Liệu có khả thi?

Mới đây tại Hội nghị toàn quốc về Chương trình hỗ trợ người nghèo về nhà ở được tổ chức, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng nêu vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp ở đô thị nên có giá từ 2 - 4 triệu đ/m2. “Gợi ý” này ngay lập tức thu hút sự quan tâm đặc biệt của nhiều giới, từ DN kinh doanh BĐS, chuyên gia, đơn vị thi công đến người dân. Liệu có cơ chế nào để gợi ý này trở thành hiện thực? 

Tới thời điểm này, chương trình xây dựng nhà ở giá rẻ cho người thu nhập thấp có thể nói Bình Dương là nơi có giá thành thấp nhất. Theo Đề án xây dựng nhà ở an sinh xã hội do TCty Đầu tư và Phát triển công nghiệp TNHH MTV (Becamex) xây dựng, để có giá nhà 3 triệu đ/m2 (giá rẻ nhất trong một dự án) đơn vị thiết kế đã đưa ra 2 phương án. Phương án 1, thiết kế kết cấu khung bê tông cốt thép toàn khối, móng đơn trên nền thiên nhiên tường xây gạch ống dày 10cm, giá xây dựng trước thuế trung bình 115 triệu đ/căn 30m2. Phương án 2, thiết kế sử dụng panel sàn lắp ghép, cột đổ bêtông, móng băng trên nền thiên nhiên, tường xây gạch dày 10cm, giá xây dựng trước thuế trung bình 117 triệu đ/căn 30m2. Cả 2 phương án thiết kế đều có chi phí xây dựng tương đương nhau, giá thành đầu tư không thay đổi nhiều. Giá bán căn hộ sau khi hoàn thành khoảng dưới 120 triệu đ/căn 30m2. Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Hùng - Tổng giám đốc Becamex cho biết, để triển khai được DN đã kiến nghị UBND tỉnh Bình Dương xem xét cho vay vốn ưu đãi đợt đầu từ quỹ đầu tư phát triển 1.000 tỷ đồng, với lãi suất 3,6%/năm, thời gian vay trung hạn từ 3 - 5 năm.

Rõ ràng, để thực hiện được nhà giá rẻ cần phải có cơ chế hỗ trợ từ ngân sách nhà nước. Điều này cũng được bà Bùi Thị Kim Liên - Giám đốc Cty TNHH Khánh Minh, một DN đầu tư kinh doanh BĐS ở Hải Phòng, đồng tình: “Tôi khẳng định là làm được, nếu được nhà nước hỗ trợ vốn. Tôi chỉ yêu cầu vốn ban đầu thôi ví dụ như DN của tôi, vì thời gian GPMB quá lâu mà tiền đổ vào lãi ngân hàng, vào đất quá nhiều. Giờ nhà nước tạo điều kiện về vốn, GPMB xong là  có thể làm được bởi thời điểm này giá xi măng, giá sắt thép đều giảm”.

Còn bà Nguyễn Thị Hoan - Phó giám đốc Cty BĐS Đông Á, phân tích: DN xây dựng BĐS làm thì phải có “đất sạch”, chỉ việc xây dựng thôi. Như vậy thì các kỹ sư phải tính toán mọi chi phí và phải có lãi một chút ít thì DN mới làm. Hơn nữa đó là nhà trung cấp hay sơ cấp nữa, mà nhà ở TP phải là chung cư từ 5 tầng trở lên. Nếu có hỗ trợ thì may ra có một vài DN có thể tham gia.

Tuy vậy, không phải ở địa phương nào cũng làm được nhà giá rẻ từ 2 - 4 triệu đ/m2. Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, cho rằng cấu thành giá nhà gồm 6 yếu tố: Chi phí bồi thường, tiền sử dụng đất, lãi vay, chi phí xây dựng, thủ tục và thuế, phí. Rõ ràng với những chi phí này để cho ra giá thành 2 - 4 triệu đ/m2 nhà là khó khả thi nếu không có cơ chế hỗ trợ riêng cho các chủ đầu tư. Hơn nữa nhà ở đô thị không thể là nhà cấp 4 như ở nông thôn mà phải xây kiên cố dạng chung cư thấp tầng nên chi phí khá cao. Cùng quan điểm này, ông Lê Chí Hiếu - Chủ tịch Thuduc House, cho biết theo quy định của Bộ Xây dựng, suất đầu tư tối thiểu cho nhà ở hiện nay là 6 triệu đ/m2. Như vậy để có những căn hộ có giá 2 - 4 triệu đ/m2, Nhà nước phải có cơ chế đặc thù. Nghĩa là phải có những DN công ích chuyên thực hiện những dự án này. Đứng dưới góc độ kinh doanh thì sẽ khó có DN tham gia. Ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội, nêu thực tế: Xây dựng nhà 4 triệu/m2 khó khả thi. Nếu DN nào tính toán vì cộng đồng, xã hội hơn là lợi nhuận thì mới làm được. Quan trọng là nhà nước đã có các chính sách tạo lập quỹ nhà ở, nhưng cần có các hỗ trợ cho DN vì với giá chỉ có 4 triệu đ/m2 thì phải được hỗ trợ mới làm nổi.

Thực tế này tại Hà Nội một lần nữa được ông Nguyễn Quốc Tuấn - Phó giám đốc Sở Xây dựng lấy ví dụ. Hiện giá nhà xã hội ở KĐT Việt Hưng được bán với hình thức thuê mua đã là 7,2 triệu đ/m2 (nhà 6 tầng, đi thang bộ). Với các khu chung cư dành cho người thu nhập thấp cao 15 - 17 tầng, có tầng hầm để xe, thang máy do VINACONEX Xuân Mai, VIGLACERA xây dựng, giá bán là 9,8 triệu đ/m2. Đây là mức giá khá hợp lý và không thể giảm thêm được nữa. Giá bán 9,8 triệu đ/m2 như hiện nay TP Hà Nội đã cân nhắc rất nhiều trước khi đưa ra mức giá này. Vì thế, mức giá bán từ 2 - 4 triệu đ/m2, các TP lớn khó có thể thực hiện được nếu như không có sự hỗ trợ của nhà nước. Đó là nhà phải được xây trên đất sạch, xây thấp tầng, được áp dụng các công nghệ xây dựng tiên tiến nhất để tiết kiệm chi phí cũng như những hỗ trợ vốn, hỗ trợ lãi suất.