Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Khắc phục những hạn chế, tạo ổn định và minh bạch cho thị trường bất động sản

(Xây dựng) – Sau hơn 6 năm thực hiện Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (2015), bên cạnh những kết quả đạt được, 2 đạo luật này cũng đã bộc lộ một số tồn tại, hạn chế. Thực tế này đòi hỏi cần phải sửa đổi, bổ sung luật để bảo đảm phù hợp với thực tế, nâng cao hiệu quả quản lý về nhà ở, cũng như quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản.

Xung quanh nội dung trên, phóng viên Báo điện tử Xây dựng đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản về những nội dung đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (2015).

PV: Thưa ông, Bộ Xây dựng đang triển khai nghiên cứu, đề nghị cơ quan có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, đây là 2 đạo luật rất quan trọng, có tác động rất lớn đối với thị trường bất động sản và nhà ở. Xin ông cho biết những điểm chủ yếu được Bộ Xây dựng lựa chọn để đề xuất thay đổi lần này tại cả 2 đạo luật là gì?

Ông Nguyễn Mạnh Khởi: Như chúng ta đã biết, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản được Quốc hội thông qua vào năm 2014 và có hiệu lực chính thức vào năm 2015. Đến nay đã trải qua 6 năm thi hành. Hai Luật này đã giúp Nhà nước thực hiện cơ bản các yêu cầu trong công tác quản lý về nhà ở, cũng như quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Trên cơ sở quy định của 2 Luật, Chính phủ đã ban hành một số Nghị định để hướng dẫn thi hành. Nhờ đó, lĩnh vực nhà ở và kinh doanh bất động sản đã đạt được nhiều kết quả, giúp Nhà nước tạo được nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho đối tượng người nghèo, người có thu nhập thấp. Tạo niềm tin của người dân với Nhà nước, tạo tâm lý an tâm trong hoạt động sản xuất kinh doanh.

Luật Nhà ở đã điều chỉnh đầy đủ các mối quan hệ trong hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh và quản lý sử dụng nhà ở từ 2015 đến nay. Tuy nhiên, trên thực tế, vẫn có một số quy định còn chung chung, chưa cụ thể, quá trình thực hiện gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Do vậy, cần có các quy định cụ thể hơn. Ví dụ như: Các quy định về đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, đặc biệt là phát triển nhà ở xã hội. Cho nên, trong sửa đổi lần này, Luật Nhà ở được Bộ Xây dựng đề xuất những nội dung chính sau:

Một là, về vấn đề sở hữu nhà ở. Như chúng ta đã biết, sở hữu nhà ở là một trong những quyền cơ bản của công dân có liên quan đến Hiến pháp, Bộ luật Dân sự và một số luật khác, nhưng quy định về sở hữu nhà ở hiện nay vẫn còn có những nội dung cần có quy định cụ thể hơn, đặc biệt là quyền của người dân trong vấn đề nhà ở, nghĩa vụ của người dân phải chấp hành các quy định của pháp luật. Chúng ta quan tâm nhiều tới quyền nhưng cũng phải nhấn mạnh về nghĩa vụ của các chủ sở hữu, vì nhà ở liên quan rất nhiều đến các lĩnh vực khác. Khi các chủ sở hữu tham gia thị trường nhà ở cần phải tuân thủ các quy định. Một nội dung nữa là việc đề xuất về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Mục tiêu của đề xuất này là góp phần làm giảm giá bán nhà ở, tạo điều kiện để thực hiện cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cũ. Hiện nay, Trung Quốc đã có quy định vể thời hạn sở hữu nhà chung cư là 70 năm. Tuy nhiên, đề xuất này cũng cần liên thông với quy định của Luật Đất đai về thời hạn sử dụng đất đối với nhà chung cư đang được nghiên cứu, sửa đổi trong thời gian tới để bảo đảm tính thống nhất.

Hai là, quy định liên quan đến phát triển nhà ở. Chúng ta biết là giữa quy định về Luật Nhà ở và Luật Đất đai, Luật Đầu tư liên quan đến sử dụng đất, việc lựa chọn chủ đầu tư có những mối quan hệ với nhau. Theo pháp luật Đầu tư đã có những quy định khác nhau và Luật Đất đai đang nghiên cứu, sửa đổi; do đó, lần này cũng cần thiết phải nghiên cứu để sửa đổi cho thống nhất. Ví dụ, lựa chọn nhà đầu tư, sử dụng đất cho các dự án.

Ba là, đối với vấn đề cải tạo chung cư cũ. Chính sách cải tạo chung cư cũ đã thực hiện được hơn 10 năm, mặc dù Luật Nhà ở năm 2015 đã có những quy định cụ thể hơn nhưng cũng có nội dung cần phải tiếp tục nghiên cứu, sửa đổi cho phù hợp. Lần này, Chính phủ và Bộ Xây dựng mong muốn đưa nhiều nội dung mà Chính phủ đã quy định tại Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đưa vào dự thảo Luật Nhà ở. Ví dụ như: Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại, việc kiểm định chất lượng, vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng… để làm sao có tính pháp lý cao hơn, giúp chính quyền địa phương, các doanh nghiệp khi triển khai đầu tư xây dựng dễ dàng thực hiện. Làm sao để xử lý được nhiều khu chung cũ hiện nay đang xuống cấp mà chưa đủ các giấy tờ thủ tục pháp lý? Đặc biệt trong đó là việc lựa chọn chủ đầu tư dự án.

Bốn là, về chính sách phát triển nhà ở xã hội. Trong thời gian vừa qua, theo quy định của Luật Nhà ở và các Nghị định hướng dẫn, chúng ta đã tạo được nguồn cung về nhà ở xã hội cho các đối tượng người thu nhập thấp. Nhưng nội dung hỗ trợ nêu trong Luật còn dàn trải, áp dụng cho nhiều đối tượng, theo Luật hiện hành thì có 10 đối tượng được ưu đãi hỗ trợ, trong khi nguồn lực tài chính để thực hiện chính sách hỗ trợ hạn chế. Do đó, trong đề xuất nghiên cứu sửa đổi, Bộ Xây dựng đề nghị khoanh lại các đối tượng và tập trung vào 1 số đối tượng như xây dựng nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp, nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp… Về các đối tượng khác thì cũng cần đầu tư tài chính để hỗ trợ như nhà ở cho người nghèo khu vực nông thôn, nhà ở khu vực bão lũ, nhà ở, nhà ở cho đối tượng có công với cách mạng… Vì vậy, chính sách phát triển nhà ở xã hội phải được phân ra thành các nhóm đối tượng khác nhau để có những quy định cụ thể về cách thức đầu tư, ưu đãi, tránh dàn trải như hiện nay, trong đó có lưu ý đển việc hỗ trợ cho tượng cán bộ lực lượng vũ trang nhân dân tại các khu biên giới, hải đảo, đảm bảo tạo điều kiện cho các cán bộ này vừa có nhà, vừa đảm bảo an ninh quốc phòng theo hình thức như khu dân cư biên giới…

Năm là, quy định về nhà ở công vụ. Trong thời gian vừa qua, chúng ta đã quan tâm để xây dựng các quỹ nhà ở công vụ phục vụ cho các cán bộ được điều động, luân chuyển từ địa phương đến Trung ương hoặc ngược lại. Tuy nhiên, đối tượng trong Luật Nhà ở còn chưa đủ, trong khi đối tượng cần thiết được sử dụng quỹ này còn lớn. Do đó, cần thiết phải đề xuất cơ quan thẩm quyền cho phép mở rộng đối tượng, làm sao để nhà công vụ sử dụng đúng mục đích, đúng nhu cầu, tránh thất thoát.

Sáu là, quy định về quản lý nhà chung cư. Mặc dù Luật Nhà ở 2015 đã có quy định về các vấn đề quản lý nhà chung cư, như về Hội nghị quản lý nhà chung cư, các vấn đề về Ban quản trị, về kinh phí bảo trì…, tuy nhiên một số quy định trong Luật còn thiếu hoặc chưa cụ thể, nên thời gian vừa qua đã xảy ra một số tranh chấp, khiếu nại giữa cư dân với Ban quản trị, hoặc giữa Ban quản trị với chủ đầu tư. Lần này, Bộ Xây dựng sẽ đề xuất bổ sung đầy đủ các nội dung để làm sao xử lý được các vướng mắc này. Đối với quy định về các giao dịch về nhà ở cũng vậy. Thời gian qua, trong 2 luật là Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở đều có những quy định về nội dung này. Lần này sẽ đề xuất sửa đổi, nội dung gì thuộc về kinh doanh thì chuyển sang Luật Kinh doanh bất động sản, nội dung nào thuộc về quản lý, giao dịch không là kinh doanh thì quy định trong Luật Nhà ở. Về quản lý nhà ở của người nước ngoài, Bộ Xây dựng cũng sẽ đề xuất quy định rõ việc xác định các khu vực bảo dảm an ninh quốc phòng để tránh trường hợp lợi dụng chính sách để mua nhà ở ảnh hưởng đến quốc phòng an ninh.

Như vậy, chúng tôi thấy rằng, có rất nhiều nội dung của Luật Nhà ở hiện hành vẫn còn có thể áp dụng được nhưng cũng cần có quy định cụ thể hơn và cũng có một số nội dung cần sửa đổi, bổ sung cho phù hợp. Do đó, Bộ Xây dựng đã đề xuất với Chính phủ và Quốc hội cho phép nghiên cứu, xây dựng Luật thay thế luật cũ, gọi là Luật Nhà ở (sửa đổi). Sau này, trong quá trình nghiên cứu, chúng ta sẽ tiếp tục lấy ý kiến để quy định đầy đủ hơn, khắc phục những lỗ hổng bất hợp lý như hiện nay.

Về Luật Kinh doanh bất động sản, chúng ta cũng biết hoạt động kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản càng ngày càng được đánh giá là thị trường rất là quan trọng, vừa là đầu kéo cũng vừa đầu lôi cho rất nhiều thị trường khác. Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành cũng đã quy định có một số nội dung liên quan đến dịch vụ đầu tư, môi giới sàn... Cũng giống như Luật Nhà ở thì Luật hiện hành có nhiều nội dung chưa cụ thể, còn chung chung, mang tính nguyên tắc nên quá trình thực hiện còn gặp nhiều khó khăn, có một số tình huống mới phát sinh nhưng chưa được luật điều chỉnh. Hiện nay, các địa phương còn lúng túng, cơ quan Nhà nước liên quan thì chưa có cơ sở để xử lý, do đó cũng cần phải đề xuất sửa đổi, bổ sung. Ví dụ như, xuất hiện các hình thái kinh doanh bất động sản mới: như condotel, farmstay…

Bên cạnh đó, với sự phát triển của CMCN 4.0, các hình thức kinh doanh trực tuyến, kinh doanh bất động sản online cũng xuất hiện ngày càng phổ biến nên cũng cần được nghiên cứu để điều chỉnh hoạt động này.

Pháp luật đất đai có liên quan mật thiết tới Luật Đất đai về kinh doanh quyền sử dụng đất nên cũng phải nghiên cứu để sửa đổi làm sao cho thống nhất, phù hợp. Chủ trương của Đảng hiện nay trong phát triển kinh doanh bất động sản đã chỉ rõ là, phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh, khắc phục hiện tượng nóng sốt, đặc biệt là các hoạt động kinh doanh trá hình, lợi dụng để thổi giá, gây bong bóng bất động sản, do đó trong thời gian tới cần phải có những quy định hết sức cụ thể hơn. Trên cơ sở như vậy, Bộ Xây dựng thấy rằng, cần phải xây dựng Luật (sửa đổi) để thay thế luật hiện hành.

Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) góp phần khắc phục những hạn chế, tạo ổn định và minh bạch cho thị trường bất động sản.

PV: Giao dịch bất động sản qua sàn là một hình thức kinh doanh phổ biến hiện nay. Tuy nhiên, hình thức này cũng đang tồn tại một số hạn chế. Quan điểm của Bộ Xây dựng về vấn đề này như thế nào, thưa ông?

Ông Nguyễn Mạnh Khởi: Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về bất động sản, giúp kết nối giữa người bán và người mua, đặc biệt là việc bán hàng của các chủ đầu tư dự án, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Các quy định liên quan đến hoạt động của sàn giao dịch bất động sản có từ Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, đến nay đã thực hiện được 15 năm, nhiểu sàn giao dịch cũng được hình thành khoảng thời gian đó. Sàn giao dịch bất động sản cùng với lực lượng môi giới bất động sản là khu vực rất quan trọng, tham gia hoạt động kinh doanh của thị trường bất động sản và có vai trò giúp thị trường phát triển ổn định, lành mạnh hoặc có thể gây ra những bất ổn trong thị trường.

Trước đây, khi mới soạn thảo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, chúng ta quy định mọi hoạt động kinh doanh bất động sản bắt buộc phải qua sàn vì chúng ta mong muốn hàng hóa bất động sản của doanh nghiệp khi kinh doanh trên thị trường phải được chứng nhận có đủ cơ sở pháp lý, bảo đảm công khai minh bạch. Lúc đó, lực lượng môi giới chưa phát triển, hoạt động kinh doanh bất động sản chưa nhiều, các chủ đầu tư cũng chưa nhiều, chủ yếu là các doanh nghiệp Nhà nước. Chúng ta mong muốn các giao dịch bất động sản trên thị trường cần có quy trình chặt chẽ để bảo đảm làm sao người mua, các nhà đầu tư không bị rủi ro. Chính vì vậy, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 mới quy định các giao dịch bất động sản phải kinh doanh qua sàn.

Tuy nhiên, đến năm 2015, sau một thời gian áp dụng vào thực tiễn, chúng ta thấy rằng, quy định bán qua sàn giao dịch bất động sản có thể ảnh hưởng đến quyền tự do kinh doanh của các chủ đầu tư. Các chủ đầu tư mong muốn mình có thể vừa kinh doanh, vừa bán hàng. Cũng do hoạt động quản lý của chúng ta trong thời gian đầu còn chưa có kinh nghiệm nên xuất hiện tình trạng lợi dụng sàn để bán hàng “nâng giá”, cấu kết với chủ đầu tư gây bất lợi và rủi ro cho khách hàng.

Do vậy, khi sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (có hiệu lực từ ngày 1/7/2015), các cơ quan có thẩm quyền đã có những thay đổi cho phù hợp với thị trường, nên Luật đã quy định không bắt buộc phải kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản. Nghĩa là chủ đầu tư có thể gửi hàng hóa qua sàn hoặc trực tiếp bán cho khách hàng.

Từ 2015 đến nay, chúng ta thấy rằng, hoạt động kinh doanh bất động sản cần phải có tính chuyên môn hóa cao, quy định cho phép các chủ đầu tư được tự bán hàng đã gây ra nhiều bất ổn cho thị trường và trên thực tế hầu hết các chủ đầu tư hiện nay đều bán hàng qua sàn nhưng do quy định hiện hành về sàn rất đơn giản, lỏng lẻo nên nhiều trường hợp lại lợi dụng để nâng giá, găm hàng. Vì vậy, hoạt động kinh doanh bất động sản nên chăng cần có các tổ chức đứng ra bán hàng để chịu trách nhiệm. Bởi vì giá trị bất động sản ngày càng lớn, nếu chúng ta không có các quy định bán hàng bảo đảm khách quan, minh bạch, công khai và bảo đảm tính pháp lý thì sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng và gây bất ổn cho thị trường. Qua nghiên cứu, Bộ Xây dựng thấy rằng, đã đến lúc cần phải có các quy định cụ thể về cách thức, quy trình bán hàng, việc quản lý các thông tin về bất động sản để bảo đảm thị trường ngày càng minh bạch, tránh gây ra các rủi ro pháp lý cho khách hàng mà giải pháp tốt nhất là nên bán hàng qua sàn giống như hoạt động mua bán bất động sản không kinh doanh phải qua cơ quan công chứng hoặc kinh doanh chứng khoán qua sàn môi giới chứng khoán...

Có ý kiến lo rằng bắt buộc giao dịch qua sàn sẽ làm tăng chi phí, tôi cho rằng với giá trị bất động sản rất lớn thì việc đóng thêm một ít kinh phí sẽ không phải là vấn đề người mua quan tâm nếu bất động sản đó bảo đảm tính pháp lý. Mặt khác, khi đưa ra quy định bán hàng qua sàn thì cũng cần có quy định về khung kinh phí trong giao dịch như phí công chứng, phí giao dịch chứng khoán, tránh hiện tượng móc nối giữa chủ đầu tư và sàn để tăng giá bán. Mục tiêu lớn nhất là quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản, tránh các rủi ro như đang xảy ra thì qua sàn giao dịch có thể là một giải pháp cần phải nghiên cứu.

Đối với vấn đề mất quyền tự do của doanh nghiệp. Theo tôi, bất động sản là hàng hóa đặc biệt do gắn với quyền sử dụng đất nên khi kinh doanh những loại hàng hóa đặc biệt này thì cũng cần phải tuân thủ một số quy trình nhất định. Quan trọng nhất là chúng ta quy định cách thức giao dịch phải minh bạch, công khai, không bó hẹp quyền lựa chọn sàn của chủ đầu tư và cũng không gây khó khăn cho sàn trong quá trình hoạt động.

Hay có ý kiến lo lắng là sàn có đủ khả năng hay không, hiện nay theo thống kê chúng ta có khoảng 1.500 sàn giao dịch bất động sản, trong đó có nhiều sàn có nhiều năm kinh nghiệm bán hàng và đang thực hiện bán hàng rất có tốt. Quy định đưa ra là bắt buộc qua sàn, còn chủ đầu tư thích gửi hàng hóa cho sàn nào đó là quyền của chủ đầu tư.

PV: Giao dịch qua sàn liên quan nhiều đến chất lượng môi giới. Vậy việc quản lý hoạt động của nhân viên môi giới bất động sản được Bộ Xây dựng triển khai như thế nào trong thời gian tới, thưa ông?

Ông Nguyễn Mạnh Khởi: Lực lượng môi giới là lực lượng quan trọng tham gia thị trường bất động sản, đây là lực lượng làm trung gian giúp kết nối giữa người mua và người bán, bảo đảm làm sao tránh các trường hợp người bán lợi dụng sự không hiểu biết về thông tin, các vấn đề liên quan đến bất động sản để khi bán hàng đẩy rủi ro cho người mua. Mong muốn lực lượng môi giới này không chỉ giúp kết nối tìm hàng, bán hàng mà còn giúp các bên xác định rõ vấn đề pháp lý của bất động sản, tư vấn cho các bên nắm rõ được những vấn đề quan trọng của bất động sản.

Tuy nhiên, trong những năm gần đây, lực lượng môi giới phát triển rất nhanh. Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, hiện nay có khoảng 300.000 nhân viên môi giới. Trong những năm vừa qua, bên cạnh những nhà môi giới có trình độ, có kỹ năng chuyên môn, được đào tạo bài bản thì cũng có những trường hợp môi giới theo mùa vụ, không có kiến thức, kỹ năng, không có chứng chỉ hành nghề, không thực hiện đúng mục tiêu đó là bảo đảm quyền lợi cho khách hàng mà lại gây cho khách hàng nhiều rủi ro, với mục đích kiếm lời cho bản thân.

Vì vậy, trong quá trình nghiên cứu, Bộ Xây dựng thấy rằng, trong thời gian tới cần có những quy định cụ thể hơn để thúc đẩy lực lượng môi giới phát triển nhưng hoạt động của họ cũng phải tuân thủ các quy định, việc bảo đảm quyền lợi của khách hàng phải được đặt lên hàng đầu. Các nhà môi giới phải nắm được tính pháp lý của hàng hóa đem ra giao dịch và cũng phải hiểu được bất động sản để tư vấn và phải chịu trách nhiệm với những hàng hóa do mình môi giới.

Theo tôi, đối với nhân viên môi giới bất động sản thì cần phải có những yêu cầu nhất định như yêu cầu phải hiểu biết pháp luật, có kỹ năng hành nghề. Cũng như các nhà môi giới chứng khoản, môi giới hàng hóa thương mại, nhà môi giới bất động sản phải được đào tạo về kiến thức pháp luật, hiểu biết về bất động sản để tư vấn cho khách hàng, phải qua sát hạch để được cấp chứng chỉ hành nghề, khi hoạt động phải được quản lý phải tuân thủ đạo đức, nghề nghiệp và phải chịu trách nhiệm pháp lý nếu làm sai quy định. Do đó, khi nghiên cứu, sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, chúng ta sẽ tiếp tục trao đổi, thảo luật để làm sao có những quy định chặt chẽ hơn, hạn chế, khắc phục được các tình trạng như đang diễn ra hiện nay.

PV: Xin cảm ơn những chia sẻ của ông!