Lãi hàng trăm triệu từ xây nhà nguyên căn để bán

Nhiều nhà đầu tư ở Hà Nội chọn hướng tìm mua các khu đất rộng, phân lô, xây các căn nhà ống để bán. Tuy vậy, ngành này đang suy giảm lợi nhuận và khó khăn trong triển khai.

Những căn nhà ở phân lô thường nằm tại các vùng ven trung tâm thành phố. Ảnh: Thanh Vũ.

Anh Cường (55 tuổi, nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội) đã có 20 năm kinh doanh bất động sản. Công việc của anh chủ yếu mua đất, phân lô, xây nhà và bán lại.

“Vào năm 2018, tôi tự tin vay ngân hàng gần chục tỷ đồng để mua cả trăm mét vuông đất thổ cư ở các vùng ven trung tâm. Chẳng hạn như ở Yên Nghĩa, cứ 30 m2 là tôi xây một căn nhà, nội thất đầy đủ, sổ đỏ, pháp lý đàng hoàng, giá chào bán khoảng 2 tỷ đồng. Với mỗi căn bán được, sau khi trừ vốn, việc lãi hàng trăm triệu đồng là chuyện bình thường”, anh Cường chia sẻ.

Có phải cứ phân lô là lời tiền tỷ?

Theo anh Cường, khoảng 4 năm trước, việc bán nhà phân lô có thể mang về mức lợi nhuận lớn. Tuy nhiên, hoạt động kinh doanh này đang suy yếu qua từng năm do Nhà nước siết chặt tín dụng bất động sản, chi phí xây dựng tăng cao, cùng với đó là những quy định mới ngày càng khắt khe về việc phân lô, tách thửa.

Theo chị Huyền Thương (48 tuổi, nhà đầu tư cá nhân tại quận Hà Đông), các khu vực ven trung tâm như Đa Sỹ, Hà Trì, Yên Nghĩa, Vạn Phúc, Trần Phú, Đông La là những điểm nóng của thị trường nhà ở phân lô. Diện tích phổ biến của những căn nhà này khoảng 30-40 m2, mức giá dao động từ 1,5 tỷ đồng đến 4,2 tỷ đồng, tùy theo từng vị trí.

“Hồi đầu năm, cứ một căn bán được thành công thì chủ đầu tư lãi 400-500 triệu đồng. Hiện sức mua đã suy giảm, toàn ngành bất động sản đang đi xuống, quy định phân lô, tách thửa không đơn giản như trước. Bây giờ, lợi nhuận chỉ cần đạt 100-200 triệu đồng, coi như lấy công làm lãi’, chị Thương cho biết.

Một trong những căn nhà ở phân lô mà chị Thương đang cho thuê tại phường Vạn Phúc, quận Hà Đông. Ảnh: Thanh Vũ.

Để tối ưu hóa chi phí, các chủ đầu tư sử dụng chung thiết kế nội, ngoại thất cho những sản phẩm hàng loạt. Chị Huyền Thương cho biết việc mua nguyên vật liệu với số lượng lớn có thể làm giảm 5-10% chi phí mua sắm. Những căn có nội thất đầy đủ sẽ có giá cao hơn từ 200 triệu đồng so với các ngôi nhà chỉ hoàn thiện phần thô.

Theo ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc Công ty BHS Group, việc kinh doanh nhà ở phân lô tương tự với câu chuyện mua buôn, bán lẻ. “Lô đất phân ra càng nhỏ thì lợi nhuận càng cao. Trong thời điểm thị trường ‘nóng sốt’, chuyện bán lãi gấp đôi là hoàn toàn có thể. Tuy nhiên, hiện tại, mức lãi khoảng 15-30% có thể coi là thành công đối với nhà đầu tư”, ông Lê Xuân Nga chia sẻ với Zing.

Ngoài ra, ông cũng cho rằng nhà đầu tư không còn quá mặn mà với loại hình nhà ở phân lô. Hiện mọi người chỉ dừng lại ở động thái nghe ngóng, thăm dò thị trường. Quyết định đầu tư vẫn có thể được đưa ra nếu khu đất phân lô nằm ở vị trí đẹp, phục vụ nhu cầu ở thực và mang lại cho nhà đầu tư mức lãi cao hơn ngân hàng, từ 10% đến 20%.

Riêng tại Hà Nội, các quy định mới về việc phân lô, tách thửa đã khiến mô hình kinh doanh này không còn hoạt động sôi nổi như trước, đặc biệt là ở các vùng ven trung tâm.

Kể từ ngày 15/8, tại các khu vực thuộc thị xã Sơn Tây và 8 quận, bao gồm Hà Đông, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Thanh Xuân, Long Biên, Hoàng Mai, Cầu Giấy, Tây Hồ, mảnh đất phải rộng từ 40 m2 trở lên mới đạt điều kiện tách thửa, trong khi trước đây, chỉ cần từ 30 m2 là đủ. Bên cạnh đó, trường hợp thửa đất phải chia tách để làm ngõ chung, chiều rộng mặt cắt tối thiểu sẽ từ 2 m trở lên.

Cẩn trọng trước khi đầu tư

Theo ông Lê Xuân Nga, hiện nhà ở phân lô tập trung nhiều ở hai khu vực, gồm vùng ven trung tâm và và các huyện ngoại thành. Mỗi nơi đều tồn tại những hạn chế riêng, cả chủ đầu tư và người mua nhà nên thận trọng khi quyết định xuống tiền cho loại hình bất động sản này.

Đối với vùng ven trung tâm, nơi đây có mật độ dân cư tương đối đông. Những căn nhà sẽ có diện tích 30-40 m2, giá khởi điểm từ 1,4 tỷ đồng. Những người lao động ngoại tỉnh là đối tượng khách hàng mục tiêu của những sản phẩm này vì mức giá tương đối dễ chịu.

Tuy nhiên, Tổng giám đốc Công ty BHS Group cho rằng về mặt lâu dài, những căn nhà này có diện tích quá nhỏ. Nhiều nơi có lối đi chung chỉ rộng 1,5-2 m. Trong tương lai, số lượng người Việt Nam sở hữu ôtô cá nhân sẽ tăng lên. Khi ấy, những căn nhà phân lô có diện tích khiêm tốn sẽ không thể phục vụ nhu cầu đậu xe của gia chủ.

“Ngày xưa, ở trên các khu phố cổ Hà Nội, những căn nhà 14-15 m2 là đủ cho người dân sinh hoạt. Tuy nhiên, với sự phát triển của xã hội, nơi đó dần trở nên quá chật chội, bí bách. Câu chuyện của những căn nhà ở phân lô 30-40 m2 cũng tương tự. Hiện tại thì phù hợp nhưng 10 năm sau, đó sẽ không còn là một sự lựa chọn lý tưởng”, ông Lê Xuân Nga nhận định

Không chỉ vậy, nhiều nhà phân lô không có mặt tiền thông thoáng mà chỉ có lối đi chung khá nhỏ giữa các nhà. Điều này sẽ khiến không gian bị ngột ngạt và thiếu ánh sáng. Bên cạnh đó, trẻ em cũng không có nơi vui chơi khi khoảng không trước nhà quá chật hẹp.

Theo ông Lê Xuân Nga, với khu vực ngoại thành, mỗi lô đất tại đây có diện tích rộng hơn, từ 60 m2 đến 75 m2. Đối tượng khách hàng mà khu vực này nhắm đến là những người có mức thu nhập trung bình khá. Tuy nhiên, đây là những lô đất “4 không”, bao gồm không có nhu cầu ở thực, không thể cho thuê, không tiện ích xung quanh, không cộng đồng cư dân.

Ngoài ra, người mua nhà ở phân lô nên đặc biệt chú ý về các yếu tố pháp lý. Bên cạnh đó, tiềm năng phát triển của khu vực cũng là một điểm đáng để người mua và cả nhà đầu tư lưu tâm.

“Người mua nên xem nơi đó có xây nhà để ở, cho thuê hay làm kho xưởng được không? Nhiều nhà ở phân lô tuy giá rẻ nhưng xa xôi, không tiềm năng, không phát triển. Thậm chí, có nơi còn bị thổi phồng giá”, ông Lê Xuân Nghĩa bình luận.