(Xây dựng) - Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh vừa gửi kiến nghị bổ sung trường hợp nhà đầu tư "có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở" vào khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 theo đề xuất của Chính phủ tại Tờ trình số 535/TTr-CP ngày 01/12/2021.
 |
| Ảnh minh họa (Nguồn: Internet). |
Tại văn bản, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, do “Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Doanh nghiệp, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật Thi hành án dân sự” (Sau đây gọi là “Luật sửa đổi 9 Luật”, có hiệu lực từ ngày 01/03/2022), tại Điều 4 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014, nhưng thực chất đã chưa xử lý được “vướng mắc” của khoản 1 do “phạm vi điều chỉnh” chưa bao quát đầy đủ các “hình thức sử dụng đất” của nhà đầu tư, chưa bao gồm trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai để thực hiện dự án nhà ở thương mại theo đề xuất của Chính phủ nên vẫn chưa thống nhất, chưa đồng bộ, chưa liên thông với một số quy định pháp luật hiện hành vẫn chưa tháo gỡ được “ách tắc” về thủ tục đầu tư xây dựng cho nhiều dự án nhà ở thương mại.
HoREA cho rằng, các doanh nghiệp không thể "tự mình đi thu gom" đất nông nghiệp quy mô lớn để thâu tóm đất đai làm dự án nhà ở thương mại nếu không được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Việc "không bổ sung hình thức sử dụng đất không phải là đất ở làm dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại" vào khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 đã chưa đảm bảo được tính logic, chưa thống nhất, chưa đồng bộ, chưa liên thông với các quy định pháp luật hiện hành như đã phân tích trên đây, nên "vướng mắc pháp lý” của khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 đến nay vẫn chưa được giải quyết.
Nhiều đại biểu Quốc hội quan ngại việc mở rộng diện giao đất cho nhà đầu tư, doanh nghiệp không qua đấu giá, đấu thầu để làm dự án nhà ở thương mại sẽ thuận lợi cho doanh nghiệp nhưng chưa tính hết lợi ích giữa cộng đồng, nhà đầu tư và người dân:
Hiệp hội nhận thấy, trong khoảng 15 năm trở lại đây thì doanh nghiệp đã phải thương lượng với người sử dụng đất để "mua lại đất" với giá thị trường theo nguyên tắc thỏa thuận tự nguyện, "thuận mua vừa bán" có giá cao hơn trường hợp Nhà nước thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, nên hầu như không có chuyện doanh nghiệp "chèn ép, mua rẻ" gây thiệt hại cho người sử dụng đất.
Đồng thời, theo quy định pháp luật và theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì chủ đầu tư phải bàn giao các công trình hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, hệ thống cấp nước, thoát nước, cấp điện, chiếu sáng công cộng), hạ tầng xã hội (đất công viên, y tế, giáo dục) của dự án cho địa phương, đồng thời có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và phải dành 20% diện tích đất của dự án để phát triển nhà ở xã hội và chủ đầu tư chỉ được kinh doanh khoảng trên dưới 40% diện tích đất dự án nhà ở thương mại mà thôi, nên không làm thiệt hại đến lợi ích giữa cộng đồng, nhà đầu tư và người dân.
Bên cạnh đó, nhiều đại biểu Quốc hội quan ngại việc "mở rộng" diện giao đất cho nhà đầu tư, doanh nghiệp không qua đấu giá, đấu thầu để làm dự án nhà ở thương mại sẽ có thể dẫn đến làm thất thoát ngân sách nhà nước.
Qua nghiên cứu, HoREA đưa ra ý kiến: Thứ nhất, Chính phủ đề xuất bổ sung trường hợp nhà đầu tư "có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở" phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai để thực hiện dự án nhà ở thương mại, không phải là "mở rộng" diện giao đất cho nhà đầu tư, doanh nghiệp không qua đấu giá, đấu thầu để làm dự án nhà ở thương mại, bởi lẽ trong các năm qua, điểm b khoản 1 Điều 169, khoản 2 Điều 191, khoản 1 Điều 193 Luật Đất đai 2013 đã cho phép "tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất", trong đó "có quyền sử dụng đất ở", hoặc "đất ở và các loại đất khác", hoặc "đất khác không phải là đất ở", bao gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở để thực hiện dự án đầu tư.
Các doanh nghiệp này đã bỏ ra khoản chi phí rất lớn (có thể lên đến hàng chục, hàng trăm tỷ đồng) để nhận chuyển quyền sử dụng đất, nhưng lại không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại nên bị nhiều thiệt hại.
Hơn nữa, Hiệp hội nhận thấy không có sự khác biệt mấy giữa 02 trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác” với trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” như ví dụ sau: Nhà đầu tư A có quyền sử dụng đất nông nghiệp 10 ha trong đó có vài chục mét vuông đất ở thì được công nhận chủ đầu tư; Trong lúc nhà đầu tư B liền kề chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp 10 ha trong đó không có mét vuông đất ở nào thì lại không được công nhận chủ đầu tư.
Bởi lẽ, kết quả công tác xác định giá “giá đất cụ thể” để tính “tiền sử dụng đất” của 2 dự án này là tương đương nhau, nên về “lý” thì không phải do giao “đất khác không phải là đất ở” cho nhà đầu tư để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì sẽ dẫn đến thất thoát ngân sách nhà nước, mà việc có thể thất thoát ngân sách nhà nước lại nằm trong khâu ban hành các văn bản dưới luật chưa chặt chẽ và nhất là khâu thực thi pháp luật của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Hai là, trong thực tế đã có xảy ra thất thoát ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai trong một số trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao "đất công" cho doanh nghiệp không qua đấu giá, đấu thầu, không đúng quy định pháp luật để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở.
Đối với trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư đã "có quyền sử dụng đất" do tự thương lượng, thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất với giá thị trường "thuận mua vừa bán" thì việc có thể làm thất thoát ngân sách nhà nước lại có thể xảy ra trong khâu "định giá đất cụ thể; xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất", mà cũng thuộc trách nhiệm của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông qua việc ban hành "các phương pháp định giá đất" và nhất là công tác "thực thi pháp luật" về lựa chọn "áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp" để "xác định giá đất cụ thể", hoặc để "xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất" chứ không phải do doanh nghiệp gây ra thất thoát ngân sách nhà nước.
Như vậy, việc xác định "tiền sử dụng đất, tiền thuê đất" của dự án có đảm bảo hay không đảm bảo được nguyên tắc "việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" (quy định tại điểm c khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai 2013), hoặc có đảm bảo hay không đảm bảo "quyền của Nhà nước đối với đất đai", theo đó "Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi" (quy định tại khoản 2 Điều 19 Luật Đất đai 2013), trong đó có "tiền sử dụng đất, tiền thuê đất" hoàn toàn nằm trong tay Nhà nước, thuộc trách nhiệm, thẩm quyền của các cơ quan nhà nước, chứ không phải do doanh nghiệp.
Thứ ba là, ngay cả trường hợp thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất mà nếu cơ quan nhà nước không tăng cường quản lý hiệu lực, hiệu quả thì cũng có thể dẫn đến làm thất thoát ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai, nếu để xảy ra tình trạng đấu giá "cuội", đấu giá có "quân xanh - quân đỏ", đấu thầu "cuội", đấu thầu "chân gỗ", hoặc lợi dụng đấu giá, đấu thầu để trục lợi bất chính, hoặc để cho thành phần ngoài xã hội can thiệp làm sai lệch kết quả đấu giá, đấu thầu.
Do đó, Hiệp hội kiến nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét chỉ đạo sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 (được sửa đổi, bổ sung tại Điều 4 Luật sửa đổi 9 Luật), trên cơ sở đề nghị bổ sung trường hợp nhà đầu tư "có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở" theo đề xuất tại Tờ trình số 535/TTr-CP ngày 01/12/2021 của Chính phủ và tích hợp nội dung quy định về "nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại" tại khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 vào khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014.
Huyền Lê
Theo
