Ngân hàng TMCP với BĐS: Vừa thắt, vừa mở!

Khi bài báo này đến tay độc giả thì thời hạn cuối cùng (30/6) Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các Ngân hàng thương mại cổ phần giảm dư nợ tín dụng phi sản xuất xuống 22% chỉ còn 5 ngày. Cuộc đua thu hẹp, giảm trừ dư nợ phi sản xuất, siết chặt tín dụng BĐS, thậm chí dừng hẳn cho vay BĐS kéo dài mấy tháng qua thực sự đã khiến cho thị trường này khủng hoảng với nhiệt độ “lạnh” đến bất thường. Song điều đó cũng làm nảy sinh vô số bất lợi cho chính ngành ngân hàng trước áp lực cạnh tranh và một khả năng khó có thể hoàn thành kế hoạch lợi nhuận năm nếu không tăng trưởng tín dụng. Đó là nguyên cớ tạo ra tình trạng một con sông với 2 dòng chảy ngược chiều: Vừa siết chặt tín dụng vừa mở rộng hầu bao!

Ảnh: Thái Anh

Đường thoát hiểm cho cả 2 phía

Nếu vào dịp đầu năm 2011, với nhiều nhân vật chủ chốt của làng BĐS phía Nam là một không khí ảm đạm tới mức “hàng loạt DN BĐS… chờ chết” với ý đầy oán trách việc siết chặt tín dụng BĐS từ phía ngân hàng thì nay mọi sự đã khác. “Tự cứu trước khi chờ cứu” và các chủ đầu tư đã “xuất chiêu” hàng loạt với mong mỏi giải quyết sớm tình trạng khát vốn, đẩy nhanh tiêu thụ sản phẩm. Trong sự cố gắng hết sức ấy, DN BĐS đã tìm ra đường thoát hiểm cho mình, gặp ân nhân cứu mạng của mình. Không ai khác đó cũng lại chính là người vừa đập họ tơi bời với lãi suất cao ngất trời, siết chặt tín dụng, “dọa” ngừng cho vay: Hệ thống ngân hàng thương mại cổ phần. Thế mới hay cái triết lý trong kinh doanh không có bạn cũng chẳng có thù lúc nào cũng đúng. Kẻ làm ta hết đường hôm qua, có khi lại chính là người mở đường cho ta hôm nay.

Cuộc “tái hồi Kim Trọng” này không bẽ bàng ân hận mà hân hoan tưng bừng vì cả 2 đều đạt được mục đích của riêng mình. Siết chặt tín dụng tại đâu và mở rộng hầu bao tại đâu? Phép lạ của ngành Ngân hàng đã “cứu” nhiều nhà đầu tư định... “nhảy lầu” (!). Và điều đó cũng là để cứu chính họ trong kế hoạch lợi nhuận 2011.

Ngân hàng không cho vay thì… để làm gì?

Bởi thế dù siết đến cỡ nào thì với các dự án tiềm năng, các DN có uy tín trong kinh doanh BĐS, sản phẩm làm ra được khách hàng đón nhận tốt… phía ngân hàng vẫn muốn "rót" vốn, nhằm phát triển tín dụng.

Mặt khác, thông qua chủ đầu tư dự án, các ngân hàng có thể liên kết phát triển tốt mảng tín dụng cho vay mua nhà trả góp, với hạn mức lên đến 70 - 80% giá trị căn hộ khách hàng dự định mua. So với trước hiện thời gian cho vay mua nhà của các ngân hàng được nâng lên 10 - 15 năm, thay vì tối đa chỉ có 10 năm như trước đây. Vậy là việc mở rộng hầu bao bắt đầu.

Ông Ngô Xuân Dũng - Giám đốc điều hành VIB TP.HCM cho biết, nhu cầu vốn của khách hàng cá nhân vay mua nhà, đất luôn có và gia tăng theo sự phát triển của xã hội. Với sản phẩm này, hiện VIB TP.HCM cũng đẩy mạnh cho vay. Lãi suất cho vay mua nhà, đất ngắn hạn được ngân hàng này áp dụng mức khoảng 14%/năm và trung, dài hạn là 15 - 16%/năm. Hạn mức vốn cấp tùy vào giá trị tài sản đảm bảo là chính căn nhà khách hàng dự định sở hữu. Thời gian cho vay trong tối đa lên đến 15 năm.

Phó tổng giám đốc ACB, kiêm Giám đốc Khối khách hàng cá nhân, ông Bùi Tấn Tài cũng nhận định, nếu lãi suất cho vay thỏa thuận giảm thêm trong thời gian tới thì sẽ thu hút nhiều hơn khách hàng vay vốn mua nhà, đất cũng như tiêu dùng trả góp. Hiện lãi suất cho vay mua nhà trả góp của ACB đã giảm về khoảng 14,5 - 16%/năm. Đến cuối tháng 5/2010, dư nợ tín dụng cá nhân tại ACB chiếm khoảng 5% trong tổng dư nợ, trong đó vay mua nhà chiếm hơn phân nửa.

Ông Đàm Thế Thái - Giám đốc Khối khách hàng cá nhân AB Bank cho biết, 5 tháng đầu năm 2010, dư nợ cho vay tiêu dùng cá nhân của AB Bank đạt 4.210 tỷ đồng. Trong đó, dư nợ cho vay mua nhà đạt mức khá cao, với 1.930 tỷ đồng, chiếm 46% tổng dư nợ vay cá nhân. Theo ông Thái, AB Bank kỳ vọng đến cuối năm nay, dư nợ cá nhân sẽ đạt mức 7 nghìn tỷ đồng. Tuy nhiên, với mức lãi suất áp dụng 14,5 - 16%/năm hiện nay cũng không dễ để Ngân hàng tăng trưởng dư nợ cho vay mua, sửa chữa nhà trả góp.

Ngân hàng Nhà nước cảnh báo

Hiện tại các khoản vốn cho vay BĐS chủ yếu rơi vào 2 TP lớn Hà Nội và TP.HCM, chiếm khoảng 65% vốn vay ở thị trường BĐS.

Ông Hồ Hữu Hạnh - Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP.HCM cho biết, tính đến cuối tháng 5/2010, dư nợ cho vay BĐS của các ngân hàng trên địa bàn này đạt 85.500 tỷ đồng, tăng khoảng 5 - 6 nghìn tỷ đồng so với đầu năm 2010. Còn cho vay chứng khoán của các ngân hàng tính đến cuối tháng 5 đạt 2 nghìn tỷ đồng.

Tuy nhiên, điều đáng quan tâm là nợ xấu của các ngân hàng vẫn có xu hướng gia tăng trong 4 tháng qua và chủ yếu rơi vào các khoản vốn cho vay BĐS. Vì thế, theo ông Hạnh, các nhà băng cần thận trọng hơn trong việc "rót" vốn vào BĐS, kể cả với tín dụng cá nhân mua, sửa chữa nhà trả góp hoặc vay tiêu dùng.

Đáng chú ý trong khoảng 1 tháng trở lại đây, các ngân hàng từng bước giảm dần lãi suất cho vay thỏa thuận đối với khách hàng DN và cả cá nhân để có thêm điều kiện tăng trưởng dư nợ. Lãi suất cho vay đối với khách hàng mua nhà, đất cũng như sửa chữa nhà trả góp được không ít đơn vị giảm dần, nhằm khuyến khích người vay, với mức dao động còn khoảng 13,75 - 16%/năm. Cụ thể, tại Vietcombank, lãi suất cho khách hàng cá nhân vay mua nhà trả góp là 13,95 - 14%/năm. Tương tự, ACB cũng không áp dụng mức cao hơn mà chỉ dao động từ 14,5 - 16%/năm…

Song tình trạng chạy theo dự án có tính chất đầu cơ cao sẽ làm tăng mức độ rủi ro cho ngân hàng, bởi thị trường BĐS được dự báo chưa thể sớm sôi động. Tuy nhiên, trước áp lực tăng trưởng tín dụng để hoàn thành kế hoạch lợi nhuận và cạnh tranh ngày một gay gắt hơn khiến một số ngân hàng đã chạy theo chỉ tiêu mà quên mất khâu quản lý rủi ro. Điều này có thể dẫn đến nợ xấu trong hoạt động cho vay sẽ lại gia tăng. Hơn nữa sau cái hẹn (30/6) với việc đưa dư nợ tín dụng phi sản xuất về mức 22% vẫn còn cái đích đầy thách thức (31/12) với yêu cầu đưa dư nợ về mức 16% - một thách thức lớn với đầy khó khăn cho “cuộc chơi” vừa siết vừa mở của các ngân hàng TMCP hiện nay.