“Lách luật” phân lô bán nền đất trồng cây lâu năm gây thất thu ngân sách

(Xây dựng) - Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là nhu cầu hợp pháp của các tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp đang sử dụng, nhằm khai thác tối đa giá trị kinh tế từ đất đai. Nhưng chính việc này, đã tạo ra “lỗ hổng” trong công tác quản lý, gây thất thoát ngân sách và lãng phí nguồn tài nguyên. Tình trạng phân lô bán nền trái phép ở một số xã tại huyện Quốc Oai, Hà Nội đang diễn ra một cách công khai gây thất thu ngân sách.

Hình ảnh khu dân cư Diamond Star.

Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 1/7/2014 được xây dựng tương đối chặt chẽ nhưng đến nay, tính thực tế không cao, đặc biệt là vấn đề liên quan đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Đối với các cá nhân, hộ gia đình, bên cạnh việc phải nộp 100% giá trị chuyển đổi theo giá đất ở thì các quy trình, thủ tục rườm rà khiến cho người dân tự chuyển đổi mà không xin phép, dẫn đến tình trạng sử dụng trái phép hoặc vi phạm trật tự về xây dựng.

Thời gian qua, tình trạng mua bán đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm, phân lô, bán nền tại một số xã như: Phú Cát, Phú Mãn... huyện Quốc Oai, Hà Nội đang diễn ra một cách công khai, được quảng cáo tràn lan trên mạng, trên các tuyến đường tại địa bàn. Điểm chung của tình trạng này là với một thửa đất trồng cây lâu năm có diện tích hơn 4.000m2 (có 400m2 đất ở) hoặc nhiều thửa đất ghép lại, nhưng đã được một số công ty bất động sản chào bán công khai nhiều dự án dưới cái tên thương mại: Khu cư dân KoMi Luxury, khu dân cư Diamond Star nay đổi thành Hưng Vượng Hoding… đều được bán với giá cao hơn gấp nhiều lần so với giá trị trước khi chuyển đổi. Các trường hợp này đều gây ra thất thoát ngân sách, dẫn đến nảy sinh tiêu cực đối với một số cán bộ, lãnh đạo chính quyền địa phương.

Hình ảnh dự án KiMi Luxury.

Trước những diễn biến rất khó lường và phức tạp những dự án nói trên. Khi đó, nếu không nắm bắt được bản chất cơ sở pháp lý của dự án thì khách hàng đang đứng trước rất nhiều rủi ro thậm chí đó sẽ là một cú lừa. Chính vì vậy, việc ngăn chặn sự phát triển trái với quy định của thửa đất là cấp thiết hơn bao giờ hết. Trách nhiệm này đương nhiên thuộc về chính quyền sở tại và người đứng đầu không ai khách ngoài Chủ tịch UBND xã Phú Mãn và lãnh đạo UBND huyện Quốc Oai.

Qua trao đổi với lãnh đạo UBND xã Phú Mãn, huyện Quốc Oai, vị lãnh đạo cho biết, có một số trường hợp phân lô bán nền không đúng quy định. UBND xã đã khuyến cáo người dân, các nhà đầu tư biết để tránh giao dịch đối với các khu đất, dự án chưa đầy đủ pháp lý hoặc giao dịch đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm chưa chuyển đổi sang đất ở.

Đánh giá về tình trạng đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm phân lô trái phép khi chưa có đủ tính pháp lý, một số luật sư cho rằng: Theo quy định, với khu đất người dân được thực hiện việc tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở phải được cơ quan Nhà nước phê duyệt. Đồng thời, khu đất đó phải hoàn thành hạ tầng, phải nộp tiền sử dụng đất, phải được kiểm tra hoàn thành hạ tầng và cấp sổ thì mới được giao dịch cho người khác.

Tuy nhiên, có những giao dịch đất nền mà cá nhân tự phân lô hoặc dưới hình thức ủy quyền cho công ty kinh doanh bất động sản trái quy định pháp luật và họ làm đường đi, điện, nước…để người dân nhầm tưởng khu đất đang được hoàn tất pháp lý, đang thực hiện thi công và người dân tin tưởng tham gia giao dịch và giao tiền cho họ. Hiện tượng này đang bùng phát và ngày càng phức tạp, có sự tham gia của nhiều người, tạo nên cơn sốt ảo tại các khu vực ngoại thành.

Trong thời gian qua, UBND huyện Quốc Oai đã cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Đáng chú ý, có nhiều trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm sang đất ở đã thực hiện các hành vi “lách luật” để nộp tiền sử dụng đất thấp, gây thất thu ngân sách Nhà nước. Kiểm tra nhiều trường hợp tại thời điểm xin chuyển mục đích sử dụng đất cho thấy các thửa đất xin chuyển mục đích không có đường đi vào hoặc chỉ có đường mòn rộng khoảng 0,1 - 1,5m.

Tiếp đó, các trường hợp này xin tách thửa và có đơn xin hiến đất để làm đường bê-tông, đồng thời thỏa thuận với chủ sử dụng đất phía trước liền kề chừa đất để làm đường bê-tông rộng từ 4 - 5m đi vào khu đất.

Sau đó, tiến hành xây dựng hạ tầng, phân lô bán nền, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thành khu dân cư mới. Đây là hành vi “lách luật” để nộp tiền sử dụng đất thấp.

Một thửa đất được san nền, làm đường để phân lô bán nền tại thôn Cổ Rùa, xã Phú Mãn, huyện Quốc Oai, Hà Nội.

Hiện pháp luật có các quy định xử lý với tình trạng vi phạm hiện nay, theo đó, chính quyền tại địa phương cần chủ động và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm. Cụ thể: Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không đúng sẽ bị xử lý theo Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai tùy theo từng hành vi vi phạm.

Theo đó, nếu chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp như đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang đất phi nông nghiệp thì hình thức và mức xử phạt từ 1 triệu đồng đến 10 triệu đồng và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm, buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.

Trường hợp việc xây dựng công trình trái phép, tại khoản 3, Điều 57, Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 quy định, vi phạm về trật tự xây dựng có mức phạt từ 10 triệu đến 20 triệu đồng nếu không có giấy phép xây dựng, phạt từ 40 triệu đến 50 triệu đồng nếu không đúng thiết kế.

Như vậy, việc xử lý vi phạm đối với những trường hợp đất chưa đủ tính pháp lý và đất nông nghiệp chuyển sang đất phi nông nghiệp chưa được phép đã rõ. Vấn đề ở đây các cấp chính quyền sẽ xử lý như thế nào, có công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật hay không, đây mới là điều mà dư luận quan tâm.