(Xây dựng) – Trong bối cảnh hiện nay, ở chung cư đối với người dân là rất hợp lý, an toàn, sạch đẹp, văn minh… Tuy nhiên bên cạnh đó, nhiều vấn đề phát sinh, tranh chấp cũng xuất hiện từ đây.
Nhằm giải quyết những câu hỏi của cư dân về các vấn đề như: Ai sẽ bảo vệ cư dân khi xung đột với chính Ban quản trị do họ lập ra? Tại sao ở nhiều trường hợp, chính quyền cũng phải chào thua Ban quản trị, như trường hợp chung cư Phú Hoàng Anh? Bán xong chung cư, chủ đầu tư có phải chịu trách nhiệm? Mới đây Báo Thanh niên đã tổ chức Hội thảo “Ai bảo vệ quyền lợi cư dân trong chung cư?” nhằm đưa các vấn đề này ra để bàn luận cùng tìm ra câu trả lời.
 |
| Mô hình chung cư rất văn minh, an toàn… tuy nhiên, bên cạnh đó phát sinh khá nhiều vấn đề phức tạp. |
Theo báo cáo của Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, hiện các tranh chấp, khiếu nại liên quan tới công tác quản lý, vận hành và sử dụng nhà chung cư đa dạng như: Tranh chấp, khiếu nại về quyền sở hữu, quyền sử dụng chung riêng; bàn giao phí bảo trì, hồ sơ nhà chung cư; hoạt động ban quản trị; chủ đầu tư xây dựng không phép, sai phép; chủ đầu tư tự chuyển đổi công năng một số hạng mục; chậm cấp sổ hồng; chủ đầu tư vi phạm công tác phòng cháy chữa cháy; chưa nghiệm thu đã đưa vào sử dụng…
Nguyên nhân bởi các chủ đầu tư không tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu Ban quản trị, không bàn giao phí bảo trì chung cư 2% cho ban quản trị, gây khó khăn cho việc kiểm tra bảo trì bảo dưỡng công trình… Ngoài ra, nhiều chủ đầu tư chưa nghiệm thu hoàn thành công trình đã bàn giao căn hộ cho dân vào ở, chủ đầu tư lấy phần sở hữu chung để làm của riêng.
Trong khi đó, các chung cư xây dựng trước Luật Nhà ở năm 2005 thiếu nhà để xe, nhà sinh hoạt cộng đồng; các hệ thống phòng cháy và chữa cháy, cấp điện, cấp thoát nước; kết cấu công trình xuống cấp sau hơn 20 năm sử dụng nhưng không có kinh phí bảo trì, sửa chữa do hầu hết các chung cư này không có quỹ bảo trì phần sở hữu chung. Việc huy động kinh phí bảo trì trong cư dân thường gặp nhiều khó khăn.
Theo ông Nguyễn Duy Thành – Tổng giám đốc Công ty Quản lý vận hành Global Home, để một chung cư vận hành ổn định thì cần mối quan hệ giữa 5 đối tượng gồm: Chủ đầu tư, chính quyền địa phương, Ban quản trị, Ban quản lý vận hành và cư dân. Do đó, cần tuyên truyền kiến thức pháp luật nhà chung cư cho các đối tượng này.
“Một chung cư nếu có chủ đầu tư chuẩn, đơn vị quản lý chuẩn, chính quyền địa phương hiểu luật thì mọi mâu thuẫn sẽ được giải quyết”, ông Thành khẳng định.
Lấy ví dụ như việc của bà Phạm Thị Phúc – cư dân chung cư Central Garden, quận 1 cho hay: Chung cư đã ở 13 năm mà chưa bao giờ được sửa chữa vì lý do không có phí bảo trì 2%. Chung cư nằm giữa trung tâm quận 1 mà rác thối um, nước nhỏ giọt... kêu không ai sửa. Vậy vấn đề này xử lý thế nào? Trong khi đó, bà Nguyễn Thị Châm – cư dân của chung cư Phú Hoàng Anh lo lắng về việc những cư dân khác có thể có hành động bất lợi khi bà nhận nhà đã mua. Hay một người dân khác sống tại chung cư 328 Võ Văn Kiệt, quận 1 cho biết nơi bà ở chủ đầu tư là Công ty Chương Dương đã nhận xe bên ngoài vào giữ trong hầm và nhiều vấn đề khác nhưng không chia sẻ quyền lợi với người dân, khi người dân đề nghị được bầu Ban quản trị thì được trả lời cần có trên 50% người dân đồng ý thì mới thực hiện được.
Theo ông Nguyễn Mạnh Hùng – Phó phòng Quản lý Nhà và Công sở, Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, trong trường hợp của bà Nguyễn Thị Châm, người có trách nhiệm bàn giao căn hộ cho bà là chủ đầu tư, không ai có quyền ngăn cản bà tiếp nhận và sử dụng tài sản hợp pháp của bà.
Riêng về tỷ lệ lấy ý kiến cư dân để tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường đã có quy định là 50%, nhưng có ý kiến tỷ lệ này rất khó nếu chung cư đa số là cho thuê. Về vấn đề các chung cư có trước khi Luật Nhà ở 2005 áp dụng thì ông Hùng cho biết vấn đề này Sở sẽ ghi nhận vì Điều 108 của Luật nhà ở có quy định rõ việc chung cư không có quỹ bảo trì 2% hoặc quỹ bảo trì đã hết thì cư dân sẽ đóng.
Còn theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, cư dân trong các chung cư trước hết phải hiểu quyền của mình để tự bảo vệ mình. Đầu tiên nên tham gia các cuộc họp của chung cư, không cử người giúp việc, không cử em cháu đi thay... Mô hình Ban quản trị nhà chung cư được tổ chức theo mô hình HĐQT trong Công ty Cổ phần hoặc Ban chủ nhiệm hợp tác xã. Trước đây quy định Hội nghị nhà chung cư lần đầu phải có 75% cư dân nay sửa lại 50% và chỉ tổ chức 1 lần không thành thì phường đứng ra tổ chức là hợp lý. Cư dân khi bức xúc có căn cứ pháp luật, thực tiễn gửi lên phường thì không cần lấy ý kiến 50% nữa mà phường có thể tổ chức hội nghị bất thường.
“Do vậy, cư dân phải cố gắng tham gia các Hội nghị này, tham gia tích cực trong các hoạt động chung. Khi đó Ban quản trị chung cư sẽ không dám làm sai, không dám tự tiện chủ trương những vấn đề bất lợi...”, ông Châu nhấn mạnh.
Mạnh Cường
Theo
