Hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản, đảm bảo thị trường phát triển ổn định, lành mạnh

(Xây dựng) – Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực từ ngày 01/7/2015. Qua đánh giá, tổng kết sơ bộ về thi hành cho thấy Luật Kinh doanh bất động sản đã đảm bảo thông thoáng về môi trường đầu tư, kinh doanh cho doanh nghiệp trong và ngoài nước; không làm phát sinh thủ tục hành chính, giấy tờ… và tạo điều kiện để thị trường bất động sản hoạt động theo cơ chế thị trường. Qua 6 năm triển khai thực hiện, hoạt động kinh doanh bất động sản đã đạt được nhiều kết quả quan trọng. Luật và các văn bản quy định chi tiết được ban hành kịp thời đã tạo cơ sở pháp lý để hoạt động kinh doanh bất động sản ngày càng phát triển và từng bước đi vào nề nếp, đồng thời giúp cho thị trường bất động sản phát triển, ổn định, lành mạnh.

Ảnh minh họa (nguồn: Internet).

Thực tế cho thấy, các nội dung quy định hiện hành của Luật Kinh doanh bất động sản thì việc áp dụng thực hiện của các cơ quan chức năng, chính quyền địa phương, tổ chức, cá nhân liên quan không có nhiều khó khăn, vướng mắc. Tuy nhiên, sau 06 năm triển khai thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cùng với sự phát triển nhanh chóng của đất nước đã xuất hiện những quan hệ mới cần điều chỉnh nhằm bảo đảm tính phù hợp, đồng bộ, không chồng chéo với hệ thống pháp luật khác có liên quan như Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đất đai, pháp luật dân sự. Đồng thời, tạo điều kiện thuận lợi trong hoạt động giao dịch bất động sản, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch…

Phóng viên Báo điện tử Xây dựng đã có những cuộc trao đổi, ghi nhận ý kiến đóng góp của một số chuyên gia, nhà quản lý đang hoạt động trong lĩnh vực này:

Chú trọng công tác đào tạo nguồn nhân lực một cách bài bản, chất lượng

TS. Nguyễn Hữu Cường – Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội.

TS. Nguyễn Hữu Cường – Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội: Tất cả mọi quy định của cơ quan quản lý Nhà nước là Bộ Xây dựng năm 2014 quy định mọi giao dịch kinh doanh bất động sản không nhất thiêt phải qua sàn. Thời điểm đó, hệ luỵ từ những năm 2010 đến 2013, thị trường bất động sản đóng băng ảm đạm và chính sách này là để giải cứu cho thị trường bất động sản, giải cứu cho các chủ đầu tư và để nới lỏng cho các hoạt động về giao dịch bất động sản, nó phù hợp với giai đoạn đó.

Từ năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản ra đời cho đến bây giờ thì đã có nhiều hệ luỵ, biến tướng. Chúng ta đã chứng kiến rất nhiều những hệ luỵ mà khách hàng ôm nợ, rất nhiều những bài học về mua bán, giao dịch không qua sàn. Ví dụ như: các biến tướng của mô hình Công ty Alibaba, Công ty đa cấp trá hình không có chuyên môn, không có tài chính, ảo cũng liều lĩnh đi huy động góp vốn. Đó là một trong những chính sách mà Bộ Xây dựng đang kiến nghị sẽ sửa đổi vào luật kinh doanh bất động sản.

Đây là một trong những chủ trương rất đúng và kịp thời nhằm khắc phục những hệ luỵ, biến tướng từ thành phần tham gia vào thị trường bất động sản, làm cho thị trường minh bạch, rõ ràng và tránh những hệ luỵ cho khách hàng, tránh sự mất ổn định về an sinh trật tự xã hội, các vụ án về lừa đảo, tranh chấp các quyền lợi xung đột giữa các bên bán, bên mua, bên trung gian, đặc biệt là chất lượng hoạt động của môi giới. Điều này rất đúng đắn và rất cần thiết.

Việc yêu cầu các tính pháp lý về tổ chức, về doanh nghiệp và cá nhân phải hoạt động có bài bản, tuân thủ theo các quy định của Nhà nước không phải là siết chặt, đây là những bước tiến gần tới sự ổn định pháp luật của thị trường bất động sản. Quốc tế người ta có các nền tư pháp, pháp luật ổn định hàng trăm năm nay, vậy nên các hoạt động bất động sản của quốc tế, của các nước phát triển rất là minh bạch, rõ ràng. Những người tham gia vào thị trường, đặc biệt là môi giới hoạt động rất chuyên nghiệp. Các văn phòng bất động sản, các Công ty bất động sản niêm yết công khai, thi tuyển, học rồi tái đào tạo, học lại để còn cập nhật, tiếp cận những diễn biến mới, những thay đổi về pháp luật, những thay đổi về môi trường, về an ninh, chính sách.

Quan điểm của Bộ Xây dựng yêu cầu siết chặt các hoạt động của sàn bất động sản, của nhà môi giới bất động sản, Công ty bất động sản là chuẩn. Nhưng đấy chỉ là phần ngọn, còn phần gốc của nó là từ chất lượng đào tạo về lĩnh vực bất động sản này, đặc biệt về môi giới, quản lý và thẩm định. Hiện nay, Việt Nam chưa có một trường đào tạo nào, chưa có học viện đào tạo nào đủ nguồn nhân lực mà người tham gia giảng dạy có các bằng cấp học hàm từ tiến sĩ trở lên liên quan tới lĩnh vực đào tạo về bất động sản. Trừ trường đại học Kinh tế Quốc dân là có các mã đào tạo về cử nhân, thạc sĩ và tiến sĩ bất động sản. Vì vậy, cần chú trọng công tác đào tạo nhân lực bất động sản một cách bài bản, chất lượng,

Bất kể một cơ chế, chính sách nào mới ban hành đều tác động tới tâm lý của cộng đồng, xã hội và tâm lý của nhà đầu tư, giới môi giới. Nhưng hướng của Bộ Xây dựng đưa ra là cần thiết. Cần thiết lập nên một tính thống nhất và nghiêm túc đối với các hoạt động về lĩnh vực bất động sản khi liên quan tới tài sản, liên quan tới tính pháp lý, liên quan tới quyền lợi chính đáng của nhiều bên tham gia. Về mặt quản lý vỹ mô của Nhà nước là cần thiết, nâng cao ý thức tuân thủ pháp luật từ hệ thống môi giới đến truyền thông, đến các cơ quan quản lý Nhà nước. Tính minh bạch càng được siết chặt bao nhiêu thì sự chuyên nghiệp càng hướng tới bấy nhiêu. Mục tiêu cuối cùng là có lợi cho cả 3 bên. Một là có lợi cho khách hàng, ít nguy cơ bị rủi ro do các thông tin sai lệch, thông tin không chính xác từ những hệ thống tham gia môi giới bán hàng, cò, sàn. Hai là lợi ích cho chủ đầu tư, những người mua bán không bị dìm giá, không bị thổi giá, không bị chèn ép, sự cạnh tranh sẽ cởi mở hơn. Thứ ba là cơ quan quản lý Nhà nước dễ dàng quản lý giám sát, nắm bắt thị trường hơn.

Chế tài xử phạt phải mang tính ngăn chặn, phòng ngừa

ThS. Đoàn Tiến Lập – Trưởng phòng Quản lý nhà và Trị trường bất động sản – Sở Xây dựng Hòa Bình: Luật Kinh doanh bất động sản 2014 còn một số bất cập khi triển khai áp dụng vào thực tiễn:

Thứ nhất, đối với kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, trên thực tế, dù Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Nhà ở 2014 đã có những quy định cụ thể về vấn đề huy động vốn và bán sản phẩm của chủ đầu tư trong dự án bất động sản, nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn tìm cách “lách luật” để huy động vốn. Dù chưa đủ điều kiện nhưng nhiều chủ đầu tư đã ký các hợp đồng “Hợp tác đầu tư quyền mua căn hộ”, nêu rõ giá trị đầu tư là khoản tiền tương đương với 30% giá trị căn hộ, quy định việc thanh toán như một hợp đồng mua bán nhà ở. Nguyên nhân của tình trạng này là do Luật Kinh doanh bất động sản không quy định hợp đồng đặt cọc. Có hai dạng lách luật mà một số chủ đầu tư đang lợi dụng thực hiện, đó là thỏa thuận “đặt cọc đăng ký chỗ” để bảo đảm thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán khi xây dựng dự án và thỏa thuận “hứa bán”, thực chất là một dạng đặt cọc của giao dịch có điều kiện để cam kết “khi có đủ điều kiện” sẽ tiến hành ký hợp đồng mua bán theo Điều 120 Bộ luật Dân sự năm 2015 “Giao dịch dân sự có điều kiện”. Bên cạnh đó có thể kèm theo hình thức “đặt cọc”, có nghĩa giao dịch có điều kiện kèm theo đặt cọc. Ngoài ra, còn một dạng khác nữa là ký hợp đồng huy động vốn phát triển dự án và được nhận sản phẩm. Đối với nhà ở xã hội (nhà ở cho đối tượng chính sách, những người có thu nhập thấp) cũng có tình trạng ký hợp đồng góp vốn, nhận tiền cọc, hứa mua hứa bán rồi thu tiền chênh lệch như nhà ở thương mại thì không còn tính chất là chính sách xã hội nữa, vì vậy nên điều chỉnh lại cho phù hợp với tình hình thực tế.

ThS. Đoàn Tiến Lập – Trưởng Phòng Quản lý nhà và Trị trường bất động sản – Sở xây dựng Hòa Bình

Thứ hai, đối với chế tài cho việc xử lý vi phạm pháp luật đối với kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, chế tài cho việc xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai được quy định chưa chặt chẽ và chưa đủ tính răn đe. Theo quy định tại Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ, việc xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, mức phạt cao nhất đối với các hành vi bị cấm chỉ là 300 triệu đồng. Nếu so với lợi ích thu được từ việc lợi dụng kẽ hở của pháp luật trong một dự án bất động sản quy mô lớn hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng thì mức phạt này là quá thấp, nhiều nhà đầu tư cố tình làm trái quy định pháp luật, chấp nhận nộp phạt, gây ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của các chủ thể khác. Chế tài pháp luật bên cạnh tính trừng phạt, khắc phục hậu quả còn mang phải tính ngăn chặn, phòng ngừa hành vi vi phạm pháp luật. Vì vậy, các chế tài xử lý các hành vi vi phạm trong lĩnh vực mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai phải thực sự đủ mạnh, phải nghiêm khắc hơn nữa thì mới có tác dụng ngăn chặn, răn đe, phòng ngừa các hành vi trái pháp luật.

Thứ ba, đối với bảo lãnh của các tổ chức tín dụng. Thực tế đã có rất nhiều dự án triển khai mua bán bất động sản hình thành trong tương lai nhưng không có sự bảo lãnh chính thức từ phía các tổ chức tín dụng. Nguyên nhân là do một số chủ đầu tư cho rằng, do vướng mắc trong khâu thẩm định năng lực tài chính và tài sản thế chấp của doanh nghiệp. Về tài sản thế chấp, doanh nghiệp đã thế chấp chính dự án đang triển khai để vay vốn trước đó rồi, vì vậy phải huy động các tài sản khác để thế chấp nên rất khó khăn. Một lý do khác nữa là bởi việc bảo lãnh cho dự án nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tồn đọng rất nhiều rủi ro, ngân hàng phải chịu trách nhiệm lớn đối với khách hàng trong khi chỉ nhận lại mức phí dịch vụ bảo lãnh khiêm tốn dẫn đến các ngân hàng e ngại, né tránh việc chấp nhận bảo lãnh cho các dự án nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Như vậy, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định khá chi tiết về các loại hình kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên trong thực tiễn vẫn còn những hạn chế nhất định nên việc hoàn thiện những hạn chế đó trong thời gian tới là rất cần thiết. Kiến nghị bổ sung loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng “condotel” vào điều 54 Luật Kinh doanh bất động sản về “Quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai” để điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng “condotel” hiện nay. Cùng với đó, quy định trách nhiệm, nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án condotel phải có nghĩa vụ bảo đảm thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp và người mua bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng “condotel”.

Kiến nghị bổ sung hành vi bị cấm vào “Điều 8. Các hành vi bị cấm” của Luật Kinh doanh bất động sản. Cụ thể, “không lập hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, hoặc sử dụng hình thức lập biên bản hoặc thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ, góp vốn đầu tư, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh hoặc lập vi bằng thừa phát lại, để thực hiện giao dịch BĐS hình thành trong tương lai, trái với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản nhằm huy động vốn trái phép”.

Cần phân biệt và làm rõ các hành vi, trường hợp vi phạm.

Bà Nguyễn Thị Hiên – Phó Trưởng Phòng Quản lý nhà và thị trường Bất động sản Sở Xây dựng Bắc Ninh: Để công tác quản lý dự án phát triển nhà ở, dự án kinh doanh bất động sản ở các địa phương được chặt chẽ và thống nhất hơn, kiến nghị Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cần bổ sung quy định về thời gian thực hiện dự án phát triển nhà ở, dự án kinh doanh bất động sản: Trong quy định của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản hiện không có quy định về chế tài xử lý đối với các trường hợp vi phạm về thời gian thực hiện dự án phát triển nhà ở, dự án kinh doanh bất động sản, dẫn tới việc các chủ đầu tư điều chỉnh thời gian thực hiện dự án mà không có công cụ để xử lý.

Bà Nguyễn Thị Hiên – Phó Trưởng Phòng Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Sở Xây dựng Bắc Ninh.

Trong công tác quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản: Đề nghị làm rõ về hành vi huy động vốn trái phép trong dự án phát triển nhà ở: Hiện nay các dự án phát triển nhà ở thực hiện huy động vốn không đúng quy định của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản thông qua rất nhiều hình thức tinh vi, như ký kết hợp đồng vay cá nhân, hợp đồng đặt cọc theo Bộ Luật Dân sự hoặc thỏa thuận trách nhiệm dân sự… Hành vi này làm phức tạp thị trường, tiềm ẩn nhiều nguy cơ về trật tự xã hội nhưng rất khó xử lý.

Đề nghị bổ sung quy định về địa vị và hành lang pháp lý của sàn giao dịch bất động sản: Hiện nay không thể xác minh được giao dịch qua sàn nếu sàn không tự giác báo cáo; đồng thời không có quy định về hạch toán kế toán đối với sàn giao dịch, dẫn đến toàn bộ các sàn đều báo cáo là không có giao dịch qua sàn thông qua các kỳ báo cáo.

Đề nghị bổ sung quy định về xác định hành vi trong hoạt động kinh doanh bất động sản: Hoạt động kinh doanh bất động sản, đặc biệt là hoạt động môi giới bất động sản hiện nay rất khó xác định hành vi thực tế (kể cả pháp nhân và cá nhân), do vậy việc áp dụng quy định về xử phạt vi phạm hành chính rất khó thực hiện.

Trong công tác cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản: Đề nghị ban hành khung chương trình, đề cương, câu hỏi mẫu nhằm thống nhất về chất lượng kết quả khảo sát trên toàn quốc, tránh tình trạng các đơn vị được ủy quyền tổ chức thi tuyển cạnh tranh bằng hình thức đơn giản hóa các câu hỏi thi, dẫn đến giảm chất lượng công tác thi tuyển.