

Việc trục lợi NƠXH xuất phát từ khâu thực thi pháp luật còn yếu kém, lỏng lẻo; cùng với đó là cơ sở dữ liệu chung của quốc gia còn yếu kém. Nếu từ tháng 7 trở đi, Nhà nước thực hiện cơ chế thẻ căn cước công dân gắn chíp, rất có thể sau này kết hợp được tất cả thông tin trong đó. Khi đó, người mua nhà sẽ không khai báo gian dối được nữa" - ông Châu nói.

Bên cạnh đó, Chủ tịch HoREA cho rằng, việc xây dựng cơ sở dữ liệu thậm chí có thể chặn đứng việc đầu cơ thổi giá đất: "Kể cả việc chống đầu cơ, chống "sốt đất ảo"... nếu không có cơ sở dữ liệu thì "bó tay". Nhưng cơ sở dữ liệu phải được cập nhật kịp thời, công khai. Tôi lấy ví dụ như ở Hàn Quốc, giá bất động sản nước họ được cập nhật liên tục, nên Chính phủ của họ khi điều hành về chính sách giá, họ chia làm 37 vùng giá, khu vực.

Như vậy họ có được ngay chính sách giá của từng vùng, chính sách giá chung. Ta đang thiếu và muốn làm được điều này chúng ta phải chuyển đổi số hóa, áp dụng công nghệ thông tin.

Nghĩa vụ cung cấp dữ liệu phải được liên thông, tự động. Không phải qua ý chí của chủ đầu tư hay bộ, ngành địa phương. Mọi thứ phải tự động, khi có giao dịch tài sản ngay lập tức sẽ cập nhật trên hệ thống. Điều này sẽ chặn đứng tình trạng làm giả số liệu".